Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier slovaque n’évolue plus seulement au rythme de la démographie ou des taux d’intérêt. Depuis une dizaine d’années, l’essor du tourisme, la montée en puissance des locations de courte durée et l’attractivité croissante de certaines régions transforment en profondeur la façon dont on habite, loue et investit en Slovaquie. Entre Bratislava, les stations de ski des Hautes Tatras et les régions de l’Est encore abordables, la carte immobilière se redessine sous la pression des visiteurs.
Un pays très propriétaire, mais de plus en plus locatif… grâce aux touristes
La Slovaquie est l’un des pays les plus propriétaires d’Europe : plus de 90 % des ménages sont propriétaires de leur logement, et seuls 6,9 % sont locataires. À première vue, cela laisse peu de place à un véritable marché locatif. Pourtant, le tourisme vient précisément combler cet espace.
Nombre record d’arrivées de touristes en Slovaquie en décembre 2019, avant la pandémie de Covid-19.
Cette montée en puissance de la demande touristique s’inscrit dans un contexte de forte tension immobilière. Le pays souffre d’un déficit de logements estimé à environ 350 000 unités, la construction représente une part de plus en plus faible du PIB (4,9 % en 2023 contre 7,5 % en 2018) et les permis de construire diminuent (–19 % en 2023, puis encore –13,7 % au premier semestre 2025). Le résultat est mécanique : des prix qui grimpent partout, et une rareté qui rend chaque mètre carré susceptible d’être valorisé soit en résidence principale, soit en location classique, soit en hébergement touristique.
Un boom touristique très concentré sur quelques pôles
Toutes les régions ne profitent pas de la même manière de ce boom. Les données montrent une forte concentration:
– Bratislava et sa région restent la principale porte d’entrée, première destination pour les étrangers.
– Les Hautes Tatras connaissent une explosion de fréquentation, avec 210 352 touristes en décembre 2023, soit +128,7 % sur un an.
– Les régions de Žilina et Prešov apparaissent comme des pôles majeurs du tourisme de montagne et de nature.
– Les villes historiques et thermales comme Košice, Banská Bystrica ou Piešťany complètent la carte des destinations.
Une analyse des huit régions slovaques révèle une forte corrélation (0,75) entre le nombre de visiteurs et le nombre de lits disponibles. Cela indique que les investissements immobiliers, tant en volume qu’en localisation, suivent étroitement la demande touristique.
Tableau : Corrélation entre tourisme et capacité d’hébergement (simplifié)
| Indicateur principal | Résultat observé |
|---|---|
| Corrélation arrivées / nombre de lits | 0,75 (corrélation positive forte) |
| Région la plus dynamique en tourisme | Région de Bratislava |
| 2ᵉ / 3ᵉ en intensité touristique (2016) | Žilina, Prešov |
| Évolution générale des indicateurs 2001–16 | Hausse dans la plupart des régions |
Ce lien fort signifie que chaque montée en gamme ou en volume de l’offre touristique – hôtels, pensions, appart’hôtels mais aussi appartements en location saisonnière – se traduit à terme par une pression à la hausse sur les valeurs immobilières.
Bratislava, laboratoire de l’impact touristique sur les prix
Bratislava concentre la plupart des effets visibles de cette interaction entre tourisme et immobilier. La capitale cumule plusieurs facteurs : statut de centre économique, hub technologique, universités, proximité de Vienne, dynamisme culturel… et rôle de vitrine touristique du pays.
En 2024, la ville compte environ 442 300 habitants, avec une croissance annuelle de 0,34 % et une projection à plus de 458 000 résidents en 2035. Dans le même temps, les arrivées de touristes explosent, notamment pour le tourisme urbain, d’affaires et les congrès (le tourisme de congrès représentant jusqu’à 40 % du chiffre d’affaires hôtelier dans la région).
Cette double pression – résidents et visiteurs – se retrouve dans les chiffres du marché immobilier.
Des prix record au mètre carré
Les données les plus récentes montrent un niveau de prix très élevé pour la région :
Prix moyen du m² dans la région de Bratislava au 2ᵉ trimestre 2025, soit 772 € de plus que la moyenne nationale.
À l’intérieur de la capitale, la hiérarchie des quartiers s’est nettement affirmée, en lien direct avec l’attractivité touristique et la demande en locations de courte durée.
Tableau : Prix moyens par quartier de Bratislava (ordres de grandeur)
| Quartier | Fourchette de prix €/m² | Profil immobilier et touristique |
|---|---|---|
| Staré Mesto (centre historique) | > 6 000 €/m² | Hyper centre, patrimoine, très forte demande touristique |
| Ružinov | 4 000 – 5 000 €/m² | Résidentiel moderne, bonne rentabilité locative |
| Nové Mesto | 3 500 – 4 500 €/m² | Mixte, bon accès, location soutenue |
| Lamač | 3 500 – 4 200 €/m² | Croissance, nouveaux projets |
| Rača | 2 800 – 3 800 €/m² | Familial, en forte appréciation |
| Petržalka | 2 800 – 3 500 €/m² | Grand parc de logements, plus abordable |
| Vrakuňa / Podunajské Biskupice | 2 500 – 3 200 €/m² | Périphérie, budget plus limité |
Dans Staré Mesto, où se concentrent monuments, restaurants et nightlife, les prix dépassent 6 000 €/m² et la pression des locations touristiques est maximale. À l’autre extrémité du spectre, des quartiers plus éloignés comme Vrakuňa ou Podunajské Biskupice servent de zones d’atterrissage aux ménages locaux aux revenus plus modestes, mais intéressent aussi des investisseurs cherchant une porte d’entrée à bas prix sur le marché de la location saisonnière.
Rents, rendements et effet « Airbnb »
Sur le marché locatif classique, les loyers ont bondi de plus de 20 % en 2024. Le loyer moyen d’un appartement à Bratislava tournait autour de 869 € par mois en 2023, et l’on se situe autour de 890 € en demande moyenne en 2025.
Les loyers varient nettement selon les quartiers et la taille des logements.
Tableau : Loyers moyens pour un T2 à Bratislava (approximation)
| Quartier | Loyer mensuel T2 (fourchette) |
|---|---|
| Staré Mesto | 1 000 – 1 500 € |
| Ružinov | 900 – 1 200 € |
| Nové Mesto | 800 – 1 100 € |
| Petržalka | 600 – 800 € |
| Moyenne ville entière | ≈ 900 € |
Le rendement brut sur le long terme se situe autour de 4 à 4,5 % pour les bons quartiers (Ružinov, Nové Mesto), un peu moins dans le centre historique (3,5–4 %) du fait de prix d’achat très élevés. En revanche, des districts comme Petržalka peuvent offrir 4,5 à 5 % de rendement brut grâce à des prix d’acquisition plus bas.
Mais c’est surtout le développement spectaculaire des locations de courte durée qui vient bouleverser les équilibres.
Short-term rentals : quand un T3 rapporte 30 % de plus en location touristique
Les plateformes comme Airbnb ou Booking.com sont devenues un levier majeur de valorisation immobilière en Slovaquie, particulièrement dans les villes touristiques et les zones de montagne. Le pays ne dispose pas d’une réglementation nationale très restrictive : la location de courte durée est considérée comme une activité commerciale, soumise à l’obtention d’une licence de commerce et au paiement des taxes, mais il n’existe ni quota national de nuits, ni interdiction de principe.
Un avantage de revenu difficile à ignorer
Un exemple concret, basé sur des données de Bratislava, illustre l’écart entre location classique et location touristique pour un même bien.
Pour un appartement de trois pièces dans la vieille ville :
– En location longue durée, le propriétaire perçoit environ 1 400 € par mois, soit 16 800 € par an.
– En location de courte durée, avec un taux d’occupation de 70 % et des revenus mensuels autour de 2 612 €, le revenu annuel grimpe à près de 21 930 €.
Dans les quartiers à forte demande touristique, la location à court terme peut générer un revenu annuel supérieur de plus de 5 100 € par rapport à une location traditionnelle, soit un gain de 30,5 %. Cette rentabilité persiste même après déduction des frais spécifiques, tels que le ménage (environ 40 € par réservation), les consommables et les honoraires de gestion (généralement 15 à 20 % du chiffre d’affaires).
Autre simulation : pour un T2 à Bratislava, le rendement brut illustratif passe d’environ 3,9 % en location longue à plus de 10,6 % en courte durée. C’est précisément cette différence de rendement qui attire propriétaires locaux et investisseurs étrangers vers les centres-villes et les zones touristiques.
Un marché national de la location saisonnière en forte expansion
À l’échelle du pays, on estime entre 12 000 et 18 000 le nombre d’annonces actives de location de courte durée (Airbnb et consorts), avec un point médian autour de 15 000. Bratislava, à elle seule, compterait plus de 3 200 annonces actives, dont environ 76 % de logements d’une chambre, adaptés aux couples, voyageurs d’affaires et petits groupes.
Les indicateurs de performance se situent globalement dans les fourchettes suivantes :
– Prix médian à la nuit : 70–95 € (85–120 € en moyenne).
– Occupation typique : 40–60 % à l’année, jusqu’à 70–80 % dans les hotspots urbains ou de ski.
– Revenu mensuel moyen : 800–1 600 € par annonce, voire 2 500–4 000 € pour les meilleurs biens.
– Marge nette souvent comprise entre 25 et 45 % du revenu brut.
Vue d’ensemble des principaux indicateurs moyens caractérisant le marché des locations de courte durée (type Airbnb) en Slovaquie.
Pourcentage moyen de nuits réservées sur l’ensemble des logements disponibles sur une période donnée, reflétant la demande.
Revenu moyen généré pour une nuit de location, indicateur clé de la rentabilité et du positionnement tarifaire.
Chiffre d’affaires moyen généré par logement sur un mois, combinant le prix et le taux d’occupation.
Nombre moyen de nuits par réservation, influençant la rotation des locataires et la gestion opérationnelle.
Concentration des annonces et des performances par région ou ville (ex : Bratislava, Hautes Tatras).
Répartition des performances selon le nombre de chambres, le type d’hébergement (appartement, maison) et la capacité d’accueil.
| Indicateur | Intervalle typique |
|---|---|
| Prix médian par nuit (national) | 70–95 € |
| Occupation moyenne | 40–60 % |
| Revenu mensuel moyen par annonce | 800–1 600 € |
| Revenu des meilleurs biens | 2 500–4 000 €/mois |
| Marge nette après charges | 25–45 % du revenu brut |
À Bratislava, le revenu mensuel moyen par annonce serait d’environ 1 500 €, avec des coûts d’exploitation (charges, ménage, etc.) autour de 550–950 €, ce qui laisse parfois 550 à 900 € de profit net pour un appartement géré en direct par le propriétaire. De quoi soutenir une hausse durable des prix dans les quartiers les plus recherchés, et inciter certains ménages à basculer du locatif classique vers le court terme.
Des règles qui se durcissent progressivement
Si la Slovaquie reste plus permissive que d’autres capitales européennes, le cadre se structure. À Bratislava, les loueurs doivent s’enregistrer, payer une taxe de séjour par nuit (3,50 € par personne dans la vieille ville, 3 € ailleurs), et déclarer leurs revenus.
Les évolutions européennes poussent aussi à plus de transparence :
– Les plateformes sont désormais tenues (directive DAC7) de transmettre les revenus des hôtes aux autorités fiscales.
– À partir de 2026, un règlement européen imposera un numéro d’enregistrement unique pour chaque hébergement touristique, à afficher sur les annonces.
Ces dispositifs ne remettent pas fondamentalement en cause le modèle, mais ils limitent progressivement l’« informalité » de l’activité et peuvent réduire l’avantage financier net pour les plus petits acteurs.
Les Hautes Tatras et le tourisme de montagne : moteur d’un nouveau front immobilier
L’autre grande zone où l’impact du tourisme sur l’immobilier est spectaculaire se situe dans les régions de montagne, en particulier les Hautes Tatras et plus largement les régions de Žilina et Prešov.
Fréquentation en plein boom, prix en forte tension
En décembre 2023, les Hautes Tatras ont accueilli plus de 210 000 touristes, soit une progression de 128,7 % en un an. L’ensemble du tourisme hivernal croît d’environ 5 % par an. Cette dynamique s’ajoute à l’attrait des séjours de randonnée, nature et bien-être, portés par le développement d’infrastructures comme les parcs aquatiques (Tatralandia, Aquacity Poprad, Aquathermal Senec) et les célèbres stations thermales.
Les biens immobiliers dans les stations des Hautes Tatras sont jusqu’à 50 % moins chers que leurs équivalents en Europe occidentale.
Les investissements ne se limitent pas aux appartements. Les chalets, cottages et résidences secondaires de type montagne connaissent aussi une demande en plein essor, en particulier dans l’Est du pays, autour de sites comme le lac Zemplínska Šírava ou le massif des Basses et Hautes Tatras. Entre 2017 et 2023, la demande pour l’immobilier de loisir y a augmenté d’environ 20 %, avec des pics saisonniers : en mai d’une année récente, l’intérêt pour les chalets aurait bondi de 50 % dans la région de Michalovce.
Rendements locatifs et profil des investisseurs
Dans ces zones touristiques de montagne, les rendements bruts pour des biens exploités en location courte durée oscillent entre 4 et 6 %, ce qui est comparable, voire légèrement supérieur à certaines grandes villes. La demande est toutefois très saisonnière : haute saison hivernale pour le ski, été pour la randonnée et les lacs, creux d’activité prononcés en intersaison.
Ces caractéristiques attirent plusieurs profils : étudiants en recherche de flexibilité, professionnels en reconversion, ou passionnés souhaitant monétiser leur expertise. Identifier ces cibles permet d’adapter sa communication et ses services.
– Investisseurs individuels slovaques en quête de résidence de loisir autofinancée par la location.
– Acheteurs étrangers, souvent originaires de pays voisins, qui arbitent entre prix encore raisonnables et fort potentiel de fréquentation.
– Petits opérateurs spécialisés dans la gestion de résidences de tourisme et de projets de condos-hôtel.
L’exemple voisin de Zakopane, côté polonais des Tatras, donne un ordre de grandeur du potentiel. En septembre 2024, cette station comptait plus de 2 200 annonces Airbnb avec un taux d’occupation médian de 54 %. Les stations slovaques restent en deçà en termes de volume, ce qui laisse un espace de croissance important, mais fait aussi craindre une reproduction des tensions observées dans d’autres destinations alpines : difficultés pour les habitants à se loger, muséification de certains villages, explosion des prix des terrains.
Villes régionales et régions de l’Est : le tourisme comme accélérateur de rattrapage
Longtemps en retrait par rapport à Bratislava, les villes de l’Est slovaque commencent à tirer parti du tourisme pour attirer investissements et nouveaux résidents.
Košice et Prešov : double dynamique économique et touristique
Košice, deuxième ville du pays, combine un rôle de hub universitaire (troisième plus grande université), de pôle technologique émergent et de destination culturelle. Le prix moyen y tourne autour de 2 087 €/m², avec une progression de 30 % entre 2014 et 2024. En 2023, on trouvait encore des appartements autour de 1 200–1 500 €/m², ce qui en fait un marché très abordable comparé à Bratislava.
Un studio en location courte durée peut générer jusqu’à 1 950 € par mois, contre 850 € en location longue durée.
Prešov, longtemps considéré comme périphérique, commence à attirer les investisseurs. Les prix restaient autour de 1 200 €/m² en 2023, avec une croissance significative (jusqu’à +16 % de hausse annuelle dans la région). Les loyers ont grimpé d’environ 12 % sur deux ans, et les demandes de location augmentent, en particulier sous l’effet de l’amélioration des infrastructures, de projets financés par la Banque européenne d’investissement (30 M€ pour routes, ponts, écoles, centres culturels) et de la montée en gamme de l’offre de loisirs. L’essor du tourisme régional – nature, patrimoine, événements – joue ici un rôle de catalyseur pour la revalorisation immobilière.
Žilina, Banská Bystrica, Nitra : les effets combinés de l’industrie et du tourisme
D’autres villes de taille moyenne voient également l’effet « double moteur » industrie + tourisme.
À Žilina, le prix moyen de l’immobilier est de 1 819 €/m², en hausse de 27 % sur dix ans. Sa position de nœud logistique et de carrefour routier et ferroviaire, ajoutée à la proximité des montagnes, en fait une cible intéressante pour des investissements locatifs touristiques ou mixtes. Les rendements bruts y sont d’environ 5,8 %, pouvant dépasser 5,9 % pour les studios.
– Banská Bystrica, ville historique entourée de montagnes, bénéficie à la fois d’un tourisme culturel et nature. Les prix y avoisinent 1 562 €/m² (+25 % en dix ans), et les rendements atteignent un peu plus de 5 %. Des taux de remplissage moyens de 35 % en location courte durée ont été observés dans des territoires similaires, suggérant un potentiel de montée en puissance si la promotion touristique se poursuit.
– Nitra, avec un prix moyen de 1 393 €/m² (+28 %), profite d’un dynamisme industriel (proximité de l’usine Jaguar Land Rover) mais aussi de son patrimoine historique. Les biens dans les zones attractives pour le tourisme (centre ancien, alentours verts) voient leurs valeurs se renforcer, soutenues par une demande de plus en plus diversifiée, entre travailleurs en mission, étudiants et visiteurs culturels.
Dans plusieurs de ces villes, les rendements locatifs globaux dépassent ceux de Bratislava. En juin 2025, le rendement brut moyen national était de 4,88 %, mais il montait à 5,70 % à Nitra, 5,24 % à Košice et 5,16 % à Banská Bystrica, contre seulement 3,92 % à Bratislava, signe que la combinaison « prix encore bas + tourisme en croissance » devient un argument d’investissement majeur.
Tourisme thermal, spas et parcs aquatiques : un moteur discret mais durable
Le tourisme de montagne n’est pas l’unique vecteur touristique qui pèse sur l’immobilier. Le pays dispose de plus de 1 600 sources minérales et thermales et d’une importante tradition de cure.
Dès 2007, on comptait déjà 94 stations thermales accueillant près de 276 200 visiteurs par an, dont un tiers d’étrangers. Depuis, le secteur a continué à se structurer, avec des sites emblématiques comme Piešťany, Trenčianske Teplice ou Bardejovské Kúpele. À Piešťany en particulier, la station accueille chaque année plus de 40 000 patients, dont plus de 60 % viennent de l’étranger (Allemagne, République tchèque, Israël…). La municipalité investit dans la modernisation de ses infrastructures thermales, et l’on observe un véritable boom des services de bien-être, de l’hôtellerie et des locations de courte durée autour du centre thermal.
Dans les régions concernées, ce tourisme de santé influe sur le marché immobilier de manière spécifique :
– Allongement de la saison et meilleure répartition annuelle des séjours, ce qui stabilise les revenus locatifs.
– Hausse des prix dans les zones rapprochées des établissements de cure et dans les quartiers calmes recherchés par cette clientèle.
– Transformation de maisons traditionnelles en pensions, maisons d’hôtes ou petits hôtels.
Les parcs aquatiques récents, comme Tatralandia à Liptovský Mikuláš, Aquacity Poprad ou Aquathermal Senec, ont eux aussi stimulé la demande en hébergements. Liptov, avec le lac artificiel de Liptovská Mara, attire une forte demande pour les résidences de loisir et les chalets à louer. On observe, dans la région de Žilina, une hausse des prix des biens de loisir d’environ 12,5 %, reflet direct de cette nouvelle attractivité.
Politiques publiques : développer le tourisme sans étouffer le logement
Face à cette montée en puissance du tourisme et à ses effets sur le logement, l’État et les collectivités tentent de structurer une réponse.
Une stratégie nationale pour un tourisme plus durable
Dès 2005, une Stratégie de développement du tourisme a été adoptée pour renforcer le secteur, jusque-là jugé sous-développé et mal coordonné. La nouvelle déclaration de politique gouvernementale 2023–2027 va plus loin : le tourisme y est érigé en priorité économique, avec la volonté d’augmenter sa contribution au PIB et de mettre en place un financement pérenne des infrastructures touristiques.
Parmi les mesures annoncées ou déjà engagées :
Mesures clés pour revitaliser le secteur touristique, promouvoir le sport et accompagner la transition durable.
Création d’un ministère spécifiquement consacré au Tourisme et au Sport pour une gouvernance renforcée.
Mise en place d’un fonds cofinançant projets d’infrastructures, modernisation des sentiers, équipements de loisirs et promotion des régions rurales.
Réduction de la TVA sur l’hébergement pour soutenir la reprise post-Covid, préserver ~15 000 emplois, en créer +1 000 et augmenter les recettes de taxe de séjour.
Élaboration d’une stratégie alignée sur la transition verte et numérique de l’Union Européenne.
Lancement d’une plateforme pour centraliser les données sur tous les hébergements, y compris ceux des plateformes comme Airbnb.
Ces mesures favorisent objectivement l’investissement dans l’hébergement touristique, en améliorant la rentabilité nette (via la baisse de TVA) et la visibilité internationale du pays. Elles risquent aussi, si elles ne s’accompagnent pas d’un volet logement, de renforcer la concurrence entre touristes et habitants pour l’accès aux logements dans les zones tendues.
Bratislava face à la pénurie de logements abordables
La capitale illustre cette tension. Malgré un marché où le prix moyen au mètre carré dépasse 3 500 €, l’offre de logements abordables reste minuscule : seulement 1 % du parc sont des logements municipaux, contre 15 % à Brno et jusqu’à 60 % à Vienne (en incluant les logements gérés par le secteur non lucratif). La ville ne gère directement qu’à peine un millier de logements locatifs, auxquels s’ajoutent un millier supplémentaires gérés par les arrondissements.
Plus de 1 000 dossiers ont été déposés pour obtenir un logement locatif municipal, illustrant une forte demande sociale.
Dans un tel contexte, l’explosion des loyers privés, nourrie à la fois par le manque d’offre nouvelle, la demande résidentielle et les revenus élevés des locations touristiques, fragilise la capacité des jeunes actifs, des étudiants ou des familles modestes à rester en centre-ville.
Bratislava tente donc de réagir :
– Construction de nouveaux immeubles locatifs municipaux, comme celui de Muchovo námestie à Petržalka (103 logements).
– Projets de logements à Terchovská (Ružinov) et Žitavská (Vrakuňa).
– Mise en place d’un mécanisme où les promoteurs cèdent 5 % des logements construits à la ville en échange de changements de zonage favorables.
– Signature d’un mémorandum de coopération avec l’Agence de logements locatifs subventionnés par l’État et des partenaires privés (assureurs, fonds) pour massifier l’offre de logements abordables.
Reste à savoir si ces politiques pourront suivre le rythme des hausses de prix alimentées par la pénurie structurelle de logements, la croissance démographique et le développement touristique.
Tourisme, démographie et urbanisation : un équilibre fragile
La Slovaquie est confrontée à une situation paradoxale : un pays qui se vide lentement sur le plan démographique, mais voit ses grandes villes et certains territoires touristiques se densifier.
La population totale s’élève à environ 5,4–5,5 millions d’habitants, mais le pays enregistre un déclin naturel (plus de décès que de naissances) depuis plusieurs années. Le taux de fécondité (1,49 enfant par femme en 2023) reste en dessous du seuil de renouvellement. Le vieillissement est marqué : 17,9 % de la population a 65 ans ou plus en 2023, et le ratio de dépendance économique devrait fortement augmenter d’ici 2080.
Nombre de résidents nés à l’étranger attirés en Slovaquie par son industrie automobile et sa croissance économique.
Ce double mouvement – urbanisation interne et arrivée de travailleurs étrangers – renforce la demande en logements dans les grandes villes, déjà tirée à la hausse par le tourisme et les étudiants (plus de 117 000 étudiants dans l’enseignement supérieur public). Il accentue aussi la dualité entre :
Le marché est marqué par une forte disparité géographique : les prix stagnent ou baissent dans les zones rurales par manque de demande, tandis que dans les pôles urbains et touristiques, ils deviennent de moins en moins abordables. Cette tension est telle que trois villes slovaques figurent parmi les sept marchés les moins accessibles d’Europe selon une étude Deloitte.
Dans ce contexte, le tourisme agit comme un amplificateur : dans les villes et régions attractives, il accélère la hausse des prix et transforme une partie du parc en produits d’investissement. Dans les campagnes peu touristiques, son absence contribue à l’effritement des valeurs immobilières et à la difficulté d’attirer habitants et capitaux.
Vers un modèle plus durable : défis et pistes d’évolution
L’essor du tourisme en Slovaquie a déjà profondément reconfiguré le marché immobilier. Il a créé des opportunités d’investissement, notamment là où les prix restaient bas (Est du pays, villes régionales, zones de montagne), et il a permis de valoriser le patrimoine bâti par le biais de la location saisonnière. Mais il pose aussi des questions de soutenabilité sociale et territoriale.
Plusieurs tendances émergent qui pourraient atténuer certains excès :
Le secteur touristique évolue vers une durabilité accrue, avec l’adhésion de l’office national du tourisme à des standards internationaux et la création de fonds pour les infrastructures vertes. La demande pour les logements éco-efficients augmente, soutenue par des programmes publics comme « Zelená domácnostiam » (plus de 86 000 systèmes d’énergie renouvelable installés). Par ailleurs, la location de courte durée fait l’objet d’une meilleure régulation via des registres, des numéros uniques et une collecte améliorée de la taxe de séjour, sans être interdite.
À moyen terme, l’équilibre entre tourisme et logement dépendra de la capacité de la Slovaquie à :
– Accélérer la production de logements, notamment abordables, malgré des délais de permis très longs (environ 300 jours en moyenne).
– Mieux répartir les flux touristiques sur l’ensemble du territoire pour ne pas concentrer toute la pression sur quelques hotspots.
– Soutenir des formes d’hébergement intégrées aux communautés locales plutôt que des résidences exclusivement dédiées aux résidents secondaires.
– Coordonner les politiques de tourisme, de logement et de transport afin d’éviter que le tourisme ne devienne un facteur d’exclusion pour les habitants des villes et des vallées les plus attractives.
La trajectoire actuelle montre que le tourisme est devenu un acteur central du marché immobilier slovaque, influençant les prix, les rendements, les localisations recherchées et les modèles de construction (ex: petits appartements pour séjours courts). La question cruciale est désormais de déterminer jusqu’où la société est prête à laisser cette influence s’exercer et quels garde-fous mettre en place pour préserver le droit au logement des habitants.
Dans un pays où l’immense majorité des citoyens restent propriétaires, mais où une nouvelle génération de jeunes actifs, d’étudiants et de travailleurs étrangers se heurte à des marchés locatifs très tendus, la façon dont les autorités arbitreront entre attractivité touristique et accessibilité résidentielle sera décisive pour les années à venir.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Slovaquie pour chercher du rendement locatif et une exposition à une économie d’Europe centrale en croissance. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bratislava, Košice, Žilina), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en développement de Bratislava, combinant un rendement locatif brut cible proche de 7–8 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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