Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps restée en marge des grandes destinations immobilières européennes, la Slovénie est en train de devenir un terrain de jeu très convoité pour les acheteurs de résidences secondaires. Bordée par l’Italie, l’Autriche, la Hongrie et la Croatie, dotée à la fois d’Alpes, de littoral adriatique et de vignobles, elle combine une stabilité proche de l’Europe de l’Ouest avec des prix et un rythme de vie plus « centre-européens ». Mais ce nouvel appétit pour les maisons de vacances se heurte à une réalité têtue : un marché structurellement en pénurie, des règles de plus en plus strictes sur les locations touristiques et un débat politique brûlant sur la taxation des logements non occupés à l’année.
L’essor de ce marché s’explique par la conjonction de plusieurs facteurs : une hausse régulière des prix, un boom touristique, une ouverture aux investisseurs étrangers et une offre rare. Des régulations, tardives mais nettes, émergent également pour protéger les résidents permanents. Cette analyse s’appuie sur des données officielles slovènes (SURS, GURS, Banque de Slovénie), des institutions internationales (FMI, OCDE, Fitch, Eurostat) et des retours de professionnels de l’immobilier.
Un marché résidentiel en tension, mais toujours orienté à la hausse
Le point de départ, c’est un décor macroéconomique relativement rassurant. La Slovénie affiche un PIB d’environ 65,5 milliards de dollars, une inflation contenue autour de 2 à 3 %, un chômage très bas (3,2 % au printemps 2025) et une dette publique inférieure à 70 % du PIB. Fitch a relevé sa perspective sur la note souveraine à « positive » et le pays bénéficie d’une note de crédit « A » ou « AA- » selon les agences. Autrement dit, un environnement plutôt « investment grade » pour des acquéreurs patrimoniaux.
L’indice des prix des logements a progressé d’environ 70 % entre 2010 et 2024 selon Eurostat.
Le quatrième trimestre 2024 a confirmé cette dynamique : le Nationwide House Price Index a progressé de 8,46 % en un an (7,19 % en termes réels). Les logements neufs ont vu leurs prix grimper de 9,46 %, devant le marché de l’ancien (+8,28 %), avec un coup d’accélérateur notable sur les appartements neufs (+10,2 %).
Après la phase euphorique post-Covid, les données de 2024-2025 montrent un net ralentissement : la croissance des prix n’était plus que de 2,7 % en glissement annuel au T3 2025. Les experts, dont Knight Frank, anticipent une progression de 2 à 5 % pour 2026, puis une croissance cumulée d’environ 15 à 25 % sur cinq ans et 30 à 50 % sur dix ans. Certains scénarios agressifs évoquent jusqu’à +300 % dans des micro-marchés très prisés, mais ces projections relèvent davantage de paris de niche que d’une trajectoire macroéconomique.
Ce coup de frein relatif tient pour beaucoup au recul des transactions. En 2024, seules 8 124 unités de logement ont changé de main, soit une baisse de 21 % sur un an, après déjà deux années de repli. La valeur totale des ventes a chuté de près de 15 %, à 1,34 milliard d’euros. Les appartements anciens, qui représentent 58 % du marché de seconde main, ont vu leurs volumes baisser de presque 23 %. À Ljubljana, on a enregistré 1 264 ventes d’appartements existants (‑13,3 %), à Maribor seulement 440 (‑53 %).
Malgré cette contraction d’activité, les prix ne baissent pas, et c’est là que le marché slovène se distingue de certains voisins : les propriétaires ne sont ni surendettés ni contraints de brader, le chômage est faible, l’épargne des ménages élevée, et l’offre reste dramatiquement insuffisante.
Une offre trop faible, surtout dans les zones attractives
La pénurie est le mot‑clé. Le parc de logements stagne autour de 410 logements pour 1 000 habitants depuis 2011, selon l’OCDE. C’est peu, et cela le demeure alors même que la population urbaine continue d’augmenter, avec une projection de 58 à 60 % de résidents en ville vers la fin de la décennie. La majorité des Slovènes sont propriétaires de leur résidence principale, héritage des privatisations massives des années 1990, et le locatif privé ne pèse qu’environ 6,8 % des ménages au loyer de marché (18 % supplémentaires occupent des logements à loyer réduit ou gratuits).
En 2024, le nombre de logements autorisés a reculé de 10,7% pour atteindre 4 515 unités, poursuivant un ralentissement amorcé en 2023. Seules 3 des 12 régions statistiques ont vu une progression. La région centrale, incluant Ljubljana et concentrant 27% du total national, a enregistré une chute de près de 20% des permis.
Les raisons sont connues : coût des matériaux et de la main‑d’œuvre en forte hausse (les coûts de construction des logements neufs étaient environ 25 % plus élevés début 2024 qu’en 2021), manque chronique d’artisans qualifiés, mais aussi une administration lente. La Banque de Slovénie souligne, dans ses rapports de stabilité financière, que les délais de permis sont plus longs que la moyenne de l’Union européenne, situation partagée avec plusieurs pays d’Europe centrale et orientale. La grève de la fonction publique a encore compliqué les choses en 2023.
Le Fonds public national du logement prévoit de construire 5 000 nouveaux logements d’ici 2026.
Où achètent les propriétaires de résidences secondaires ?
En Slovénie, le marché des résidences secondaires ne se résume pas à une bande littorale saturée, comme en Croatie ou en Espagne. Une étude académique comparant les deux pays montre que les maisons de vacances et le tourisme sont répartis de façon plus équilibrée, même si certaines zones captent l’essentiel de l’attention.
On peut schématiquement distinguer quatre grands ensembles : Ljubljana (y compris sa couronne), la côte adriatique, les Alpes (Bled, Bohinj, Kranjska Gora, Soča Valley…) et quelques régions viticoles ou thermales recherchées par une clientèle plus confidentielle.
Ljubljana et sa périphérie : la résidence secondaire « urbaine »
La capitale concentre environ 40 % des achats d’étrangers. C’est le cœur administratif, économique et universitaire du pays. Son centre historique piétonnier, ses façades art nouveau, son offre culturelle et sa desserte (Jože Pučnik Airport à une trentaine de kilomètres) en font une base attractive pour qui cherche un pied‑à‑terre européen.
Les prix y sont de loin les plus élevés du pays pour le résidentiel « de masse ». En 2024, le prix médian des appartements de seconde main à Ljubljana était de 4 510 €/m², en hausse de 12 % environ sur un an. Le marché des maisons affiche un prix médian autour de 405 000 € pour les biens anciens. Dans le segment premium, certaines adresses centrales dépassent 7 000 à 8 000 €/m², avec un record de l’ordre de 1,2 million d’euros pour des penthouses de 100 m² ou plus.
Autour de la capitale, plusieurs sous‑marchés connaissent aussi des envolées, notamment les couronnes nord et sud, où les maisons secondaires se confondent souvent avec des résidences principales haut de gamme.
| Sous‑marché (région Ljubljana) | Type de bien | Prix médian 2024 | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| Ljubljana intra‑muros | Appartement ancien | 4 510 €/m² | +12,0 % |
| Couronne nord de Ljubljana | Appartement ancien | 3 600 €/m² | +10,1 % |
| Couronne nord de Ljubljana | Maison ancienne | 330 000 € | +12,6 % |
| Couronne sud de Ljubljana | Appartement ancien | 3 540 €/m² | +14,6 % |
| Couronne sud de Ljubljana | Maison ancienne | 340 000 € | +30,3 % |
Ces chiffres, fournis par la GURS, illustrent un phénomène frappant : les maisons de la périphérie sud ont vu leur prix médian bondir de plus de 30 % en un an, signe d’une pression d’achat très forte, notamment de ménages cherchant plus de surface et de verdure… mais aussi de résidents qui convertissent parfois ces habitations en résidences semi‑secondaires, partageant leur temps entre la capitale et les alentours.
Le rendement brut moyen des investissements locatifs à Ljubljana, pouvant atteindre 5 à 6 % pour les petites surfaces bien situées ou les logements meublés de standing.
La côte adriatique : Piran, Portorož, Koper et les autres
Avec seulement une quarantaine de kilomètres de façade maritime, la Slovénie n’a pas la capacité volumétrique de la Croatie voisine. Le littoral – Koper, Izola, Piran, Portorož, Ankaran – est donc, par définition, rare, ce qui se traduit directement sur les prix. Ceux‑ci sont d’ailleurs particulièrement révélateurs de l’attrait des résidences secondaires dans la région.
En 2024, le prix médian des appartements de seconde main sur l’Obala atteignait 4 320 €/m², en hausse de 11 %. Les maisons affichaient un médian d’environ 308 000 € (+2,7 %). Sur certains micro‑secteurs premium, comme le centre historique de Piran ou les fronts de mer de Portorož, on parle plutôt de fourchettes comprises entre 5 500 et 7 500 €/m², voire au‑delà pour les biens de prestige.
| Sous‑marché côtier (Obala) | Type de bien | Prix médian 2024 | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| Ensemble Côte (Koper, Piran…) | Appartement ancien | 4 320 €/m² | +11,1 % |
| Ensemble Côte | Maison ancienne | 308 000 € | +2,7 % |
À l’horizon 2026, les estimations situent le prix du mètre carré autour de 6 000 € à Piran et Koper pour les biens bien placés. Le littoral est porté par plusieurs moteurs : un micro‑climat méditerranéen, un tourisme en forte croissance (près de 500 000 nuitées sur la côte en 2023), la proximité de l’Italie et de la Croatie, et un marché locatif saisonnier rémunérateur, même si ce dernier entre désormais dans une phase de normalisation réglementaire.
La clientèle est très diverse. Les Slovènes restent ultra‑majoritaires, surtout sur les appartements de taille moyenne utilisés comme résidence secondaire familiale. Quelques acheteurs russes ont été signalés sur les opérations neuves avant les changements géopolitiques, ainsi qu’une présence croissante d’Italiens attirés par la proximité culturelle et les taux de change favorables. On observe aussi un profil type d’étranger au budget de l’ordre de 200 000 €, payant cash, venu du Royaume‑Uni, d’autres pays européens, de Russie ou d’Ukraine.
Agence locale Slovenia Estates
Alpes et lacs : Bled, Bohinj, Kranjska Gora, Soča Valley
L’autre grand pôle des résidences secondaires est alpin. Le « triangle » Bled – Bohinj – Kranjska Gora, complété par la vallée de la Soča, forme un ensemble très homogène en termes d’image : nature préservée, activités de plein air quatre saisons, tourisme international en plein essor, et architecture montagnarde encore largement traditionnelle.
L’« Alpine Tourism Area » (qui inclut Bled, Kranjska Gora, le lac de Bohinj et leurs environs) affichait en 2024 un prix médian de 3 820 €/m² pour les appartements anciens (légère baisse de 2,8 % sur un an), mais 350 000 € de médian pour les maisons, en hausse de 3,5 %. Bled en particulier est passé du statut de « jolie carte postale » à celui de véritable marque internationale, avec plus d’un demi‑million de visiteurs annuels, des prix de location à la nuitée pouvant atteindre 150 à 250 € en été pour des appartements bien notés, et des rendements touristiques bruts de 15 à 20 % sur la haute saison pour les biens gérés efficacement.
| Sous‑marché alpin | Type de bien | Prix médian 2024 | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| Zone touristique alpine (Bled…) | Appartement ancien | 3 820 €/m² | ‑2,8 % |
| Zone touristique alpine | Maison ancienne | 350 000 € | +3,6 % |
Autour de Bled, les propriétés véritablement en front de lac peuvent se négocier entre 8 000 et 10 000 €/m², ce qui reste inférieur aux étiquettes de certains lacs alpins français ou suisses, mais bien au‑dessus du reste du pays. Le voisin Bohinj, plus sauvage, à l’intérieur du parc national du Triglav, est encore légèrement moins cher, mais considéré comme ayant un fort potentiel de rattrapage. La présence du domaine skiable de Vogel, des sentiers de haute montagne, des lacs et rivières (dont la célèbre Soča, dite « rivière émeraude ») garantit une fréquentation toute l’année, ce qui assure une occupation locative plus régulière que dans certaines stations purement hivernales.
Les stations comme Kranjska Gora, Krvavec, Rogla et Cerkno attirent une clientèle active (ski, randonnée, VTT). Les chalets et appartements y sont très demandés comme résidences secondaires ou pour la location saisonnière, une attractivité renforcée par le pass « Julian Alps » qui donne accès à un vaste réseau de stations en Slovénie, Italie et Autriche.
Vignobles, thermes et campagnes : un marché de niche qui monte
Au‑delà de ces zones vitrines, plusieurs régions plus discrètes commencent à attirer des acheteurs de résidences secondaires, souvent étrangers : Goriška Brda et le Karst (vignobles et maisons en pierre, surnommés parfois « la Toscane slovène »), Dolenjska, Prekmurje ou encore certaines zones thermales comme Rogaška Slatina. Dans ces secteurs, les maisons de village avec terrain s’achètent parfois entre 1 000 et 2 000 €/m², les appartements plutôt entre 1 500 et 2 500 €/m², ce qui reste très abordable par rapport à l’Europe de l’Ouest.
Les agences spécialisées (Think Slovenia, Elite Property Slovenia, Slovenia Estates) signalent une montée en puissance des projets de « lifestyle » : achat de petites propriétés viticoles à Goriška Brda ou Dolenjska, création de chambres d’hôtes, reconversion d’anciennes fermes en gîtes, etc. On estime que 15 % des acheteurs étrangers de 2024 se concentrent désormais sur ces actifs alternatifs (vignes, domaines ruraux), ce qui reste marginal à l’échelle nationale, mais significatif pour ces micro‑territoires.
Qui peut acheter une résidence secondaire en Slovénie, et à quelles conditions ?
Sur le papier, la Slovénie est très ouverte aux capitaux étrangers. L’article 68 de la Constitution encadre l’accès à la propriété pour les non‑Slovéniens, mais la règle de base est celle de la réciprocité : un étranger peut acheter si un Slovène peut acheter dans son pays d’origine. En pratique, cela se traduit par un découpage en trois grandes catégories de nationalités.
EU, EEE, OCDE : même traitement que les Slovènes
Les citoyens et sociétés des États membres de l’Union européenne, de l’Espace économique européen, de l’AELE, mais aussi des pays de l’OCDE (États‑Unis, Canada, Suisse, Japon, Australie, etc.) peuvent acquérir des biens immobiliers dans les mêmes conditions que les nationaux, à une exception près : la terre agricole, très réglementée, n’est accessible qu’aux Slovènes ou citoyens de l’UE disposant du statut officiel d’agriculteur en Slovénie.
Les ressortissants de l’UE (comme les Français, Allemands ou Canadiens) peuvent acheter sans restriction des biens immobiliers en Slovénie (appartements, maisons, villas) pour un usage secondaire ou locatif. L’achat nécessite d’obtenir un numéro fiscal slovène (davčna številka) et un identifiant personnel (EMŠO), des démarches qui prennent généralement quelques jours.
Pays candidats à l’UE et pays avec réciprocité limitée
Les ressortissants de pays candidats à l’UE (Albanie, Macédoine du Nord, Monténégro, Serbie, Ukraine, Moldavie, Bosnie‑Herzégovine, Géorgie, Turquie) sont dans une situation intermédiaire. Ils peuvent acheter de l’immobilier en Slovénie, mais doivent au préalable obtenir une décision positive de réciprocité du ministère slovène de la Justice, une procédure qui prend en général entre un et trois mois.
Dans la pratique, cette catégorie est surtout visible parmi les acheteurs de frontière ou de diaspora, par exemple des citoyens des Balkans ayant des liens familiaux avec la Slovénie.
Absence de réciprocité : la voie de la société slovène
Pour les ressortissants de pays sans accord de réciprocité clair (par exemple Russie, Chine, Inde), l’achat en nom propre n’est pas possible, sauf par héritage si une forme de réciprocité existe. Une solution courante consiste à créer une société à responsabilité limitée slovène (d.o.o.), avec un capital minimum de 7 500 € et des frais de constitution autour de 1 000 à 2 000 €. Cette société, une fois enregistrée, peut acheter des biens immobiliers sans restriction, y compris des résidences secondaires, qu’elle détient alors en tant qu’actifs d’exploitation ou d’investissement.
Contrairement à certains pays d’Europe du Sud, la Slovénie n’offre pas de ‘golden visa’ ou de droit de résidence automatique lié à l’achat d’une propriété, même luxueuse. Les titres de séjour sont uniquement accordés sur des motifs précis comme le travail, les études, le regroupement familial, la création d’entreprise ou la preuve de moyens financiers suffisants. Cependant, être propriétaire d’un bien peut renforcer la crédibilité d’une demande de résidence de longue durée.
Un cadre juridique de propriété très sécurisé
L’un des atouts majeurs du marché slovène pour les acquéreurs de résidences secondaires est la robustesse du système d’enregistrement foncier. Comme en Autriche ou en Allemagne, c’est l’inscription au registre foncier (zemljiška knjiga), géré par les tribunaux locaux et accessible en ligne, qui fait foi en matière de propriété. La Slovénie fonctionne avec un double registre : le cadastre (e‑Prostor) recense les caractéristiques physiques des parcelles et bâtiments, tandis que le registre foncier consigne les droits réels (propriété, hypothèques, servitudes…) et les éventuels litiges.
L’inscription au registre garantit une protection solide des droits de propriété pour tous les acheteurs, y compris étrangers. En contrepartie, l’anonymat n’est pas permis : le registre indique le nom, l’adresse et une date de naissance partielle pour les propriétaires physiques, ou les coordonnées de la société pour les personnes morales.
Le processus standard pour l’achat d’une résidence secondaire comporte plusieurs étapes : vérification de l’éligibilité, recherche du bien (souvent via des agences spécialisées dans la clientèle internationale), due diligence sur le titre de propriété et les permis de construire, signature d’un compromis (predpogodba) assorti d’un dépôt de 10 %, signature de l’acte définitif devant notaire, paiement des taxes, puis dépôt de la demande d’inscription au registre foncier. Comptez, dans des conditions normales, entre un et trois mois entre l’acceptation d’une offre et l’enregistrement définitif.
Les honoraires juridiques pour une transaction immobilière en Croatie varient généralement entre 500 et 2 000 euros, selon la complexité de l’opération.
Combien coûte réellement une résidence secondaire en Slovénie ?
Au‑delà du prix affiché au mètre carré, il faut intégrer les frais d’acquisition, les charges récurrentes et la fiscalité de détention et de location.
Niveaux de prix par type de marché
Les fourchettes suivantes permettent de situer le marché des résidences secondaires slovènes :
| Zone / type de marché | Type de bien | Fourchette de prix indicative |
|---|---|---|
| Ljubljana centre | Appartement ancien | 3 500 – 4 500 €/m² |
| Ljubljana premium | Appartement haut de gamme | 4 500 – 7 000 €/m² et + |
| Bled (hors 1ère ligne) | Appartement / maison | 3 000 – 5 000 €/m² |
| Bled lac en 1ère ligne | Appartement / villa | 8 000 – 10 000 €/m² |
| Piran / Portorož | Appartement | 5 500 – 6 000 €/m² (voire +) |
| Kranjska Gora (appartements de ski) | Appartement / chalet | 2 500 – 4 000 €/m² |
| Maribor | Appartement | 2 300 – 2 700 €/m² |
| Régions viticoles (Goriška Brda, etc.) | Maison avec terrain | 1 000 – 2 000 €/m² |
| Zones rurales diverses | Maison / ferme à rénover | 1 000 – 2 000 €/m² |
En pratique, 80 % des transactions résidentielles slovènes se situent entre 100 000 et 400 000 €. Pour une résidence secondaire, on voit fréquemment des appartements de 60 à 80 m² en ville ou dans les stations touristiques dans une fourchette de 200 000 à 400 000 €, et des maisons de 120 à 200 m² en campagne ou en périphérie entre 200 000 et 500 000 €. Les villas d’exception côtières ou lacustres peuvent facilement dépasser 1 million d’euros.
Frais d’acquisition
Les coûts de « closing » (hors prix de vente) représentent en général 3 à 6 % de la valeur du bien. On peut les ventiler ainsi :
Taux de la taxe de transfert immobilier applicable aux biens anciens en Grèce.
Pour un appartement à 300 000 €, il est raisonnable de prévoir 9 000 à 18 000 € de frais annexes, selon la structure de la transaction.
Coûts de détention
Du côté des charges récurrentes, l’essentiel se situe dans la fiscalité locale et l’assurance :
– Une taxe annuelle sur la propriété (compensation pour l’usage du terrain constructible, NUSZ) calculée sur la valeur cadastrale, généralement inférieure à la valeur de marché, avec des taux équivalents à 0,1‑1 % de cette base. En pratique, cela se traduit par 80 à 350 € par an pour un appartement, 200 à 900 € pour une maison, selon la commune.
– Des charges de copropriété (entretien, chauffage commun…) de l’ordre de 30 à 100 € par mois pour un appartement standard.
– Une assurance multirisque habitation entre 120 et 300 € par an pour un appartement, 250 à 450 € pour une maison.
Le gouvernement prépare une réforme fiscale introduisant un impôt de 1,45% sur la valeur estimée des biens. Les résidences principales et les logements loués à long terme bénéficieront d’un traitement particulier. L’objectif est de lutter contre la spéculation et d’inciter à la location de logements vacants ou secondaires. Une tentative similaire en 2013 avait été annulée par la Cour constitutionnelle, et le projet actuel rencontre une forte opposition.
Fiscalité des revenus locatifs et des plus‑values
Pour les propriétaires de résidences secondaires louant tout ou partie de l’année, la Slovénie applique un régime relativement simple.
Les revenus locatifs des particuliers sont imposés à un taux proportionnel (autour de 25 % dans la plupart des schémas), avec la possibilité de déduire un forfait de charges (15 % dans de nombreux cas) ou, en s’enregistrant comme entrepreneur individuel, de déduire les coûts réels (entretien, gestion, intérêts d’emprunt…). Les non‑résidents ne sont imposés que sur les loyers d’origine slovène, et peuvent en général éviter la double imposition via les conventions internationales.
La taxation des plus‑values immobilières est progressive dans le temps : un taux élevé les premières années, décroissant jusqu’à zéro au bout de 20 ans de détention (ou 15 ans selon certains dispositifs antérieurs). Les résidences principales occupées au moins trois ans avant la vente sont exonérées.
Financer une résidence secondaire : quelles conditions pour les étrangers ?
Sur le front du crédit, les acheteurs étrangers peuvent obtenir des prêts hypothécaires auprès des banques slovènes, mais à des conditions plus strictes que les résidents. Les établissements comme NLB, SKB Banka, Banka Intesa Sanpaolo ou encore certaines filiales de groupes autrichiens (Volksbank, Raiffeisen, Erste, Sparkasse) sont réputés plus ouverts à cette clientèle.
Les principaux paramètres sont les suivants :
Comparatif des conditions de prêt immobilier pour les résidents et les non-résidents en Slovénie, incluant les taux, les apports et les durées.
Taux moyens autour de 3,0 % début 2025. Fourchette de 3,5 à 5 % pour les étrangers, soit 0,5 à 1,5 point de plus que pour les Slovènes.
Généralement limité à 50‑70 % pour les non‑résidents (jusqu’à 75 % pour profils solides). Les résidents peuvent atteindre 80‑90 %.
30 à 50 % du prix pour un acheteur étranger. 10 à 20 % pour un acheteur local.
Typiquement de 15 à 20 ans pour un non‑résident. Jusqu’à 25‑30 ans pour un résident.
Exigence de revenus stables (idéalement en euros) et d’un bon historique de crédit.
Malgré ce durcissement apparent, l’usage du crédit se diffuse : la part des ménages propriétaires avec un emprunt est passée de 10,8 % en 2015 à 16,3 % en 2024. Le stock de prêts hypothécaires représente environ 12,9 % du PIB, bien moins que la moyenne de la zone euro (36 %), ce qui laisse une marge d’expansion.
Pour un investisseur étranger, il faut donc voir le levier bancaire slovène comme un appui possible, mais non garanti. Dans le segment des résidences secondaires, beaucoup d’achats se font encore en fonds propres, surtout sur les budgets inférieurs à 300 000 €.
Louer sa résidence secondaire : opportunité ou piège réglementaire ?
L’un des moteurs de la ruée vers les résidences secondaires en Slovénie a été, ces dernières années, l’explosion des plateformes de location de courte durée, en particulier à Bled, Ljubljana et sur la côte. Les données gouvernementales indiquent qu’en 2021, les hébergements de type « short‑term rental » représentaient 37,6 % de l’ensemble des nuitées touristiques. Forcément, cela s’est répercuté sur les prix : de nombreux appartements urbains ou de montagne ont été rénovés pour être mis sur Airbnb ou Booking, réduisant la disponibilité pour les habitants permanents et tirant les loyers à la hausse.
Face à un marché locatif structurellement sous-dimensionné, la loi sur l’hospitalité de mars 2025 limite strictement la durée de la location de courte durée.
– à 60 jours par an pour un appartement situé dans un immeuble collectif ;
– à 150 jours par an pour un logement dans une maison individuelle ou bifamiliale.
En parallèle, les autorités locales peuvent définir des zones où ce type d’activité est restreint, exiger des déclarations spécifiques, et imposer des conditions de performance énergétique pour les logements mis en location touristique.
Ces mesures sont un outil indispensable pour « rendre des appartements à la résidence permanente » et répondre à la crise du logement.
Matevž Frangež, secrétaire d’État
Pour un propriétaire de résidence secondaire, le message est clair : le modèle du pur investissement Airbnb, consistant à acheter dans un hotspot touristique pour louer en continu, est désormais fortement encadré, voire remis en cause. En revanche, le marché de la location longue durée reste porteur, en particulier à Ljubljana, Maribor, Koper ou Nova Gorica, avec des rendements bruts de 3 à 6 %, pouvant monter à 6‑8 % dans certains segments (logements étudiants, meublés premium). Dans les zones alpines et littorales, les locations touristiques restent possibles, mais dans un cadre plus proche d’un « complément de revenu » saisonnier que d’un modèle d’exploitation à l’année.
Le rôle des étrangers : très visible dans le haut de gamme, marginal dans le volume
L’impression que la Slovénie serait envahie par des investisseurs étrangers est largement démentie par les chiffres. En 2016, par exemple, seuls 166 maisons (3,6 % des ventes) et 141 appartements (1,6 %) ont été achetés par des non‑Slovéniens sur l’ensemble du pays. Même si ces proportions ont légèrement augmenté depuis, l’impact global sur le marché reste faible.
Un tiers des transactions immobilières dans le segment haut de gamme en Slovénie sont réalisées par des non-résidents.
Le profil type ? Des acheteurs en provenance d’Allemagne, d’Autriche, d’Italie, mais aussi du Royaume‑Uni, des États‑Unis, du Canada, de Suisse ou d’Australie, appartenant à la grande classe moyenne supérieure ou à la catégorie des très hauts revenus. Beaucoup payent comptant, avec des budgets d’environ 200 000 € pour une maison de vacances modeste à la campagne, jusqu’à plus d’un million pour une villa ou un penthouse de prestige. Chez les Britanniques, un mouvement notable avait été observé dans la région de Prekmurje, avec quelque 300 familles achetant des maisons de vacances il y a quelques années, avant un retour marqué à la normale (seulement trois ventes récentes à des Britanniques dans la même région).
La part modeste des acheteurs étrangers en Slovénie a protégé le pays des bulles spéculatives de résidences secondaires, contrairement à l’Espagne ou à certaines stations alpines françaises. Cette structure du marché a assuré une grande résilience, notamment sur la côte lors de la crise de 2008-2013, où les baisses de prix et de volumes sont restées limitées sans effondrement ni accumulation massive de biens invendus.
Entre attractivité et durcissement : quelles perspectives pour les résidences secondaires ?
L’avenir du marché des résidences secondaires en Slovénie se dessine à la croisée de dynamiques parfois contradictoires.
D’un côté, tout pousse à la poursuite de l’attrait : une économie stable en croissance modérée, une dette publique maîtrisée, une démographie encore soutenue à court terme (population au pic autour de 2026 avant un lent déclin), une sécurité élevée, une politique environnementale ambitieuse, et surtout un tourisme en record. En 2023, le pays a accueilli 6,19 millions de visiteurs pour 16,13 millions de nuitées, dépassant de 2 % ses niveaux de 2019. Les zones de montagne (31 % des nuitées), les stations thermales (20 %), la côte (19 %) et Ljubljana (14 %) sont en première ligne. Pour un acheteur étranger aisée, la Slovénie offre un mélange rare de qualité de vie, de sécurité juridique, de paysages spectaculaires et de prix encore raisonnables comparés à l’Italie, l’Autriche ou la Suisse.
La crise du logement est accentuée par la faible part des ménages en loyer de marché (6,8%) et les difficultés des jeunes dans les grandes villes. Les résidences secondaires souvent vacantes sont perçues comme un facteur aggravant. Pour y répondre, des mesures sont envisagées : une fiscalité renforcée sur les propriétés non principales, une limitation des locations touristiques courtes durées, et des investissements publics massifs dans le logement social et intermédiaire.
Pour les investisseurs qui regardent la Slovénie comme un territoire de diversification patrimoniale, la clé sera donc l’alignement entre leurs objectifs et l’évolution du cadre local. Une résidence secondaire « plaisir », utilisée plusieurs mois par an et éventuellement louée ponctuellement dans le respect des quotas de jours, restera un projet solide dans les zones à forte valeur d’usage (Ljubljana, Bled, Piran, Bohinj, Kranjska Gora). Un portefeuille de biens optimisés pour la location courte durée, en revanche, devra s’adapter : basculer vers de la location à l’année, cibler des segments spécifiques (étudiants, seniors, coliving), ou migrer vers des régions où la pression réglementaire est moins forte.
Les logements avec une bonne performance énergétique (classe A ou B) se vendent 10 à 12 % plus cher que la moyenne. La Slovénie vise une réduction de 70 % des émissions du secteur du bâtiment d’ici 2030. Plus de 40 % des nouveaux projets résidentiels intègrent des technologies de maison intelligente, un critère devenant décisif pour une clientèle internationale soucieuse de son empreinte carbone.
En somme, le marché des résidences secondaires en Slovénie entre dans une phase de maturité : moins spéculatif, plus régulé, mais toujours porté par une demande robuste pour des lieux de vie à haute valeur paysagère et culturelle. Ceux qui sauront conjuguer patience, compréhension fine du cadre légal, et choix de localisation judicieux pourront encore y trouver, au‑delà de l’image de carte postale, un véritable projet de vie et un investissement résilient.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Slovénie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à un marché d’Europe centrale dynamique. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Ljubljana, Maribor, littoral slovène), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en forte demande locative, combinant un rendement locatif brut cible de 6 à 7 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société slovène) et plan de diversification patrimoniale intégrant les spécificités juridiques et fiscales locales.
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