Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La fiscalité immobilière en Slovénie est souvent citée comme l’un des atouts qui attirent les investisseurs étrangers et locaux. Entre taxation modérée des revenus locatifs, exonérations sur les plus-values de long terme, propriété principale largement protégée et incitations fortes pour les rénovations « vertes », le pays combine un cadre juridique relativement stable avec une série de mécanismes qui, bien utilisés, peuvent faire sensiblement grimper le rendement net d’un investissement.
Les investisseurs immobiliers en Slovénie peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux, que l’achat soit effectué en direct, via une société ou dans une optique de patrimoine à long terme. Cet article détaille ces avantages dans un langage clair.
Un cadre fiscal globalement favorable aux investissements immobiliers
Le système fiscal slovène repose sur trois grands piliers qui concernent directement l’immobilier : l’imposition des revenus (personnes physiques et sociétés), la fiscalité des plus-values et les taxes liées à la détention et à la transmission du patrimoine. À cela s’ajoute la TVA sur certaines opérations et une série de régimes préférentiels (incitations à l’investissement, R&D, digitalisation, transition verte) qui profitent surtout aux structures professionnelles.
Plusieurs mécanismes fiscaux avantageux existent pour l’investissement immobilier. Les loyers peuvent être imposés à un taux forfaitaire bas, avec possibilité de déduire les charges. Les plus-values bénéficient d’une taxation dégressive, pouvant aboutir à une exonération totale après une certaine durée de détention. La résidence principale est protégée par un régime fiscal très favorable. L’acquisition de parts de sociétés immobilières échappe aux droits de mutation. Enfin, l’impôt sur les sociétés offre de nombreux régimes permettant des déductions.
Avant d’entrer dans le détail, il est utile de rappeler que les résidents fiscaux slovènes sont imposés sur leurs revenus mondiaux, alors que les non‑résidents ne sont taxés que sur les revenus de source slovène (loyers d’un bien situé en Slovénie, plus-value sur ce bien, etc.). Pour acquérir un bien, un numéro d’identification fiscale slovène est obligatoire, y compris pour les étrangers.
La fiscalité des revenus locatifs : un taux unique et des déductions souples
Le traitement fiscal des revenus locatifs est l’un des premiers atouts pour un investisseur qui souhaite acheter pour louer en Slovénie. Le pays a fait le choix d’un système relativement simple, avec un taux forfaitaire et des options de déductions qui permettent d’alléger encore la facture.
Impôt forfaitaire sur les loyers pour les particuliers
Les particuliers qui perçoivent des revenus de location d’un bien immobilier situé en Slovénie sont soumis à un impôt à taux unique, actuellement de 25 % sur le revenu net. Ce taux est considéré comme « final » : il n’entre pas dans la base de l’impôt progressif sur le revenu et n’est pas retraité dans la déclaration annuelle.
La base imposable est calculée à partir des loyers bruts, avec la possibilité de choisir entre un forfait de charges ou la déduction des coûts réels documentés. Deux régimes principaux coexistent :
| Régime de déduction | Base de calcul | Avantage principal | Limite principale |
|---|---|---|---|
| Forfait de charges | Pourcentage standard des loyers bruts (actuellement 10 % le plus souvent, 15 % sur certaines périodes passées) | Simplicité, pas de justificatifs détaillés requis | Peu intéressant si les travaux/charges sont élevés |
| Coûts réels | Déduction des dépenses effectives (entretien, réparations, gestion…) sur justificatifs | Optimisation fiscale lorsque les coûts dépassent largement le forfait | Nécessité de conserver une documentation complète et de suivre la comptabilité |
Dans la pratique, les investisseurs qui viennent de rénover un bien ou qui supportent des frais de gestion importants (travaux de mise aux normes, gros entretien, honoraires de gestion locative, etc.) ont souvent intérêt à opter pour la déduction des coûts réels, au moins les premières années.
Pour les investisseurs privilégiant la simplicité et avec des dépenses limitées, le forfait de charges permet de payer l’impôt sur seulement 90 % des loyers perçus, sans avoir à archiver chaque facture.
Il faut noter qu’historiquement, le pourcentage de charges forfaitaires a varié (10 %, 15 % selon les années), mais la logique reste la même : offrir une voie simplifiée contre une base imposable un peu plus large.
Traitement des non-résidents et option « activité professionnelle »
Les non‑résidents sont imposés au même taux forfaitaire de 25 % sur les revenus locatifs provenant d’un bien situé en Slovénie. Là encore, l’impôt est final et la base peut être réduite soit par un forfait, soit par les dépenses effectives de maintenance et de gestion.
Une spécificité intéressante pour un investisseur étranger qui envisage une activité locative plus large (par exemple plusieurs appartements ou un portefeuille de biens) est la possibilité d’opter pour le traitement de ces loyers comme revenus d’activité professionnelle. Il faut alors s’enregistrer comme entrepreneur individuel (sole trader) auprès de l’agence AJPES.
Lorsque la location devient une activité professionnelle, les loyers sont intégrés au résultat d’exploitation et les charges nécessaires à l’activité sont entièrement déductibles. L’imposition s’effectue alors selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu ou le régime forfaitaire. Ce choix peut être avantageux pour un investisseur structuré, avec des coûts, des amortissements et potentiellement des salariés.
Revenus locatifs perçus par des sociétés
Lorsqu’un bien est détenu par une société slovène (par exemple une d.o.o., équivalent de la SARL), les loyers perçus constituent des revenus d’exploitation soumis à l’impôt sur les sociétés. Le taux standard est de 19 %, avec une hausse temporaire à 22 % pour les exercices 2024–2028, mais la société peut déduire toutes les dépenses liées à la génération de ces revenus : intérêts d’emprunt, charges, frais de gestion, amortissements, etc.
De plus, les règles slovènes prévoient de généreuses déductions supplémentaires pour les investissements productifs (équipements, actifs incorporels, digitalisation, transition verte) qui peuvent venir diminuer la base imposable – et donc, indirectement, réduire l’imposition des loyers.
Enfin, pour certains véhicules comme les fonds d’investissement ou les fonds de pension, un taux de 0 % peut s’appliquer sous conditions, ce qui transforme l’immobilier locatif en un actif potentiellement très peu taxé au niveau du véhicule d’investissement.
Plus-values immobilières : une fiscalité dégressive jusqu’à l’exonération totale
La manière dont la Slovénie traite les plus-values de cession de biens immobiliers est l’un des arguments fiscaux les plus puissants pour les investisseurs de long terme. Le pays a choisi un système de taux décroissants selon la durée de détention, qui récompense clairement la patience.
Barème dégressif pour les particuliers
Les particuliers (résidents ou non‑résidents) qui revendent un bien immobilier situé en Slovénie sont soumis à un impôt spécifique sur la plus-value, calculée comme la différence entre la valeur de cession et la valeur d’acquisition (ajustée le cas échéant). Ce prélèvement est lui aussi de nature finale.
Les taux varient selon la durée de détention :
| Durée de détention du bien | Taux d’imposition de la plus-value |
|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 25 % |
| De 5 à 10 ans | 20 % |
| De 10 à 15 ans | 15 % |
| Plus de 15 ans | 0 % (exonération totale) |
Dans certaines sources fiscales slovènes, on trouve également une échelle encore plus longue (jusqu’à 20 ans) avec un taux initial de 27,5 % et des paliers supplémentaires. Dans tous les cas, la logique est identique : plus la durée de détention est longue, plus le taux diminue, jusqu’à une exonération complète au‑delà d’un certain seuil temporel.
Pour un investisseur inscrit dans une stratégie patrimoniale de 15 ans ou plus, ce régime permet d’échapper totalement à l’imposition sur la plus-value lors de la cession.
Exonération de la résidence principale
Indépendamment de la durée de détention, la Slovénie offre un avantage clé : la vente de la résidence principale peut être entièrement exonérée d’impôt sur la plus-value, sous réserve de conditions strictes. Le propriétaire doit notamment avoir son adresse de résidence enregistrée dans le bien et y avoir effectivement vécu pendant au moins trois ans avant la vente.
Concrètement, cela signifie qu’un investisseur qui a occupé un bien comme habitation principale pendant plusieurs années peut le revendre sans impôt, même si la hausse de valeur est importante et même si la durée de détention est courte. Du point de vue patrimonial, c’est un outil puissant pour arbitrer son patrimoine immobilier tout en maîtrisant l’impact fiscal.
Biens anciens : exonération automatique
Autre élément en faveur des investisseurs : tous les biens immobiliers acquis avant le 1er janvier 2002 sont totalement exonérés de taxation sur les plus-values au moment de la revente. Cette disposition concerne surtout les propriétaires de longue date, mais elle illustre la philosophie slovène, plutôt favorable aux détentions longues et à la stabilité patrimoniale.
Plus-values côté sociétés
Pour les sociétés, le traitement est différent : il n’existe pas de « plus-value immobilière » isolée, le bénéfice issu de la vente est intégré au résultat imposable classique et soumis au taux de l’impôt sur les sociétés (19 % ou 22 % selon la période). Cependant, certaines règles permettent de neutraliser en partie l’impact de ces gains, notamment pour les cessions de participations dans des sociétés.
Pourcentage de plus-value sur cession d’actions pouvant être exonéré en Slovénie sous certaines conditions.
Détention et propriété : une pression fiscale modérée et des exonérations ciblées
En dehors des revenus et des plus-values, l’investisseur doit aussi tenir compte de la fiscalité annuelle liée à la propriété et de la manière dont la Slovénie traite le logement principal et certains projets de construction ou de rénovation.
Taxe foncière municipale : taux bas et protection du logement principal
La Slovénie applique une taxe foncière sur la détention de biens immobiliers, calculée sur la valeur du bien et dont le taux exact dépend des municipalités. Pour les logements résidentiels, les taux se situent généralement entre 0,10 % et 1,00 %, parfois jusqu’à 1,5 % selon les nouvelles grilles.
En Slovénie, la taxe foncière peut être supprimée ou fortement réduite pour un bien occupé comme résidence principale par son propriétaire ou sa famille, à condition que la surface ne dépasse pas 160 m². Ce dispositif illustre la forte protection accordée à la résidence principale dans le système fiscal slovène.
En pratique, cela signifie qu’un investisseur expatrié qui s’installe en Slovénie dans son propre logement n’est pas pénalisé par une taxe récurrente lourde, voire y échappe complètement, ce qui améliore nettement le coût de détention sur le long terme.
Exonération de 10 ans pour les constructions neuves ou rénovations lourdes
Pour encourager la construction et la rénovation de qualité, la loi slovène prévoit un avantage particulièrement attractif : le premier propriétaire d’une habitation neuve ou d’un logement ayant fait l’objet d’une rénovation importante peut bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière pouvant aller jusqu’à dix ans.
Cet avantage cible directement les promoteurs individuels et les investisseurs qui achètent sur plan ou réalisent des projets lourds de réhabilitation. Sur une période de dix ans, l’exonération ou la réduction de taxe foncière peut représenter une économie substantielle, particulièrement dans les zones urbaines où les taux d’imposition municipaux sont les plus élevés.
Charge pour l’utilisation du terrain à bâtir
En plus de la taxe foncière, la Slovénie applique une redevance spécifique dite « charge pour l’utilisation du terrain à bâtir » (NUSZ). Cette charge, fixée par chaque commune, est due par l’occupant (propriétaire ou locataire) et se base sur la surface de terrain non bâti ou sur la surface utile du bâtiment.
Les montants restent généralement modérés : pour un appartement, l’ordre de grandeur annuel se situe souvent entre 80 et 350 euros ; pour une maison, cela peut grimper entre 200 et 900 euros par an. Pour un investisseur, il s’agit surtout d’un coût récurrent à intégrer dans le business plan, mais qui reste faible par rapport à la fiscalité immobilière de nombreux autres pays européens.
Transmission, dons et successions : de larges exonérations familiales
Un investisseur immobilier ne raisonne pas uniquement en termes de rendement annuel ou de plus-value future, mais aussi de transmission patrimoniale. Sur ce plan, la Slovénie propose un régime d’héritage et de donation assez favorable, en particulier pour les transmissions intrafamiliales.
Exonération totale pour les héritiers de premier rang
L’impôt sur les successions et donations est régi par une loi spécifique (ZDDD). La base imposable correspond à la valeur de marché des biens reçus, diminuée des dettes et charges associées.
Les héritiers de premier rang (conjoint, partenaire enregistré, concubin équivalent, enfants, enfants adoptifs, beaux‑enfants, gendre, belle‑fille) sont entièrement exonérés de l’impôt sur les successions et donations, même si le patrimoine transmis comprend des biens immobiliers.
Pour un investisseur qui construit un parc immobilier avec l’idée de le transmettre à ses enfants ou à son conjoint, cette exonération totale est un avantage majeur : elle permet de transférer de la valeur sans frottement fiscal au moment du décès ou d’une donation.
Fiscalité progressive pour les autres héritiers
Pour les héritiers d’ordres plus éloignés, l’impôt devient progressif et varie selon la proximité de parenté :
| Classe d’héritiers | Catégorie (exemples) | Fourchette de taux |
|---|---|---|
| Classe I | Conjoint, partenaire, enfants, beaux‑enfants | 0 % (exonération) |
| Classe II | Parents, frères et sœurs, leurs descendants | Environ 5 % à 14 % |
| Classe III | Grands-parents | Environ 8 % à 17 % |
| Classe IV | Autres personnes, non‑parents | Environ 12 % à 39 % |
Dans le cas spécifique de l’immobilier, la base imposable pour un bien reçu par héritage est souvent fixée à 80 % de la valeur de marché, ce qui réduit légèrement l’assiette fiscale. De plus, si seuls des biens mobiliers d’une valeur totale inférieure à 5 000 euros sont hérités, aucune imposition n’est due.
Donateurs et bénéficiaires : procédures et sanctions
Pour les successions, les héritiers n’ont généralement pas à déposer de déclaration : l’administration fiscale calcule l’impôt à partir de la décision définitive du tribunal. En revanche, pour les donations, le bénéficiaire doit déclarer le don dans les 15 jours à l’administration fiscale, sous peine d’amendes pouvant atteindre 1 200 euros pour un simple retard, voire 15 000 euros en cas d’informations fausses ou incomplètes.
Pour optimiser la transmission d’un patrimoine, il est crucial de planifier la succession, notamment entre conjoints et enfants, afin de bénéficier pleinement des exonérations fiscales totales prévues pour les héritiers de première catégorie.
Taxation des transactions : des coûts de friction maîtrisés
La rentabilité nette d’une opération immobilière dépend aussi des coûts de transaction. En Slovénie, ceux‑ci restent globalement raisonnables et présentent certains avantages pour les investisseurs qui utilisent des structures sociétaires.
Taxe de transfert immobilier : 2 % et pas de droit sur les parts
Sur les ventes de biens immobiliers non soumises à TVA, une taxe de transfert immobilier de 2 % est due, en principe par le vendeur. Les parties peuvent toutefois prévoir contractuellement que l’acquéreur en supportera la charge. La base est le prix de vente, sauf si celui‑ci est manifestement sous‑évalué : si le prix est inférieur de plus de 20 % à la valeur officielle de marché, l’administration peut recalculer la base sur 80 % de cette valeur.
L’un des avantages majeurs pour les investisseurs est l’absence de taxe de transfert lors de l’acquisition d’actions ou de parts d’une société détenant des biens immobiliers. Cette opération, appelée « share deal », permet d’éviter le droit de mutation de 2 % normalement dû sur la valeur des actifs immobiliers sous-jacents, à condition que la structure de la transaction soit adaptée.
TVA sur les opérations immobilières
La TVA slovène est de 22 % au taux normal, avec un taux réduit de 9,5 % pour certains services, notamment certaines opérations de rénovation de logements. En matière immobilière, la règle est la suivante :
La vente d’un immeuble neuf (avant première occupation ou dans les deux ans qui suivent) et la vente de terrain à bâtir sont soumises à la TVA. En revanche, la vente de terrains non constructibles et celle d’immeubles après deux ans d’occupation peuvent être exonérées. Dans certains cas, si le vendeur et l’acheteur sont assujettis à la TVA, ils peuvent conjointement opter pour la taxation, avec un mécanisme d’autoliquidation.
Pour un investisseur professionnel qui peut récupérer la TVA, cette flexibilité permet de neutraliser le coût de la taxe tout en conservant le bénéfice de la déductibilité de la TVA sur les dépenses (travaux, honoraires, etc.). Pour un particulier, l’essentiel est de savoir si le prix qu’il paye est « TVA comprise » ou non, et si la vente entre dans le cadre des opérations taxables ou exonérées.
Frais annexes : notaire, avocat, agent
Les principaux coûts annexes d’une transaction immobilière en Slovénie sont relativement standard :
| Type de coût | Fourchette indicative (en % du prix) | Support habituel |
|---|---|---|
| Frais de notaire | 0,10 % à 1,00 % | Acheteur |
| Honoraires d’avocat | 0,50 % à 1,00 % | Acheteur |
| Commission d’agent immobilier | 1,00 % à 2,00 % (pour chaque partie) | Acheteur & vendeur |
Au total, les coûts pour l’acheteur sont en général estimés entre 3,6 % et 6 % du prix, tandis que le vendeur supporte entre 1 % et 2 %. Les coûts cumulés aller‑retour (achat + revente) se situent dans une fourchette de 4,6 % à 8 %, ce qui reste compétitif par rapport à de nombreux marchés voisins.
Investir via une société : allégement fiscal et outils d’optimisation
Pour les investisseurs institutionnels ou les particuliers qui souhaitent structurer des opérations importantes, l’utilisation de sociétés slovènes offre une panoplie de leviers fiscaux intéressants.
Taux d’impôt sur les sociétés et déductions
Le taux standard d’impôt sur les sociétés est de 19 %, avec une majoration temporaire à 22 % entre 2024 et 2028. Les bénéfices – incluant les loyers et les plus-values – sont taxés à ce taux après déduction de toutes les charges nécessaires à l’activité.
La Slovénie se distingue par un ensemble de déductions et de crédits d’impôt particulièrement généreux :
– déduction pouvant atteindre 100 % des montants investis en recherche et développement ;
– déduction de 40 % des investissements en équipements et actifs incorporels (hors goodwill et droits sur des biens immobiliers) ;
– déduction supplémentaire de 40 % des investissements en digitalisation et technologies de transition verte ;
– avantages pour l’emploi de certaines catégories de salariés (jeunes, personnes handicapées, apprentis, etc.) ;
– déductions pour dons à des organismes culturels, sportifs, environnementaux.
L’ensemble des déductions et des pertes reportées ne peut réduire la base imposable au-delà de 63 % du résultat imposable. Cela crée un taux d’imposition effectif minimal d’environ 8 %.
Pour un investisseur immobilier qui combine loyers, plus-values, travaux de rénovation, dépenses de digitalisation (gestion locative en ligne, domotique, etc.) et investissements verts (isolation, panneaux solaires), ces dispositifs permettent de gommer une partie significative de l’impôt sur les sociétés.
Participation‑exemption sur dividendes et plus-values de cession de parts
Au niveau des sociétés, la Slovénie applique une forme de régime « holding » très favorable sans le nommer ainsi. Les dividendes reçus par une société slovène sont en pratique exonérés à 95 % si la société distributrice est soumise à un impôt comparable, même à l’étranger. Cela limite fortement l’imposition en cascade au sein des groupes.
Pour bénéficier d’une exonération partielle sur la plus-value de cession de participations, plusieurs conditions doivent être réunies : une détention minimale de 8 % des titres, une durée de détention d’au moins six mois, la présence d’au moins un salarié dans la société, et l’absence de lien avec des juridictions à fiscalité très basse. Ce régime permet de neutraliser fiscalement une large part de la plus-value, offrant ainsi une grande souplesse pour la revente, notamment dans le cadre d’investissements immobiliers structurés via des sociétés véhicules.
Absence de retenue à la source sur les plus-values des non‑résidents
Un autre avantage pour les investisseurs étrangers qui investissent via des sociétés non résidentes est l’absence de retenue à la source en Slovénie sur les plus-values réalisées par ces sociétés lors de la vente de parts de sociétés slovènes ou de biens immobiliers, sous réserve des règles nationales du pays de résidence et des conventions fiscales.
Cette configuration permet, dans certains montages, d’organiser l’investissement de manière fiscalement efficiente, en profitant à la fois des régimes slovènes et des conventions de non double imposition conclues avec plus d’une cinquantaine de pays (dont la France, l’Allemagne, la Suisse, le Royaume‑Uni, les États‑Unis, etc.).
Fiscalité internationale et conventions : limiter la double imposition
La Slovénie a signé de nombreux traités de non double imposition qui sont essentiels pour les investisseurs internationaux. Ces accords encadrent notamment les retenues à la source sur les dividendes, intérêts, redevances, mais confirment aussi le principe généralement admis en droit fiscal international : les revenus et plus-values liés à des biens immobiliers sont imposables dans le pays où se trouvent les biens.
Les conventions fiscales permettent d’éviter la double imposition économique. Pour les revenus immobiliers (loyers et plus-values), l’impôt payé en Slovénie peut être crédité dans le pays de résidence de l’investisseur. De plus, elles réduisent souvent les taux de retenue à la source, par exemple à 5 % pour certains dividendes, intérêts et redevances.
En pratique, un investisseur doit donc analyser sa situation dans les deux systèmes fiscaux – slovène et celui de son pays de résidence – pour mesurer le gain net. Mais la présence de ces conventions et de règles claires de détermination de la résidence fiscale constitue un facteur de sécurité juridique appréciable.
Transition verte, rénovation et digitalisation : des bonus fiscaux pour les projets immobiliers
Au‑delà des régimes généraux, la Slovénie a clairement choisi de favoriser, par la fiscalité, les investissements dans la transition écologique, la rénovation de qualité et la digitalisation. Ces politiques touchent directement l’immobilier.
Déductions pour transition verte et digitalisation
Les entreprises qui investissent dans des technologies « vertes » ou de digitalisation peuvent bénéficier d’une déduction spécifique de 40 % du montant investi, en plus des amortissements habituels. Cette mesure vise par exemple les équipements d’efficacité énergétique, les systèmes domotiques, les plateformes de gestion locative en ligne ou encore les solutions de monitoring énergétique.
Pour un parc immobilier, les investissements en rénovation énergétique (isolation, chauffage, panneaux solaires, bornes de recharge, capteurs) peuvent être déduits à hauteur de 40% en plus de l’amortissement comptable, réduisant significativement le coût net pour l’investisseur.
Incitations liées aux nouvelles réformes de la taxe immobilière
Les réformes engagées récemment visent à asseoir davantage la fiscalité sur les valeurs de marché, mais prévoient aussi des incitations pour encourager la mise en location formelle des biens, notamment via des contrats de location déclarés. Des projets de taxe résidentielle avec réductions substantielles pour les biens effectivement loués dans le cadre légal ont été évoqués, avec un double objectif : faire sortir les locations du secteur informel et accroître l’offre locative.
De manière plus large, la réforme de 2025 entend utiliser la fiscalité foncière pour soutenir la rénovation énergétique et encourager le développement dans les régions moins attractives. Cela se traduit par des abattements et exonérations spécifiques pour les projets de rénovation écologique, particulièrement dans les zones rurales.
Investisseurs étrangers : conditions de propriété et absence de régimes « golden visa »
Un dernier aspect à considérer concerne le cadre juridique de l’accès à la propriété par des étrangers. Les citoyens et sociétés issus de l’UE, de l’OCDE et de l’AELE peuvent acquérir librement des biens immobiliers en Slovénie. Les ressortissants de pays candidats à l’UE (comme la Serbie ou l’Ukraine) doivent obtenir une décision de réciprocité, tandis que les citoyens d’autres pays peuvent, en principe, seulement hériter d’un bien immobilier, et non l’acheter directement.
L’achat d’un bien immobilier en Slovénie n’offre pas automatiquement droit à un titre de séjour ou à la citoyenneté (pas de « golden visa »). Cependant, cette propriété peut être un atout pour appuyer une demande de résidence basée sur d’autres motifs, comme le travail, les études ou la réunion familiale.
Pour contourner certaines restrictions, de nombreux investisseurs non européens créent une société slovène qui, elle, peut acheter librement des biens immobiliers. L’ouverture d’une société (par exemple une d.o.o.) demande un capital minimal de 7 500 euros et l’obtention de numéros fiscaux slovènes pour les actionnaires et le dirigeant. Une fois en place, cette structure peut non seulement détenir de l’immobilier, mais aussi profiter de tous les régimes fiscaux favorables décrits plus haut.
Conclusion : un cadre attractif, mais qui requiert une vraie stratégie
La Slovénie offre indéniablement un environnement fiscal globalement attractif pour l’investissement immobilier. Les principaux atouts peuvent se résumer ainsi :
L’imposition des loyers est forfaitaire à 25 %, avec possibilité de déduire des charges. Les plus-values immobilières sont fortement allégées, puis exonérées après 15 à 20 ans de détention. La résidence principale bénéficie d’une protection généreuse sur la taxe foncière et les plus-values. Les héritiers de premier rang sont exonérés de droits de succession et de donation. L’acquisition de parts de sociétés immobilières n’est pas soumise à une taxe de transfert. De nombreux dispositifs de déduction et d’allégement de l’impôt sur les sociétés existent pour la transition verte, la digitalisation et la R&D. Un réseau étendu de conventions évite la double imposition pour les investisseurs internationaux.
Pour autant, ce cadre favorable ne dispense pas d’une analyse fine. Les réformes récentes et à venir durcissent certains aspects (limitation de l’utilisation des pertes, encadrement des amortissements, réformes de la taxe foncière, prises en compte renforcée des valeurs de marché). Les investisseurs doivent donc bâtir une stratégie fiscale structurée, en choisissant avec soin entre détention directe ou via société, régime réel ou forfaitaire, investissement court terme ou patrimonial de très long terme.
Une maîtrise des règles slovènes permet d’optimiser durablement le rendement net d’un portefeuille immobilier. Ces avantages fiscaux s’inscrivent dans une logique de transition énergétique et de structuration professionnelle des investissements, constituant un levier de performance et de sécurité patrimoniale pour l’investisseur averti.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Slovénie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à une économie d’Europe centrale en croissance. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Ljubljana, Maribor, côte adriatique), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans un quartier dynamique de Ljubljana ou près de la côte, combinant rendement locatif brut cible de 6–7 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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