Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps restée en marge des grands circuits d’investissement latino‑américains, la Bolivie attire désormais une nouvelle génération d’acheteurs en quête de résidences secondaires. Entre appartements avec vue sur l’Illimani à La Paz, villas avec piscine à Santa Cruz, cabanes écologiques à Samaipata ou maisons d’hôtes au bord du lac Titicaca, le pays combine des prix encore accessibles, des rendements locatifs élevés et un potentiel touristique en pleine montée.
Derrière l’image de marché vierge se cache un environnement juridique spécifique, des risques réels et de fortes disparités régionales. Ce n’est ni un Eldorado sans contraintes, ni un terrain à fuir. C’est un marché émergent, rentable pour ceux qui le comprennent, mais risqué pour ceux qui l’abordent comme en Europe ou en Amérique du Nord.
Un contexte économique favorable à l’essor des résidences secondaires
L’appétit croissant pour les résidences secondaires en Bolivie ne peut se comprendre qu’en partant de la toile de fond macroéconomique. Le pays compte environ 12,1 millions d’habitants, dont près de 70 % vivent en zone urbaine. Son produit intérieur brut avoisine 43 milliards de dollars, avec une inflation maîtrisée autour de 3,1 % et une note souveraine B+ assortie d’une perspective stable.
La solidité économique en Bolivie génère deux tendances majeures pour l’immobilier résidentiel et les résidences secondaires : une classe moyenne urbaine en expansion aspirant à la propriété et à plus de loisirs, et une demande structurelle soutenue par l’urbanisation rapide, notamment à Santa Cruz de la Sierra et El Alto, qui alimente la hausse des valeurs foncières.
Sur le long terme, le marché a fait preuve d’une étonnante constance. Sur la décennie 2010‑2019, les prix des logements ont été multipliés par environ 2,5, avec une progression des valeurs au mètre carré passée d’environ 40 dollars à près de 110 dollars dans de nombreux quartiers résidentiels et commerciaux. Les phases récentes confirment cette résilience : forte appréciation entre 2010 et 2014 (8 à 12 % par an), croissance plus modérée de 2015 à 2019 (5 à 7 %), trou d’air pandémique en 2020‑2022 (1 à 3 %) puis rebond post‑COVID à partir de 2023 avec un rythme de 5 à 8 % par an.
Hausse annuelle moyenne attendue de la valeur des propriétés dans les destinations touristiques boliviennes.
Tourisme en plein essor, moteur clé des résidences secondaires
L’autre pilier du marché des résidences secondaires en Bolivie est la montée en puissance du tourisme. Avant la pandémie, les arrivées internationales avaient progressé de 529 601 visiteurs en 2008 à plus de 1,23 million en 2019, soit une croissance moyenne de 8 % par an. Les recettes touristiques, avec des dépenses moyennes par visiteur autour de 650 à 670 dollars, faisaient du tourisme le quatrième poste d’exportation du pays.
Le boom touristique en Bolivie a entraîné une augmentation significative du nombre d’entreprises formelles dans l’hôtellerie et la restauration, qui a presque quadruplé entre 2010 et 2020. Cette croissance a été particulièrement forte à Santa Cruz, avec la création de plus de 4 600 nouvelles sociétés dans ce secteur en dix ans. Parallèlement, la compétitivité touristique internationale du pays s’est améliorée, se hissant aux alentours de la 27e place pour ses ressources naturelles, de la 50e pour son patrimoine culturel, et bénéficiant également d’une bonne compétitivité-prix.
Cet environnement profite de plein fouet au segment des résidences secondaires. D’un côté, des citadins boliviens investissent dans une maison à Samaipata, une villa près de Tarija ou un appartement face au Salar de Uyuni pour y passer les vacances et générer des revenus via des locations saisonnières. De l’autre, un flux croissant d’étrangers – touristes, expatriés, retraités ou digital nomads – cherchent des logements de type maison ou appartement, plus chaleureux qu’un hôtel, souvent via des plateformes comme Airbnb ou Expedia.
Ils illustrent la dynamique du secteur.
Tableau 1 – Indicateurs des locations de courte durée dans quelques destinations clés
| Ville / Région | Nb. de logements (env.) | Revenu mensuel moyen (USD) | Tarif journalier moyen (USD) | Taux d’occupation moyen (%) |
|---|---|---|---|---|
| Santa Cruz de la Sierra | ~1 800 | 179,18 | 33,89 | 29,52 |
| La Paz | ~1 000 | 232,60 | 31,56 | 34,65 |
| Municipio Samaipata | 113 | 458,17 | 105,78 | 19,41 |
| Uyuni | 40 | 575,46 | 87,61 | 27,62 |
| Copacabana (Titicaca) | 66 | 108,23 | 37,34 | 18,67 |
Les revenus moyens mensuels peuvent paraître modestes dans les grandes villes, mais ils s’inscrivent dans un contexte de coûts d’acquisition relativement réduits et de fiscalité immobilière légère. Dans des destinations hyper‑touristiques mais de petite taille comme Uyuni ou Samaipata, les revenus mensuels plus élevés reflètent des tarifs journaliers bien supérieurs, en contrepartie de taux d’occupation plus volatils et très saisonniers.
Pour un propriétaire de résidence secondaire, une stratégie consistant à combiner usage personnel hors haute saison et location courte durée en période de pic peut aboutir à des rendements particulièrement attrayants, surtout dans les marchés touristiques où les rendements bruts annuels sont estimés entre 8 et 12 %.
Où acheter sa résidence secondaire : grandes villes vs destinations nature
Le marché bolivien des résidences secondaires est loin d’être homogène. Il se structure autour de quelques pôles urbains majeurs et de destinations touristiques naturelles ou patrimoniales.
Les grandes villes : sécurité locative et infrastructures
Dans les métropoles comme Santa Cruz de la Sierra, La Paz, Cochabamba, Sucre ou Tarija, la résidence secondaire prend souvent la forme d’un appartement moderne ou d’une maison en quartier résidentiel, utilisée une partie de l’année par le propriétaire et louée le reste du temps à des cadres, des expatriés, des étudiants ou des touristes urbains.
Aperçu des marchés résidentiels premium dans les quartiers les plus dynamiques de la capitale économique bolivienne.
Appartements haut de gamme dans des tours mixtes avec services (piscine, salle de sport, coworking, cinéma privé, spa). Prix : 1 500 à 2 000 $/m². Une unité de 60 à 80 m² représente un investissement typique de 120 000 à 160 000 $.
Zone plus résidentielle et verdoyante avec des maisons et villas, souvent dotées de jardins et de piscines. Prix : 800 à 1 200 $/m².
La Paz, capitale administrative perchée dans les Andes, offre quant à elle un marché plus polarisé. Dans Zona Sur (Calacoto, San Miguel, La Florida), les appartements de standing se vendent autour de 1 400 à 1 800 dollars/m², dans des immeubles récents avec sécurité, parkings et parfois gymnase. Les quartiers plus centraux et bohèmes comme Sopocachi ou Miraflores affichent des prix un peu plus bas, entre 1 000 et 1 400 dollars/m², pour des biens très recherchés en location longue durée comme en saisonnier, notamment auprès de diplomates, d’ONG ou de voyageurs au long cours.
Cochabamba, réputée pour son climat tempéré, constitue une destination de choix pour les retraités boliviens et une partie des étrangers. Dans des secteurs comme Cala Cala ou La Recoleta, les appartements de gamme moyenne se situent autour de 900 à 1 300 dollars/m². Sucre, capitale constitutionnelle et ville coloniale classée au patrimoine mondial, voit ses bâtisses historiques transformées en appartements et maisons d’hôtes, avec des prix de 800 à 1 200 dollars/m² dans le centre ancien.
Tableau 2 – Fourchettes de prix au mètre carré dans quelques zones stratégiques
| Ville / Zone | Type de bien | Fourchette de prix (USD/m²) |
|---|---|---|
| La Paz – Zona Sur | Appartement de luxe | 1 400 – 1 800 |
| La Paz – Sopocachi/Miraflores | Appartement milieu de gamme | 1 000 – 1 400 |
| Santa Cruz – Equipetrol/Norte | Appartement/Villa de luxe | 1 500 – 2 000 |
| Santa Cruz – Urubó | Maison/Villa résidentielle | 800 – 1 200 |
| Cochabamba – Cala Cala/Recoleta | Appartement milieu de gamme | 900 – 1 300 |
| Sucre – Centre historique | Immeuble colonial | 800 – 1 200 |
| Copacabana – Lac Titicaca | Bien touristique | 500 – 800 |
Ces prix, rapportés au niveau de revenu local, sont élevés, mais ils demeurent attractifs pour un investisseur étranger habitué à des marchés plus chers comme le Chili, le Costa Rica ou l’Europe du Sud. D’autant que les rendements locatifs bruts sur les appartements urbains résidentiels oscillent en général entre 6 et 8 %, avec des taux nets souvent compris entre 5 et 7 % après charges courantes.
Les destinations nature et patrimoine : résidences de charme et écotourisme
Au‑delà des capitales régionales, c’est dans les zones de nature et patrimoniales que se dessine le visage le plus séduisant des résidences secondaires boliviennes.
Autour du lac Titicaca, notamment à Copacabana ou dans la communauté de Yumani sur l’Isla del Sol, il existe des cabanes et petites maisons de style aymara, parfois aménagées en chambres d’hôtes avec vue sur le lac. Le prix d’une propriété touristique typique dans cette zone se situe entre 500 et 800 dollars le mètre carré. Ce marché présente donc des opportunités pour construire de petites résidences de vacances avec un positionnement éco‑touristique.
À Uyuni, point d’accès au plus grand salar du monde, le marché des maisons d’hôtes et des petites structures d’accueil s’est étoffé. Les chiffres de location courte durée montrent déjà des revenus mensuels moyens d’environ 575 dollars pour une quarantaine de logements recensés, avec un tarif journalier avoisinant 90 dollars. Les résidences secondaires y prennent souvent la forme de petits hôtels, de lodges ou de maisons multi‑chambres pouvant accueillir des groupes.
Samaipata, près de Santa Cruz, attire expatriés et touristes aisés avec ses hébergements en bois, ecolodges et maisons avec jacuzzi. Les loyers moyens dépassent 450 $/mois et les nuités 100 $. Idéal pour les propriétaires de résidences secondaires souhaitant un usage personnel le week-end et une location rentable.
À cela s’ajoutent des régions comme Rurrenabaque, porte d’entrée vers le parc national Madidi et l’Amazonie, ou encore Tarija et sa vallée viticole, où les maisons de campagne avec piscine, jardins et vignobles attirent une clientèle à la recherche d’expériences rurales ou œnotouristiques. Dans ces marchés secondaires, le coût d’entrée est généralement 30 à 50 % inférieur aux grandes villes, alors que la valorisation à moyen terme peut être supérieure, portée par la montée du tourisme.
Typologie des biens de résidence secondaire : de l’appartement urbain à la finca écologique
Le marché bolivien des résidences secondaires se caractérise par une grande diversité de produits, qui répondent à des usages et des clientèles variés.
Dans les villes, l’appartement reste le format roi. Studios haut de gamme à Equipetrol ou Zona Sur, penthouses avec vue sur la ville ou la montagne, duplex modernes avec salle de sport et piscine sur le toit : les plateformes de location comme Airbnb recensent une large palette de logements, souvent dotés d’équipements pensés pour un usage hybride entre habitation personnelle et location courte durée. Connexion internet haut débit, climatisation (dans les zones tropicales), stationnement sécurisé, espaces de coworking, salles de cinéma privées et piscines communes figurent régulièrement parmi les arguments mis en avant.
À Santa Cruz, une « country house » avec jardin, piscine, terrain de football et espaces barbecue attire les citadins pour des week-ends et les groupes pour des événements privés. À Tarija ou Sucre, des maisons avec jardins privatifs et patios coloniaux sont recherchées pour un pied-à-terre spacieux, pouvant aussi servir de maison d’hôtes. Ces exemples illustrent la demande pour des villas et maisons de ville dans des quartiers résidentiels clos, un segment clé des résidences secondaires familiales.
Dans les zones rurales et de montagne, ce sont plutôt les cabanes, les cottages et les fincas qui structurent le marché. À Samaipata, par exemple, les annonces mentionnent des jacuzzis extérieurs chauffés au feu de bois, des salles de projection privées, des potagers bio, des constructions écologiques inspirées du Feng Shui ou des parcs naturels attenants. Sur l’Isla del Sol ou dans les Yungas, la résidence secondaire se rapproche du lodge, avec une forte dimension communautaire et culturelle – restauration sur place tenue par des familles locales, architectures traditionnelles, intégration au paysage.
Dans les segments immobiliers les plus exclusifs en Tunisie, certains biens peuvent atteindre ou dépasser le million de dollars.
Rendements, plus‑values et rôle des locations saisonnières
Pour les acheteurs qui ne se contentent pas d’un usage strictement personnel de leur résidence secondaire, la dimension investissement est centrale. De ce point de vue, la Bolivie cumule deux atouts : des rendements locatifs élevés et un potentiel de plus‑value significatif à moyen terme.
Le rendement locatif brut annuel maximal pouvant être atteint par les biens à vocation touristique au Maroc.
Tableau 3 – Rendements locatifs bruts estimés par segment
| Segment de marché | Rendement brut estimé (%) |
|---|---|
| Appartement résidentiel urbain | 6 – 8 |
| Maison/Villa de luxe | 4 – 6 |
| Bien touristique (Airbnb, écotourisme) | 8 – 12 (saisonnier) |
| Logement étudiant | 7 – 9 |
| Rénovation coloniale | 5 – 9 |
Sur le volet capitalisation, les projections à cinq ans indiquent des rythmes d’appréciation annuels de 4 à 6 % pour les appartements de Zona Sur à La Paz, 6 à 8 % pour les logements haut de gamme de Santa Cruz, 5 à 7 % pour des maisons de Cochabamba, 7 à 9 % pour les destinations touristiques comme Uyuni ou le lac Titicaca, et jusqu’à 8 à 12 % pour certains quartiers émergents à forte croissance.
Pourcentage de retour sur investissement projeté sur cinq ans pour un bien touristique au lac Titicaca, cumulant plus-value et rendement locatif avant impôts.
L’exemple d’un appartement à Sopocachi illustre cependant la nuance indispensable : un bien estimé à 150 000 dollars générant un flux de trésorerie net annuel d’environ 3 915 dollars correspond à un retour cash‑on‑cash de l’ordre de 2,4 % si l’on finance intégralement en fonds propres. L’intérêt vient alors de l’effet de levier (quand il est possible), de la plus‑value anticipée et de l’usage personnel de la résidence secondaire. Pour des investisseurs étrangers le plus souvent exclus du crédit local, l’équation repose davantage sur la combinaison vacances + rendement modéré mais stable + appréciation du capital.
Acheter une résidence secondaire en Bolivie ne se résume pas à signer un compromis et verser le prix. Le cadre juridique et fiscal impose une préparation rigoureuse, notamment pour les non‑résidents.
Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers urbains – appartements, maisons, locaux commerciaux – dans la plupart des villes du pays, à condition d’obtenir au minimum une résidence temporaire et un numéro d’identification fiscale (NIT). Ils sont, en droit, soumis aux mêmes règles que les Boliviens. En revanche, ils sont frappés de plusieurs restrictions : interdiction d’acheter des terres de l’État, prohibition générale de posséder un bien dans une bande de 50 kilomètres le long des frontières internationales pour des raisons de sécurité, impossibilité d’acheter comme simple touriste sans statut de résident.
Le processus classique d’achat d’une résidence secondaire en Amérique latine suit un schéma standardisé. Après la négociation, les parties signent une promesse de vente (Promesa de Compraventa), accompagnée d’un dépôt de 5 à 10 % du prix, généralement détenu par un notaire. Une phase de due diligence cruciale suit : vérification du titre de propriété auprès de l’Office des Droits Réels (Derechos Reales), contrôle des hypothèques ou saisies éventuelles, conformité cadastrale, régularité du paiement des impôts locaux, et validation des permis de construire pour les travaux antérieurs ou modifications.
Une fois ces vérifications faites, l’acte définitif (Escritura Pública) est passé devant notaire, les taxes de transfert – généralement 3 % de la valeur officielle du bien – sont acquittées, puis l’acte est enregistré au registre foncier. C’est seulement à l’issue de cette dernière étape que la propriété est juridiquement sécurisée au nom de l’acheteur.
Le coût global de transaction pour un acquéreur étranger se situe, selon les sources, entre 6 et 9 % du prix du bien, en additionnant taxes, honoraires de notaire (0,5 à 1 %), frais d’enregistrement (0,5 à 1 %), frais d’avocat (1 à 2 %) et divers débours administratifs. La commission d’agence, de l’ordre de 3 à 5 %, est en principe payée par le vendeur, mais tout dépend des arrangements contractuels.
La détention d’une résidence secondaire est fiscalement avantageuse. L’impôt foncier annuel (Impuesto a la Propiedad) est progressif mais généralement inférieur à 1,5% de la valeur fiscale, souvent bien en dessous de la valeur marchande. Il peut même descendre entre 0,01% et 0,1% pour certains biens. Les revenus locatifs sont imposés soit à un taux effectif d’environ 13% via un régime simplifié, soit à 25% dans un cadre d’entreprise, avec une TVA de 13% applicable pour les locations commerciales.
En cas de revente, les plus‑values sont en principe taxées à 25 %. Et pour les investisseurs nord‑américains ou canadiens, la Bolivie n’ayant pas de convention fiscale globale avec ces pays, les revenus et plus‑values devront être déclarés dans le pays d’origine avec recours aux crédits d’impôt étrangers là où c’est possible.
Financement, gestion et rôle des plateformes numériques
L’un des enjeux les plus concrets pour un acheteur étranger de résidence secondaire en Bolivie tient au financement. Le crédit hypothécaire local, même s’il se développe pour les résidents boliviens avec des taux compris en moyenne entre 7 et 9 % et des apports de 20 à 30 %, reste en pratique inaccessible aux non‑résidents. Les banques exigent un historique de revenus sur place et une relation bancaire établie. Pour les étrangers, la norme est donc l’achat comptant, éventuellement complété par du financement dans le pays d’origine (crédit hypothécaire sur un bien domestique, par exemple).
Des options de financement vendeur existent, avec des acomptes de 30 à 50 % et des taux de 10 à 15 % sur 2 à 5 ans. Les projets en pré-construction peuvent offrir des remises importantes (25-30%) mais comportent des risques de livraison et de délais. C’est pourquoi de nombreux investisseurs préfèrent le marché secondaire (biens déjà construits, avec historique d’occupation et raccordés aux réseaux), pour plus de sécurité.
La gestion au quotidien d’une résidence secondaire, en particulier si elle est louée, repose largement sur des acteurs locaux. Les services de gestion immobilière complets facturent en général 8 à 12 % du loyer mensuel, incluant la sélection des locataires, l’encaissement des loyers, le suivi technique et l’interface avec les autorités fiscales. Des formules plus basiques tournent autour de 5 à 8 % pour une gestion limitée, tandis qu’un simple gardien ou intendant peut coûter entre 100 et 300 dollars par mois, en particulier pour les maisons de campagne ou les propriétés rurales.
Dans le cas de locations saisonnières, la montée en puissance des plateformes numériques change la donne. Airbnb, par exemple, propose des dizaines, voire des centaines de logements dans les principales villes et régions touristiques – Santa Cruz, La Paz, Cochabamba, Samaipata, Uyuni, Copacabana – avec des annonces mettant en avant des équipements taillés pour des séjours de courte durée : Wi‑Fi rapide, cuisines équipées, parkings gratuits, piscines, jacuzzis, terrasses, barbecues, espaces de travail adaptés aux télétravailleurs. Expedia, de son côté, recense près de 80 maisons et logements de vacances en Bolivie, avec des gammes de prix allant d’une trentaine de dollars la nuit dans des logements simples à plus de 400 dollars pour des villas haut de gamme.
La facilité de publication d’annonces, les systèmes d’avis et les moteurs de recherche dotés de filtres avancés (prix, nombre de chambres, équipements, accessibilité) ouvrent largement ce marché, mais l’encadrement réglementaire reste pour l’instant limité. Les indices disponibles classent la régulation des locations de courte durée comme « faible » dans la plupart des villes boliviennes, ce qui laisse une marge confortable aux propriétaires – tout en signifiant qu’une pesée réglementaire plus forte pourrait intervenir dans les années à venir, notamment dans les zones à forte pression touristique.
Risques, contraintes et angles morts à ne pas sous‑estimer
Si le tableau paraît prometteur, le marché des résidences secondaires en Bolivie n’est pas exempt de risques. Ils sont même sensiblement plus élevés que dans les pays disposant de marchés immobiliers matures et très réglementés.
L’achat immobilier dans ce marché est exposé à des risques juridiques importants, notamment des titres de propriété irréguliers, des constructions sans permis, des litiges non résolus et des divergences entre les registres. L’absence d’assurance-titre et la prévalence de pratiques informelles, avec de nombreux intermédiaires non agréés ou peu scrupuleux, augmentent considérablement le risque de contentieux futurs.
La dimension politique et réglementaire ne peut pas être totalement évacuée. Le pays a connu des alternances et des tensions, et porte une vision constitutionnelle qui insiste sur la fonction sociale de la propriété. Si les droits des propriétaires urbains sont globalement respectés, le ton général demeure interventionniste, ce qui oblige tout investisseur à suivre de près l’évolution des normes – notamment en périphérie urbaine et dans les zones proches de territoires autochtones ou de projets d’infrastructure.
Dans les villes andines, des problèmes de gestion de l’eau, de rationnement et de pression sur les réseaux d’assainissement existent. En zone rurale, l’accès à une électricité stable et à un internet haut débit peut manquer, affectant l’attractivité locative. Les risques physiques comme les incendies, glissements de terrain ou inondations doivent aussi être évalués selon la région.
Enfin, la liquidité du marché est plus faible que dans les grandes capitales régionales comme Santiago, Buenos Aires ou São Paulo. La vente d’une résidence secondaire peut prendre plusieurs mois, parfois plus d’un semestre, surtout dans les marchés de niche. L’horizon d’investissement doit donc être conçu comme de moyen à long terme, avec une tolérance à l’illiquidité et aux cycles.
Qui achète des résidences secondaires en Bolivie – et pourquoi ?
Les profils d’acheteurs de résidences secondaires sont variés, mais l’on retrouve plusieurs grandes catégories qui structurent la demande.
Les familles boliviennes de classe moyenne supérieure constituent le socle du marché. Elles recherchent un second logement à usage mixte : un appartement dans un quartier sécurisé près des écoles et centres commerciaux d’une grande ville, ou une maison de campagne avec piscine à quelques heures de route pour les week‑ends et vacances. Elles valorisent les infrastructures (eau, électricité, routes, internet), la proximité de services médicaux et scolaires, et la possibilité de louer le bien une partie de l’année pour alléger le coût de détention.
Les expatriés et cadres internationaux (secteurs des hydrocarbures, des mines, grandes ONG) recherchent des biens immédiatement habitables et bien équipés. Privilégiez les quartiers déjà fréquentés par les communautés internationales : Equipetrol à Santa Cruz, Zona Sur et Sopocachi à La Paz, Cala Cala à Cochabamba. Leur projet peut être un pied-à-terre familial ou un logement temporaire destiné à devenir un actif locatif.
Les entrepreneurs touristiques et hôteliers se positionnent sur les bâtiments coloniaux de Sucre ou Potosí, les maisons riveraines du lac Titicaca ou les propriétés proches de sites naturels pour les transformer en maisons d’hôtes, lodges ou locations de charme. Leur motivation est d’exploiter le différentiel entre un coût d’acquisition encore modéré et une clientèle prête à payer relativement cher pour une expérience authentique, tout en misant sur la montée en gamme progressive du tourisme bolivien.
Les membres de la diaspora bolivienne, notamment en Amérique du Nord, en Espagne et en Argentine, investissent dans des biens immobiliers comme des petits immeubles, des appartements ou des maisons. Leurs motivations sont doubles : affective (préparer un retour au pays ou loger la famille) et financière (générer des revenus locatifs en dollars ou en bolivianos et diversifier leurs actifs hors de leur pays de résidence).
Enfin, un segment, encore modeste mais appelé à croître, regroupe des retraités et télétravailleurs étrangers séduits par le coût de la vie, les paysages et les climats variés du pays. Pour eux, la résidence secondaire – souvent un appartement bien situé ou une maison dans une vallée tempérée – devient une base semi‑permanente, articulant vie quotidienne, voyages dans la région et revenus de location lorsque le logement n’est pas occupé.
Perspectives : un marché des résidences secondaires appelé à se structurer
À horizon cinq à dix ans, tout indique que le marché des résidences secondaires en Bolivie va poursuivre sa montée en puissance, tout en se complexifiant.
Les fondamentaux économiques et démographiques restent solides : croissance démographique rapide, urbanisation continue, renforcement de la classe moyenne et potentiel touristique élevé (Salar de Uyuni, Amazonie, villes coloniales). Les projections de croissance du PIB (3,5 à 4,2 % par an) et la stabilité du boliviano face au dollar soutiennent une tendance haussière des prix immobiliers.
De l’autre, la pression sur les terres urbaines, l’intensification des débats environnementaux et sociaux autour de l’usage du foncier, ainsi que l’émergence probable de règlements plus stricts sur les locations de courte durée dans certaines zones sensibles, vont exiger davantage de professionnalisme de la part des propriétaires‑investisseurs. Les montages via sociétés locales, la conformité fiscale, les contrats de location soigneusement rédigés et notariés, la mise en place de gestions déléguées professionnelles deviendront des standards plutôt que des options.
Le marché immobilier bolivien, encore jeune, offre des opportunités de progression. Une stratégie d’investissement réussie doit être patiente, solidement établie sur le plan juridique et bien informée des spécificités locales. Cela peut transformer une propriété en un actif patrimonial durable dans un pays en transition, au-delà de sa simple fonction de lieu de vacances.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Bolivie pour chercher du rendement locatif et une exposition au boliviano. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (La Paz, Cochabamba, Santa Cruz de la Sierra), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble résidentiel ou un ensemble d’appartements dans un quartier en développement de Santa Cruz, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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