Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le tourisme est en train de redessiner la carte immobilière de la Bolivie. Longtemps cantonné au rôle de simple moteur complémentaire d’une économie centrée sur le gaz, les mines et l’agriculture, ce secteur est devenu l’un des pivots de la diversification économique. Son essor transforme la demande en logements, fait émerger de nouveaux pôles d’investissement et bouleverse l’équilibre entre résidents, investisseurs et visiteurs, de La Paz au Salar de Uyuni, jusqu’aux rives du lac Titicaca.
L’analyse de cet impact nécessite de croiser plusieurs facteurs : les chiffres de fréquentation touristique, les flux d’investissements, les mutations urbaines et l’observation concrète du terrain. Des villes entières, comme Copacabana ou Uyuni, se sont désormais réorientées vers l’accueil des voyageurs, créant une dynamique complexe pour le marché immobilier local.
Un tourisme devenu secteur stratégique
Pendant longtemps, la Bolivie a vécu surtout de ses ressources naturelles. Mais en une vingtaine d’années, le tourisme est passé du statut d’activité marginale à celui de secteur stratégique, inscrit dans la Constitution et intégré aux plans de développement comme moteur de croissance, de création d’emplois et de diversification.
Taux de croissance annuel moyen des revenus du tourisme international avant la pandémie, dépassant largement la croissance du PIB.
Une fréquentation en hausse et des recettes en plein essor
Depuis le tournant des années 2000, la Bolivie attire de plus en plus de voyageurs, qu’ils viennent pour les paysages spectaculaires du Salar de Uyuni, les rives du lac Titicaca, les parcs amazoniens ou les villes coloniales classées au patrimoine mondial.
On peut résumer cette progression à travers quelques jalons :
| Indicateur | Année / Période | Valeur / Évolution |
|---|---|---|
| Arrivées internationales | 1995 | 284 000 |
| Arrivées internationales | 2000 | 319 000 |
| Arrivées internationales | 2012 | > 1,1 million |
| Arrivées internationales | 2019 | 1 239 000 (pic pré‑Covid) |
| Arrivées internationales | 2020 | 323 300 |
| Touristes au total (étrangers + nationaux) | 2023 | ~ 2 millions (dont ~ 1 million d’étrangers) |
| Recettes touristiques | 1995 | 92 M USD (plancher historique) |
| Recettes touristiques | 2000 | 101 M USD |
| Recettes touristiques | 2012 | > 581 M USD |
| Recettes touristiques | 2019 | 837,3 M à 977 M USD selon les sources |
| Recettes touristiques | 2020 | 243 M USD |
| Recettes des touristes internationaux | 2016–2019 (moyenne) | ~ 799 M USD / an |
| Recettes internationales | 2024 | ~ 736,6 M USD (+7 % vs 2023) |
Au‑delà de cette croissance brute, plusieurs éléments structurent l’impact sur l’immobilier. D’abord, la forte récurrence des flux touristiques vers certains pôles : le Salar de Uyuni, le lac Titicaca (et Copacabana), Sucre, Potosí, Rurrenabaque, Samaipata, sans oublier La Paz et Santa Cruz. Ensuite, la nature même de la dépense touristique, très orientée vers les services, dont l’hébergement et la restauration. Selon les estimations officielles, environ 15 % des dépenses d’un touriste étranger vont au logement, 63 % aux services (transport, alimentation, loisirs) et 22 % aux biens (souvenirs, artisanat).
Nombre de visiteurs attendus à horizon 2028, soit une croissance annuelle moyenne estimée à plus de 3 % depuis 2023.
Un marché immobilier émergent porté par le tourisme
La Bolivie, avec un PIB d’environ 43 milliards de dollars, une population de 12,1 millions d’habitants dont 70 % en zone urbaine et une inflation contenue à un peu plus de 3 %, offre un cadre macroéconomique relativement stable. Dans ce contexte, le marché immobilier a connu, depuis 2010, plusieurs phases de croissance ponctuées par le choc de la pandémie, mais globalement marquées par une appréciation soutenue des prix.
L’essor du tourisme s’inscrit en parallèle de cette trajectoire et contribue directement à la dynamique de la demande, particulièrement dans certains segments : locations courte durée, hôtels, hostels, résidences de vacances, conversions de bâtis historiques en hébergements, projets mixtes mêlant commerces, bureaux et logements.
Trajectoire des prix et rôle de la demande touristique
L’historique des performances immobilières en Bolivie montre une tendance haussière sur le moyen terme, avec des cycles distincts.
| Période | Appréciation immobilière moyenne annuelle |
|---|---|
| 2010–2014 | 8–12 % |
| 2015–2019 | 5–7 % |
| 2020–2022 | 1–3 % (impact de la pandémie) |
| 2023–présent | 5–8 % |
Sur cinq ans, la valeur d’un bien urbain est estimée augmenter en moyenne d’environ 1,5 fois son prix d’achat. Cette progression tient à plusieurs facteurs : croissance démographique, exode rural vers les villes, hausse du niveau de vie d’une classe moyenne émergente, contraintes foncières dans les zones centrales… Mais le tourisme joue un rôle décisif dans plusieurs segments.
Le tourisme stimule la demande pour les biens locatifs de courte durée (appartements Airbnb, résidences touristiques, boutique-hôtels) et attire des investisseurs locaux et étrangers ciblant les zones touristiques pour leur rendement locatif élevé et la plus-value potentielle.
Les rendements observés confirment cet effet.
| Segment immobilier | Rendement locatif brut estimé |
|---|---|
| Appartements résidentiels urbains (longue durée) | 6–8 % |
| Villas / maisons de luxe | 4–6 % |
| Commerces (locaux commerciaux, bureaux) | 7–10 % |
| Biens touristiques (locations vacances, hôtels, Airbnb) | 8–12 % (fortement saisonnier) |
| Projets de restauration coloniale (boutique‑hôtels, etc.) | 5–9 % |
Les actifs orientés tourisme offrent en moyenne les rendements les plus élevés, au prix d’une plus grande complexité de gestion et d’une plus forte saisonnalité. Dans les destinations les plus demandées, la combinaison rendements locatifs élevés et appréciation soutenue fait grimper le total des retours sur investissement.
Un scénario type pour la région du lac Titicaca, notamment autour de Copacabana, illustre le potentiel d’investissement : une propriété touristique exploitée en location de vacances sur cinq ans peut générer un rendement locatif annuel d’environ 10 % et une appréciation moyenne du bien de 8 % par an. Cette combinaison aboutit à un retour sur investissement global estimé entre 85 % et 95 % sur la période de cinq ans, ce qui explique l’intérêt marqué des investisseurs pour ce marché.
Copacabana et le lac Titicaca : tourisme massif, immobilier en mutation
Copacabana, petite ville de la province de Manco Kapac, sur la rive bolivienne du lac Titicaca, est un laboratoire à ciel ouvert de l’impact du tourisme sur l’urbanisme et l’immobilier. Située à environ 150 kilomètres de La Paz, sur une péninsule entre le mont Niño Calvario et le mont Calvario, elle est à la fois un lieu de pèlerinage majeur, un passage frontalier clé vers le Pérou et une destination balnéaire atypique à près de 3 800 mètres d’altitude.
Une économie quasi intégralement tournée vers les visiteurs
Tout, ou presque, dans la ville est calibré pour les voyageurs. Les hôtels, hostels et maisons d’hôtes se succèdent sur les pentes escarpées pour offrir vue sur le lac ; les restaurants et bars alignés le long de l’Avenida 6 de Agosto rivalisent pour attirer le passant ; les marchés proposent textiles, poteries et souvenirs souvent produits en série pour les besoins du flux touristique.
L’infrastructure d’hébergement est particulièrement dense pour une ville de cette taille, avec une palette allant du dortoir de backpackers aux hôtels plus haut de gamme :
Découvrez une gamme variée d’options de séjour, des auberges économiques aux hôtels internationaux, en passant par des expériences authentiques chez l’habitant.
Établissements économiques comme le Hostal Piedra Andina ou le Skylake B&B.
Options telles que le Hostal Las Olas, La Cúpula ou des B&B avec terrasse sur le toit.
Établissements comme l’Hotel Rosario Lago Titicaca ou l’Estelar de Titicaca en front de lac.
Pour une immersion authentique, optez pour un hébergement comme la Casa del Sol.
Sur les îles voisines, l’emprise touristique sur le bâti est visible : Yumani et Challapampa, sur l’Isla del Sol, regroupent hébergements et restaurants tournés vers les paysages sacrés et les ruines incas, tandis que sur l’Isla de la Luna, des lodges simples comme Luna del Titikaka ou Hostal Qhana Pacha complètent l’offre. L’activité économique locale repose en grande partie sur ces structures et sur les services de transport associés : ferries, excursions, bateaux, locations de pédalos, vélos, motos ou chevaux.
Effets sur les prix et la typologie des biens
Cette dépendance à la clientèle touristique se répercute sur l’immobilier. Dans la zone du lac Titicaca, les biens qualifiés de “propriétés touristiques” à Copacabana se négocient aux alentours de 500 à 800 dollars le mètre carré, un niveau notable pour une localité autrement périphérique. À titre de comparaison, un immeuble colonial dans le centre historique de Sucre peut valoir entre 800 et 1 200 dollars le mètre carré, et un appartement haut de gamme dans la Zona Sur de La Paz entre 1 400 et 1 800 dollars le mètre carré.
| Localisation / type de bien | Prix moyen estimé (USD/m²) |
|---|---|
| Copacabana (propriété touristique) | 500–800 |
| Sucre (bâti colonial, centre historique) | 800–1 200 |
| La Paz, Zona Sur (appartement luxe) | 1 400–1 800 |
| Santa Cruz, quartiers premium | 1 500–2 000 |
Le différentiel de prix reflète à la fois la taille du marché, le pouvoir d’achat local et le potentiel de revenus. À Copacabana, le foncier valorisé est principalement celui qui peut être exploité pour des vues lacustres, des hébergements ou des commerces orientés vers les visiteurs. La ville étant ramassée entre lac et relief, les parcelles offrant un panorama sur l’eau, même petites et difficiles à construire, deviennent des actifs convoités.
La conversion de logements en locations de courte durée, motivée par des rendements élevés en haute saison (mai à septembre), réduit l’offre de logements pour les familles locales. Bien que les prix d’entrée restent inférieurs à ceux des grandes villes, cette pression sur le marché immobilier peut conduire au déplacement des résidents vers la périphérie, où l’accès aux services et au lac est moins bon.
Saison touristique, revenus et fragilités
Les activités tournées vers le tourisme sont très saisonnières. La saison sèche, plus favorable aux visites, concentre une grande partie des nuitées. Les estimations de rendement locatif pour les biens touristiques intègrent généralement un taux de vacance d’environ 8 % sur l’année, soit quatre semaines sans occupation, mais la réalité est souvent plus irrégulière : pics pendant les vacances, les fêtes religieuses ou certains week‑ends prolongés, creux marqués pendant la saison des pluies.
Budget quotidien type d’un voyageur à Copacabana, incluant hébergement, transports, visites et repas.
Mais cette dépendance crée aussi des vulnérabilités : fermeture partielle de l’Isla del Sol à cause de tensions communautaires, dégradations de sites (comme le Temple du Soleil couvert d’une bâche, sans plan évident de restauration), pollution plastique sur la plage, conflits entre pratiques traditionnelles et “spectacles” montés pour les touristes. Tous ces éléments peuvent entamer l’attrait de la destination, donc les perspectives de revenus, et à terme peser sur la valorisation immobilière.
Uyuni : quand une destination vit pour – et presque uniquement par – le tourisme
À l’autre extrémité du pays, dans la région andine du sud‑ouest, le cas d’Uyuni illustre une autre facette de l’impact touristique sur le bâti et le marché local. Cette ville, principale porte d’accès au Salar de Uyuni, le plus vaste désert de sel au monde, vit presque exclusivement de la manne touristique générée par les excursions en 4×4.
Une économie mono‑sectorielle tournée vers le sel
Chaque année, plusieurs centaines de milliers de personnes viennent fouler les 10 500 kilomètres carrés du salar, attirées par ses paysages irréels, ses reflets infinis pendant la saison des pluies, ses lagunes colorées ou son fameux “cimetière de trains”. Une grande partie des tours part de Uyuni, où se concentrent agences de voyage, hébergements et services logistiques.
Les agences touristiques de la ville génèrent un chiffre d’affaires annuel d’environ 4 millions de dollars (dont 776 000 $ de profits) grâce au Salar, mais la ville souffre d’un sous-investissement manifeste : rues délabrées, place centrale peu accueillante, manque d’équipements de qualité, et problèmes de déchets et d’électricité.
Cette discordance entre volume de flux touristiques et qualité du tissu urbain pose un paradoxe lourd pour l’immobilier. Sur le papier, l’économie touristique devrait tirer vers le haut les valeurs foncières, stimuler la rénovation et encourager le développement de nouveaux produits (hôtels de charme, hostels modernes, hébergements durables). Dans la pratique, plusieurs éléments freinent ce mouvement : éloignement, climat rigoureux, pauvreté structurelle, possible évasion de capitaux vers La Paz où résident certains propriétaires d’agences, manque d’incitation à améliorer l’offre dans un contexte de concurrence limitée.
Hôtels de sel, infrastructures et risques environnementaux
Le cas des hôtels construits en blocs de sel illustre la manière dont le tourisme peut façonner le bâti et ses contraintes. Le premier “Palacio de Sal”, installé directement au milieu du salar dans les années 1990, a fini démantelé en 2002 à cause de graves problèmes sanitaires et environnementaux : gestion impossible des eaux usées, pollution des alentours, difficulté à organiser la collecte des déchets dans un espace aussi isolé.
Un nouvel hôtel de sel, construit vers 2007 à 25 km d’Uyuni, propose un système sanitaire aux normes et des équipements luxueux comme une piscine d’eau salée et un sauna. Cependant, la multiplication de ces établissements aux chambres insolites interroge sur leur impact environnemental dans cet écosystème fragile du salar.
Là encore, la spéculation foncière se concentre sur des emplacements donnant accès aux circuits les plus prisés, avec un avantage net pour les terrains à proximité des routes touristiques. L’urbanisation reste pourtant parcellaire et mal maîtrisée, dans un contexte où coexistent d’autres enjeux lourds : extraction du lithium (le salar renfermerait entre 22 et 70 % des réserves mondiales selon les estimations), conflits autour des concessions minières, pression sur les ressources en eau, menaces sur la culture du quinoa. Ces tensions structurent autant – voire plus – le devenir de l’immobilier local que les seules perspectives touristiques.
Grandes villes, petites destinations : une géographie immobilière remodelée
Si Copacabana et Uyuni incarnent des cas extrêmes de dépendance touristique, l’impact du secteur sur l’immobilier bolivien se joue aussi dans les grandes villes et dans une constellation de destinations secondaires.
La Paz, Sucre, Santa Cruz : croisement entre tourisme et résidentiel
La Paz, accrochée à 3 650 mètres d’altitude, est à la fois capitale administrative et carrefour touristique. Les voyageurs y transitent pour rejoindre le lac Titicaca, les Yungas, le Salar ou l’Amazonie. Ce rôle de hub a favorisé l’émergence d’une offre d’hébergements variée, notamment dans des quartiers comme Sopocachi et Miraflores, où des maisons coloniales ont été transformées en hôtels de charme et guesthouses. Dans ces zones, le croisement entre clientèle touristique, expats et classe moyenne locale a renforcé l’attractivité des biens, tiré les loyers vers le haut et incité à la rénovation du patrimoine bâti.
Le prix au mètre carré des appartements haut de gamme dans les quartiers aisés de La Paz, comme Calacoto et San Miguel.
Sucre, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, fait face à un autre type de pression. Sa trame urbaine coloniale, ses façades blanches et ses cours intérieures en font une destination de choix pour les touristes “culturels” et les séjours linguistiques. Dans ce contexte, les bâtiments historiques du centre‑ville sont régulièrement convertis en boutique‑hôtels, hostels ou résidences touristiques. Cette reconversion est rentable – les projets de restauration coloniale affichent des rendements estimés entre 5 et 9 % – mais peut accentuer le phénomène de “muséification” du centre, où les résidents permanents cèdent progressivement la place à des usages temporaires.
Le prix au mètre carré dans les quartiers premium comme Equipetrol à Santa Cruz de la Sierra dépasse 1500 dollars.
Marchés secondaires : Rurrenabaque, Samaipata, Tarija
Au‑delà des grands centres, une série de petites villes liées au tourisme connaît une montée en puissance immobilière, à des coûts d’entrée encore nettement inférieurs à ceux des métropoles.
| Destination | Spécificité touristique | Particularités immobilières |
|---|---|---|
| Rurrenabaque | Porte d’entrée de l’Amazonie, accès au parc Madidi | Prix 30–50 % plus bas que dans les grandes villes, potentiel de rendements élevés via eco‑lodges et guesthouses |
| Samaipata | Retraite de montagne proche de Santa Cruz, site archéologique pré‑inca | Fort attrait pour les expatriés, maisons de campagne, gîtes ; marché encore abordable mais en hausse |
| Tarija | Région viticole, paysages vallonnés | Opportunités dans l’hôtellerie et l’œnotourisme, montée en gamme progressive |
| Potosí | Ville minière historique, visites du Cerro Rico | Demande d’hébergement pour un tourisme essentiellement culturel et mémoriel |
Ces marchés dits “secondaires” affichent en moyenne des prix d’achat entre 30 et 50 % plus bas que ceux des grands centres urbains, tout en offrant, pour les biens touristiques, des rendements locatifs pouvant rivaliser avec ceux du lac Titicaca. Ils bénéficient aussi d’améliorations d’infrastructures (routes, aéroports, corridors bio‑océaniques) qui réduisent progressivement l’isolement et peuvent amplifier la valorisation foncière.
Entre opportunités d’investissement et tensions locales
L’un des traits marquants du marché bolivien est son statut d’“émergent” dans le paysage régional. L’absence de système de type MLS, la multiplicité d’intermédiaires informels, la forte dispersion des prix et la complexité du cadre légal créent une asymétrie d’information que certains investisseurs expérimentés peuvent exploiter. L’essor du tourisme accentue cette spécificité : là où les flux de visiteurs s’intensifient, les écarts entre le prix payé par un acheteur bien informé et la valeur réelle de marché d’un bien peuvent atteindre 20 à 30 %.
Rendements attractifs, mais coûts de gestion élevés
Les biens touristiques, en particulier, combinent plusieurs atouts pour les investisseurs :
– rendements locatifs bruts compris entre 8 et 12 %,
– appréciation anticipée de 7 à 9 % par an dans les destinations les plus dynamiques,
– demande soutenue par la croissance structurelle du secteur, y compris sur le segment des locations de courte durée.
Les locations saisonnières à haut rendement impliquent des exigences spécifiques : un ameublement plus coûteux, des standards de confort élevés et des frais de gestion supérieurs. Elles présentent également un risque de vacance en basse saison et nécessitent de se conformer aux enregistrements touristiques et aux licences municipales. Pour la plupart des propriétaires, et particulièrement pour ceux résidant à l’étranger, le recours à un service de gestion complet, dont le coût représente généralement 8 à 12 % du loyer mensuel, est indispensable.
À cela s’ajoutent des coûts de transaction non négligeables : transfert de propriété à 3 % de la valeur officielle, frais de notaire, d’avocat et de registre, pour un total généralement compris entre 5 et 8 % du prix d’achat. La fiscalité pèse aussi sur la rentabilité nette : impôt annuel sur la propriété (0,35 à 1,5 % de la valeur fiscale), taxation des revenus locatifs (avec des régimes simplifiés autour de 13 % pour les loyers), imposition des plus‑values à environ 25 %.
Contraintes réglementaires et zones frontalières
L’attrait touristique de certaines régions se heurte également au cadre légal. La Constitution de 2009 garantit la propriété privée, mais avec une “fonction sociale” et certaines limites. Les étrangers peuvent acheter des biens urbains sans quota particulier, mais n’ont pas le droit de posséder des terrains dans un rayon de 50 kilomètres autour des frontières internationales, pour des raisons de sécurité nationale. Ce verrou empêche par exemple des acquisitions directes dans certains secteurs frontaliers très prisés des touristes, obligeant à recourir à des montages ou à privilégier des villes plus en retrait.
Les projets dans ces zones (parcs nationaux, zones amazoniennes) sont soumis à une consultation obligatoire des communautés locales et à de fortes limitations d’aménagement. Ces contraintes, bien qu’elles puissent ralentir certains développements immobiliers d’envergure, préservent les environnements naturels qui sont à la base de l’attrait touristique du pays.
Au‑delà du cadre formel, la pratique révèle d’autres risques. L’application des règles de propriété peut se révéler inégale selon les régions. Des problèmes de titres, de doublons d’enregistrement, ou encore des occupations illégales surviennent, en particulier lorsque les contrats de location ne sont pas formalisés en bonne et due forme par acte notarié. La corruption, mesurée par un classement défavorable dans les indices de perception, et un système judiciaire perçu comme fragile, renforcent la nécessité d’une diligence approfondie.
L’afflux de touristes et d’investisseurs génère des tensions, comme à Copacabana avec les nuisances (photographies intrusives, exploitation d’animaux, souvenirs standardisés, pollution) créant un décalage entre bénéfices économiques et coûts socio-environnementaux. Sur l’Isla del Sol, des conflits communautaires ont entraîné des fermetures partielles, soulignant que le consentement local n’est pas automatique.
Dans le salar, les questionnements sur la répartition des bénéfices touristiques et sur l’avenir du territoire face aux mines de lithium se reflètent aussi dans les choix immobiliers : hésitations à investir dans des infrastructures haut de gamme tant que la stratégie nationale sur les ressources reste floue, craintes de dégradation irréversible des paysages qui constituent l’actif principal des propriétés touristiques.
Vers un modèle de tourisme plus durable et inclusif : quels impacts pour l’immobilier ?
La Bolivie se trouve dans une situation singulière : son industrie touristique reste de taille modeste comparée à d’autres pays de la région, ses émissions de carbone liées au secteur sont encore faibles, mais sa croissance récente laisse présager des transformations rapides. Autrement dit, le pays dispose d’une fenêtre d’opportunité pour orienter le développement touristique – et donc l’évolution de l’immobilier – vers des modèles plus durables.
L’essor de l’éco‑tourisme et du tourisme communautaire
Les autorités comme les organisations de la société civile misent de plus en plus sur des formes de tourisme à fort impact local et faible empreinte environnementale : aventure, nature, culture, tourisme scientifique, gastronomique, mais aussi tourisme communautaire, dans lequel les familles et communautés locales gèrent directement l’accueil et les activités.
Autour du lac Titicaca, sur le salar, dans l’Amazonie ou dans les vallées, cette approche se traduit par :
Ce modèle se distingue par des hébergements de petite capacité intégrés à l’habitat local, des projets portés par des coopératives locales, une architecture utilisant des matériaux vernaculaires (adobe, pierre, bois, sel) et des technologies vertes, et des expériences privilégiant l’échange culturel plutôt que la simple consommation de services.
Ce type de développement influence la nature des investissements immobiliers. Les projets de grande envergure – grands resorts, complexes fermés, lotissements massifs – sont moins privilégiés que les structures à taille humaine. Les rendements financiers peuvent rester attractifs, mais l’horizon d’investissement est souvent plus long, avec un retour s’appuyant sur la réputation de durabilité de la destination.
Dans ce contexte, la demande pour des “bâtiments verts” et des logements intégrant des solutions durables (isolation, gestion de l’eau, énergies renouvelables) progresse, y compris en zone urbaine. Là encore, le tourisme agit comme catalyseur : l’hôtellerie est souvent en pointe dans l’adoption de ces standards, avant qu’ils ne se diffusent vers le résidentiel classique.
Genre, emploi et ancrage local
L’impact du tourisme sur l’immobilier ne se résume pas à des chiffres de rendement ou à des cartes de prix. Il touche aussi à la structure sociale des quartiers et des villes. Dans le secteur touristique bolivien, plus de 75 % des emplois sont occupés par des femmes, qui captent environ 72 % des revenus du travail liés au secteur, même si elles gagnent encore en moyenne 21 % de moins que les hommes et restent sous‑représentées dans les postes de direction.
Dans des villes boliviennes comme Copacabana, Sucre et Samaipata, des femmes créent des commerces, restaurants, chambres d’hôtes et ateliers d’artisanat. Cette dynamique transforme l’économie locale et le paysage urbain, avec des rénovations de façades et des aménagements pour le tourisme. L’initiative *Mujer Montaña* illustre comment ce tourisme peut soutenir des projets environnementaux et sociaux, en organisant des randonnées qui promeuvent la préservation de l’eau.
Plus ce tissu économique se consolide sur place, plus il devient difficile pour des investisseurs purement spéculatifs d’imposer des projets déconnectés des besoins locaux. Inversement, si la plus grande partie des profits immobiliers et touristiques est captée à l’extérieur – par des propriétaires résidant à La Paz ou à l’étranger, par exemple – l’ancrage reste fragile, laissant place à des formes d’urbanisation plus déséquilibrées.
Politiques publiques, infrastructures et valorisation foncière
L’État, malgré une priorisation jugée encore insuffisante du secteur dans les classements internationaux, a commencé à structurer son intervention. Un prêt concessionnel de la Banque interaméricaine de développement, d’un montant de 10 millions de dollars, appuie des projets de mise en valeur de sites historiques, de formation de guides, de création de centres d’information touristiques, de promotion digitale et de certification de la qualité de service (système SIRETUR).
Les investissements massifs dans les infrastructures (ferroviaires, routières, électriques) améliorent l’accessibilité des territoires. Chaque nouvelle route, aérodrome modernisé ou téléphérique installé, comme à La Paz, a un impact direct sur la valeur des terrains desservis, en particulier ceux pouvant bénéficier d’un flux touristique accru.
Ces évolutions sont particulièrement visibles dans les corridors touristiques : axes menant vers le salar, la région de Rurrenabaque, le lac Titicaca, les missions jésuites ou les vallées viticoles de Tarija. Les terrains adjacents gagnent en valeur en anticipation de futures stations‑service, aires de repos, lodges, parkings ou hubs logistiques.
Une équation encore ouverte
L’impact du tourisme sur le marché immobilier en Bolivie est déjà puissant et multiforme. Il se lit dans la densité d’hébergements de Copacabana face au lac Titicaca, dans les hôtels de sel dressés aux abords du Salar de Uyuni, dans les maisons coloniales de Sucre transformées en boutique‑hôtels, dans les quartiers de La Paz où cohabitent backpackers, digital nomads et classes moyennes boliviennes, ou encore dans les petites villes amazoniennes qui voient pousser des eco‑lodges aux portes des parcs nationaux.
Les rendements touristiques dans ce marché sont supérieurs à ceux des locations classiques.
Le pays, qui a amélioré sa compétitivité touristique mais souffre toujours de carences en environnement des affaires et en infrastructures, doit arbitrer entre différentes voies : laisser le marché, poussé par la demande internationale, transformer à marche forcée certaines destinations en vitrines spéculatives, ou encadrer plus fermement l’urbanisation touristique pour préserver les communautés et les écosystèmes tout en captant une partie de la rente immobilière au service du développement local.
La Bolivie offre des rendements élevés et des prix abordables dans les pôles touristiques, mais exige une compréhension fine des dynamiques locales, des rapports de force et des contraintes réglementaires pour éviter les échecs, comme en témoignent certains projets abandonnés ou en décalage avec les communautés.
En définitive, le tourisme ne fait pas que gonfler les courbes de fréquentation et les lignes des bilans comptables. Il redessine les villes, reconfigure la valeur des lieux, redistribue – ou concentre – les bénéfices issus du foncier. En Bolivie, cette transformation est encore en cours, et c’est maintenant que se joue la manière dont le marché immobilier saura, ou non, se mettre au service d’un tourisme plus équilibré, à la fois rentable et soutenable.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Bolivie pour chercher du rendement locatif et une exposition à une économie émergente. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (La Paz, Santa Cruz de la Sierra, Cochabamba), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble résidentiel ou une maison individuelle dans un quartier en développement de Santa Cruz, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, conseiller fiscal bolivien), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
