Le processus d’achat immobilier pour les étrangers en Bolivie

Publié le 19 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un bien immobilier en Bolivie séduit de plus en plus d’étrangers, attirés par des prix encore faibles, un marché en développement et des villes en pleine expansion comme Santa Cruz de la Sierra, La Paz ou Cochabamba. Mais derrière cette apparente opportunité se cache un cadre juridique très spécifique, des restrictions fortes pour les non‑résidents et un niveau de risque nettement plus élevé que dans la plupart des pays occidentaux.

1. Ce que la loi bolivienne autorise – et interdit – aux étrangers

La première bonne nouvelle est simple : la Bolivie permet en principe à un étranger de devenir propriétaire et d’occuper un bien immobilier. La Constitution et le Code civil reconnaissent la propriété privée et, une fois certaines conditions remplies, un étranger dispose, pour l’immobilier urbain, de droits très proches de ceux d’un citoyen bolivien.

Mais ces droits sont encadrés par trois grands blocs de restrictions.

1.1. Statut de résident : la frontière entre droit et impossibilité

Un point fondamental structure tout le processus : un étranger ne peut pas acheter en restant simple touriste. Pour signer un acte de vente valable, il doit :

– obtenir au minimum une résidence temporaire en Bolivie

– disposer d’une carte d’identité d’étranger (CIEE ou carnet de extranjería)

– obtenir un numéro d’identification fiscale (NIT)

La résidence temporaire n’est accordée que pour des motifs précis : emploi, études, raisons de santé, regroupement familial, mission diplomatique, mariage avec un Bolivien, ou projet économique structuré. Le tourisme, même de longue durée, n’ouvre aucun droit à l’achat.

1.2. Les grandes lignes des restrictions constitutionnelles

Plusieurs articles de la Constitution et des lois sectorielles encadrent directement l’accès des étrangers à la terre :

Trois articles constitutionnels ressortent particulièrement :

– Article 262 : interdit la propriété étrangère dans une bande de 50 km le long des frontières internationales, pour des raisons de sécurité nationale.

– Article 396 : proscrit tout achat de terres de l’État par un étranger.

– Article 357 : exclut les étrangers de la propriété directe des ressources naturelles (mines, hydrocarbures, etc.).

À cela s’ajoutent les dispositions de la loi de Réforme agraire, dont l’article 46 interdit la propriété rurale directe aux étrangers et bloque la vente ou la location de terres agricoles boliviennes à des personnes ou entités étrangères.

1.3. Logique urbaine vs. rurale : deux mondes juridiques

Pour un investisseur étranger, la distinction la plus cruciale est celle entre propriété urbaine et propriété rurale.

Un étranger avec résidence peut acheter presque tout type de bien urbain :

– appartements

– maisons de ville

– immeubles résidentiels ou commerciaux

– bureaux, locaux industriels urbains

– terrains urbains viabilisés ou non, dans la limite de 10 000 m² par parcelle

Pour contourner légalement cette interdiction, deux options existent :

1. devenir citoyen bolivien (par résidence prolongée, mariage, filiation ou service exceptionnel rendu à l’État) 2. créer une société bolivienne (SRL ou SA) dont l’objet est productif (agriculture, élevage, industrie), qui pourra, elle, acheter des terres rurales pour des activités économiques

Même dans ce deuxième cas, les terres ne sont pas censées devenir une simple résidence de loisirs : la logique juridique demeure productive.

1.4. Frontières : un cordon sanitaire de 50 kilomètres

La bande frontalière de 50 kilomètres fait l’objet d’une attention particulière. En théorie, aucune personne ou entité étrangère ne peut y posséder de biens, pour des raisons de défense nationale. Le texte et la pratique introduisent toutefois une nuance :

– les ressortissants de pays voisins (Brésil, Argentine, Pérou, Chili, Paraguay) sont explicitement exclus de toute propriété immobilière dans cette bande limitrophe avec leur propre pays ;

– les étrangers d’États non voisins (Europe, Amérique du Nord, Asie, etc.) peuvent, sous conditions et hors terres rurales, envisager certains projets urbains dans ces zones.

Dans les faits, se positionner à proximité des frontières reste très sensible, et il est préférable de faire vérifier tout projet par un avocat avant même d’entrer en négociation.

2. Se préparer juridiquement : résidence, NIT, carte d’étranger

Avant de penser visite d’appartements, il faut sécuriser le socle administratif minimal. Sans cela, aucune transaction ne pourra être valablement enregistrée.

2.1. Obtenir sa résidence temporaire

Plusieurs voies de résidence existent, mais toutes passent par un visa adapté et un dossier auprès des autorités migratoires. Parmi les principales :

– visa de travail ou de mission professionnelle

– visa d’études

– visa pour raisons familiales (mariage, regroupement, parent bolivien…)

– visa pour investissements ou « objet spécifique » économique

– visa de retraite, avec preuve de revenus réguliers

Une fois la résidence temporaire accordée, généralement pour un à trois ans renouvelables selon la catégorie, l’étranger reçoit son carnet d’identité d’étranger, indispensable pour :

– ouvrir un compte bancaire local

– obtenir le NIT

– signer des actes authentiques chez notaire

– payer les impôts liés à l’opération

2.2. Le NIT : passeport fiscal de tout propriétaire

Toute transaction immobilière passe par le numéro d’identification fiscale (NIT). Celui‑ci est délivré par l’administration fiscale bolivienne après présentation :

– de la carte de résident

– d’une adresse locale

– de pièces attestant de l’activité ou de la source de revenus

Sans NIT, pas de paiement de l’impôt sur la mutation (ITP), pas de facture fiscale en bonne et due forme, et surtout, impossibilité de faire enregistrer le transfert de propriété à Derechos Reales.

3. Le marché immobilier bolivien : potentiel et zones de tension

Comprendre comment acheter passe aussi par une lecture réaliste du terrain : prix, villes attractives, mais également failles structurelles du marché.

3.1. Un marché encore bon marché par rapport à la région

Comparée à d’autres pays sud‑américains, la Bolivie reste plutôt abordable. Dans les grandes villes :

– de nombreux appartements d’une à deux chambres peuvent se trouver sous les 50 000 USD

– des maisons de ville de plusieurs chambres restent souvent en dessous de 100 000 USD

– dans certains quartiers, le mètre carré de standing peut osciller autour de 1 400 à 2 000 USD

Quelques ordres de grandeur ressortent des données disponibles :

Les loyers suivent cette logique : on rencontre encore des appartements d’une chambre autour de 75–200 USD par mois, des maisons vers 150–300 USD, bien que ces montants varient considérablement selon quartier, ville et qualité.

3.2. Villes phares et zones en croissance

Le cœur du marché étranger se concentre dans les principales agglomérations :

Santa Cruz est emblématique du boom actuel : on y recense plus de 60 grands projets immobiliers en cours (majorité résidentiels), alimentés par la croissance économique, l’urbanisation et un afflux de capitaux internes et étrangers.

3.3. Un secteur de l’intermédiation largement dérégulé

L’un des points les plus déroutants pour un acheteur étranger est l’état du secteur des agences immobilières. Les chiffres sont parlants :

Pratiquement n’importe qui peut s’improviser agent, sans examen ni certification obligatoire, et aucun système de listing centralisé fiable n’existe. Les annonces peuvent être incomplètes, trompeuses, voire totalement fictives, sans réelle sanction.

– respectent des standards globaux de service

– disposent de dizaines de franchises dans les principales villes

– gèrent au total plus de 3 500 biens à la vente ou à la location

3.4. Illégalités, occupations et titres frauduleux

Le revers de ce marché dynamique est un taux de fraude très supérieur à celui observé dans les pays développés. Plusieurs phénomènes se combinent :

– occupations illégales de terrains, notamment autour de Santa Cruz

– ventes à partir de titres falsifiés ou en double

– constructions informelles sans permis ni conformité cadastrale

– litiges fonciers longs, coûteux, parfois bloqués pendant des années

Les autorités reconnaissent que les conflits de propriété peuvent s’étirer sur une décennie. En l’absence d’assurance‑titre (concept inexistant en Bolivie), l’acheteur endosse donc l’essentiel du risque juridique.

4. Le processus d’achat, étape par étape

Une fois la résidence et les éléments fiscaux obtenus, commence le parcours d’achat proprement dit. Dans les grandes lignes, ce chemin est le même pour un Bolivien et pour un étranger résidant, le principal changement étant le type d’identifiant utilisé (CIEE au lieu de CI bolivienne).

4.1. Préparation : définition du projet et constitution de l’équipe

Cette phase, souvent sous‑estimée, conditionne pourtant la sécurité de toute l’opération. Elle comprend :

– la définition claire du type de bien : pure résidence, investissement locatif, combinaison des deux

– le choix de la ville et des quartiers en fonction du budget, du niveau de sécurité et du rendement attendu

– l’identification d’un avocat local spécialisé en immobilier, idéalement recommandé par une banque majeure, son ambassade ou un réseau international

– le recours éventuel à une agence reconnue (ReMax, Century 21, ou quelques grands acteurs locaux bien notés)

Les professionnels sérieux insistent sur un point : mieux vaut consulter plusieurs avocats indépendants – au moins deux ou trois – pour croiser les avis et limiter le risque de conflit d’intérêts.

4.2. Recherche de bien et premières vérifications

Après repérage d’un bien (visites, annonces, recommandations), commence la due diligence de base :

Cette étape se fait auprès de l’Oficina de Derechos Reales, le Registre de la propriété, qui est public. L’avocat doit aussi vérifier que le bien n’est pas situé :

– dans la bande des 50 km de frontière, si la nationalité de l’acheteur pose problème

– en zone rurale, si l’achat est envisagé au nom d’une personne étrangère

– sur des terres à statut particulier (terres communautaires indigènes, par exemple)

4.3. Négociation et promesse de vente

Une fois la situation de base clarifiée, vient la négociation du prix, des délais et des conditions. Compte tenu de l’absence de cadastre totalement fiable et de références de marché systématiques, une expertise indépendante peut s’avérer utile pour éviter de surpayer.

Dans de nombreux cas, les parties signent une promesa de compraventa, promesse d’achat‑vente qui :

– fixe le prix

– définit les délais pour signer l’acte définitif

– prévoyait en général un acompte ou dépôt de garantie

4.4. L’étape clé du notaire : de la minuta à l’escritura pública

En droit bolivien, seule une vente passée devant notaire sous forme d’« escritura pública » est pleinement valable pour un transfert immobilier. Le processus se décompose souvent ainsi :

– 1. le ou les avocats préparent une minuta de transferencia, projet de contrat détaillé 2. cette minuta est présentée au notaire public, qui vérifie :

– l’identité des parties (passeport, CIEE, NIT)

– les pouvoirs (représentants de sociétés, éventuelles procurations)

– la régularité de la documentation foncière (Folio Real, certificats municipaux) 3. le notaire élève alors la minuta au rang d’escritura pública, document notarié qui sera ensuite enregistré

C’est lors de cette étape que se réalise généralement le paiement final : par virement bancaire ou chèque de banque, jamais en espèces importantes, pour des raisons de sécurité et de conformité aux obligations anti‑blanchiment.

4.5. Impôts de mutation et formalités municipales

Après la signature chez le notaire, l’acheteur doit s’acquitter de l’ITP (Impuesto a las Transferencias), impôt sur la mutation immobilière, fixé à 3 % de la valeur cadastrale officielle du bien. Ce paiement doit intervenir dans un délai relativement court (en pratique, une dizaine de jours ouvrables) sous peine de majorations significatives.

S’y ajoutent

S’y ajoutent

– les frais de notaire (généralement 0,5 à 1 % du prix)

– les frais d’enregistrement à Derechos Reales (autour de 0,5 à 1 %)

– les honoraires d’avocat (souvent 1 à 2 %, voire 3 % dans certains cas)

Au total, le coût de transaction global pour l’acheteur se situe généralement entre 4 et 9 % du prix du bien, avec une estimation fréquente autour de 4,5 à 5 %.

4.6. Enregistrement à Derechos Reales : l’ultime verrou

L’étape décisive pour devenir réellement propriétaire est l’inscription de l’escritura pública au registre de la propriété, via l’Oficina de Derechos Reales. Tant que cela n’est pas fait, la loi considère que le transfert n’est pas opposable aux tiers.

Le dossier remis au registre comprend typiquement : les documents nécessaires pour l’enregistrement des informations requises.

– l’original de l’escritura publique

– les preuves de paiement de l’ITP et autres taxes

– le Folio Real antérieur

– les pièces d’identité et NIT de l’acquéreur

– les certificats cadastraux et municipaux requis

Une fois l’inscription achevée, un nouveau Folio Real est généré au nom de l’acheteur. C’est ce document, plus encore que l’acte notarié, qui fait foi de la propriété.

En parallèle, l’acheteur doit mettre à jour les fichiers de la mairie (cadastre, base de taxe foncière) afin que les futurs avis d’imposition lui soient adressés.

5. Coûts, fiscalité et charges récurrentes

Au‑delà du prix d’acquisition, un investisseur étranger doit intégrer l’ensemble des coûts du cycle de vie du bien : transaction, détention, location éventuelle, revente.

5.1. Coût global d’une transaction type

Le tableau suivant synthétise les principaux postes de dépenses lors d’un achat :

Dans les faits, certains vendeurs tentent de renégocier la répartition des coûts ; il est donc essentiel de préciser noir sur blanc, dès la négociation, qui assume quoi.

5.2. Taxe foncière et fiscalité de la détention

Une fois propriétaire, le détenteur du bien est soumis à un impôt annuel sur la propriété immobilière, assis sur la valeur cadastrale fixée par la municipalité. Les taux varient selon la nature et la localisation du bien :

Chaque commune définit ses propres tranches et valeurs de référence. Certaines offrent des remises importantes (jusqu’à 20–30 %) en cas de paiement anticipé, et appliquent des pénalités en cas de retard.

5.3. Location, revenus et taxation

Pour un étranger qui achète en vue de louer, la fiscalité devient un élément central du rendement net. Selon la structure choisie (personne physique, société), plusieurs régimes s’appliquent :

Pour les investissements via société, les plus‑values immobilières sont généralement imposées autour de 25 % au moment de la revente. À titre de repère, le rendement locatif brut constaté oscille souvent :

La situation peut donc rester attractive, à condition d’optimiser la structure (personnelle ou via société locale) avec un conseiller fiscal.

6. Financement : un marché où le cash est roi

Pour un étranger, compter sur un crédit hypothécaire local est rarement réaliste.

6.1. Crédit bancaire : possible sur le papier, difficile en pratique

La loi financière bolivienne (Ley 393) n’interdit pas spécifiquement les prêts aux étrangers ni aux sociétés contrôlées par des non‑résidents. Mais dans la pratique :

– les banques exigent presque toujours une résidence permanente ou longue

– elles réclament des preuves de revenus locaux stables et un historique bancaire bolivien d’un à deux ans

– les taux d’intérêt peuvent être sensiblement plus élevés pour les profils jugés risqués

– des garanties supplémentaires sont souvent demandées aux sociétés étrangères

6.2. Solutions alternatives

Dans les faits, la majorité des investisseurs étrangers financent leurs acquisitions :

– en fonds propres (cash)

– via un refinancement ou une hypothèque sur un bien situé dans leur pays d’origine

– parfois via des plans de paiement proposés par des promoteurs (versement initial de 40–60 %, solde échelonné sur quelques années)

– plus rarement via un crédit vendeur, avec 30–50 % d’apport et un taux d’intérêt élevé, sur des durées plutôt courtes

Un élément important : pour ouvrir un compte bancaire en Bolivie et recevoir des fonds destinés à l’achat, une résidence au moins temporaire est exigée, avec passeport, titre de séjour et justificatif de domicile.

7. Risques, fraudes et protection de sa propriété

Plus encore que dans d’autres pays émergents, la prudence extrême est la meilleure alliée d’un acheteur étranger en Bolivie.

7.1. Un environnement à haut risque de fraude

Les principales menaces identifiées sont :

– titres falsifiés ou en double

– ventes réalisées par des personnes se présentant comme propriétaires sans en avoir le droit

– terrains occupés illégalement par des colons ou squatters

– constructions sans permis, susceptibles d’être démolies ou de générer de lourdes amendes

– dettes fiscales cachées, grevant la propriété de charges importantes

L’absence d’assurance‑titre rend chaque achat potentiellement risqué. La seule protection est une vérification méticuleuse des antécédents fonciers, idéalement sur une période d’au moins dix ans.

7.2. Due diligence renforcée : les réflexes à adopter

Pour réduire ces risques, plusieurs réflexes sont systématiquement recommandés :

Une stratégie jugée particulièrement sûre pour un premier achat consiste à acquérir un bien vendu par une grande banque dans le cadre d’une saisie ou d’une adjudication : la documentation a généralement été vérifiée en amont, et un rabais pouvant aller jusqu’à 20 % sur la valeur d’expertise est parfois possible.

7.3. Après l’achat : se protéger contre l’usucapion et les occupations

Même une fois propriétaire enregistré, certains risques persistent. La loi bolivienne de type usucapion permet qu’une personne occupant un bien sans contrat formel puisse, après un certain nombre d’années (5 ou 10 selon les cas), revendiquer des droits de propriété.

– si une personne entretient ou surveille la propriété, signer avec elle un contrat de location ou de gardiennage clair, enregistré et, idéalement, passé en escritura pública

– renouveler périodiquement les contrats de location (tous les 2–4 ans) et conserver des preuves de paiements, d’échanges écrits, de visites

Il est également recommandé d’assurer le bien (incendie, risques naturels, responsabilité civile) et de tenir à jour un dossier complet des documents : acte notarié, Folio Real, reçus de taxes, factures de travaux.

8. Structurer son investissement : achat en direct ou via société bolivienne

Selon le profil et les objectifs, un étranger peut détenir son bien :

– à titre individuel, en son nom propre

– via une société de droit bolivien (souvent une SRL)

8.1. Les atouts de la société locale

Créer une société présente plusieurs avantages concrets :

– c’est parfois la condition pour pouvoir acheter des terres rurales à usage productif

– elle offre une séparation juridique entre patrimoine personnel et immobilier d’investissement

– elle peut faciliter la gestion de plusieurs biens, de personnel, de contrats commerciaux

– elle s’insère mieux dans le cadre des pouvoirs et de la représentation (procurations, gérance)

8.2. Anonymat relatif et transparence renforcée

Même en passant par une société, il faut garder à l’esprit que : il y a des implications juridiques et fiscales importantes à considérer.

– le registre de la propriété (Derechos Reales) est public : n’importe qui peut vérifier qu’une société est propriétaire d’un bien

– la loi financière et la réglementation anti‑blanchiment imposent aux banques et à certains acteurs non financiers d’identifier le bénéficiaire effectif des sociétés

– la Bolivie s’est engagée dans des standards internationaux de transparence fiscale (via le Forum mondial et des dispositifs proches du CRS)

La société permet donc un niveau de discrétion par rapport à une détention en nom propre, mais pas une opacité totale.

9. Pourquoi l’accompagnement professionnel est indispensable

Au vu de la complexité du cadre légal, de l’instabilité possible de la jurisprudence et du niveau de fraude, un point fait consensus : tenter un achat immobilier en Bolivie sans accompagnement professionnel solide est extrêmement risqué.

9.1. Rôle central de l’avocat

L’avocat spécialisé en droit immobilier bolivien est l’architecte juridique de l’opération. Ses missions couvrent notamment :

Idéalement, cet avocat est recommandé par un organisme qui a intérêt à préserver sa réputation : banque d’envergure, ambassade, grand cabinet international déjà implanté.

9.2. Choix de l’agence et des intermédiaires

Les réseaux ReMax et Century 21 se distinguent par :

– une couverture nationale (plusieurs dizaines de franchises dans toutes les grandes villes)

– un portefeuille de plus de 3 500 biens

– des équipes parfois habituées à travailler avec des clients internationaux

9.3. Gérer à distance : le rôle du gestionnaire immobilier

Une fois l’achat réalisé, surtout pour un bien locatif ou une résidence secondaire, il est souvent pertinent de confier la gestion quotidienne (loyers, entretien, relations avec la mairie) à un gestionnaire professionnel. Les prestations les plus complètes peuvent inclure :

– encaissement des loyers et émission des factures fiscales

– gestion des réparations et travaux

– paiement des taxes et services publics

– suivi des contrats de location, états des lieux, changement de locataires

Les honoraires de gestion se situent fréquemment entre 8 et 12 % du loyer mensuel pour un service complet.

10. Synthèse : un processus exigeant, un potentiel réel

Le processus d’achat immobilier pour les étrangers en Bolivie repose sur un équilibre délicat entre opportunités et contraintes.

D’un côté :

– un marché encore peu cher pour la région

– des villes en pleine croissance, notamment Santa Cruz de la Sierra

– des rendements locatifs bruts potentiellement attractifs

– la possibilité, pour un résident étranger, d’acquérir des biens urbains variés

De l’autre :

– une interdiction totale d’achat de terres rurales pour les personnes étrangères

– des restrictions fortes en zone frontalière

– un système de courtage très peu régulé

– une fréquence élevée de fraudes et de conflits fonciers

– un cadre procédural lourd (résidence, NIT, notaire, enregistrement, fiscalité locale)

– accepter de consacrer du temps sur place : de deux à six mois de démarche, souvent plus de 100 heures de travail effectif

– s’entourer d’au moins un avocat expérimenté, voire plusieurs pour avis croisés

– privilégier les acteurs réputés (banques, grandes agences internationales)

– vérifier systématiquement les titres, les cadastres et la situation fiscale des biens

– intégrer, dans son modèle financier, l’ensemble des coûts de transaction, de détention et de sortie

La Bolivie n’est ni un paradis immobilier sans règles, ni un champ de mines infranchissable. C’est un marché émergent, prometteur mais juridiquement exigeant, où la réussite d’un achat étranger tient moins au hasard qu’à la maîtrise scrupuleuse de chaque étape du processus.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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