Les erreurs à éviter lors de l’achat d’un bien immobilier au Pays-Bas

Publié le 19 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un logement au Pays-Bas peut sembler simple sur le papier : pas de restriction pour les étrangers, un cadastre très sécurisé, un notaire neutre qui encadre la transaction. En pratique, le marché est tendu, le droit est très spécifique, les coûts cachés nombreux et les pièges juridiques bien réels. Beaucoup d’acheteurs – notamment internationaux – commettent les mêmes erreurs, parfois très coûteuses.

Mal comprendre le cadre général : un marché accessible mais exigeant

La première idée fausse consiste à croire que, parce que les étrangers peuvent librement acheter, le processus sera similaire à celui de leur pays d’origine. Or, le système néerlandais a ses propres règles.

Le système juridique est basé sur le Code civil, avec un principe clé : seul l’enregistrement de l’acte de transfert au registre foncier officiel, le Kadaster, fait de vous le propriétaire légal. La signature du compromis (koopovereenkomst) ne suffit pas. C’est le notaire civil (notaris), officier public neutre, qui rédige et signe l’acte, s’occupe des vérifications et procède à l’inscription.

Autre particularité : le marché est extrêmement compétitif, surtout au printemps et en été, et dans les grandes villes. Les biens se vendent très souvent au‑dessus du prix affiché, via des surenchères ou des « enchères silencieuses » à offre scellée. On voit régulièrement des surenchères de 5 à 12 % au‑dessus du prix demandé, et jusqu’à 20 % sur certains segments d’entrée de gamme à Amsterdam ou Haarlem. Sous‑estimer cette compétition, ou penser négocier « à l’ancienne », conduit soit à perdre des biens, soit à surpayer sans réelle stratégie.

Sous‑estimer les coûts cachés : le piège des kosten koper

Beaucoup d’acheteurs se concentrent uniquement sur le prix affiché sur les portails (Funda, Jaap, etc.) et oublient qu’aux Pays-Bas, ce prix est quasi toujours indiqué « kosten koper » (k.k.), c’est‑à‑dire hors frais d’achat. Ces frais additionnels représentent en général entre 3 et 6,5 % du prix du bien, souvent autour de 4 à 6 %. Pour un investisseur, la facture peut grimper jusqu’à 10 à 12 % en raison d’une taxe de transfert plus élevée.

Un aperçu chiffré aide à se repérer.

Tableau 1 – Ordre de grandeur des principaux frais d’achat (kosten koper)

Poste de coût	Fourchette indicative (résidentiel)	Déductible fiscalement ?
Taxe de transfert (résidence principale)	2 % du prix d’achat	Non
Taxe de transfert (investissement, 2026)	8 % du prix d’achat	Non
Notaire – acte de transfert	~ 700 – 2 000 € (souvent 900 – 1 500 €)	Non
Notaire – acte d’hypothèque	Inclus / similaire au transfert	Oui
Registre foncier (Kadaster) par acte	~ 77 – 250 €	Oui pour l’acte d’hypothèque
Interprète assermenté (si besoin)	~ 250 – 550 €	Souvent oui (coût lié au financement)
Expert‑évaluateur (taxatierapport)	~ 250 – 1 000 € (souvent 500 – 950 €)	Oui
Inspection technique (bouwkundige keuring)	~ 200 – 750 € (souvent 350 – 600 €)	Oui, si exigée par la banque
Courtier en hypothèques / conseiller financier	~ 1 500 – 4 500 € (typique 2 000 – 3 000 €)	Oui
Agent d’acheteur (aankoopmakelaar)	Forfait 1 500 – 5 000 € ou 1 – 2 % du prix	Non
Garantie bancaire pour dépôt de 10 %	~ 1 % du montant garanti	Non
Garantie NHG (National Mortgage Guarantee)	0,6 % du montant du prêt	Oui

Oublier de budgéter ces montants conduit à deux erreurs en chaîne : surestimer ce que l’on peut acheter et se retrouver coincé au moment de la signature, faute de liquidités.

Une nuance importante : si la valeur expertisée est supérieure au prix d’achat, il est parfois possible de financer une petite partie de ces coûts dans le prêt. De même, une plus‑value réalisée sur une vente précédente peut servir à couvrir les frais. Mais compter là‑dessus par principe reste risqué.

Mal gérer la taxe de transfert et les régimes d’exonération

La taxe de transfert (overdrachtsbelasting) est un autre terrain miné. Elle varie selon l’usage prévu du bien.

Tableau 2 – Principaux taux de taxe de transfert

Type d’achat	Taux de taxe de transfert (situation 2026)
Résidence principale occupée par l’acheteur	2 %
Première acquisition (18‑35 ans, sous plafond)	0 % (exonération, une seule fois)
Résidence non occupée (investissement, 2ᵉ résidence)	8 % (après réduction par rapport à 10,4 %)
Bâtiments commerciaux, terrains, autres	10,4 % (sauf dispositions particulières)

Beaucoup de primo‑accédants ignorent l’existence de l’exonération pour les 18–35 ans. En 2026, elle s’applique jusqu’à un prix de 555 000 €, sous conditions : acheter pour y vivre soi‑même, ne pas avoir déjà utilisé ce droit, et déclarer cette intention chez le notaire. Si vous achetez à deux et que l’un a plus de 35 ans, seul sa quote‑part est taxée à 2 %, la part du plus jeune peut être exonérée.

Négliger le type de droit de propriété : plein‑propriétaire ou en erfpacht ?

Une erreur typique des étrangers est de penser que tout achat inclut automatiquement le terrain. Or, dans de nombreuses villes, surtout à Amsterdam, le sol reste propriété de la commune, et vous n’achetez qu’un droit de superficie/leasehold (erfpacht) sur une très longue durée, en payant une redevance annuelle (canon).

Ne pas analyser en détail le contrat d’erfpacht est une source majeure de mauvaises surprises :

Ignorer le fait que votre maison est sur sol communal, ou mal comprendre les clauses du bail emphytéotique, peut réduire à néant un calcul de rentabilité et compliquer la mise en location future. L’acheteur doit donc systématiquement demander et faire traduire le contrat d’erfpacht, et faire vérifier les scénarios de hausse de canon sur plusieurs décennies.

Acheter un appartement sans disséquer la VvE : l’erreur qui coûte cher après coup

Autre classique : tomber amoureux d’un appartement sans se pencher sur la Vereniging van Eigenaars (VvE), l’association de copropriétaires. Au Pays-Bas, acheter un appartement signifie acheter un droit d’appartement (appartementsrecht), c’est‑à‑dire une quote‑part du bâtiment entier et une adhésion obligatoire à la VvE.

Ne pas analyser la VvE revient à acheter les yeux fermés la santé financière et l’ambiance d’un mini‑« micro‑État » dont vous serez membre à vie.

Plusieurs documents doivent être systématiquement demandés et lus :

Tableau 3 – Indices d’une VvE saine ou risquée

Élément observé	Interprétation possible
Réserve de fonds significative et régulière	VvE prévoyante, risque moindre d’appel de fonds
MJOP détaillé sur 5–10 ans	Vision claire des travaux futurs
Peu de retard de paiement, peu de litiges	Gouvernance plutôt stable
Réunions tenues annuellement, procès‑verbaux clairs	Gestion structurée
Faible réserve, pas de MJOP, gros travaux prévus	Risque d’appels de fonds lourds par appartement
Gestion externalisée mais budgets serrés	Frais de gestion en plus, mais souvent plus pro

Les charges mensuelles de VvE (servicekosten) varient largement. Pour un appartement d’environ 70 m², on tourne souvent autour de 100 à 300 € par mois, avec une moyenne observée autour de 160 € en 2025. Dans des immeubles avec ascenseur, jardin, parking ou équipements de standing, ces montants montent facilement à 200–400 € mensuels. Ne pas intégrer cette dépense récurrente dans votre budget est une erreur de planification fréquente.

Faire l’impasse sur l’inspection technique : le faux gain à court terme

Dans un marché tendu, beaucoup d’acheteurs renoncent à l’inspection technique (bouwkundige keuring) pour « aller vite » ou « économiser 400 € ». C’est probablement l’une des décisions les plus risquées qu’on puisse prendre.

Une inspection sérieuse consiste en un examen visuel approfondi du bien – du vide sanitaire au grenier – sans destruction, mais avec un regard professionnel sur :

– la structure (fondations, murs porteurs, planchers, toiture) ;

– les façades, menuiseries, escaliers ;

– les installations (eau, gaz, électricité, chauffage, ventilation) ;

– les signes d’humidité, de pourriture, d’amiante éventuelle, de fuites, etc.

L’enjeu n’est pas uniquement technique : le rapport devient un levier de négociation. Si l’inspection révèle une toiture à refaire ou des problèmes d’électricité, vous pouvez soit demander une baisse de prix, soit exiger que les réparations soient réalisées avant la vente, soit activer une clause résolutoire si elle a été prévue. À l’inverse, sans rapport, il sera beaucoup plus difficile de tenir le vendeur pour responsable de défauts découverts après coup, surtout dans une vente entre particuliers, où la protection contre les vices cachés est limitée.

Oublier les clauses essentielles dans le compromis : le piège juridique

Une fois son offre acceptée, l’acheteur signe un koopovereenkomst (compromis). Pour un acquéreur consommateur, le contrat doit être écrit pour être juridiquement valable, et la loi lui accorde un délai de réflexion de 3 jours pour se rétracter sans motif. Passé ce délai, le texte vous engage fermement, sauf si des conditions suspensives (ontbindende voorwaarden) sont dûment prévues.

Deux erreurs dominent :

1. signer sans insérer de condition de financement, pour paraître plus attractif ; 2. accepter une période de financement trop courte.

Dans un marché très concurrentiel, certains acheteurs tentent de se démarquer en renonçant à cette clause. Ils jouent alors à quitte ou double : si la banque refuse, la facture peut être écrasante.

On voit aussi des compromis sans clause d’inspection technique, ou sans clause « no risk » liant l’achat à la vente d’un logement actuel. Omettre ces sécurités, c’est transférer sur vous la quasi‑totalité du risque de financement et de défauts structurels.

Négliger le rôle (et le choix) du notaire

Parce que le notaire est obligatoire et perçu comme « celui qui s’occupe de tout », beaucoup d’acheteurs pensent qu’il vérifie aussi pour eux tous les aspects techniques et commerciaux. Ce n’est pas le cas.

– Le notaire doit :

– rédiger des actes authentiques,

– conseiller ses clients,

– garantir la sécurité juridique de certaines transactions,

– effectuer des vérifications préalables,

– archiver les documents de manière appropriée.

– vérifier l’identité et la capacité juridique des parties ;

– contrôler au Kadaster que le vendeur est bien propriétaire et s’il existe des hypothèques ou charges ;

– s’assurer que les fonds (prix, taxes) sont correctement versés sur le compte séquestre ;

– rédiger et faire signer l’acte de transfert et, le cas échéant, l’acte d’hypothèque ;

– enregistrer ces actes au Kadaster.

Autre point sous‑estimé : si le notaire doute de votre compréhension du néerlandais, la présence d’un interprète assermenté est légalement requise lors de la signature. Certains acheteurs se retrouvent avec une facture d’interprète imprévue, voire avec des documents traduits en urgence. Il est donc prudent de clarifier dès l’offre le besoin d’interprétariat, d’obtenir un devis détaillé et, idéalement, une traduction écrite du compromis à l’avance.

Mal anticiper les exigences hypothécaires pour étrangers et non‑résidents

Le financement est un autre terrain sur lequel les expatriés se cassent souvent les dents. Théoriquement, étrangers et non‑résidents peuvent obtenir un prêt auprès de banques néerlandaises. En pratique, les conditions sont plus strictes que pour les résidents :

Beaucoup de demandes échouent pour des raisons purement administratives : document manquant, version non signée, traduction absente, mauvais format. Les banques appliquent en outre des règles spécifiques à la célèbre règle des 30 % (avantage fiscal pour expatriés) : cet avantage n’est généralement pas intégré dans le calcul de la capacité d’emprunt, alors que beaucoup d’arrivants pensent le contraire.

Une autre idée reçue est de croire à une « pré‑approbation » ferme comme dans certains pays. Aux Pays-Bas, ce qui ressemble à une préqualification n’est pas juridiquement contraignant : la véritable instruction de dossier commence après la signature du compromis. Il est donc fréquent de voir des refus arriver tard, à l’approche de la date limite de financement, générant un stress considérable.

Expert immobilier néerlandais

Ne pas se faire accompagner par un conseiller hypothécaire expérimenté dans les dossiers d’expatriés est, dans ce contexte, une erreur stratégique. Ces intermédiaires, qui facturent en général entre 2 000 et 3 000 €, connaissent les critères précis des banques, savent comment présenter des revenus variables ou étrangers, et évitent des rejets pour des détails purement procéduraux.

Oublier la règle du dépôt de 10 % et la garantie bancaire

Au moment de la signature du compromis, l’acheteur doit en principe verser un dépôt de 10 % du prix d’achat sur le compte séquestre du notaire, dans un délai de quelques jours après la fin du délai de réflexion. Ce dépôt sert de garantie : si l’acheteur manque à ses obligations en dehors des cas couverts par les clauses suspensives, le vendeur peut le conserver à titre de pénalité.

Sous‑estimer les coûts récurrents après l’achat

Se focaliser sur les frais d’achat et oublier les charges annuelles conduit souvent à des budgets trop serrés. Les charges principales à anticiper sont :

Ignorer ces postes reste une erreur de planification fréquente. Beaucoup de propriétaires découvrent un an plus tard l’impact cumulé de l’OZB, de l’eigenwoningforfait et de la VvE sur leur trésorerie, alors que ces montants peuvent représenter plusieurs milliers d’euros par an.

Se tromper sur la fiscalité de la résidence principale et de l’investissement locatif

Confondre la fiscalité de la résidence principale (Box 1) et celle des biens locatifs ou secondaires (Box 3) est un autre piège répandu.

Pour la résidence principale :

– les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre revenu imposable, avec un taux de déduction plafonné (autour de 37,5 % pour une large tranche de revenus en 2026) ;

– une valeur locative théorique (eigenwoningforfait), calculée en pourcentage de la valeur WOZ, est ajoutée à votre revenu ;

– la plus‑value lors de la revente de la résidence principale est en principe exonérée d’impôt.

Pour une résidence secondaire ou un bien mis en location :

Beaucoup d’investisseurs négligent en outre le cadre très protecteur des locataires : loyers parfois encadrés, augmentations réglementées, Loi sur les loyers abordables qui plafonne les hausses, réglementation très stricte des locations de courte durée et amendes pouvant aller jusqu’à 87 000 € en cas de non‑respect. Penser que l’on pourra « basculer sur Airbnb » sans contrôler le plan de zonage et les règles municipales, notamment à Amsterdam, est une grave erreur.

Ignorer le plan de zonage (bestemmingsplan / omgevingsplan) et les projets d’aménagement

Beaucoup d’acheteurs se renseignent sur l’école du quartier ou la station de tram la plus proche, mais ne consultent jamais le plan de zonage (bestemmingsplan ou, désormais, omgevingsplan) de la commune. C’est pourtant ce document qui détermine ce qui peut être construit autour de vous, quelles activités sont autorisées et dans quelles conditions.

Ne pas vérifier ce point peut mener à des déconvenues spectaculaires : champ en face de la maison transformé en zone logistique, construction d’un immeuble de plusieurs étages obstruant la vue, restrictions empêchant l’ouverture d’un bureau à domicile ou la création d’un studio indépendant, interdiction de location de courte durée dans certaines zones centrales, etc.

Les contraintes environnementales, notamment liées aux émissions d’azote autour des zones Natura 2000, sont devenues beaucoup plus strictes à la suite de plusieurs décisions de justice. Elles ralentissent ou bloquent certains projets de construction. Un acheteur qui compte sur un vaste programme de logements voisins ou sur un aménagement spécifique doit savoir que ces projets sont parfois très incertains et soumis à recours.

Confondre propriété et statut de séjour

Nombre d’expatriés s’imaginent qu’acheter un logement facilitera leur résidence ou leur obtention de visa. Aux Pays-Bas, il n’en est rien : le titre de séjour dépend d’autres critères (contrat de travail, regroupement familial, statut de travailleur hautement qualifié, etc.) et aucun programme de « visa doré » lié à l’immobilier n’existe.

Ne pas intégrer cette réalité dans sa stratégie de long terme est une erreur fréquente, en particulier chez les investisseurs non‑résidents qui envisagent ultérieurement d’emménager aux Pays-Bas.

Sous‑estimer l’importance d’un agent d’acheteur et d’un conseil juridique

Parce que l’offre de logements est rare et que les annonces affichées disparaissent vite, beaucoup d’acheteurs croient gagner du temps en s’adressant directement à l’agent du vendeur. Or, ce verkoopmakelaar défend exclusivement les intérêts du vendeur : obtenir le meilleur prix, avec le moins de conditions et le plus de sécurité de transaction.

Se passer d’agent d’acheteur (aankoopmakelaar), surtout quand on ne connaît pas le marché local, revient à se priver :

Les honoraires (souvent 1 à 2 % du prix ou un forfait de quelques milliers d’euros) peuvent sembler élevés, mais ils sont rarement supérieurs à ce qu’un acheteur mal informé finit par surpayer ou perdre en mauvaise négociation. De même, signer un compromis sans révision par un avocat ou un juriste spécialisé peut vous exposer à des clauses déséquilibrées, à des limitations de responsabilité du vendeur très défavorables ou à des obligations mal comprises.

Laisser l’émotion prendre le dessus sur l’analyse

Enfin, une erreur omniprésente, surtout dans les grandes villes où l’offre est rare, consiste à laisser l’urgence et le coup de cœur dicter la décision :

Dans un marché surchauffé, la tentation est grande de tout accepter. Pourtant, la discipline reste cruciale : définir un plafond absolu (achat + frais + travaux), savoir renoncer si le prix dépasse la valeur expertisée de trop loin, vérifier minutieusement la VvE et le plan de zonage, faire réaliser une inspection même si cela retarde un peu le processus, exiger un compromis juridiquement équilibré.

Conclusion : transformer un parcours piégé en décision maîtrisée

Le système immobilier néerlandais offre beaucoup de garanties : cadastre fiable, notaire neutre, cadre fiscal clair. Mais ces mêmes règles créent aussi des angles morts pour les acheteurs qui se fient à leurs habitudes nationales ou à des demi‑informations.

Acheter au Pays-Bas restera un exercice exigeant, surtout dans un marché où les prix dépassent souvent les annonces et où les règles locales sont complexes. Mais pour qui prend le temps de comprendre ces spécificités et de les intégrer à sa stratégie, ce qui ressemble d’abord à un champ de mines se transforme en parcours balisé, où chaque piège évité renforce la solidité de l’investissement et la sérénité du propriétaire.

RETROUVEZ-MOI RÉGULIÈREMENT DANS LA PRESSE

Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.

Dans la presse