Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier néerlandais est devenu l’un des plus tendus d’Europe. Les prix montent, l’offre reste limitée et les écarts entre villes se creusent… tout en se resserrant sur certains segments. Derrière les moyennes nationales, la réalité d’Amsterdam n’a rien à voir avec celle de Rotterdam, d’Utrecht ou de Groningen. Pour un acheteur, un investisseur ou un locataire, comprendre ces différences est devenu essentiel pour choisir où vivre ou placer son argent.
Cet article compare les prix des ventes et des loyers, les rendements et les tendances régionales entre les principales villes néerlandaises, en se basant sur les données les plus récentes.
Un marché national cher et structurellement sous tension
Avant de comparer les villes, il faut poser le décor national. Le prix moyen d’une maison existante au niveau du pays a atteint autour de 487 000 à 488 000 € en 2025, soit une hausse d’environ 10 à 11 % par rapport à l’année précédente. Sur cinq ans, les prix ont bondi de 30 à 40 % en nominal, et de près de 48 % en termes réels depuis 2015, après correction de l’inflation.
Au troisième trimestre 2025, le prix moyen de vente d’un logement occupé par son propriétaire s’établissait à 487 150 €, avec une hausse annuelle d’un peu plus de 5 %. L’indice des prix des logements existants progressait de près de 7 % sur un an, soit environ 3,6 % en termes réels. Autrement dit, après une petite respiration en 2023, la hausse a repris de plus belle.
Le déficit de logements en France est estimé à environ 396 000 unités à la mi‑2025, représentant près de 4,8 % du parc résidentiel.
Dans ce contexte, les transactions repartent à la hausse. Sur les trois premiers trimestres de 2025, 171 468 logements occupés par leur propriétaire ont changé de mains, soit une augmentation de plus de 17 % sur un an. Les banques anticipent autour de 238 000 ventes sur l’ensemble de 2025, et environ 233 000 en 2026.
Les nouveaux crédits immobiliers entre janvier et septembre 2025 ont atteint près de 117,4 milliards d’euros.
Sur le long terme, les institutions financières prévoient une poursuite de la hausse des prix : autour de 6,5 à 8,7 % en 2025, puis une progression plus modérée de 3 à 5,5 % en 2026. La Banque centrale néerlandaise table, par exemple, sur +7,5 % en 2025, puis +4 % en 2026 et 2027. À l’horizon 2030, l’augmentation totale pourrait atteindre 20 à 25 %, portant le prix moyen vers 600 000 à 610 000 €. Sur dix ans, plusieurs scénarios évoquent une hausse de 40 à 60 % par rapport aux niveaux de 2025.
Dans ce cadre global de forte valorisation, c’est la géographie qui fait la différence.
Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, La Haye : quatre marchés, quatre réalités
Le cœur du marché néerlandais se concentre dans le Randstad, la conurbation qui regroupe Amsterdam, Rotterdam, La Haye et Utrecht. C’est là que les prix sont les plus élevés, mais aussi que les disparités internes sont les plus visibles.
Prix moyens de vente : Amsterdam en tête, Rotterdam à la traîne
Les données de ventes au troisième trimestre 2025 pour les quatre grandes villes donnent une première photographie claire des écarts.
| Ville | Prix moyen de vente Q3 2025 | Écart vs moyenne nationale | Évolution annuelle Q3 2025 |
|---|---|---|---|
| Amsterdam | 640 338 € | Au‑dessus | −2,74 % |
| Utrecht | 566 514 € | Au‑dessus | +7,78 % |
| La Haye | 484 417 € | Proche, légèrement en dessous | +4,29 % |
| Rotterdam | 421 945 € | 13,38 % sous la moyenne | −0,75 % |
| Pays‑Bas (moyenne) | 487 150 € | — | +5,13 % |
Amsterdam reste, sans surprise, la ville la plus chère, avec un prix moyen autour de 640 000 €. Utrecht suit, au‑dessus de 560 000 €, ce qui en fait la deuxième grande ville la plus onéreuse. La Haye se situe peu ou prou dans la moyenne nationale, tandis que Rotterdam se distingue comme la grande métropole la plus abordable.
Fait notable : alors que les prix nationaux continuaient de croître en 2025, Amsterdam et Rotterdam ont enregistré sur ce trimestre une légère baisse annuelle de leurs prix moyens, autour de −2,7 % et −0,8 % respectivement, alors qu’Utrecht affichait encore près de +8 %.
Au premier trimestre 2025, les prix moyens des logements aux Pays-Bas illustraient des différences régionales marquées : environ 470 000 € au niveau national, contre 632 733 € à Amsterdam (+35 % par rapport à la moyenne nationale), 556 988 € à Utrecht (+18 %), 443 785 € à La Haye (-6 %) et 406 180 € à Rotterdam (-14 %).
Prix au mètre carré : la prime du centre‑ville
Au‑delà des prix moyens par logement, le coût du mètre carré souligne encore plus les contrastes entre villes et à l’intérieur de celles‑ci.
| Ville | Prix moyen/m² (ordre de grandeur) | Fourchette achat appartement (centre) | Fourchette achat appartement (hors centre) |
|---|---|---|---|
| Amsterdam | ≈ 7 000–8 000 €/m² (moyenne) | ≈ 8 500–10 000 €/m² | ≈ 6 500–7 000 €/m² |
| Utrecht | ≈ 6 700 €/m² | ≈ 6 900–8 000 €/m² | un peu en dessous de 7 000 €/m² |
| La Haye | > 5 000 €/m² | ≈ 5 000–6 000 €/m² | autour de 5 000 €/m² |
| Rotterdam | ≈ 4 600–5 000 €/m² | ≈ 5 200–6 000 €/m² | ≈ 3 500–4 800 €/m² |
| National | ≈ 4 200–4 800 €/m² | — | — |
Dans le détail, les chiffres disponibles montrent, par exemple, qu’en juin 2024 :
– le prix au mètre carré pour acheter un appartement dans le centre d’Amsterdam dépassait 9 100 €,
– contre environ 4 625 €/m² à Rotterdam ;
– hors centre, il fallait autour de 6 400 à 6 700 €/m² à Amsterdam, contre environ 3 200 €/m² à Rotterdam.
Le différentiel est donc souvent du simple au double entre Amsterdam et Rotterdam pour un même type de bien et de localisation (centre/hors centre).
Utrecht présente des prix au m² supérieurs à Rotterdam et La Haye, mais légèrement inférieurs à Amsterdam, hors des zones les plus prisées. La Haye dépasse souvent les 5 000 €/m², mais reste moins chère qu’Utrecht pour une surface équivalente.
Évolution des prix : Utrecht et les régions en forte accélération
L’un des points clés de la comparaison entre villes au Pays-Bas est la dynamique de croissance, plus que le niveau absolu. Sur ce terrain, Utrecht et plusieurs provinces périphériques affichent les progressions les plus spectaculaires.
Au premier trimestre 2025, Utrecht enregistrait une hausse annuelle de 14,19 % des prix, la plus rapide parmi les grandes villes, loin devant Amsterdam, dont les prix reculaient légèrement (−0,3 %), et devant La Haye (+10,75 %) et Rotterdam (+8,83 %). En province, Utrecht (province), Groningen, Drenthe et Overijssel affichaient toutes autour de 12 à 13 % de hausse annuelle.
Sur deux ans (2023–2025), certaines régions plus rurales se distinguent : +23 % pour la province de Groningen, +22 % pour Overijssel, +20 % pour Drenthe. Autrement dit, alors que les prix sont déjà très élevés dans les grandes métropoles du Randstad, la croissance se déplace vers les zones plus abordables.
Les projections vont dans le même sens : les prévisions pour 2026 annoncent une hausse des prix plus marquée dans les régions autour d’Utrecht et dans le nord (Groningen, Drenthe), tandis qu’Amsterdam, Rotterdam et La Haye devraient connaître une progression plus modérée.
Le marché locatif : fortes disparités de loyers et de rendements
Comparer les prix immobiliers entre villes ne peut se limiter à la valeur d’achat : la structure du marché locatif, les loyers par mètre carré et les rendements bruts varient tout autant.
Niveaux de loyers : Amsterdam hors catégorie
Au deuxième trimestre 2025, le loyer moyen demandé dans le secteur privé atteignait 20,06 €/m² au niveau national. Les grandes villes y dépassent largement cette moyenne.
| Ville | Loyer moyen demandé Q2 2025 (€/m²) | Hausse annuelle Q2 2025 |
|---|---|---|
| Amsterdam | 27,91 €/m² | +2,2 % |
| Utrecht | 21,60 €/m² | +1,2 % |
| Rotterdam | 21,52 €/m² | +7,2 % |
| La Haye | 21,34 €/m² | +6,8 % |
| Eindhoven | 18,38 €/m² | +4,3 % |
| Pays‑Bas | 20,06 €/m² | +7,9 % (en moyenne) |
Amsterdam se situe nettement au‑dessus, avec près de 28 €/m², quand les autres grandes villes gravitent autour de 21–22 €/m². Sur le terrain, cela se traduit par des loyers mensuels très différents pour un même type de logement.
Pour un appartement d’une chambre au centre‑ville, les fourchettes observées sont parlantes :
– Amsterdam : autour de 2 200 € par mois, parfois davantage ;
– Utrecht : aux environs de 1 700 € ;
– Rotterdam : près de 1 600 € ;
– La Haye : autour de 1 500 €.
Le loyer mensuel maximum pour un appartement de deux ou trois chambres en centre-ville d’Amsterdam.
Le différentiel de coût du logement reste donc massif, même si les loyers ont progressé partout. Entre juillet 2023 et juillet 2024, la hausse annuelle nationale moyenne des loyers atteignait 5,4 %, le plus fort rythme en plus de trente ans. Sur l’année suivante, jusqu’en juillet 2025, l’inflation locative a légèrement ralenti à 4,9 %, mais reste très élevée.
Rendements locatifs : La Haye surperforme, Amsterdam sous la moyenne
Pour les investisseurs, le rendement brut de location est un indicateur clé. Au deuxième trimestre 2024, le rendement locatif brut moyen national se situait autour de 6 %. Les grandes villes affichent toutefois des profils très différents.
| Ville | Rendement locatif brut moyen (approx.) |
|---|---|
| La Haye | ≈ 7,0–7,1 % |
| Rotterdam | ≈ 6,0–6,3 % |
| Utrecht | ≈ 5,5–6,5 % (selon type de bien) |
| Amsterdam | ≈ 5,0 % |
| Pays‑Bas | ≈ 6,0–6,4 % |
La Haye ressort comme l’un des marchés les plus intéressants pour le rendement, avec autour de 7 % brut, grâce à des prix d’achat encore raisonnables comparés aux loyers pratiqués. Rotterdam offre également une combinaison attractive de prix plus bas et de loyers en forte progression, ce qui tire les rendements vers le haut.
Le rendement locatif brut moyen à Amsterdam peut descendre jusqu’à 5 % en raison des prix d’achat très élevés.
Pour les investisseurs, le choix de la ville au Pays-Bas implique donc un arbitrage clair entre valorisation potentielle du capital (plus élevée à Amsterdam ou Utrecht sur le long terme) et rendement locatif courant (meilleur à La Haye, Rotterdam ou dans certaines villes moyennes).
Villes moyennes et régions : la montée en puissance de l’“ailleurs”
L’une des évolutions majeures du marché néerlandais est le déplacement progressif de la croissance des prix vers les villes moyennes et les régions initialement moins chères. En comparant les prix entre grandes métropoles et villes secondaires, on voit apparaître un second front de tension.
Groningen, Eindhoven, Maastricht : des marchés en rattrapage
Plusieurs grandes villes hors Randstad ont vu leurs prix s’envoler.
– Groningen affiche désormais un prix moyen proche de 475 000 €, avec un prix au m² dépassant 3 700 € et une croissance annuelle d’environ 12,1 %. Sur deux ans, la province a pris plus de 20 %.
– Eindhoven dépasse 500 000 € en moyenne, avec des appartements autour de 323 000 €. Le prix au m² varie entre 4 100 et 5 800 €, et les hausses annuelles se situent entre 12 et 15 %. Les quartiers en plein essor comme Strijp‑S ou Villapark se vendent fréquemment avec des surenchères importantes.
– Maastricht tourne autour de 429 000 € de prix moyen, avec un mètre carré à près de 3 850 € et une croissance annuelle comprise entre 7 et 10 %.
Des villes comme Eindhoven, Groningen et Maastricht, bien que moins chères qu’Amsterdam ou Utrecht, voient leurs prix de l’immobilier rattraper rapidement ceux des grandes métropoles. Ce dynamisme est alimenté par la forte demande, elle-même entretenue par des marchés de l’emploi robustes et spécialisés : le secteur de la tech à Eindhoven, les universités à Groningen et Maastricht, ainsi que les pôles de santé et de recherche.
Villes plus abordables : Tilburg, Almere, Leeuwarden…
Si l’on descend encore d’un cran dans la hiérarchie des prix, on trouve une série de villes considérées comme relativement abordables, surtout hors centre‑ville. Des données de marchés locaux montrent par exemple qu’en 2025 :
– Tilburg affichait des prix autour de 2 450 €/m² hors centre, soit environ 220 500 € pour un appartement type de 90 m² ;
– Almere, ville nouvelle très connectée à Amsterdam, se situait près de 2 650 €/m² hors centre (environ 238 500 € pour 90 m²) ;
– Leeuwarden tournait autour de 2 700 €/m² hors centre ;
– Enschede, Best, Arnhem, Dordrecht ou Alkmaar restaient également dans une fourchette de 2 750 à un peu plus de 4 000 €/m² hors centre.
À l’intérieur des centres‑villes, les prix augmentent, mais restent en général nettement inférieurs à ceux d’Amsterdam, Utrecht ou même Haarlem. Groningen, par exemple, affichait un centre autour de 2 800 €/m² pour certains segments d’appartements, soit grosso modo le tiers des prix du centre d’Amsterdam.
Observateur du marché immobilier néerlandais
Municipalités les moins chères : le bas de la carte des prix
Si l’on compare encore plus finement, certaines communes restent très bon marché à l’échelle du pays. Des statistiques publiées pour 2024 indiquent par exemple qu’on trouvait des prix moyens inférieurs à 300 000 € dans onze municipalités, dont :
– Pekela, autour de 250 400 € ;
– Kerkrade, environ 262 500 € ;
– Brunssum, 268 600 € ;
– Heerlen, 270 000 € ;
– Terneuzen, Veendam, Vlissingen, Landgraaf, Eemsdelta, Den Helder et Oldambt, toutes autour de 280 000 à 292 000 €.
En termes de prix au m², certaines de ces communes ne dépassaient pas 2 000 à 2 200 €/m², soit moins du tiers de ce que l’on paye à Amsterdam.
Pour un ménage prêt à s’éloigner des grands centres, la comparaison est frappante : pour le prix d’un petit appartement dans la capitale, on peut acheter une maison familiale entière dans le nord ou le sud‑est du pays.
À l’autre extrême : les villes et communes les plus chères
À l’autre bout de la courbe, certains micro‑marchés néerlandais concentrent les prix les plus élevés d’Europe. L’exemple le plus évident reste Amsterdam, mais plusieurs communes autour de la capitale ou sur la côte affichent des niveaux comparables, voire supérieurs.
Amsterdam, Haarlem, Amstelveen : le cœur très cher du Randstad
Amsterdam domine la hiérarchie des prix au mètre carré. Des analyses basées sur les transactions et annonces récentes indiquent :
– un prix moyen autour de 7 187 €/m²,
– avec des quartiers emblématiques comme Jordaan ou De Pijp pouvant atteindre 9 000 à 12 500 €/m²,
– et un centre‑ville où le prix dépasse souvent 9 000 €/m² pour un appartement.
Le prix de départ des maisons de ville mitoyennes dans les quartiers recherchés d’Amsterdam est de 800 000 euros.
La cherté ne s’arrête pas aux limites administratives de la ville. À Haarlem, par exemple, le prix moyen au mètre carré avoisine 5 115 €, et des quartiers comme Kleverpark affichent des fourchettes de 6 000 à 8 000 €/m². À Amstelveen, près d’Amsterdam, certains secteurs comme Elsrijk tournent eux aussi autour de 6 500 à 8 500 €/m².
Communes de luxe : Laren, Bloemendaal, Blaricum…
Au niveau des communes, les records se trouvent dans la “ceinture dorée” qui entoure Amsterdam et sur certaines portions de la côte. Les prix moyens de transaction en 2024 illustraient cette hiérarchie :
| Commune | Prix moyen de transaction (approx.) |
|---|---|
| Laren | ≈ 1 047 700 € |
| Bloemendaal | ≈ 1 043 300 € |
| Blaricum | ≈ 994 000 € |
| Wassenaar | ≈ 849 800 € |
| Rozendaal | ≈ 802 900 € |
| Heemstede | ≈ 750 300 € |
En termes de prix au m², Amsterdam garde la palme avec plus de 7 100 €/m² en moyenne, mais Laren et Bloemendaal ne sont pas loin derrière, autour de 6 000 €/m² ou plus. Heemstede, Amstelveen, Diemen, Blaricum, Zandvoort ou Haarlem figurent également parmi les communes les plus chères, souvent au‑delà de 5 000 €/m².
Nombre total de logements valant plus d’un million d’euros dans les trois principales villes du Randstad néerlandais.
Achat ou location : arbitrages financiers très différents selon les villes
Comparer les prix immobiliers entre villes au Pays-Bas implique aussi de regarder le ratio achat/location. Le pays affiche un ratio prix/loyer global autour de 21 ans, ce qui suggère que, dans l’ensemble, louer peut être financièrement plus intéressant à court terme, surtout dans les marchés les plus chers.
Exemple d’arbitrage : Amsterdam vs Rotterdam
Si l’on prend un appartement de 60 m² en centre‑ville, les données de prix donnent des ordres de grandeur utiles :
– à Amsterdam, ce type d’appartement peut se vendre entre 510 000 et 600 000 € (8 500 à 10 000 €/m²) ;
– à Rotterdam, pour la même surface, la fourchette tourne plutôt autour de 312 000 à 360 000 € (5 200 à 6 000 €/m²).
Côté loyer, un deux‑trois pièces au centre se louera :
– souvent entre 3 500 et 4 500 € à Amsterdam ;
– autour de 2 000 à 2 800 € à Rotterdam.
Pour un investisseur, l’achat à Rotterdam offre généralement un meilleur rendement brut grâce à un effort financier initial moindre et des loyers significatifs. Pour un ménage, la décision entre acheter et louer dépend de l’horizon temporel : à Amsterdam, sur une courte période (moins de 5 ans), les coûts de transaction élevés (6 à 12% du prix) et les risques de correction rendent l’achat moins avantageux. Sur le long terme (10 à 20 ans), l’appréciation des prix et la constitution de patrimoine peuvent devenir prédominants.
Des calculs réalisés à partir de conditions de 2025 montrent que l’achat devient souvent financièrement plus intéressant que la location après 6 à 8 ans de détention, en supposant une hausse annuelle des prix de l’ordre de 8 à 9 % et des taux d’intérêt autour de 3,2 à 3,7 %. En dessous de cinq ans, louer reste fréquemment plus rentable, surtout dans les villes les plus chères.
Coûts annexes et capacité d’emprunt : impact géographique
Le coût d’entrée sur le marché varie aussi selon la ville, car l’acheteur doit disposer de liquidités pour couvrir non seulement les frais, mais aussi la différence entre le prix de transaction et la valeur estimée par la banque en cas de surenchère. Dans les villes très concurrentielles – Amsterdam, Utrecht, Haarlem ou certains quartiers d’Eindhoven –, les maisons se vendent en moyenne 6 à 9 % au‑dessus du prix affiché, et jusqu’à 8 à 12 % dans bien des cas.
Pour l’acquisition d’un bien à 500 000 €, il est recommandé de disposer de 75 000 à 110 000 € en cash. Ce montant couvre les frais (taxe de mutation de 2% pour un occupant, honoraires d’agence de 1 à 2%, frais de notaire, évaluation, inspection) ainsi qu’une éventuelle part du prix non couverte par le prêt. Dans les marchés moins tendus, la nécessité de surenchérir par rapport à l’estimation bancaire est souvent moindre.
La capacité d’emprunt se calcule souvent sur la base de 4,5 à 5 fois le salaire brut annuel. L’écart de salaires moyens entre villes joue donc un rôle. À La Haye, le salaire net mensuel moyen avoisine 3 900 €, contre environ 3 320 € à Utrecht, ce qui signifie que, toutes choses égales par ailleurs, un ménage type pourra emprunter davantage dans la première ville – même si les prix y sont légèrement plus bas.
Politiques publiques et régulation : un impact différencié selon les villes
Le cadre réglementaire et fiscal pèse fortement sur les marchés locaux. L’entrée en vigueur de la loi sur les loyers abordables (“Affordable Rent Act”) en juillet 2024 a, par exemple, fait basculer de nombreux biens du secteur locatif vers la vente, en rendant la location moins rentable pour certains propriétaires.
Cet effet a été particulièrement marqué dans les grandes villes, où la part de logements privés en location est élevée. Des investisseurs ont choisi de sortir du marché locatif, augmentant l’offre de logements à vendre, surtout dans les segments appartement et petite maison urbaine. À Amsterdam, Rotterdam, La Haye et Utrecht, on a ainsi observé un rebond des volumes de transactions en 2025 :
– +24,61 % de ventes sur un an à Amsterdam (10 434 transactions sur les trois premiers trimestres 2025) ;
– +23,72 % à Utrecht (4 261 transactions) ;
– +22,74 % à La Haye (6 073 transactions) ;
– +20,87 % à Rotterdam (6 035 transactions).
Il s’agit de la baisse du nombre de logements disponibles à la location dans le secteur privé au deuxième trimestre 2025 par rapport à l’année précédente.
Les limites d’augmentation de loyer imposées par l’État (par exemple, 4,1 % maximum pour certains segments de logements privés libéralisés en 2025) contribuent à freiner la flambée, mais poussent aussi certains investisseurs à arbitrer en faveur de la vente dans les villes où les prix d’achat ont le plus monté.
Comparaison européenne : où se situent les grandes villes néerlandaises ?
À l’échelle européenne, les prix néerlandais se comparent à ceux des capitales régionales les plus chères. Sur dix ans, les prix dans les grandes villes du pays ont progressé d’environ 48 % en termes réels, contre seulement 14,1 % à Berlin, environ 6,8 % à Bruxelles et 25 à 30 % à Copenhague. Les gammes de prix urbains illustrent cette position élevée :
– aux Pays‑Bas, les prix urbains typiques se situent entre 500 000 et 900 000 € ;
– à Berlin, plutôt entre 400 000 et 600 000 € ;
– à Bruxelles, environ 350 000 à 550 000 € ;
– à Copenhague, 550 000 à 800 000 €.
Le marché immobilier d’Amsterdam est désormais considéré comme un marché ‘prime’. Il dépasse souvent Berlin et Bruxelles en prix au m² et se rapproche de Copenhague dans ses quartiers les plus prisés. En comparaison, des villes comme Rotterdam ou Utrecht occupent une position intermédiaire entre les capitales très chères et les métropoles régionales plus abordables.
Quels enseignements pour un acheteur ou un investisseur ?
Comparer les prix immobiliers entre les villes au Pays-Bas met en lumière plusieurs lignes de force utiles pour une stratégie d’achat ou d’investissement.
D’abord, le pays tout entier est cher, mais de manière très inégale. Amsterdam et une poignée de communes riches concentrent les prix les plus extrêmes, avec des ratios prix/revenus qui en font l’un des marchés les moins abordables d’Europe. Dans ces villes, l’accent doit être mis sur la prime de localisation à long terme, la rareté des biens et le potentiel de valorisation, plutôt que sur le rendement locatif immédiat.
Les prix d’achat immobiliers y sont inférieurs de 15 à 20 % à la moyenne nationale pour certains segments, tandis que les loyers élevés permettent des rendements solides. La demande locative est forte, les infrastructures se développent et la proximité du Randstad garantit une demande structurelle, en faisant un bon point d’entrée pour les investisseurs.
Utrecht, de son côté, illustre la montée en gamme des villes moyennes stratégiquement situées. Sa croissance de prix, parmi les plus rapides du pays, témoigne de l’attractivité d’une ville bien reliée, dynamique sur le plan économique et universitaire, mais encore un peu moins chère qu’Amsterdam. Le risque, pour un acheteur, est d’arriver après la vague de revalorisation la plus spectaculaire ; mais pour un résident à long terme, la qualité de vie et le potentiel de résilience des prix restent des atouts forts.
Le marché immobilier néerlandais connaît un déplacement de la croissance vers les provinces, où des villes comme Groningen, Eindhoven, Maastricht, Tilburg, Leeuwarden, Almere, Arnhem ou Dordrecht offrent désormais des hausses de valeur comparables, voire supérieures, à celles des grandes villes. Pour les ménages en télétravail ou acceptant des trajets plus longs, ces régions constituent une alternative crédible au Randstad, avec des prix plus accessibles et souvent des rendements locatifs plus intéressants.
Dans un pays où le logement manque cruellement et où les prix ont augmenté de près de 85 % en dix ans, la géographie reste la meilleure boussole. Au Pays‑Bas, acheter à Amsterdam ou à Pekela, à Utrecht ou à Kerkrade, revient à faire des choix radicalement différents en termes de budget, de rendement et de perspectives à long terme. La comparaison minutieuse des villes, des prix au mètre carré, des loyers et des dynamiques régionales est aujourd’hui indispensable pour éviter de surpayer… ou de laisser passer des opportunités là où la hausse ne fait que commencer.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel aux Pays-Bas pour rechercher du rendement locatif et une exposition à l’euro dans un marché dynamique du Nord de l’Europe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés néerlandais (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison de ville dans un quartier en forte demande locative (par exemple à Utrecht ou Rotterdam), combinant rendement locatif brut cible de 5–6 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais de notaire + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société néerlandaise) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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