Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un bien au Pays-Bas en tant qu’étranger est à la fois plus simple qu’on l’imagine – il n’existe quasiment aucune restriction – et plus technique qu’on le voudrait. Le marché est rapide, les règles fiscales très spécifiques, le rôle du notaire central, et l’accès au crédit nettement plus exigeant pour les non‑résidents. Comprendre ce cadre dès le départ permet d’éviter les mauvaises surprises, de chiffrer correctement son budget et de structurer son projet (résidence principale, pied‑à‑terre, investissement locatif) de manière cohérente.
Un marché ouvert aux étrangers, mais sans passe‑droit migratoire
Les autorités néerlandaises ont fait un choix clair : l’immobilier est largement ouvert aux capitaux étrangers. Il n’existe ni quota par nationalité, ni plafond de nombre de logements qu’un même acheteur peut posséder, ni condition de séjour pour acquérir.
Les ressortissants étrangers, personnes physiques ou sociétés, peuvent acheter tout type de bien immobilier (appartement, maison, terrain, etc.) aux Pays-Bas. La détention peut se faire en nom propre ou via une structure locale comme une B.V. (société à responsabilité limitée). Les droits de propriété et la protection juridique sont strictement identiques à ceux d’un citoyen néerlandais.
En revanche, l’achat immobilier n’ouvre aucun droit particulier au séjour. Le Pays-Bas ne proposent pas de « golden visa » lié à la pierre : posséder un logement ne donne ni permis de résidence, ni droit au travail, ni accès accéléré à la citoyenneté. Pour vivre sur place, il faut suivre les voies habituelles (emploi, études, regroupement familial, statut de travailleur hautement qualifié, etc.) auprès du service d’immigration (IND).
Cette dissociation totale entre propriété et immigration est un premier point clé que beaucoup d’acheteurs étrangers sous‑estiment.
Où acheter au Pays-Bas : un aperçu des marchés locaux
Le marché néerlandais est très hétérogène selon les villes et même les quartiers, mais globalement tendu, avec une demande soutenue et une offre limitée. Les grandes métropoles combinent forte pression résidentielle, marché locatif dynamique et prix élevés.
Un rapide panorama de quelques marchés donne la mesure des enjeux financiers.
Prix au mètre carré et loyers dans les grandes villes
Les données les plus récentes montrent un écart net entre Amsterdam et les autres grandes villes.
| Ville | Prix moyen au m² (déc. 2024) | Loyer moyen T1 (déc. 2024) | Prix médian T1 (mi‑2025) |
|---|---|---|---|
| Amsterdam | ≈ 8 384 € | ≈ 1 870 €/mois | ≈ 422 000 € |
| Rotterdam | ≈ 5 350 € | ≈ 1 850 €/mois | ≈ 299 000 € |
| La Haye | ≈ 5 860 € | ≈ 1 185 €/mois | ≈ 285 000 € |
À Amsterdam, certains secteurs centraux ou en bord de canal dépassent d’ailleurs très largement ces moyennes, avec des niveaux supérieurs à 10 000 €/m², voire bien au‑delà sur des biens d’exception. À l’inverse, des villes comme Eindhoven, Groningen ou Maastricht se situent souvent entre 2 500 et 4 500 €/m², ce qui reste élevé à l’échelle européenne mais nettement plus accessible.
C’est le rendement locatif brut moyen observé à Amsterdam, selon les données indicatives.
Le message est double : les Pays-Bas offrent un marché locatif vigoureux, porté par une forte population internationale et étudiante, mais les prix d’entrée – surtout dans la Randstad (Amsterdam, Rotterdam, La Haye, Utrecht) – exigent un budget conséquent.
Les grandes étapes du processus d’achat
Le déroulé d’un achat immobilier au Pays-Bas suit une trame assez standardisée, encadrée par le droit néerlandais et structurée autour de la figure du notaire civiliste. Pour un étranger, bien connaître cette chronologie permet de mieux gérer les délais et les clauses à insérer dans les contrats.
De la recherche à l’offre
En pratique, la plupart des étrangers débutent par une phase d’étude de marché en ligne, via des portails comme Funda (plateforme de référence rattachée à la grande association professionnelle NVM) ou d’autres sites de petites annonces. Beaucoup choisissent aussi de s’entourer d’un agent acheteur (« aankoopmakelaar »), particulièrement utile quand on ne parle pas néerlandais ou qu’on ne connaît pas les subtilités locales.
Cet agent peut aider à cibler des quartiers (par exemple Amsterdam-Zuid, De Pijp ou Jordaan à Amsterdam ; Kop van Zuid ou Katendrecht à Rotterdam ; Statenkwartier ou Scheveningen à La Haye), organiser des visites, évaluer un prix de marché réaliste et négocier les conditions avec l’agent du vendeur.
Sur un marché immobilier rapide où les biens intéressants se vendent en quelques jours, il est crucial d’avoir clarifié sa capacité de financement en amont. Il est recommandé d’obtenir un avis préalable de capacité d’emprunt (pré-approbation) auprès d’un conseiller hypothécaire.
Le compromis de vente (koopovereenkomst) et le délai de réflexion
Une fois l’offre acceptée, les parties signent un compromis de vente, le « koopovereenkomst ». Hors Amsterdam, ce document est souvent rédigé sous seing privé par les agents immobiliers ; dans la capitale, il est en général directement préparé et signé chez le notaire.
Ce contrat précise le prix, les délais, les conditions suspensives (obtention du financement, résultat satisfaisant d’un rapport de structure, etc.), la date prévue de transfert et le montant du dépôt de garantie – en pratique 10 % du prix, qui sera versé plus tard sur le compte séquestre du notaire ou couvert par une garantie bancaire.
Le droit néerlandais accorde à l’acheteur un délai légal de réflexion de trois jours ouvrables après la signature. Pendant ce laps de temps, il peut se rétracter sans motif ni pénalité. Au‑delà, seule l’activation des clauses suspensives (par exemple impossibilité d’obtenir un prêt malgré des démarches sérieuses) permet de sortir de la transaction sans perdre le dépôt.
Les contrôles techniques et juridiques
Durant la période qui suit la signature du compromis, l’acheteur doit mener une série de vérifications, parfois avec l’aide de professionnels.
Sur le plan technique, un rapport de valeur officiel (« taxatierapport ») par un expert agréé est quasiment toujours exigé par la banque pour accorder le crédit, sauf pour la plupart des programmes neufs. Une inspection structurelle (« bouwkundige keuring ») est vivement recommandée, surtout pour les logements anciens, afin de détecter d’éventuels défauts majeurs (fondations, toit, installations).
Sur le plan juridique, le notaire va interroger le registre foncier (Kadaster) pour vérifier qui est le propriétaire, s’il existe des hypothèques ou des servitudes, si le bien est en pleine propriété ou en bail emphytéotique (« erfpacht »), et quelles en sont les conditions. En cas d’appartement, l’acheteur devient automatiquement membre de l’association de copropriétaires (VvE) : il est essentiel de lire les statuts, les comptes, le plan pluriannuel d’entretien et les procès‑verbaux récents pour évaluer l’état de la copropriété et les charges futures.
Parallèlement, la commune peut être interrogée pour connaître le zonage en vigueur (« bestemmingsplan » ou « omgevingsplan ») et les règles d’usage (possibilité ou non de louer en courte durée, d’exercer une activité professionnelle, projets d’aménagement à venir).
Le rendez-vous chez le notaire et le transfert de propriété
Le clou du processus est l’acte authentique chez le notaire civiliste (« notaris »), professionnel neutre nommé par l’État et obligatoire dans toute transaction immobilière.
Lors de la signature finale chez le notaire, deux actes distincts sont signés : l’acte de transfert de propriété (leveringsakte) et, en cas de financement, l’acte d’hypothèque (hypotheekakte). Le notaire procède à la lecture à haute voix des documents, vérifie l’identité et la capacité juridique des parties, confirme que les fonds ont été versés sur son compte séquestre et s’assure que toutes les conditions préalables sont remplies.
L’acheteur choisit en principe le notaire, qui peut se situer n’importe où dans le pays, indépendamment du lieu du bien. Les honoraires varient en général entre 1 000 et 2 000 euros pour la rédaction et la signature des deux actes, en y incluant les frais d’inscription au Kadaster.
Pour les étrangers qui ne maîtrisent pas le néerlandais, la présence d’un interprète assermenté est souvent exigée ; ce service représente typiquement quelques centaines d’euros supplémentaires. Certains offices proposent aussi des actes bilingues ou des explications détaillées en anglais.
La propriété n’est juridiquement transférée qu’au moment où l’acte de transfert est inscrit au registre foncier. C’est aussi à ce stade que le notaire reverse le prix au vendeur, après avoir retenu et payé au fisc la taxe de mutation.
Financer un achat au Pays-Bas quand on est étranger
Il n’y a pas de barrière réglementaire empêchant un non‑résident de contracter un prêt hypothécaire, mais la pratique bancaire est nettement plus exigeante pour les acheteurs qui vivent et travaillent à l’étranger.
Conditions générales et profils privilégiés
Les grandes banques néerlandaises (ABN AMRO, ING, Rabobank notamment) ciblent en priorité les résidents ou les expatriés déjà intégrés au marché du travail local. Dans la plupart des cas, il faut :
– un numéro de service citoyen (BSN), indispensable pour toute démarche fiscale ou bancaire ;
– un titre de séjour valable pour les ressortissants hors UE/AELE, de préférence de nature non temporaire (emploi hautement qualifié, regroupement familial, résidence permanente, etc.) ;
– un contrat de travail stable, idéalement à durée indéterminée, ou, pour les indépendants, plusieurs années de résultats fiscaux prouvant la pérennité des revenus.
Pour les étrangers vivant encore à l’étranger et sans lien économique structuré avec le Pays-Bas, l’accès au crédit classique est très limité. Ils doivent souvent se tourner vers des prêteurs spécialisés, des banques privées ou des montages de financement internationaux, avec des exigences de fonds propres plus élevées et des taux supérieurs.
Apport personnel et ratios de financement
Le cadre réglementaire limite de toute façon le montant empruntable à 100 % de la valeur du bien pour une résidence principale, et encore seulement pour les profils remplissant toutes les conditions. Depuis plusieurs années, les frais annexes (frais de notaire, taxes, courtage, etc.) ne peuvent plus être financés par le prêt standard et doivent être réglés sur fonds propres, sauf si l’emprunt finance des travaux d’amélioration énergétique, auquel cas il peut atteindre 106 % de la valeur du bien.
En pratique, les exigences sont plus dures pour les non‑résidents.
Exigences bancaires
– un résident néerlandais solide peut parfois acheter sa résidence principale avec un apport limité (0 à 10 %), hors frais ;
– un non‑résident devra souvent mobiliser 15 à 30 % de la valeur, parfois davantage pour rassurer la banque ;
– pour les achats locatifs (« buy‑to‑let »), des apports de 30 à 50 % ne sont pas rares, avec des ratios prêt/valeur plus bas (50 à 70 %).
Les banques appliquent également des décotes sur les revenus perçus à l’étranger, surtout s’ils sont en devise hors zone euro, afin de tenir compte du risque de change. Certaines n’acceptent d’ailleurs plus que des revenus en euros.
Taux d’intérêt et garantie nationale (NHG)
Les taux hypothécaires néerlandais, après une remontée sensible en 2022‑2023, se sont stabilisés autour de 3 à 4,5 % pour des prêts à taux fixe destinés à l’occupation propre, les étrangers se situant souvent dans la fourchette haute, parfois assortie d’une marge de risque spécifique (0,5 à 2 points de plus pour les non‑résidents les plus risqués).
La Garantie Hypothécaire Nationale (NHG) est un mécanisme public de cautionnement qui couvre une partie du risque de défaut de paiement. En échange d’une prime unique d’environ 0,6 % du montant du prêt, elle permet à l’emprunteur de bénéficier d’un taux d’intérêt réduit (jusqu’à 0,5 point de moins) et d’une protection en cas de difficultés, comme une revente forcée à perte. Cette garantie est uniquement accessible pour les résidences principales dont le prix se situe dans une fourchette spécifique, et les ressortissants non européens doivent disposer d’un titre de séjour non temporaire pour y prétendre.
Durée, type de prêt et déductibilité fiscale
Les prêts néerlandais sont majoritairement à taux fixe (10, 20, voire 30 ans) et structurés en amortissement classique (annuité ou linéaire). Pour bénéficier de la déduction d’intérêts sur la résidence principale, il est impératif que le prêt soit amorti en 30 ans maximum, sans schéma in fine.
Les intérêts d’emprunt versés pour la résidence principale sont, en principe, déductibles de l’impôt sur le revenu, ce qui permet de compenser la taxation d’une « valeur locative fictive » (eigenwoningforfait) ajoutée à la base imposable.
Les coûts annexes : bien plus que le seul prix d’achat
Au Pays-Bas, les annonces mentionnent souvent un prix « kosten koper » (k.k.), c’est‑à‑dire hors frais d’acquisition à la charge de l’acheteur. Sur un achat classique, ces coûts représentent plusieurs pourcents du prix, qu’il est crucial d’anticiper.
La taxe de transfert (overdrachtsbelasting)
Cette taxe, due à l’État au moment de la mutation, est l’un des postes majeurs. Son taux dépend de l’usage du bien :
– 2 % pour une résidence occupée par le propriétaire (logement principal) ;
– 8 % pour les biens non occupés par le propriétaire (investissement locatif, résidence secondaire, maison de vacances) à partir de 2026, avec un taux de 10,4 % encore applicable en 2025 ;
– 10,4 % pour les immeubles commerciaux (bureaux, commerces) ;
– 4 % en cas d’acquisition de parts dans une société dont les actifs sont majoritairement immobiliers.
Conditions spécifiques d’exonération des droits de mutation pour les jeunes acheteurs de leur première résidence principale.
Applicable aux primo-accédants âgés de 18 à 34 ans pour l’achat de leur résidence principale, sous condition de respecter un plafond de prix d’acquisition.
Si le prix d’acquisition dépasse le plafond autorisé, même d’un euro, l’exonération est perdue et le taux normal de 2% s’applique sur la totalité du montant.
Cette taxe est calculée sur le prix de vente stipulé à l’acte. Elle n’est en principe pas déductible fiscalement et doit être intégrée dans le coût de revient du bien. Dans quelques cas particuliers (transmissions familiales, héritages, divorces, revente rapide dans les six mois), des régimes allégés ou des exemptions existent.
Il n’y a en revanche pas de taxe de mutation sur la vente de logements neufs jamais encore livrés, ces biens étant soumis à la TVA (21 %) plutôt qu’à l’overdrachtsbelasting.
Autres frais d’acquisition : agents, notaire, expert, garanties
Autour de cette taxe gravitent toute une série de frais, qui font rapidement grimper la facture globale. Pour un acheteur étranger, on retrouve généralement :
| Poste de coût | Fourchette indicative | Déductible pour RP ? |
|---|---|---|
| Commission agent acheteur | Forfait ou 1–3 % du prix (+21 % TVA) | Non |
| Frais de notaire (acte transfert + hypothèque) | ≈ 1 000 – 2 000 € (souvent 800–2 500 €) | Partiellement |
| Rapport de valeur (taxatierapport) | ≈ 400 – 1 000 € | Oui |
| Inspection structurelle (bouwkundige keuring) | ≈ 350 – 600 € | Oui si exigée pour le prêt |
| Frais de conseil hypothécaire | ≈ 1 500 – 4 500 € | Oui |
| Prime NHG (si éligible) | ≈ 0,6 % du montant du prêt | Oui |
| Garantie bancaire (dépôt 10 %) | ≈ 1 % du montant garanti | Variable |
| Interprète assermenté | ≈ 150 – 300 €/heure | Non |
| Enregistrement Kadaster | ≈ 77 – 250 € | Non |
Sur un achat de résidence principale, l’ensemble de ces coûts, additionnés à la taxe de transfert, représente en général entre 4 % et 6 % du prix. Pour un investissement locatif soumis à un taux de transfert plus élevé, il n’est pas rare d’atteindre 10 à 12 % de coûts de « round‑trip » (achat + revente).
Il est important de noter que la majeure partie des frais annexes à un achat immobilier ne peut pas être financée par le prêt hypothécaire standard et doit être payée sur les fonds propres de l’acquéreur.
Le régime « vrij op naam » (v.o.n.)
Certains biens – notamment dans le neuf – sont vendus « vrij op naam », ce qui signifie que le prix annoncé inclut déjà un certain nombre de frais à la charge habituelle de l’acheteur (TVA, frais de notaire de base, enregistrement au registre foncier). Cela ne supprime pas nécessairement tous les coûts annexes (rapport de valeur, frais de courtage, frais de prêt), mais allège sensiblement la note.
Fiscalité pendant la détention : impôts locaux, impôt sur le revenu et wealth tax
Une fois le bien acquis, l’investisseur étranger découvre un paysage fiscal spécifique, qui dépend à la fois de l’usage du logement (résidence principale ou investissement) et de son propre statut (particulier, société, résident fiscal néerlandais ou non).
Taxes locales : OZB et autres prélèvements
Chaque propriétaire verse une taxe foncière annuelle à sa commune, l’« onroerendezaakbelasting » (OZB). Son montant résulte de la multiplication de la valeur officielle du bien (« WOZ‑waarde ») par le taux voté localement.
Pour donner un ordre de grandeur, les taux OZB pour les logements en 2026 dans certaines grandes villes se situent autour des niveaux suivants :
| Ville | Taux OZB résidence (2026) |
|---|---|
| Amsterdam | ≈ 0,0527 % |
| Rotterdam | ≈ 0,0683 % |
| La Haye | ≈ 0,0525 % |
| Utrecht | ≈ 0,0844 % |
| Eindhoven | ≈ 0,09049 % |
À ces montants s’ajoutent d’autres prélèvements locaux (redevances d’eau, collecte des déchets, etc.). En moyenne, l’ensemble de la charge annuelle pour un propriétaire se situe, selon les estimations, autour de 1 800 à 1 900 euros par an, avec de fortes variations selon la commune et la valeur du bien.
Résidence principale : eigenwoningforfait et déduction des intérêts
Pour un particulier résidant au Pays-Bas et occupant son logement à titre principal, le fisc ajoute à son revenu imposable une « valeur locative fictive » (eigenwoningforfeit), calculée en pourcentage de la WOZ‑waarde. Ce pourcentage évolue par tranches, pouvant aller de 0 % à environ 2,35 % pour les propriétés les plus chères.
L’ajout d’une valeur locative à l’impôt est généralement compensé, voire plus que neutralisé, par la déductibilité des intérêts d’emprunt pour la même résidence, à condition que le prêt soit amorti selon les règles en vigueur.
Il n’y a pas de taxation spécifique de la plus‑value à la revente d’une résidence principale, tant que le propriétaire n’est pas considéré comme un « trader » professionnel.
Investissement locatif et non‑résidents : la logique du Box 3
Lorsqu’un bien résidentiel est détenu comme investissement (location longue durée, par exemple) par un particulier – résident ou non –, il relève du régime de la « richesse privée » (Box 3) et non pas de l’impôt sur le revenu courant.
Ce système ne taxe pas les loyers réels, ni la plus‑value effectivement réalisée, mais applique un rendement fictif sur la valeur nette du patrimoine (après déduction des dettes), avec des taux de rendement présumés par tranche d’actifs. Ce rendement théorique est ensuite soumis à un taux global d’environ 36 %.
Le taux réel annuel de l’impôt sur la fortune immobilière, rapporté à la valeur du bien, selon les hypothèses retenues.
Si l’administration considère que l’activité immobilière relève d’une démarche professionnelle (multiplication des opérations, montages complexes, travaux fréquents avec intention spéculative, etc.), les bénéfices peuvent alors être taxés dans le Box 1 comme revenus professionnels, avec des taux progressifs pouvant atteindre près de 50 %.
Cas des sociétés et investisseurs institutionnels
Pour les sociétés (néerlandaises ou étrangères ayant un « établissement stable » au Pays-Bas), les profits tirés de l’immobilier sont soumis à l’impôt sur les sociétés, avec un barème par tranches (une première tranche à 19 %, puis 25,8 % au‑delà d’un certain niveau de bénéfices). Les plus‑values ou revenus locatifs entrent alors dans le résultat imposable.
Des règles spécifiques existent aussi pour les structures d’investissement fiscalement transparentes et les fonds immobiliers, mais elles concernent plutôt l’investisseur institutionnel que le particulier étranger.
Structures juridiques et spécificités de propriété : pleine propriété, erfpacht et appartements
Pour un acheteur étranger, une erreur fréquente consiste à présumer que l’on achète toujours le sol et le bâti en pleine propriété. Au Pays-Bas, ce n’est pas systématique.
Le bail emphytéotique (erfpacht)
Dans plusieurs municipalités – Amsterdam en tête – de nombreux terrains appartiennent encore à la ville, qui les loue à long terme aux propriétaires de bâtiments sous forme d’« erfpacht ». L’acheteur devient alors propriétaire du bâti, mais reste locataire du sol auprès de la ville, en contrepartie d’un loyer annuel (canon), parfois payé d’avance pour de longues périodes.
Les conditions du bail (durée restante, indexation, possibilité de rachat, risques de révision) influencent directement la valeur de reversion, la capacité d’obtenir un financement et le niveau des charges futures. Leur analyse est donc essentielle.
– de demander au notaire et à l’agent immobilier la copie du contrat d’erfpacht ;
– de vérifier si le canon est perpétuel ou révisable, figé ou indexé, déjà racheté ou non ;
– d’intégrer dans le calcul de rentabilité ce loyer de sol.
Les droits d’appartement (appartementsrecht) et la VvE
Lorsqu’on achète un appartement, on acquiert un droit d’appartement (« appartementsrecht ») qui correspond à une quote‑part dans l’immeuble, ainsi qu’un droit exclusif d’usage sur un lot déterminé. Tous les copropriétaires sont regroupés dans une association (Vereniging van Eigenaren, VvE) qui gère l’entretien des parties communes, les assurances et les grands travaux.
Chaque copropriétaire verse des charges mensuelles ou trimestrielles pour alimenter un fonds de réserve. Avant d’acheter un bien en copropriété, il est fortement recommandé de vérifier l’état et le niveau de ce fonds, car il est destiné à financer les travaux de réparation et d’entretien des parties communes. Un fonds insuffisant peut entraîner des appels de fonds exceptionnels pour les nouveaux propriétaires.
– lire les statuts et le règlement de la VvE (usage des appartements, règles sur la location, animaux, travaux intérieurs, etc.) ;
– étudier les comptes et les budgets pour s’assurer que la réserve est suffisante ;
– examiner le plan pluriannuel d’entretien (PPD) pour anticiper les gros travaux (toiture, façade, ascenseur).
Ces charges, parfois de plusieurs centaines d’euros par mois, réduisent d’autant le rendement locatif ou la capacité d’endettement. Elles ne doivent pas être prises à la légère par un investisseur étranger qui raisonne uniquement en prix au mètre carré.
Location courte durée, droit des locataires et pièges fréquents
Le Pays-Bas sont souvent perçus comme un pays favorable au locataire. C’est exact : la législation sur les baux résidentiels accorde une forte protection de la jouissance, encadre les hausses de loyers dans de nombreux cas et rend les expulsions difficiles. Tout projet d’investissement doit intégrer ce paramètre, surtout si l’on vise une stratégie de location longue durée.
Par ailleurs, la location de courte durée (type Airbnb) fait l’objet d’une réglementation de plus en plus stricte, en particulier à Amsterdam, La Haye et Utrecht.
Airbnb & co : un potentiel limité par les règles locales
Dans plusieurs grandes villes, la location de courte durée du logement principal reste possible mais limitée. À Amsterdam, par exemple, un propriétaire occupant peut louer son logement jusqu’à 30 nuits par an, avec un maximum de quatre personnes, sous réserve d’enregistrement obligatoire et de respect de modalités strictes. Dans les quartiers centraux, cette limite doit même être réduite à 15 nuits par an à partir d’avril 2026.
Les autorités municipales peuvent infliger des amendes allant jusqu’à 50 000 euros pour la location saisonnière non autorisée d’une résidence secondaire ou d’un logement social.
Un acheteur étranger qui fonde son plan d’affaires sur une occupation intensive en courte durée sans examiner d’abord précisément les règles locales risque donc de sévères déconvenues.
Erreurs fréquentes des acheteurs étrangers
En synthèse, les difficultés typiquement rencontrées par les non‑résidents au Pays-Bas tiennent moins à une hostilité du système qu’à une méconnaissance de ses spécificités. Parmi les écueils les plus classiques, on retrouve :
Plusieurs erreurs sont fréquentes : croire qu’acheter donne un droit de séjour ; sous-estimer les frais annexes (taxe, notaire, courtage, etc.) ; méconnaître les règles du bail emphytéotique ; négliger l’état de la copropriété (fonds, travaux, restrictions) ; omettre l’inspection des vieux bâtiments ; mal comprendre que le transfert de propriété n’a lieu qu’à l’enregistrement au Kadaster, pas à la signature ; et avoir des attentes irréalistes sur le financement, surtout pour les non-résidents.
Le rôle central du notaire : garant de la sécurité juridique
Pour conclure, il faut insister sur la place singulière du notaire dans le dispositif néerlandais. Sans lui, aucun transfert n’est légalement possible. C’est lui qui :
Le notaire assure plusieurs étapes cruciales : il vérifie l’historique de propriété et les éventuelles charges au Kadaster, rédige les actes de transfert et d’hypothèque en conformité avec la loi, gère les fonds (dépôt, prix, taxes) sur un compte séquestre et reverse le solde au vendeur, puis enregistre la transaction au registre foncier pour la rendre opposable aux tiers.
Un acheteur étranger a tout intérêt à sélectionner un office habitué aux clients internationaux, capable de fournir des explications claires dans une langue qu’il maîtrise et de coordonner, si besoin, avec un interprète assermenté. Demander un devis détaillé en amont permet d’éviter les déconvenues sur la facture finale.
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L’accès à la propriété est juridiquement ouvert, mais le financement, la fiscalité et la réglementation exigent une préparation rigoureuse. La fiscalité de transaction peut atteindre 8% pour un investissement locatif, les prix dépassent parfois 8000 €/m² dans les métropoles, et le cadre locatif est très favorable aux locataires avec des règles strictes sur la location courte durée. Il est crucial d’analyser son projet en profondeur, de s’entourer de professionnels (agent acheteur, conseiller hypothécaire, notaire) et d’intégrer tous les coûts et contraintes dans son modèle économique.
C’est à ce prix que l’achat d’un bien au Pays-Bas pourra devenir une opération solide, que ce soit pour s’installer dans le pays ou pour diversifier un portefeuille immobilier international.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel aux Pays-Bas pour chercher du rendement locatif et une exposition à l’euro dans un marché dynamique du Nord de l’Europe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés néerlandais (Randstad, Utrecht, Eindhoven), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison de ville dans une agglomération en forte croissance comme Amsterdam périphérie, Rotterdam ou Eindhoven, combinant rendement locatif brut cible de 5–6 % (plus le rendement est grand, plus le risque est important) et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais de notaire + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure d’investissement la plus adaptée (propriété directe ou via société néerlandaise) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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