Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer en Uruguay, pour quelques années ou pour de bon, passe très souvent par une location longue durée. Le pays est stable, sûr, plutôt égalitaire, avec un marché immobilier jugé transparent et une législation qui protège bien les locataires comme les propriétaires. Mais le fonctionnement concret du marché locatif uruguayen reste très spécifique, surtout pour les étrangers qui découvrent des notions comme la garantía de alquiler ou les gastos comunes.
Ce guide détaille les étapes pour louer un bien à long terme en Uruguay, de la recherche à la signature du bail. Il aborde les garanties requises, les coûts réels à prévoir et les différences spécifiques entre Montevideo, la côte et l’intérieur du pays.
Comprendre le marché locatif uruguayen
Le marché de la location en Uruguay est réputé stable, avec une forte sécurité juridique. Les étrangers ont exactement les mêmes droits que les Uruguayens pour louer un logement : aucune restriction de nationalité ou de résidence ne s’applique.
Le cadre juridique principal est la Loi d’Arrendamientos Urbanos (Loi 14.219), complétée par des dispositions du Code civil et, plus récemment, par la Ley de Urgente Consideración (LUC, Loi 19.889), qui a introduit des contrats plus flexibles, notamment la possibilité de baux résidentiels sans garantie, si les deux parties sont d’accord.
Le système locatif reste légèrement favorable au locataire en pratique, notamment en matière de protection contre les expulsions et de continuité du bail. C’est un point important à garder en tête pour un futur propriétaire-bailleur.
Qui loue quoi en Uruguay ?
Les profils de locataires sur le marché longue durée sont bien identifiés :
C’est la part, en pourcentage, des locations de longue durée concernant des ménages uruguayens salariés.
La grande majorité du marché longue durée reste non meublée : environ 85 % des locataires recherchent un logement vide, tandis qu’environ 15 % seulement veulent un bien meublé. Les biens meublés se paient au prix fort : le surcoût typique est de 5 000 à 10 000 UYU par mois par rapport à un logement équivalent non meublé.
Les expatriés – surtout Américains, Argentins, Brésiliens, et Européens (Espagnols, Allemands notamment) – privilégient les appartements meublés d’une ou deux chambres dans des quartiers premium comme Pocitos, Punta Carretas, Carrasco ou certains secteurs de Punta del Este.
Niveaux de loyers et tendances : à quoi s’attendre ?
Les loyers uruguayens sont nettement plus bas qu’aux États-Unis, mais l’Uruguay reste l’un des pays les plus chers d’Amérique du Sud. De plus, une part importante des annonces – et parfois des baux – est libellée en dollars américains, même si les paiements se font souvent en pesos uruguayens (UYU) au taux du jour.
Moyennes nationales
Les données les plus récentes indiquent, à l’échelle du pays :
| Type de bien | Loyer moyen mensuel (UYU) | Loyer moyen au m² (UYU/mois) |
|---|---|---|
| Studio | ≈ 20 000 | |
| 1 chambre | ≈ 25 000 | |
| 2 chambres | ≈ 35 000 | ≈ 550 |
Les loyers augmentent en moyenne de 5 à 6 % par an au niveau national, un rythme cohérent avec l’inflation et les formules officielles d’indexation. Selon les projections, la hausse annuelle devrait rester autour de 4 à 7 % dans les prochains mois, avec Montevideo et les marchés côtiers plutôt dans le haut de cette fourchette.
Montevideo : capitale et marché le plus cher
Montevideo concentre une large partie de la demande locative, avec un taux de vacance autour de 3 à 5 %, ce qui reste modéré. Les loyers y sont supérieurs à la moyenne nationale, notamment dans les quartiers côtiers.
Quelques repères :
– Studio à Montevideo : souvent au-dessus de 23 000 UYU.
– 1 chambre : fréquemment entre 500 et 1 200 USD selon le quartier et l’état du bien.
– 3 chambres : dans les meilleurs quartiers, jusqu’à 3 000 USD par mois.
Les quartiers de Pocitos, Punta Carretas et Carrasco ont des loyers 20 à 30 % supérieurs à la moyenne de la ville.
Statista a relevé en 2024 que le loyer moyen d’un 2 chambres à Montevideo oscillait grosso modo entre 697 et 1 266 USD selon les quartiers, avec Punta Carretas en tête de liste des plus onéreux.
Différences entre quartiers de Montevideo
Pour mieux visualiser les écarts, voici une synthèse des loyers moyens pour un appartement de deux chambres, en dollars américains, d’après différentes sources :
| Quartier | Loyer moyen 2 chambres (USD/mois) |
|---|---|
| Carrasco | ≈ 1 100 |
| Pocitos | ≈ 950 |
| Punta Carretas | ≈ 900 (mais souvent plus en front de mer) |
| Malvín | ≈ 650 |
| Ciudad Vieja | ≈ 550 |
| Centro | ≈ 500 |
| Cordón | ≈ 450 |
En termes de m², les zones urbaines plus abordables en dehors de Montevideo tournent autour de 450 UYU/m², alors que les secteurs premium comme Pocitos ou Carrasco montent aisément à 750 UYU/m².
Les profils de locataires se répartissent ainsi :
– Jeunes actifs : Cordón, Parque Rodó, Pocitos Nuevo.
– Étudiants : Cordón, Parque Rodó (proche de l’Universidad de la República), Tres Cruces.
– Familles : Carrasco, Malvín, Punta Gorda, pour leur atmosphère résidentielle et la proximité des écoles (British Schools, Uruguayan American School…).
– Expatriés : Pocitos, Punta Carretas, Ciudad Vieja, avec des loyers pour 1 à 2 chambres souvent entre 28 000 et 45 000 UYU.
Les biens bien situés près des transports ou universités se louent plus vite – en 15 à 25 jours en moyenne – et encaissent une prime de l’ordre de 2 000 à 4 000 UYU par mois.
Villes côtières et intérieur : loyers plus doux
En dehors de Montevideo, les loyers baissent souvent de 15 à 40 %. Dans des villes intérieures comme Salto, Paysandú ou Colonia, on trouve :
– À Salto : 1 chambre entre environ 237 et 447 USD.
– À Colonia del Sacramento : 1 chambre entre 290 et 842 USD, 2 chambres entre 342 et 1 184 USD.
– À Piriápolis : 1 chambre entre 400 et 776 USD, 2 chambres entre 526 et 1 079 USD.
C’est la fourchette de loyer mensuel en USD pour un logement correct dans les petites villes ou zones rurales.
Punta del Este : station balnéaire et marché à deux vitesses
Punta del Este est à la fois une destination luxueuse et un marché extrêmement saisonnier. En basse saison, un 1 chambre débute autour de 1 000 USD/mois en location longue durée. Mais en haute saison (été austral), les loyers explosent :
– 1 chambre vue mer : 1 000 à 3 000 USD/mois selon la période.
– Maison 3 chambres proche de la plage : autour de 2 000 USD/mois en longue durée, beaucoup plus en location touristique courte durée.
Pour une location purement saisonnière, certains biens front de mer peuvent encaisser jusqu’à 40 000 USD sur deux mois de haute saison, avec des taux d’occupation autour de 46 % pour des locations de type Airbnb à 136 USD/nuit.
Évolution récente des loyers à Montevideo
Les statistiques officielles confirment une progression modérée mais régulière des loyers à Montevideo :
| Année | Variation annuelle de l’indice des loyers à Montevideo |
|---|---|
| 2020 | 6,64 % |
| 2021 | 5,20 % |
| 2022 | 5,56 % |
| 2023 | 5,67 % |
| 2024 | 5,16 % |
Cette dynamique suit de près l’inflation et les formules d’indexation prévues par la loi. Pour un bail longue durée, il est donc réaliste d’anticiper environ 5 % de hausse annuelle.
Où chercher un logement : outils et quartiers à connaître
L’absence de MLS centralisé en Uruguay fait que chaque agence gère ses propres annonces, et les grands portails ne sont pas toujours parfaitement à jour. Malgré tout, certains outils sont devenus incontournables pour chercher une location :
– Gallito Luis et Mercado Libre Inmuebles : portails très utilisés par les Uruguayens, avec beaucoup d’annonces.
– InfoCasas et Inmuebles Data : plateformes spécialisées, utiles pour suivre les prix et comparer.
– Portails locaux comme Gallito (classés), ainsi que les sites des agences (La Cite RE, par exemple).
– Journaux locaux, vitrines d’agences de quartier, et bouche-à-oreille dans les communautés d’expatriés.
Pour une installation durable, une stratégie efficace consiste à réserver une location temporaire (souvent via Airbnb, qui domine le marché court séjour) pendant un à deux mois. Cela permet ensuite de visiter sur place les quartiers ciblés avec l’aide d’une agence locale pour trouver un logement définitif.
Focus Montevideo : choix du quartier selon votre profil
Montevideo offre un éventail très large de quartiers, aux ambiances et budgets différents. Quelques exemples fréquentés par les locataires étrangers :
Présentation des principaux quartiers de Montevideo, Uruguay, pour vous aider à choisir votre lieu de vie en fonction de vos préférences et de votre budget.
Quartier côtier moderne, très recherché des expatriés, avec plage, restaurants et immeubles récents.
Quartier chic, en front de mer, avec golf, centre commercial haut de gamme et restaurants.
Banlieue huppée avec maisons et jardins, beaucoup d’espaces verts, très apprécié des familles aisées.
Quartiers résidentiels en bord de mer, offrant un bon compromis entre prix et cadre de vie, avec une atmosphère familiale.
Zones centrales animées et plus abordables, proches des universités et des bureaux.
Centre historique en rénovation, idéal pour ceux qui aiment les ambiances urbaines et culturelles.
La perception de la sécurité varie selon les sources, mais un conseil fréquemment donné est de privilégier les secteurs au sud de l’Avenida Italia à Montevideo. Pocitos, Punta Carretas, Carrasco, Buceo, Malvín (sud) et Parque Rodó sont souvent classés comme zones « vertes » (sécurisées), alors que certaines parties de Malvín Norte ou des quartiers périphériques demandent plus de vigilance.
Internet, services et cadre de vie
Les quartiers aisés et centraux offrent en général les meilleures infrastructures, tant en termes de connectivité que d’espaces verts. À titre d’exemple, voici quelques indicateurs pour Montevideo :
| Quartier | Vitesse internet moyenne (Mbps) | Couverture fibre (%) | Espaces verts (%) |
|---|---|---|---|
| Carrasco | ≈ 250 | 95 % | 35 % |
| Pocitos | ≈ 220 | 90 % | 18 % |
| Punta Carretas | ≈ 200 | 88 % | 22 % |
| Centro | ≈ 180 | 85 % | 10 % |
| Malvín | ≈ 160 | 75 % | 25 % |
| Cordón | ≈ 140 | 70 % | 12 % |
| Ciudad Vieja | ≈ 120 | 65 % | 8 % |
Pour les télétravailleurs et nomades digitaux, ces données sont importantes : la plupart des quartiers centraux et côtiers de Montevideo disposent d’une très bonne fibre, et les coûts internet restent raisonnables (en moyenne 30 à 50 USD/mois pour une connexion haut débit).
Durée des baux et structure des contrats
En Uruguay, les baux de longue durée sont quasiment toujours à durée déterminée. La durée classique pour un logement est de 12 mois, avec souvent une option de prolongation pour une ou deux années supplémentaires si les parties sont d’accord. Des baux de 1 à 3 ans sont très courants, et la tendance actuelle voit de plus en plus de propriétaires exiger au minimum un ou deux ans.
Pour les locaux commerciaux, des contrats de 2 ans, avec option d’extension à 5 ans ne sont pas rares.
Sous l’ancien régime des baux urbains, la durée légale minimale pour de nombreux contrats résidentiels était de trois ans, offrant une certaine stabilité au locataire. La loi LUC a assoupli ce cadre en introduisant des formules plus flexibles. Elle permet notamment la location sans garantie, à condition que cette clause soit expressément acceptée par le locataire et le bailleur, et qu’elle soit formalisée par un écrit.
En pratique :
Le loyer initial est librement négocié. Les augmentations annuelles sont généralement indexées sur un indice officiel (IPC ou indice des loyers) et ne peuvent être appliquées qu’une fois par an. Le paiement s’effectue mensuellement à l’avance, habituellement dans les dix premiers jours du mois. Bien que non toujours obligatoire, la signature du contrat (en espagnol) devant un notaire (escribano público) est fortement recommandée pour sécuriser les parties. L’enregistrement du bail au registre immobilier améliore la protection juridique, notamment pour son exécution.
Les contrats doivent préciser clairement : durée, montant du loyer, modalités d’indexation, type de garantie, répartition des charges (gastos comunes, impôts locaux, etc.), règles de résiliation anticipée et d’éventuelle sous-location (souvent autorisée avec l’accord du propriétaire).
Garanties et dépôts : le cœur du système uruguayen
La garantía de alquiler est souvent l’obstacle le plus déroutant pour les étrangers. En Uruguay, il ne suffit pas de payer une caution de deux mois de loyer comme dans beaucoup de pays : les propriétaires exigent fréquemment un mécanisme plus robuste pour se prémunir contre les impayés et les dégradations.
Les formes de garantie les plus courantes
Plusieurs systèmes coexistent :
– 1. Dépôt de garantie bancaire (BHU ou autre banque) La loi prévoit la possibilité de déposer jusqu’à 5 mois de loyer pour un usage résidentiel (et jusqu’à 10 mois pour un local commercial) dans un établissement financier, souvent le Banco Hipotecario del Uruguay (BHU).
– Le dépôt est placé sur un compte conjoint, libéré à la fin du bail avec la signature des deux parties.
– Le BHU facture environ 5 % du montant déposé pour constituer la garantie (frais à la charge du locataire).
– Ce système suppose que le locataire dispose d’un capital de départ important.
Très répandue pour les étrangers, cette assurance implique le paiement d’une prime annuelle (environ 60-70% d’un mois de loyer). L’assureur garantit au propriétaire les loyers impayés et les dégradations. L’obtention nécessite des preuves de revenus, un historique bancaire et parfois des documents traduits et légalisés. Attention aux frais de dossier supplémentaires facturés par certains intermédiaires (pouvant atteindre 7 000 à 12 000 UYU).
– 3. Garanties institutionnelles (ANDA, CGN…) Des institutions publiques ou para‑publiques comme ANDA ou la Contaduría General de la Nación (CGN) proposent des garanties à leurs affiliés, souvent salariés du secteur public ou d’entreprises privées adhérentes.
– ANDA prélève, par exemple, une prime mensuelle d’environ 3 % du loyer auprès du locataire et du propriétaire, et peut retenir une partie du salaire du locataire en cas d’impayé.
– Ces options sont généralement plus faciles pour les résidents ayant un revenu local déclaré.
– 4. Garantie personnelle ou hypothécaire
– Un tiers (souvent un membre de la famille uruguayenne) peut se porter caution avec une signature solidaire.
– Il est également possible de mettre un bien immobilier en garantie, à condition qu’il soit libre de toute hypothèque ou charge. Ce montage est plus rare dans le cadre de simples locations.
La loi autorise désormais les baux résidentiels sans garantie, à la condition expresse que cette clause soit inscrite dans un contrat écrit signé par les deux parties. Cependant, dans la pratique, de nombreux propriétaires préfèrent encore exiger une garantie. Ce type de bail est plus fréquent lorsque le locataire inspire une confiance particulière ou pour la location de biens immobiliers de moindre valeur.
– 6. Caution simple ou dépôt classique 1–2 mois
– Certains propriétaires, notamment dans les petites villes ou pour des biens modestes, acceptent une simple caution de 1 ou 2 mois de loyer.
– À Montevideo et sur la côte, ce cas reste minoritaire pour les locations formelles de longue durée.
Pour un étranger sans revenu local, l’assurance de garantie reste souvent l’option la plus accessible, même si elle alourdit le coût initial.
Montant du dépôt et restitution
En plus de la garantie, il est habituel de verser un dépôt de sécurité équivalant à un ou deux mois de loyer. Ce dépôt est destiné à couvrir les éventuelles dégradations au‑delà de l’usure normale ou les factures non réglées. Il est remboursable à la fin du bail, après un état des lieux.
La loi encadre également les montants maximaux en cas de dépôt sur compte bancaire. Le délai de restitution n’est pas instantané : il faut compter le temps de vérifier l’état du bien et les comptes de consommation.
Coût réel d’une location : loyer, charges, commissions et impôts
L’un des points clés pour réussir sa location en Uruguay est de bien estimer le coût total mensuel, car il va souvent dépasser le loyer de base de 20 à 25 %. Il faut intégrer :
– Le loyer net.
– Les gastos comunes (charges de copropriété).
– Les services (électricité, eau, gaz, internet).
– Parfois une petite taxe municipale transmise au locataire.
– Pour le propriétaire : impôts locaux et fiscaux sur les loyers.
Les gastos comunes (charges de bâtiment)
Dans les immeubles, les gastos comunes couvrent l’entretien des parties communes, le nettoyage, la sécurité, parfois la consommation d’eau, le chauffage collectif, et l’utilisation d’équipements (piscine, salle de sport…).
Ces charges peuvent aller de 50 USD/mois dans des bâtiments simples à 300 USD/mois ou plus dans des tours modernes avec services type « résidence hôtel ». Il n’est pas rare que ces charges représentent 10 à 15 % du loyer.
Le contrat doit préciser si les gastos comunes sont à la charge du locataire (situation la plus fréquente) ou inclus dans le loyer.
Factures d’énergie et services
En Uruguay, il est exceptionnel que le propriétaire paie l’électricité, l’eau ou l’internet pour une location longue durée. Ces coûts reviennent presque toujours au locataire :
Aperçu des dépenses courantes pour les services essentiels, en pesos uruguayens (UYU) et en dollars américains (USD), pour faciliter la planification budgétaire.
Généralement entre 3 000 et 5 000 UYU/mois (60-150+ USD). Peut augmenter significativement avec un usage intensif de la climatisation ou du chauffage.
Coût mensuel typique entre 500 et 1 000 UYU. Elle est parfois incluse dans les *gastos comunes* (charges communes).
Entre 1 500 et 2 500 UYU/mois (30-50 USD) pour une connexion fibre de bonne qualité.
Coût très variable, que ce soit en bouteille ou sur réseau. Comptez souvent entre une dizaine et quelques dizaines de dollars par mois.
Au total, pour un appartement de taille moyenne (85–90 m²), les charges énergétiques peuvent se situer entre 125 et 210 USD par mois, hors gastos comunes.
Commissions d’agence
La plupart des locations formelles passent par une agence immobilière. Les commissions locales sont réglementées dans leur transparence mais pas uniformisées dans leur montant :
Pour un contrat annuel, la commission d’agence correspond à environ 8 % du loyer annuel + TVA pour chaque partie, soit l’équivalent d’un mois de loyer.
Depuis 2017, les agences ont l’obligation d’indiquer leurs honoraires dans leurs publicités et contrats.
Fiscalité pour les propriétaires
Les loyers sont imposables en Uruguay. Les règles varient selon que le propriétaire est résident ou non, mais quelques grands principes se dégagent :
– Un propriétaire personne physique résident est soumis à l’IRPF, avec un prélèvement mensuel typique de 10,5 % sur le loyer brut à titre d’acompte.
– Un non‑résident est soumis à l’IRNR, avec un taux forfaitaire généralement constaté autour de 12 % du revenu locatif, souvent retenu à la source.
– Certains frais sont déductibles : impôts fonciers (Contribución Inmobiliaria), taxe d’enseignement primaire, dépenses de copropriété supportées par le propriétaire, frais d’entretien et certaines commissions.
Les impôts locaux sur la propriété à Montevideo, la Contribución Inmobiliaria, se situent généralement entre 0,6 et 1,2 % de la valeur fiscale du bien, soit dans la pratique 8 000 à 80 000 UYU par an selon la valeur. En plus, une petite taxe d’enseignement primaire annuelle pèse sur tous les propriétaires.
Processus locatif : étapes clés et documents nécessaires
Louer un logement à long terme en Uruguay suit un schéma assez standard, mais qui requiert une bonne préparation, surtout pour un étranger.
Étape 1 : recherche et visite
Après avoir ciblé les quartiers et défini un budget, on contacte une ou plusieurs agences spécialisées dans la zone. Les visites permettent de vérifier :
– La réalité de la surface et de l’état du bien.
– Le montant exact des gastos comunes.
– Les conditions de la garantie exigée.
– Ce qui est inclus ou non (électroménager, climatiseurs, parking, etc.).
Il est important de poser explicitement des questions sur tous ces points, car beaucoup ne sont pas détaillés dans les annonces.
Étape 2 : négociation et réservation
Une fois un logement choisi, on discute :
– Du loyer de base et de la monnaie (UYU ou USD).
– De la forme de garantie acceptée.
– De la durée du bail et des conditions de renouvellement.
– D’une éventuelle clause de résiliation anticipée.
Il est courant de verser un acompte de réservation (par exemple 50 % d’un mois de loyer ou un montant forfaitaire comme 5 000 UYU) pour que le bien immobilier soit retiré du marché le temps de rassembler les documents nécessaires et d’obtenir la garantie locative. Cet acompte est ensuite déduit du dépôt de garantie ou de la commission d’agence.
Étape 3 : constitution du dossier
Les documents généralement demandés au locataire sont :
– Passeport ou cédula (carte d’identité uruguayenne, si déjà obtenue).
– Justificatifs de revenus (fiches de paie, pensions, revenus d’entreprise ou de freelance).
– Relevés bancaires, attestations de banque.
– Références de précédents propriétaires ou d’employeurs.
– Parfois un rapport de crédit local (type DICOM ou équivalent).
Pour les étrangers, lorsque les revenus proviennent de l’étranger, les assurances ou institutions de garantie peuvent demander des traductions officielles et l’apostille des documents, ce qui peut prendre du temps et générer des coûts supplémentaires.
Étape 4 : signature du bail chez le notaire ou à l’agence
Le contrat est rédigé en espagnol. Il est fortement conseillé de :
Pour comprendre un contrat en espagnol, il est essentiel de le faire relire par un avocat ou un notaire si vous n’êtes pas à l’aise avec la langue. À défaut, utilisez au minimum un outil de traduction comme Google Translate pour en saisir les grandes lignes.
La signature se fait alors :
– À l’agence immobilière, ou
– Devant un escribano público, ce qui renforce la valeur probante du contrat et simplifie d’éventuelles démarches judiciaires ultérieures.
Le jour de la signature, le locataire règle généralement : la première mensualité de loyer et éventuellement le dépôt de garantie.
– Le premier mois de loyer.
– La commission d’agence.
– Le dépôt de garantie et/ou la prime de garantie locative.
Les clés sont remises une fois toutes les sommes encaissées et les garanties en place.
Étape 5 : état des lieux et mise en service des compteurs
Il est vivement recommandé de réaliser un état des lieux détaillé, photos à l’appui, signé des deux parties. Cela facilitera la restitution de la caution à la fin du bail.
Les compteurs d’électricité (UTE), de gaz éventuel et de télécommunications sont ensuite transférés ou ouverts au nom du locataire. Une visite technique est parfois nécessaire, notamment pour le branchement électrique ou internet.
Droits et obligations : ce que dit la loi
Le cadre légal uruguayen est réputé robuste et relativement prévisible. Quelques principes structurants méritent d’être connus des deux côtés.
Droits du locataire
Le locataire a droit : les prérogatives d’usage et de jouissance des lieux loués.
– À un logement sain, habitable, avec accès à l’eau potable et à l’électricité.
– À une information claire sur le montant du loyer, les augmentations prévues, les charges et la durée du contrat.
– Au respect de sa vie privée : le propriétaire ne peut entrer dans le logement sans préavis, sauf urgence.
– À des réparations en temps utile pour les problèmes structurels ou liés à l’usure normale, qui incombent au propriétaire.
– À des augmentations raisonnables, généralement indexées sur l’inflation ou les indices de loyers, une fois par an.
– À une protection contre les discriminations (origine, genre, religion, orientation sexuelle, etc.).
Pour certains régimes de baux résidentiels, le locataire bénéficie aussi d’options d’extension du contrat, ce qui renforce la stabilité de son logement.
Obligations du locataire
En contrepartie, le locataire doit :
Le locataire doit notamment payer son loyer dans les délais convenus, maintenir le logement en bon état, respecter les règles de copropriété et de voisinage, informer le propriétaire de tout problème grave et se conformer aux conditions stipulées dans le bail.
La loi uruguayenne prévoit par ailleurs qu’un propriétaire ne peut pas refuser un locataire uniquement parce qu’il possède un animal domestique, ce qui est un élément notable pour les personnes avec animaux.
Droits et obligations du propriétaire
Le propriétaire a le droit de : recevoir le loyer dans les délais et d’effectuer des visites au domicile du locataire sous certaines conditions.
– Choisir le locataire (dans le respect de la non‑discrimination).
– Fixer le loyer initial et exiger une garantie.
– Faire respecter les clauses du contrat, y compris via la justice si nécessaire.
Il est obligé de :
– Assurer les réparations qui relèvent de sa responsabilité.
– Payer les impôts et contributions sur la propriété (sauf accord explicite mettant certains frais à la charge du locataire).
– Ne pas interrompre abusivement les services essentiels (eau, électricité) ni pénétrer dans le logement sans motif légitime.
Procédure d’expulsion
L’expulsion est strictement encadrée. Un propriétaire ne peut pas changer les serrures ni expulser physiquement un locataire sans passer par la voie judiciaire. Les motifs d’expulsion reconnus sont, entre autres :
– Non‑paiement du loyer.
– Violation grave du contrat (usage non autorisé des lieux, nuisances répétées…).
– Besoin réel du propriétaire d’occuper le logement pour lui‑même.
La durée d’une procédure varie selon le régime du bail. Sous certains anciens régimes très protecteurs, une expulsion pouvait prendre jusqu’à un an ; la législation plus récente (LUC) a raccourci certains délais, notamment pour les locataires réputés « bons payeurs » ou les cas d’impayés caractérisés. Dans tous les cas, le locataire dispose d’un droit de réponse et d’un délai pour régulariser la situation ou se reloger.
Meubler ou non, moderniser ou pas : impact sur le loyer
Pour les propriétaires qui envisagent de mettre un bien en location longue durée, certains choix peuvent fortement influencer le niveau de loyer et la vitesse de location.
Équipements et services qui font monter le loyer
Plusieurs caractéristiques se traduisent par un supplément de loyer significatif :
– Place de parking/garage : + 3 000 à 5 000 UYU/mois.
– Climatisation : + 2 000 à 3 000 UYU/mois.
– Équipements de bâtiment récents (gym, piscine, sécurité 24h/24, conciergerie) : + 4 000 à 8 000 UYU/mois dans les immeubles modernes.
– Vue mer, construction récente, ascenseur, quartier premium : tout cela augmente le loyer par m².
Les rénovations les plus rentables sont généralement :
Investissements pour augmenter la valeur locative d’un bien, avec estimations de coût et de gain mensuel supplémentaire en pesos uruguayens (UYU).
Coût : 80 000 à 150 000 UYU. Gain locatif estimé : 2 000 à 4 000 UYU/mois.
Coût et gain similaires à un rafraîchissement de cuisine.
Coût : 40 000 à 60 000 UYU. Gain locatif estimé : 2 000 à 3 000 UYU/mois.
Peinture, éclairage et optimisations pour réduire la consommation.
En revanche, des finitions luxueuses très au‑dessus du standing du quartier, ou des travaux lourds comme l’ajout d’une piscine dans un petit immeuble, ont souvent un retour sur investissement médiocre sur le marché locatif.
Meublé : prime de loyer, mais marché plus étroit
Un logement meublé attire surtout :
– Expatriés en mission temporaire.
– Cadres mutés par leur entreprise.
– Nomades digitaux.
– Visiteurs saisonniers sur la côte.
La prime de loyer est nette : 5 000 à 10 000 UYU de plus par mois pour un bien meublé de façon correcte par rapport à un vide équivalent. Mais le marché cible est plus étroit et la rotation de locataires plus fréquente, surtout dans les zones touristiques, ce qui implique plus de gestion.
Saisonnalité, calendrier et stratégies de timing
Le marché de la location longue durée en Uruguay n’est pas parfaitement linéaire dans le temps.
À Montevideo, la demande locative est la plus forte entre février et avril, coïncidant avec les mutations professionnelles et la rentrée universitaire. À l’inverse, les mois de décembre et janvier sont les plus calmes pour les locations longue durée, car l’activité se concentre sur les vacances d’été et la location touristique sur la côte. Dans les stations balnéaires comme Punta del Este, le marché est dominé par la location courte durée en haute saison (décembre à février), avec des loyers très élevés, avant de devenir beaucoup plus abordable en basse saison.
Pour un locataire souhaitant un bail longue durée :
– Emménager juste après la haute saison (par exemple en mars à Montevideo, ou en avril‑mai sur la côte) peut offrir de meilleures options.
– Sur la côte, il est parfois envisagé de négocier un bail annuel, mais en acceptant des loyers très supérieurs au « prix d’hiver », car le propriétaire doit renoncer au jackpot de la haute saison.
Pour un propriétaire, une stratégie fréquente consiste à combiner :
– Location courte durée en été (via Airbnb ou autres plateformes).
– Location moyenne ou longue durée le reste de l’année, avec un loyer moindre mais une occupation plus stable.
Exemple de budget : décortiquer le coût mensuel
Pour illustrer l’impact cumulé des charges, prenons un exemple chiffré inspiré des données du marché :
Supposons un appartement de 2 chambres à Montevideo, loué 35 000 UYU/mois (environ 870 USD selon certains taux). Selon un calcul détaillé présenté dans une source locale :
C’est le coût mensuel estimé, incluant le loyer de base et les charges communes, pour un logement à Montevideo.
Un calcul type montre que :
– Avec dépôt classique, le coût effectif mensuel peut grimper à environ 39 943 UYU, soit +14 % par rapport au loyer de base.
– Avec une assurance de garantie plutôt qu’un simple dépôt, on arrive à environ 41 058 UYU, soit +17 %.
Autrement dit, si votre budget maximal est 40 000 UYU par mois, vous devriez viser un loyer facial situé plutôt vers 33 000–35 000 UYU, pour laisser une marge suffisante aux frais annexes.
Louer avant d’acheter : une étape quasi indispensable
Le conseil revient dans pratiquement toutes les analyses du marché uruguayen : louer d’abord, acheter ensuite. Les raisons sont simples :
Les écarts de prix entre les villes et les quartiers peuvent dépasser 300 %. La qualité de vie (bruit, sécurité, transports, accès aux soins, ambiance) varie considérablement selon les zones. En dehors de Montevideo et Punta del Este, la maîtrise de l’espagnol est essentielle pour la vie quotidienne.
Louer un an à Montevideo, puis peut‑être un an à Maldonado ou Colonia, permet de tester plusieurs environnements avant de s’engager financièrement dans un achat. D’autant que les frais d’acquisition (notaire, transfert, commissions) représentent 7 à 10 % du prix d’achat, ce qui n’est pas négligeable.
Conclusion : louer à long terme en Uruguay, un projet à préparer sérieusement
L’Uruguay combine une réelle sécurité juridique, une économie stable, un cadre de vie agréable et une ouverture marquée aux étrangers. Pour qui souhaite s’y installer, la location de longue durée est la porte d’entrée naturelle, que ce soit à Montevideo, sur la côte ou dans des villes intérieures plus abordables.
Mais ce marché a ses particularités :
La location en Espagne implique des garanties souvent lourdes, des baux rédigés en espagnol à examiner minutieusement, des charges additionnelles significatives qui augmentent le coût réel, et une saisonnalité marquée influençant budgets et disponibilités, notamment sur la côte.
En s’appuyant sur des agences reconnues, en comprenant les indices d’indexation, en anticipant la question de la garantie et en tenant compte des différences de quartiers, il est tout à fait possible de louer en Uruguay dans de bonnes conditions, que l’on soit étudiant, famille, retraité ou investisseur.
Le pays offre un évantail de solutions locatives qui, bien maîtrisées, peuvent constituer une base solide pour un projet de vie à long terme, que ce soit en front de mer à Pocitos, dans une maison à Carrasco, dans un appartement à Colonia, ou dans une petite ville de l’intérieur où les loyers sont plus doux mais le lien au territoire plus fort.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Uruguay
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Uruguay pour chercher du rendement locatif et une exposition au peso uruguayen et au dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Montevideo, Punta del Este, Colonia del Sacramento), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier recherché de Montevideo ou à Punta del Este, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société uruguayenne) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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