Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps perçue comme une destination de vacances bon marché, la Turquie est en train de s’imposer comme l’un des marchés les plus structurés et les plus dynamiques pour les résidences secondaires, en particulier sur le littoral méditerranéen et égéen. Entre flambée du tourisme, dépréciation de la livre, politiques pro‑investisseurs et nouvelles régulations, le pays est devenu un laboratoire à ciel ouvert de ce que peut être un marché de maisons de vacances à la fois très attractif et fortement chahuté par l’inflation.
L’achat d’une résidence secondaire, que ce soit pour un usage personnel, de la location saisonnière ou comme futur pied-à-terre de retraite, nécessite d’aller au-delà des critères esthétiques. Il est crucial d’analyser un écosystème complexe intégrant la macro-économie, la fiscalité, le droit de la propriété et les tendances touristiques pour faire un investissement éclairé.
Un marché de la résidence secondaire porté par le littoral et la dépréciation de la livre
La toile de fond est connue : la Turquie est classée parmi les dix premières destinations touristiques mondiales, avec plus de 50 millions de visiteurs annuels et un objectif de plus de 60 millions de touristes à l’horizon 2026. Le littoral – plus de 7 200 km de côtes – concentre la majeure partie de cette fréquentation, et donc l’essentiel du marché des résidences secondaires.
Deux moteurs soutiennent la demande:
Taux d’occupation moyen des biens bien gérés sur le littoral turc, notamment à Antalya, Bodrum, Fethiye, Alanya ou İzmir.
2. La faiblesse de la livre turque Entre 2024 et 2025, la livre a perdu environ 17 à 21 % de sa valeur face au dollar. Résultat: exprimés en devises fortes, les prix moyens tournent autour de 850–1 050 dollars/m², soit un niveau “discount” par rapport à la plupart des marchés européens. À Istanbul, des quartiers centraux se négocient entre 1 300 et 1 800 dollars/m² (jusqu’à plus de 4 000 dollars/m² sur certains waterfronts de prestige), quand les grandes capitales de l’UE dépassent largement 10 000 dollars/m² dans les secteurs prime.
Pour un acheteur en euros ou en dollars, la dépréciation de la monnaie locale agit comme une réduction implicite de 15 à 20 % par rapport à quelques années plus tôt. C’est cette fenêtre que de nombreux investisseurs étrangers considèrent comme une ‘Buy Zone’ : prix en livres encore en hausse nominale, mais valeurs en devises fortes toujours très attractives.
Analyse d’un investisseur immobilier international
Une géographie très contrastée : Istanbul, Antalya, Bodrum, Alanya, Fethiye, İzmir…
Derrière le terme global de « marché des résidences secondaires en Turquie », la réalité est très éclatée. Les chiffres de prix montrent des écarts considérables selon les villes et les quartiers, mais aussi selon le type de bien (appartement, villa, front de mer ou seconde ligne).
Antalya et sa région : le cœur du marché des maisons de vacances
Antalya cristallise une bonne partie de la demande étrangère et des achats de résidences secondaires, en raison d’un cocktail rare : climat doux, plus de 300 jours de soleil par an, aéroport international ultra‑connecté (plus de 330 destinations desservies par 80 compagnies), offre de loisirs pléthorique et prix encore inférieurs à ceux de Bodrum.
En 2025, le prix moyen à Antalya tourne autour de 46 000 TRY/m² (environ 1 200 dollars/m²), avec une hausse annuelle de l’ordre de 12 %. Certaines zones littorales ont connu des envolées spectaculaires: à Lara, les valeurs ont pris plus de 600 % en quatre ans, et près de 60 % en une seule année à Konyaaltı. Les prévisions pointent pourtant encore vers 5 à 10 % de hausse en 2025‑2026.
Un panorama des fourchettes de prix par district illustre le caractère très segmenté du marché local:
| District d’Antalya | Plage de prix 2026 (TL/m²) |
|---|---|
| Konyaaltı | 65 000 – 120 000 |
| Lara – Güzeloba | 75 000 – 135 000 |
| Fener Area | 85 000 – 150 000 |
| Muratpaşa | 45 000 – 80 000 |
| Kepez | 28 000 – 55 000 |
| Altıntaş (Aksu) | 50 000 – 95 000 |
| Aksu | 40 000 – 70 000 |
| Döşemealtı | 70 000 – 120 000 |
Pour un investisseur en résidence secondaire, ces écarts se traduisent par des profils très différents:
À Antalya, les profils d’investissement varient selon les quartiers. Les zones côtières établies comme Konyaaltı et Lara offrent un front de mer dense avec une forte demande locative. Leur croissance est déjà substantielle, mais elles conservent un potentiel locatif élevé, avec des rendements locatifs à long terme estimés entre 5 et 8%. En optant pour une location courte durée licenciée, les rendements peuvent atteindre 10 à 16%. À l’inverse, les quartiers émergents comme Altıntaş, Kepez et Aksu se caractérisent par des complexes neufs, souvent achetés sur plan (off-plan). Ils présentent un fort potentiel de plus-value, avec des gains fréquents de 30 à 45% entre le lancement du projet et la livraison du bien.
Les gammes de prix en euros pour les appartements et villas illustrent l’accessibilité relative du marché:
| Type de bien à Antalya | Fourchette de prix (EUR) |
|---|---|
| Appartement 1+1 | 60 000 – 225 000 |
| Appartement 2+1 | 80 000 – 350 000 |
| Appartement 3+1 | 100 000 – 450 000 |
| Villa | 250 000 – 750 000 |
Dans les faits, des appartements de deux chambres peuvent démarrer vers 65 000 livres sterling, quand des villas de standing franchissent aisément le million de livres sterling dans les secteurs les plus prisés.
Bodrum et la province de Muğla : le haut de gamme côtier
Si Antalya est la destination familiale, Bodrum incarne la version “jet‑set” de la résidence secondaire en Turquie. La péninsule conjugue marinas, beach clubs haut de gamme, villas d’architecte et un art de vivre très orienté luxe.
Les chiffres le confirment: avec un prix moyen de l’ordre de 220 000 TRY/m² (environ 6 300 dollars/m²), Bodrum est le marché côtier le plus cher du pays. Le prix moyen d’un logement standard y tourne autour de 373 000 dollars pour 137 m², quand les villas de luxe se négocient souvent entre 600 000 et 12 millions de dollars. À Yalıkavak ou Türkbükü, deux villages emblématiques des résidences secondaires de très haut niveau, les hausses de prix annuelles dépassent 20 %, avec des bondissements de plus de 40 % sur certaines micro‑zones.
Un aperçu des prix médians par secteur illustre ces tensions:
| Secteur de Bodrum | Prix médian (TRY/m²) | Variation annuelle |
|---|---|---|
| Yalıkavak | 235 952 | +8 % |
| Gümüşlük | 157 838 | +6 % |
| Göltürkbükü | 208 331 | -6 % |
| Bodrum centre | n.d. | +34,4 % |
| Türkkuyusu | n.d. | +50,2 % |
| Umurca | n.d. | +29,5 % |
| Mazıköy | n.d. | +22,2 % |
Cette flambée ne se traduit pas pour autant par un emballement jugé insoutenable : le marché est contraint par la rareté du foncier côtier et par des règles de construction strictes – notamment l’interdiction de nouvelles résidences à moins de 100 mètres du rivage – qui font grimper la valeur des biens existants, y compris de nombreux complexes de résidences secondaires construits avant ces restrictions.
Rendement brut maximal atteignable durant la haute saison pour les villas de vacances bien commercialisées à Bodrum.
Alanya, Fethiye, Mersin : les marchés littoraux plus accessibles
Là où Bodrum impose un ticket d’entrée élevé, Alanya, Fethiye ou Mersin constituent des portes d’entrée plus abordables vers la résidence secondaire turque.
Alanya, située à l’est d’Antalya, combine une clientèle internationale (Européens, Russes) et un statut de station ouverte toute l’année. Les prix y démarrent dès 1 500 dollars/m², avec des appartements vue mer entre 100 000 et 250 000 dollars. La demande locative est décrite comme soutenue douze mois sur douze, ce qui permet des rendements de 7 à 10 % dans les meilleurs secteurs.
Fethiye, sur la côte méditerranéenne, est réputée pour ses paysages spectaculaires comme le lagon d’Ölüdeniz et attire à la fois les vacanciers et les retraités étrangers. Proche de l’aéroport de Dalaman, la région propose de nombreux villages de résidences secondaires (Ovacık, Çalış, Hisarönü). Les biens immobiliers y sont souvent utilisés à double vocation : maison de vacances personnelle et location saisonnière.
Mersin, plus discrète, monte en puissance comme destination “value for money” sur la Méditerranée. Avec un prix moyen autour de 30 783 TRY/m² (environ 795 dollars/m²) et des districts comme Erdemli, Mezitli ou Silifke, elle attire des acheteurs à la recherche d’une résidence secondaire abordable, en particulier du Moyen‑Orient.
Istanbul, İzmir, Bursa : les résidences secondaires urbaines
Si l’on pense d’abord au littoral pour une résidence secondaire, les grandes métropoles ne sont pas en reste. Istanbul, en particulier, reste la ville la plus liquide en termes de transactions et concentre les acheteurs qui combinent usage personnel et investissement locatif.
Les prix y sont parmi les plus élevés du pays – plus de 63 000 TRY/m² en moyenne (1 630 dollars/m²) – avec des rendements locatifs bruts de 4,5 à 6 % selon les quartiers. Dans certains districts en reconversion ou bénéficiant de grands projets d’infrastructure (nouvelles lignes de métro, proximité du nouvel aéroport), le potentiel de plus‑value à moyen terme pour une résidence secondaire transformable en résidence principale ou en pied‑à‑terre locatif est jugé important.
İzmir, troisième ville du pays, offre un compromis intéressant: prix proches de ceux d’Antalya, forte base de demande domestique, et proximité de stations très recherchées comme Çeşme ou Alaçatı, où les résidences secondaires – maisons de pierre, villas avec vue mer – se sont multipliées. Bursa, enfin, attire particulièrement la clientèle moyen‑orientale pour un usage mixte vacances/long séjour, soutenu par la proximité d’Istanbul et des atouts naturels (mont Uludağ, stations thermales).
Qui achète et pourquoi ? Portrait robot du propriétaire de résidence secondaire
Si le marché turc est aujourd’hui largement tiré par les acheteurs locaux, les résidences secondaires constituent le segment où les étrangers restent très présents.
Sur l’ensemble du pays, les ventes à l’international ont reculé par rapport au pic de 2022 (où les étrangers représentaient 4,5 % des transactions), pour tomber autour de 1,3 à 1,6 % en 2025. Mais ce chiffre national masque des parts beaucoup plus élevées sur les marchés littoraux de résidences secondaires: à Bodrum, les étrangers comptent pour plus de 40 % des achats dans certains quartiers, avec même 55 à 60 % de part étrangère à Yalıkavak ou Türkbükü. À Antalya, environ 34,6 % de toutes les ventes à des non‑résidents en Turquie sont concentrées dans la région.
Les nationalités les plus actives dans l’achat de résidences secondaires sont:
Principaux marchés et motivations des acheteurs internationaux sur la Costa del Sol.
Recherchent souvent une sécurité géopolitique, un second pied-à-terre et un passeport éventuel via la citoyenneté par investissement.
Davantage motivés par le climat, la qualité de vie en bord de mer et le rendement locatif saisonnier.
Attirés par la proximité culturelle, la gastronomie halal, les écoles internationales et les services de santé.
En parallèle, une clientèle domestique aisée investit massivement dans les villas et appartements littoraux comme résidences secondaires, notamment dans la province de Muğla (Bodrum, Marmaris, Fethiye) et autour d’Antalya. La hausse des loyers à long terme dans les grandes villes, combinée à l’attrait de la mer, pousse aussi certains ménages turcs à arbitrer en faveur de petits appartements secondaires sur la côte, parfois en périphérie des grands centres touristiques.
Des produits très normés : villas avec piscine, appartements en résidence, maisons de pierre
Architecturalement, le marché des résidences secondaires en Turquie s’est standardisé autour de quelques typologies.
Les villas individuelles – souvent en copropriété fermée, avec piscine privative, jardin paysager, terrasses panoramiques, salle de sport et parfois spa ou hammam – dominent le segment haut de gamme, en particulier à Bodrum, Kalkan, Kaş ou dans certaines parties d’Antalya. Les versions contemporaines intègrent fréquemment des systèmes de domotique, des matériaux durables et des équipements énergétiques plus performants.
Les appartements vue mer dans des complexes sécurisés constituent l’essentiel de l’offre pour un budget intermédiaire, de la côte d’Alanya à celle de Mersin en passant par Konyaaltı ou Lara. Ces résidences secondaires “clé en main” offrent généralement piscine commune, gardiennage 24/7, salle de sport, espaces enfants, parfois spa, restaurant ou conciergerie.
Les maisons traditionnelles en pierre, présentes dans des régions comme Alaçatı, Ayvalık, certains villages de la péninsule égéenne et du littoral lycien, sont destinées à une clientèle recherchant un charme authentique. Ces biens sont plus rares, souvent plus chers au mètre carré, et très prisés pour un usage en résidence secondaire à forte valeur d’usage, comme une résidence estivale multigénérationnelle ou pour de la location de charme type maison d’hôtes.
Enfin, un segment en plein essor touche les apart‑hôtels et résidences de services pensée dès le départ pour la location: studios et appartements meublés intégrés à un programme hôtelier, avec gestion locative mutualisée. Les rendements annoncés tournent autour de 8 à 12 % par an, ce qui en fait un produit très regardé par les investisseurs en résidence secondaire au profil plus financier.
Rendements locatifs, plus‑values et saisonnalité : l’équation économique d’une résidence secondaire
L’investissement dans une résidence secondaire en Turquie se situe au croisement de deux logiques: l’usage personnel (vacances, retraite, pied‑à‑terre) et le rendement locatif (court ou long terme). Les données disponibles permettent de dresser une image assez précise de la rentabilité potentielle.
Rendements bruts et nets
Les rendements bruts résidentiels en Turquie avoisinent en moyenne 7,4 à 7,8 % à l’échelle du pays, avec de fortes disparités:
– Istanbul : 4,5 à 6 % selon les quartiers, davantage orienté long terme ;
– Antalya : 6 à 8 % sur les locations classiques, jusqu’à 10–16 % en location saisonnière licenciée sur le littoral ;
– Bodrum : 5 à 8 % sur l’année, avec un pic saisonnier en été ;
– Alanya, Fethiye, Mersin : 7 à 10 % sur les meilleurs secteurs balnéaires.
En prenant en compte les frais de gestion (10–15 % des loyers), l’entretien, les charges de copropriété (aidat), les assurances et impôts locaux, les rendements nets se situent en général 1,5 à 2 points en dessous des rendements bruts, soit typiquement entre 5 et 8 % pour un bien bien exploité en résidence secondaire locative.
À Antalya, le tarif quotidien moyen d’une location de vacances sous licence est de l’ordre de 180 dollars.
Plus‑values et dynamique des prix
Nominalement, le marché turc continue d’afficher des hausses rapides: la banque centrale a enregistré une progression annuelle de son indice des prix résidentiels de plus de 30 % en 2025. Mais compte tenu d’une inflation toujours supérieure à 30 %, la réalité en termes réels est plus nuancée: de nombreuses villes voient leurs prix baisser légèrement en pouvoir d’achat constant, même si certaines zones côtières restent orientées à la hausse.
Prix moyen au mètre carré en dollars dans la province de Muğla, en Turquie, avec une progression proche de 10% en un an.
À Antalya, la hausse des prix a été fulgurante depuis 2020: plus de 140 % sur dix ans, près de 109 % entre 2022 et 2024, et encore un peu plus de 12 % d’augmentation sur une seule année en 2025. Les prévisions pour 2025‑2026 se situent dans une fourchette plus modérée (8 à 14 % au niveau national, 5 à 10 % à Antalya), ce qui laisse espérer un retour à des gains de capital en termes réels si l’inflation recule comme prévu.
Pour un acheteur de résidence secondaire qui reste propriétaire au‑delà de cinq ans, le cadre fiscal est particulièrement favorable: les plus‑values sur revente après cinq ans sont exonérées d’impôt. À plus court terme, des stratégies d’achat sur plan (off‑plan) dans des zones en développement comme Altıntaş, Kepez ou certains districts d’Istanbul et de Mersin permettent parfois de capter 30 à 45 % de plus‑value entre le lancement et la livraison, mais au prix d’un risque de chantier et d’un blocage du capital pendant plusieurs années.
Règles du jeu pour les étrangers : propriété, plafonds, résidence et citoyenneté
L’un des points forts du marché turc, pour les résidences secondaires, est son cadre juridique relativement clair pour les acheteurs étrangers. Depuis la levée du principe de réciprocité en 2012, la quasi‑totalité des nationalités peuvent acquérir un bien immobilier – maison, appartement, terrain, local commercial – sous forme de pleine propriété (freehold).
Plusieurs limites existent toutefois:
– Un étranger ne peut pas détenir plus de 30 hectares au total sur le territoire turc ;
– Dans un même district, il ne peut pas dépasser 10 % de la superficie foncière ;
– Les zones militaires et certaines zones de sécurité restent interdites à l’acquisition.
Le transfert de propriété s’effectue uniquement à la Direction du registre foncier (Tapu ve Kadastro). Le titre de propriété (TAPU) est la seule preuve légale. L’acheteur doit : obtenir un numéro fiscal turc, ouvrir un compte bancaire local, fournir une expertise immobilière (ekspertiz) et, depuis la réforme monétaire, prouver l’entrée des fonds en devise étrangère via une déclaration (Foreign Exchange Declaration).
Résidence et citoyenneté par investissement
Pour les acquéreurs de résidences secondaires, deux seuils sont devenus déterminants:
Pour obtenir un permis de résidence (ikamet) en Turquie sur la base d’un investissement immobilier, un montant minimal de 200 000 dollars est requis. Le permis, généralement valable un à deux ans et renouvelable, est conditionné au maintien de la propriété du bien. Pour acquérir la citoyenneté turque, un investissement d’au moins 400 000 dollars dans un ou plusieurs biens immobiliers est nécessaire, avec l’engagement de les conserver pendant au moins trois ans. Cette citoyenneté, accessible en quelques mois, s’étend au conjoint et aux enfants mineurs de l’investisseur et offre un accès sans visa ou avec visa à l’arrivée à plus de 110 pays.
Ces programmes ont joué un rôle majeur dans l’essor des résidences secondaires haut de gamme, en particulier sur le littoral et à Istanbul. Ils expliquent en partie la surreprésentation de certaines nationalités (russes, moyen‑orientales) sur ces segments, mais aussi la résilience des prix dans les quartiers où beaucoup d’acheteurs dépassent le seuil des 400 000 dollars.
Financement, taux d’intérêt et rôle des paiements cash
Pour un acquéreur étranger de résidence secondaire, la question du financement est plus délicate en Turquie que dans de nombreux pays européens. Le contexte de taux d’intérêt très élevés – le taux directeur a culminé à 46 % en 2024, avec encore plus de 40 % sur les nouveaux prêts immobiliers en 2025 avant une décrue progressive – a fait s’effondrer les ventes sous hypothèque: la part des transactions financées par crédit est tombée autour de 10–15 % en 2024, bien loin de la moyenne historique d’environ 30 %.
Les banques turques peuvent financer des étrangers, généralement jusqu’à 50% de la valeur d’expertise du bien, avec des durées de remboursement de 10 à 15 ans. Cependant, en raison des taux d’intérêt élevés et de la volatilité de la livre turque, souscrire un crédit local pour une résidence secondaire présente un intérêt économique limité si vous disposez de liquidités en devises fortes (comme l’euro ou le dollar).
En pratique, le marché des résidences secondaires fonctionne donc avant tout en cash buyer market:
Les étrangers acquièrent majoritairement des biens en Turquie au comptant, ce qui peut permettre de négocier des remises importantes (jusqu’à 20-30%) avec des vendeurs ou promoteurs en besoin de liquidité. Les promoteurs proposent aussi fréquemment des plans de paiement échelonnés sans intérêt sur 2 à 3 ans, bien que le prix affiché soit alors légèrement majoré. Enfin, une autre stratégie consiste à se financer dans son pays d’origine, où les taux d’intérêt peuvent être plus bas, avant d’injecter les fonds en Turquie.
Pour les résidences secondaires, ce profil de marché a deux conséquences: un moindre risque de bulle alimentée par le crédit, mais aussi une sensibilité accrue aux flux de capitaux internationaux et à l’attractivité de la Turquie en devises fortes.
Un environnement macroéconomique instable mais en voie de normalisation
Le marché turc des résidences secondaires ne peut être compris sans tenir compte du contexte macroéconomique: inflation élevée, forte volatilité de la monnaie, et virage récent vers une politique monétaire plus orthodoxe.
L’inflation, qui avait dépassé 80 % en 2022 et flirté avec les 100 % en 2023, a commencé à décélérer. Les prévisions pour les prochaines années tablent sur un recul progressif vers 20 % puis vers des niveaux à un chiffre à l’horizon 2027, sous l’effet d’un resserrement monétaire massif et d’une discipline budgétaire renforcée. Les taux d’intérêt devraient suivre une trajectoire baissière, de la zone des 40+ % vers environ 25 % fin 2026.
Historiquement, chaque phase de baisse des taux en Turquie s’est accompagnée d’un boom immobilier. Les analystes anticipent un nouveau cycle haussier plus « sain ».
– une progression nominale des prix de 15 à 25 % par an en 2025–2026,
– une hausse réelle modérée (2 à 4 % au‑dessus de l’inflation) si la désinflation se confirme,
– un retour progressif des investisseurs étrangers, après une phase de repli liée au durcissement des conditions de résidence et de citoyenneté.
Dans ce scénario, les résidences secondaires situées dans les zones à forte tension structurelle entre offre et demande – littoraux d’Antalya, Bodrum, Fethiye, Alanya, certains secteurs d’İzmir – devraient surperformer la moyenne nationale, avec des hausses de prix de 5 à 10 points supérieures au reste du pays selon plusieurs projections.
Cadre fiscal, coûts annexes et nouvelles régulations sur la location courte durée
Pour un propriétaire de résidence secondaire, l’attractivité du marché turc ne tient pas seulement aux prix d’achat et à la rentabilité locative, mais aussi à une fiscalité relativement clémente.
L’acquisition d’un bien entraîne un droit de mutation (Tapu Harcı) de 4 % du prix déclaré, en principe partagé à 50/50 entre vendeur et acheteur, mais souvent assumé en totalité par ce dernier. Les frais d’agence tournent autour de 2 à 3 %, les honoraires d’avocat entre 1 000 et 3 000 dollars, auxquels s’ajoutent l’expertise obligatoire, les frais de traduction, l’indispensable assurance tremblement de terre (DASK) et les raccordements de services.
Le taux annuel de la taxe foncière en France, exprimé en pourcentage de la valeur cadastrale d’un logement.
Le régime de taxation des plus‑values est particulièrement favorable aux investisseurs de long terme: la revente après cinq ans de détention est exonérée. Avant cinq ans, la plus‑value est intégrée au revenu imposable et taxée selon un barème progressif pouvant aller jusqu’à 40 % pour les tranches les plus élevées, mais après prise en compte de l’inflation et d’un abattement.
Sur le volet locatif, le propriétaire de résidence secondaire doit distinguer:
Le régime fiscal et les obligations légales diffèrent radicalement selon la durée de la location. Pour une location classique (moyen/long terme), les revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu (barème progressif de ~15% à 40%), avec une franchise annuelle et le choix entre une déduction des frais réels ou un abattement forfaitaire. Pour la location de courte durée (type Airbnb), un permis spécifique est obligatoire depuis 2024 pour tout hébergement loué moins de 100 jours, sous peine d’amendes pouvant atteindre un million de livres. Cette activité est de plus en plus assimilée à une activité commerciale, pouvant être soumise à la TVA et, dans certains cas, à l’impôt sur les sociétés.
Cet encadrement a déjà eu des effets concrets: dans Istanbul, le nombre d’appartements loués en courte durée déclarés a chuté d’environ un tiers, même si les revenus globaux du secteur continuent de progresser, portés par une meilleure professionnalisation et une hausse des tarifs.
Risques et points de vigilance pour l’acheteur de résidence secondaire
Malgré ses atouts, le marché des résidences secondaires en Turquie comporte des risques spécifiques que les acquéreurs doivent intégrer.
La volatilité de la livre expose les investisseurs à des fluctuations importantes de la valeur de leur bien en devise forte et de leurs revenus locatifs. Dans un contexte d’inflation et de taux élevés, les coûts de construction et de rénovation ont bondi (40 à 60 % de hausse pour certains matériaux), ce qui renchérit les projets neufs et peut ralentir certains chantiers.
Les conditions d’obtention de la résidence et de la citoyenneté par investissement en Turquie se durcissent, avec des seuils financiers plus élevés, des procédures complexes et des quotas locaux dans certains districts. Par ailleurs, un risque de sur-offre ponctuelle existe dans des segments ciblés, comme à Antalya, où de nombreuses résidences secondaires neuves visent une clientèle similaire.
Sur le plan juridique, les mêmes précautions s’imposent qu’ailleurs: vérification du TAPU, de la conformité urbanistique, de l’existence du permis d’habiter (iskan), de l’absence d’hypothèques ou de dettes, recours systématique à un avocat indépendant et, pour toute stratégie de location saisonnière, obtention des licences nécessaires.
Vers quel avenir pour le marché des résidences secondaires en Turquie ?
À l’horizon 2026, la plupart des analyses convergent: la Turquie aborde une phase de stabilisation après plusieurs années de montagnes russes inflationnistes. Pour le segment des résidences secondaires, ce scénario de normalisation pourrait être particulièrement favorable.
Plusieurs tendances structurantes se dessinent:
Le marché des résidences secondaires sur le littoral turc évolue selon plusieurs tendances clés. Un retour progressif des investisseurs étrangers est anticipé, conditionné par un recul des taux et de l’inflation ainsi qu’une stabilisation de la livre turque. L’offre se modernise avec une montée en gamme intégrant des critères de durabilité, de confort hôtelier et de sécurité sismique pour attirer une clientèle internationale. La tension sur le foncier côtier persiste en raison des restrictions de construction et de la rareté des terrains, soutenant les prix des biens existants, surtout les propriétés ‘pied dans l’eau’ antérieures à la nouvelle réglementation. Enfin, la professionnalisation de la location de vacances, encouragée par une régulation accrue, sécurise les revenus locatifs saisonniers.
Reste une question centrale pour tout acheteur: la Turquie restera‑t‑elle durablement ce grand marché “discount” en devise forte, ou bien l’écart avec l’Europe se résorbera‑t‑il à mesure que l’inflation sera maîtrisée et que la croissance se consolidera ? Les scénarios les plus optimistes misent sur un rattrapage progressif, soutenu par la croissance du tourisme, la démographie, les grands projets d’infrastructure et une intégration économique accrue aux flux régionaux.
Le marché des résidences secondaires en Turquie présente deux facettes : une opportunité d’investissement attractive grâce aux rendements locatifs, à la fiscalité et au prix d’entrée, mais aussi un marché émergent risqué en raison de la volatilité monétaire et réglementaire, nécessitant une approche informée, un horizon à moyen/long terme et un accompagnement juridique rigoureux.
C’est précisément cette combinaison d’attraits et de contraintes qui fait, aujourd’hui, de la Turquie un laboratoire très observé du marché des résidences secondaires à l’échelle internationale.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Turquie pour chercher du rendement locatif et une exposition à la livre turque et à l’économie locale. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Istanbul, Izmir, Antalya), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison dans un quartier en forte demande locative (par exemple à Istanbul ou Antalya), combinant rendement locatif brut cible proche de 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps, intégrant les risques juridiques, fiscaux et de change.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
