Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier commercial en Turquie entre dans une phase charnière. Après une décennie marquée par les montagnes russes de l’inflation, les dévaluations successives de la livre turque et une flambée des prix de la construction, le marché se rééquilibre progressivement. Pour un investisseur étranger, cette période de recalibrage ouvre une fenêtre d’entrée rare : les actifs restent dépréciés en devise forte, alors que les loyers, indexés sur une économie encore inflationniste, continuent de progresser.
Le marché immobilier turc offre des opportunités variées dans les bureaux, la logistique, le commerce et l’hôtellerie, portées par une consommation dynamique. Cependant, ces opportunités diffèrent fortement selon les segments et les localisations. Il est crucial de maîtriser les nouvelles réglementations, en particulier environnementales et parasismiques, pour réussir.
Un contexte macroéconomique instable… mais porteur pour l’immobilier
Le marché immobilier turc évolue sur un fond économique paradoxal. La livre turque a perdu environ 18 à 21 % de sa valeur face au dollar sur un an (à l’été 2025), après une longue tendance baissière. L’inflation a culminé au‑delà de 85 % en 2022, avant de retomber autour de 33 % à l’été 2025, tandis que le taux directeur a été brutalement relevé jusqu’à 50 % en 2024, puis abaissé progressivement.
Selon les estimations, la combinaison inflation et dépréciation de la livre offre un rabais effectif de 15 à 25 % pour un investisseur payant en devise forte.
Les perspectives à moyen terme renforcent ce tableau. Le plan économique à moyen terme prévoit une réduction de l’inflation vers une fourchette 9–21 % à l’horizon 2026, avec des taux d’intérêt qui devraient progressivement reculer vers 25 % en 2026. Les agences de notation (Fitch, S&P, Moody’s) ont amélioré leur appréciation du pays en 2024, et les institutions internationales (FMI, Banque mondiale, OCDE) anticipent une croissance du PIB autour de 3–4 % l’an, avec un retour graduel à une inflation plus maîtrisée.
Pour l’immobilier commercial, cela signifie un scénario probable de hausse modérée mais réelle des prix en termes corrigés de l’inflation, combinée à des loyers dynamiques et à des rendements bruts fréquemment supérieurs à 7–8 %, parfois au‑delà de 10 % dans certaines niches (logistique, tourisme, bureaux prime).
Pourquoi l’immobilier commercial turc reste structurellement porteur
La solidité de la demande ne tient pas qu’aux effets de changement. Elle s’appuie sur des fondamentaux lourds : une population de plus de 85 millions d’habitants, à l’âge médian autour de 29–32 ans, un taux d’urbanisation en hausse, une forte migration interne vers les grands centres, et un déficit structurel de logements et de surfaces de qualité. L’offre neuve n’a couvert que la moitié de la demande ces dernières années, tout en devant se mettre à niveau après les séismes de février 2023 qui ont accéléré la demande pour des bâtiments plus sûrs et plus performants.
Les exportations turques ont atteint un record de 262 milliards de dollars en 2024.
Le tourisme est l’autre pilier. La Turquie est parmi les pays les plus visités au monde, vise plus de 60 millions de visiteurs en 2026, et certaines villes comme Antalya figurent déjà dans le top mondial des destinations. Cela nourrit un besoin constant en hôtels, résidences de tourisme, commerces, bureaux de services et plateformes logistiques pour servir ce flux.
Le pays propose un programme de citoyenneté par investissement (à partir de 400 000 $ en immobilier, avec conservation obligatoire sur 3 ans), des permis de résidence accessibles dès 200 000 $, et un régime fiscal avantageux incluant une faible taxe foncière, une exonération de plus-value après cinq ans et de nombreuses exonérations de TVA pour les étrangers sous conditions.
Istanbul, cœur battant des bureaux et des grandes opérations tertiaires
Istanbul concentre l’essentiel de la valeur ajoutée du pays : plus de 30 % du PIB, près de 20 millions d’habitants dans l’aire métropolitaine, et la majorité des implantations de multinationales. C’est aussi là que se joue l’essentiel du marché des bureaux de standing.
Un stock de bureaux de classe A sous tension
En une décennie, la surface de bureaux a littéralement doublé. Le stock total de bureaux y a atteint plus de 6,4 millions de m² au début de 2022, contre 3,2 millions en 2012, dont environ 5,8 à 5,9 millions de m² de classe A. En intégrant le pipeline, le stock dépassait déjà 7,1 millions de m² en 2020.
Pourtant, aucun grand investissement de bureaux n’a été lancé entre 2017 et début 2024. Parallèlement, une partie du parc a été convertie en hôtels, cliniques ou résidences, et certains terrains ont changé de destination. Résultat : une offre neuve quasi figée alors que la demande pour des bureaux modernes, bien desservis et conformes aux nouvelles normes sismiques et environnementales ne faiblit pas.
Le meilleur indicateur du dynamisme du marché est la baisse continue des taux de vacance dans le Central Business District (CBD) d’Istanbul, qui inclut les quartiers de Levent, Maslak, Gayrettepe/Zincirlikuyu, Beşiktaş, Şişli, Kağıthane, Seyrantepe et Ayazağa. Le taux est passé d’environ 18 % en 2021 à 14,4 % en 2022, puis à environ 11,1 % au T3 2023, pour chuter autour de 4 % fin 2023. Un léger rebond à 6,5 % début 2024, dû à des mouvements ponctuels de grands locataires, ne remet pas en cause la tendance. Ce resserrement du marché démontre que la place devient rare pour les immeubles de bureaux véritablement prime.
Des loyers prime en hausse et des rendements attractifs
Cette tension se reflète dans les loyers. Dans les immeubles de classe A les plus prisés du CBD, les loyers ont dépassé les niveaux d’avant‑pandémie. Le loyer prime s’est établi autour de 38–39 dollars/m² par mois fin 2023, avec des projections à 40 dollars en 2023, 45 dollars en 2024 et jusqu’à 47 dollars en 2025. Sur certaines références historiques, comme Levent, les loyers avaient atteint 41 dollars/m² en 2016 avant de retomber vers 22 dollars/m² en 2021 sous l’effet de la dépréciation monétaire ; ils ont depuis regagné du terrain.
Pour un investisseur à long terme, le marché des bureaux premium du centre-ville (CBD) de Bucarest offre un profil rare en Europe : des loyers perçus en devise forte ou indexés, une rareté des actifs de qualité et des rendements bruts autour de 8,25 %. Ce taux est nettement supérieur aux 3-5% habituels dans les grandes capitales européennes. La stabilité de l’offre et la reprise économique graduelle laissent anticiper une future vague de développement, créant ainsi une opportunité pour les premiers investisseurs entrants avant cette nouvelle phase.
L’International Financial Center, accélérateur ou nouveau centre de gravité ?
Sur la rive asiatique, entre Ataşehir et Ümraniye, le gigantesque Istanbul International Financial Center (IIFC) est destiné à faire basculer une partie du pouvoir tertiaire vers l’Anatolie. Ce projet, annoncé avec un budget d’environ 1,5 milliard de dollars, doit regrouper régulateurs financiers, grandes banques publiques et privées, sièges d’entreprises et services associés.
Le complexe représente 1,5 million de m² de bureaux louables au sein d’un ensemble de 4,2 millions de m² incluant hôtels, résidences, commerces et espaces de conférences. Une fois achevé, il pourrait porter le parc total de bureaux d’Istanbul à plus de 7,5 millions de m². Pour les investisseurs, l’opportunité consiste à se positionner dans ou à proximité de ce nouveau pôle, en anticipant la demande future en services, hôtellerie, commerces et logements pour les milliers de salariés attendus.
Vers de nouveaux pôles et formats : flex office et co‑working
La rigidité de l’offre dans les quartiers prime pousse aussi à un report de la demande vers des zones alternatives, comme Kağıthane, Ayazağa, Seyrantepe sur la rive européenne et Küçükyalı, Maltepe, Kartal sur la rive asiatique. Ces secteurs profitent à plein des prolongements de lignes de métro et de liaisons autoroutières.
Dans le même temps, l’essor du télétravail et de l’entrepreneuriat a dopé les espaces flexibles. Les surfaces de co‑working et bureaux flex ont crû de 23 % en glissement annuel pour atteindre plus de 300 000 m² au premier trimestre 2024. De plus en plus de grandes entreprises y voient un moyen de réduire leurs coûts fixes et de proposer à leurs équipes des lieux plus agiles, modulables, souvent mieux équipés technologiquement.
Pour un investisseur, financer ou acquérir des immeubles adaptés à ces usages (plateaux modulables, grands plateaux sans poteaux, services mutualisés) constitue une piste crédible, d’autant que la demande en flex semble moins sensible aux cycles macro que la demande de bureaux classiques.
Données clés du marché des bureaux à Istanbul
| Indicateur | Valeur / Situation récente |
|---|---|
| Stock total de bureaux (2022) | ~6,47 millions m² |
| Stock de bureaux de classe A | ~5,8–5,9 millions m² |
| Stock total (avec pipeline 2020) | >7,1 millions m² |
| Vacance bureaux Istanbul (global 2022) | ~21 % |
| Vacance CBD T3 2023 | ~11,1 % (↓ depuis 18,3 % en 2021) |
| Vacance CBD fin 2023 | ~4 % (avant remontée ponctuelle à 6,5 % en T1 2024) |
| Loyer prime (T3 2023) | 38–39 USD/m²/mois |
| Rendement prime bureaux CBD (2023) | ~8,25 % |
| Croissance surfaces flex (T1 2024) | +23 % en un an, 308 000 m² de flex office |
| IIFC – bureaux louables prévus | ~1,5 million m² |
Logistique et entrepôts : le pari gagnant du « pont Eurasiatique »
Au‑delà des bureaux, c’est sans doute le segment logistique/entrepôts qui concentre le plus fort potentiel. La Turquie est en train d’aligner ses ambitions géopolitiques, industrielles et logistiques autour d’un objectif : devenir la grande plate‑forme de transit entre l’Europe, l’Asie et le Moyen‑Orient.
Un marché logistique en forte expansion
Le secteur freight & logistics est appelé à croître de plus de 13 milliards de dollars entre 2024 et 2029, avec un taux de croissance annuel moyen supérieur à 8 %. Les prévisions donnent un marché logistique autour de 67,8 milliards de dollars en 2026 et 82,6 milliards en 2031. La seule industrie du stockage et de l’entreposage générait déjà près de 2,2 milliards d’euros de chiffre d’affaires en 2025.
Cette dynamique s’explique par un faisceau de facteurs : poids de l’industrie manufacturière (environ 25 % du PIB), essor du e‑commerce intérieur et transfrontalier, explosion de la consommation B2C en ligne (40 % de la population a déjà réalisé des achats en ligne en 2021), diversification des exportations vers l’UE et le Moyen‑Orient, et stratégie nationale de « hub logistique » soutenue par une multitude de projets d’infrastructures.
Infrastructures et corridors : la carte maîtresse
Le pays déploie une ambitieuse stratégie d’infrastructures multimodales. La Vision 2023 et le Plan directeur logistique prévoient notamment des villages logistiques, des corridors ferroviaires et maritimes renforcés, avec des objectifs de rééquilibrage modal : réduire la part du routier à 72 % au profit du rail et du maritime.
Milliards de livres turques alloués aux routes et autant aux rails dans le budget transports 2025.
L’aéroport d’Istanbul, devenu hub cargo mondial, accueille les grands opérateurs (FedEx y a ouvert une grande base de transit en 2025). La position centrale du pays donne accès à plus de 1,5 milliard de consommateurs dans un rayon de quatre heures de vol.
Entrepôts, logistique urbaine et rendement industrial
Dans ce contexte, la demande pour des entrepôts modernes, des centres de distribution régionaux, des hubs pour le dernier kilomètre et des capacités de chaîne du froid explose. Le marché des entrepôts a certes connu une croissance plus lente entre 2013 et 2018, mais il s’est sophistiqué : généralisation des WMS (Warehouse Management Systems), automatisation, montée de la logistique urbaine et des micro‑hubs.
Aperçu des rendements et des caractéristiques des actifs industriels dans les principales villes turques.
Le rendement pour l’immobilier industriel était d’environ 8,5 % au premier trimestre 2024.
Le rendement pour l’immobilier industriel était d’environ 9,5 % au premier trimestre 2024.
Les actifs bien positionnés sur les grands axes routiers ou près des ports bénéficient de baux solides.
Demande soutenue dans les secteurs de la grande distribution, de l’e‑commerce et de l’agro‑alimentaire.
Un point clé est la croissance de la logistique frigorifique, tirée par la hausse de la demande en produits périssables. Le segment du cold chain, encore minoritaire, croît plus vite que le segment classique, avec des perspectives de loyers supérieurs et une vacance structurellement plus faible.
Quelques repères chiffrés pour la logistique et l’entreposage
| Indicateur | Valeur / Tendance |
|---|---|
| Taille marché logistique (2022) | ~45 Mds USD (projection > 67,8 Mds USD en 2026) |
| Croissance annuelle freight & logistics | ≈ 8 % (2024–2029) |
| Marché entreposage & stockage (revenus 2025) | ~2,2 Mds EUR |
| Part du routier dans le fret (2025) | ~75,8 % des revenus |
| Part de la mer / voies d’eau (2025) | ~45,5 % des revenus (en combinaison multimodale) |
| Rendement prime industriel – Istanbul (T1 2024) | ~8,5 % |
| Rendement prime industriel – Ankara (T1 2024) | ~9,5 % |
| Part des entrepôts non frigorifiques (2025) | ~81,2 % du marché |
| Croissance chaîne du froid (CAGR) | ~3,9 % |
Dans un marché encore très fragmenté – avec de grands groupes internationaux (DHL, Kuehne + Nagel, CEVA, Maersk, DP World) aux côtés d’acteurs locaux puissants (Netlog, Borusan, Ekol, Omsan…) – la demande immobilière sous‑jacente en plateformes logistiques devrait rester soutenue pendant des années. Pour un investisseur, viser des actifs situés le long des grands corridors (Marmara, côte égéenne, axe Ankara–Kayseri, Méditerranée orientale) offre un couple risque/rendement particulièrement intéressant.
Commerces, centres commerciaux et retail de destination
Le commerce de détail turc a étonné par sa résilience. Après le choc de la pandémie, le secteur a rebondi avec vigueur : certains indices parlent d’une performance du marché retail en hausse de près de 94 % à un moment donné, appuyée par une consommation intérieure spontanément vigoureuse dès que les restrictions s’atténuaient.
Une offre de centres commerciaux encore inférieure aux standards européens
Le parc national des centres commerciaux atteignait environ 14 millions de m² de surface locative (GLA) fin 2021, répartis sur plus de 450 centres, avec quelque 1,2 million de m² supplémentaires en construction. Istanbul concentre environ 37 % de cette offre, Ankara 13 %, Izmir 5 %. Malgré tout, la surface de GLA par millier d’habitants reste autour de 164 m², nettement en dessous de la moyenne européenne de 235 m².
De nombreuses villes françaises n’ont pas de centre commercial moderne ou disposent de surfaces de vente limitées. Cette situation représente un potentiel de développement significatif pour de nouveaux projets, en particulier dans les régions connaissant une forte croissance démographique ou soutenues par le tourisme.
Les loyers prime dans le retail ont progressé – de l’ordre de 7 % en 2021 – pour atteindre environ 75 euros ou 750 TRY/m²/mois dans les meilleurs emplacements (avenues emblématiques, centres premium). Les taux d’occupation des grands centres de destination sont élevés : Galataport Istanbul, par exemple, ouvert avec près de 90 % de taux d’occupation, témoigne de cet appétit.
Évolution du retail : du centre commercial « boîte » au lieu de vie
Les projets commerciaux ne se vendent plus uniquement sur la surface. La tendance mondiale à transformer les centres en véritables « lifestyle centers » se retrouve ici : intégration de loisirs, restauration, espaces événementiels, offres culturelles, zones de jeux immersifs… L’exemple du centre de divertissement Hupa Lupa (6 000 m² au sein de Metropol Istanbul) illustre cette mutation.
C’est le nombre de magasins que prévoit d’ouvrir le distributeur malaisien Mr. DIY en Turquie, avec un investissement de 40 millions de dollars.
Où se situent les opportunités dans le commerce ?
Les grandes métropoles restent prioritaires, mais l’appétit se déplace également vers des villes secondaires sous‑équipées : certaines villes industrielles (Bursa, Gaziantep, Kocaeli), des zones touristiques (Muğla, Mersin, Balıkesir, Çanakkale) ou des villes universitaires dynamiques (Eskişehir, Samsun). Un centre régional bien pensé, combinant retail, loisirs, restauration et parfois hôtellerie, peut capter une clientèle très large – des habitants aux touristes, en passant par les populations des villes voisines.
À l’inverse, certains actifs de retail mal situés ou sur‑dimensionnés, ou encore très endettés, souffrent davantage des tensions sur la consommation et de l’essor du commerce en ligne. Dans ces cas‑là, le repositionnement (reconversion partielle en bureaux, loisirs, services publics) devient un thème d’investissement spécifique, mais plus technique.
Hôtellerie et immobilier touristique : un moteur pour les rendements
La Turquie est l’une des destinations touristiques les plus fréquentées du globe. Les statistiques évoquent plus de 56 millions de visiteurs internationaux en 2023 et des recettes touristiques de plus de 54 milliards de dollars, avec un poids de près de 12 % du PIB. Les villes balnéaires de la Méditerranée et de l’Égée – notamment Antalya, Bodrum, Fethiye, Alanya – sont devenues des marques à part entière.
Des taux d’occupation et des yields très compétitifs
Après la pandémie, le secteur hôtelier a rapidement repris pied. En 2021 déjà, le taux d’occupation moyen national retrouvait les 52 %, soit une hausse de 45 % par rapport à l’année précédente ; à Istanbul, on atteignait 55 % avec un tarif journalier moyen (ADR) autour de 91 euros (82 euros au niveau national). Depuis, la hausse des flux touristiques a continué, tirant la demande pour des hôtels classiques, des résidences de services, des resorts tout inclus, mais aussi des appart‑hôtels et des maisons de vacances gérées.
Dans certaines zones très touristiques comme Antalya et Bodrum, les rendements locatifs sur les résidences et hôtels peuvent dépasser les 10 % brut. Ce potentiel s’explique par une haute saisonnalité (avec des taux d’occupation de 70 à 90 % en été), une clientèle internationale diversifiée (russe, européenne, du Moyen-Orient) et une gestion professionnelle. Les locations de courte durée (type Airbnb) peuvent générer un revenu deux à trois fois supérieur à une location classique annuelle, sous réserve de respecter la nouvelle réglementation qui exige un permis, une immatriculation et l’accord de la copropriété.
Exemples d’emplacements touristiques à fort potentiel commercial
Antalya est emblématique : classée parmi les dix villes les plus visitées au monde, avec plus de 10 millions de touristes annuels, elle offre des opportunités à plusieurs niveaux : hôtels, résidences gérées, centres commerciaux saisonniers, parcs de loisirs, cliniques de tourisme médical. Les quartiers de Lara, Konyaaltı, Altıntaş et Alanya sont fortement demandés, les rendements bruts pouvant largement dépasser 8–10 % sur les meilleures opérations.
Bodrum, sur la mer Égée, est une destination haut de gamme avec des villas et resorts cinq étoiles, ainsi que des marinas comme Yalıkavak et Gumusluk, attirant une clientèle internationale aisée. Les prix au m² y sont supérieurs à la moyenne nationale, mais le marché offre une croissance solide, notamment en devises, avec des projections de hausse de 20 à 30 % pour les villas dans les prochaines années.
Pour un investisseur, l’immobilier touristique commercial (hôtels, résidences, retail lié au tourisme) propose un profil rendement/risque à surveiller, en tenant compte de la saisonnalité, des risques géopolitiques et des évolutions réglementaires sur la location courte durée.
REITs turcs : un véhicule coté pour investir dans le commercial
Plutôt que d’acheter en direct, il est possible d’accéder à l’immobilier commercial via les Real Estate Investment Trusts (REITs), très développés en Turquie. Le cadre juridique a été posé dès 1995, avec une introduction en Bourse dès 1996. Ces sociétés bénéficient d’exonération d’impôt sur les sociétés et sur le revenu, à condition de flotter au moins 49 % de leur capital et de se conformer aux règles de la Capital Markets Board (CMB).
Les REITs (Sociétés d’Investissement Immobilier) en Turquie ont un champ d’investissement large, incluant bureaux, commerces, hôtels, entrepôts, terrains à développer et titres adossés à l’immobilier. Ils peuvent également, sous certaines conditions, investir dans des actifs à l’étranger. Bien que leur capitalisation boursière soit encore modeste comparée aux grands marchés développés, elle connaît une croissance rapide.
Données récentes sur le secteur REIT
Au 19 janvier 2026, la capitalisation boursière cumulée des REITs turcs atteignait environ 455,1 milliards de TRY, pour un chiffre d’affaires d’environ 48,1 milliards et des bénéfices de 22,2 milliards. Les sous‑secteurs n’affichent pas tous la même performance : les REITs industriels surperforment (rendement autour de 14,9 %), les résidentiels à près de 7 %, les hôtels et resorts autour de 3,9 %, les bureaux à 2,9 %, les REITs diversifiés à 0,38 %, tandis que les REITs retail sont momentanément dans le rouge (‑1,61 %).
L’investissement dans des REITs turcs offre une diversification immédiate sur plusieurs segments immobiliers (bureaux, logistique, retail, hôtelier), une gestion professionnelle et une transparence des valorisations via des experts agréés. Il bénéficie de la liquidité de la Bourse d’Istanbul, d’une fiscalité potentiellement favorable selon les conventions internationales, et permet de participer à la dynamique de grands projets urbains et de mégaprojets.
Un marché de plus en plus vert et réglementé : contrainte ou opportunité ?
Au‑delà des chiffres, l’une des grandes mutations qui traversent tout l’immobilier commercial en Turquie est la transition environnementale. Le pays s’est fixé un objectif de neutralité carbone d’ici 2053 et de réduction de 41 % des émissions de gaz à effet de serre à l’horizon 2030 par rapport au scénario tendanciel. Le secteur du bâtiment est au cœur du problème : il représente près de 31 % de la consommation finale d’énergie et environ 30 % des émissions.
Vers des bâtiments quasi zéro énergie
Depuis le 1er janvier 2023, la réglementation impose que tout nouveau bâtiment de plus de 5 000 m² soit un « Nearly Zero Energy Building » (NZEB), avec un niveau de performance énergétique au moins en classe B et au minimum 5 % de l’énergie primaire fournie par des sources renouvelables. À partir du 1er janvier 2025, ce seuil sera abaissé aux bâtiments de plus de 2 000 m², avec une part minimale de 10 % d’énergie renouvelable.
Depuis 2011, la généralisation des certificats de performance énergétique (EPC) et l’introduction d’un label national « certificat vert pour les bâtiments et quartiers » forment un cadre réglementaire incitant le marché à développer des immeubles plus sobres, mieux isolés et plus efficaces.
Pour les actifs commerciaux, cette évolution est loin d’être neutre. Les immeubles ne répondant pas aux futures exigences risquent de subir une décote ou d’être plus difficiles à louer, tandis que les actifs certifiés (LEED, BREEAM, YeS‑TR…) se louent mieux, plus cher, avec une vacance moindre et des locataires de meilleure qualité. Le surcoût de construction ou de rénovation est en partie compensé par des coûts d’exploitation plus faibles (énergie, maintenance) et par des soutiens publics (plans d’efficacité énergétique, instruments de finance verte).
Tableaux de quelques exigences et instruments « verts »
| Dispositif / Objectif | Contenu principal |
|---|---|
| NZEB (depuis 2023) | Bâtiments > 5 000 m², classe énergie ≥ B, ≥ 5 % énergie ENR |
| Extension NZEB (2025) | Bâtiments > 2 000 m², part ENR ≥ 10 % |
| Certificat de performance énergétique (EPC) | Obligatoire, classe ≥ C pour les bâtiments neufs depuis 2011 |
| Certificat vert national (YeS‑TR) | Label pour bâtiments et quartiers durables |
| NEEAP 2017–2023 | 55 actions, objectif de réduction de 14 % de la conso primaire |
| Plan efficacité énergétique 2024–2030 | Nouvelle série de mesures pour les bâtiments |
| Système ETS national (en préparation) | Vers un marché d’échange de quotas d’émission |
| CBAM (UE) | Impact sur les matériaux de construction exportés vers l’UE |
Cette montée en gamme environnementale s’ajoute au besoin de sécurisation sismique, particulièrement après les séismes de 2023. Les investisseurs ont tout intérêt à privilégier des actifs récents, aux normes, ou à intégrer dans leur business plan le coût de la mise à niveau. Le marché commence à valoriser clairement les immeubles « green & safe », tant en loyers qu’en prix de sortie.
Des villes et des segments très différenciés
Même si Istanbul concentre l’attention, d’autres villes présentent des profils attractifs.
Ankara, capitale politique et administrative, offre un marché de bureaux plus stable, tiré par l’appareil d’État, les ambassades, les ONG et les universités. Les loyers de bureaux restent plus bas qu’à Istanbul, mais les rendements sont généralement un peu plus élevés – dans le résidentiel, un classement parle d’un yield de plus de 10 %, et les actifs industriels affichent également près de 9,5 % de rendement prime.
Les prix de l’immobilier résidentiel à Izmir ont augmenté de plus de 20 % sur un an.
Antalya, déjà évoquée, reste la capitale du tourisme balnéaire et un terrain privilégié pour l’hôtellerie, le retail touristique et la logistique saisonnière. La forte présence de résidents étrangers, notamment russes, renforce la demande en services, commerces et bureaux pour les sociétés liées au tourisme, à l’immobilier ou à la santé.
Les rendements locatifs commerciaux à Bursa sont souvent compris entre 5 et 8 %.
Enfin, certaines villes dites « secondaires » comme Adana (rendements locatifs bruts pouvant atteindre 10,7 %), Konya (près de 8,7 %), Gaziantep, Mersin, Samsun ou Eskişehir se distinguent par des taux de croissance démographique ou économique supérieurs à la moyenne, une base industrielle solide et un rattrapage en matière d’infrastructures commerciales et logistiques.
Un environnement juridique et fiscal relativement favorable
Pour un investisseur étranger, le cadre légal est central. La Turquie autorise l’acquisition de biens immobiliers par la plupart des nationalités, avec quelques exceptions (par exemple, certaines restrictions pour les citoyens syriens) et des interdictions dans les zones militaires ou stratégiques. La surface totale détenue par un ressortissant étranger ne peut excéder 30 hectares, sauf autorisation spéciale.
L’obtention d’un numéro fiscal turc et l’ouverture d’un compte bancaire local sont nécessaires pour réaliser les transactions. Les transferts de propriété sont formalisés via le Tapu (titre foncier), avec un droit de mutation de 4 % du prix déclaré, souvent partagé entre vendeur et acheteur.
La fiscalité courante est compétitive : taxe foncière annuelle faible (0,1–0,6 % de la valeur cadastrale), pas d’impôt sur la fortune, et exonération de la plus-value immobilière après cinq ans de détention. Les revenus locatifs sont imposés progressivement (15–40 %), avec un abattement forfaitaire ou la déduction des charges réelles. Pour les acquisitions neuves, la TVA peut atteindre 18 %, mais des exonérations existent pour les investisseurs étrangers sous conditions, notamment lors d’un premier achat.
Le programme de citoyenneté par investissement, avec un seuil de 400 000 dollars en immobilier (commercial ou résidentiel), et l’obligation de conserver les biens trois ans au minimum, continue d’attirer une clientèle internationale aisée. Le titulaire, son conjoint et ses enfants mineurs obtiennent la nationalité, avec la possibilité de conserver leurs autres nationalités. Un permis de résidence est accessible dès 200 000 dollars d’investissement immobilier.
Risques, pièges fréquents et stratégies d’atténuation
Aucun marché émergent à haut rendement ne vient sans risques. En Turquie, les principaux facteurs à surveiller sont la volatilité de la livre, la persistance d’une inflation élevée, les ajustements réglementaires (notamment sur la location courte durée, la fiscalité ou l’accès à la résidence/citoyenneté), les risques géopolitiques régionaux, et bien sûr le risque sismique.
Plusieurs risques microéconomiques sont à considérer : payer un prix surévalué pour des projets sur-promus en périphérie plutôt que de privilégier le marché secondaire en centre-ville ; omettre de vérifier scrupuleusement le Tapu (hypothèques, restrictions d’usage) ; sous-estimer les délais et les risques de défaut des promoteurs ; et ignorer les nouvelles réglementations contraignantes sur les locations de type Airbnb (licence, autorisation de la copropriété, sanctions).
Les professionnels recommandent systématiquement de travailler avec un avocat indépendant spécialisé, de privilégier les promoteurs à la réputation établie (ou les projets adossés à des REITs ou à des développeurs institutionnels), d’exiger une évaluation officielle conforme aux standards de la Capital Markets Board pour les dossiers d’accès à la citoyenneté, et de raisonner en stratégie de sortie dès l’achat (liquidité du quartier, profondeur du marché, profil des futurs acheteurs).
Une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs patients
Les projections à l’horizon 2026–2030 convergent : croissance économique modérée mais relativement solide, inflation en décrue progressive, poursuite des grands chantiers d’infrastructure, croissance du secteur logistique, tourisme toujours dynamique, déficit structurel de surfaces modernes – qu’elles soient résidentielles, tertiaires ou logistiques.
Pour l’immobilier commercial, les scénarios de prix parlent de hausses nominales généralement comprises entre 8 et 25 % par an selon les segments d’ici 2026, soit des gains réels attendus de 5 à 10 % une fois l’inflation déduite. Les rendements locatifs bruts vont de 6–7 % sur des bureaux prime à plus de 10–12 % sur des actifs logistiques ou touristiques bien choisis.
Le resserrement monétaire, la demande domestique contrainte par des taux de crédit élevés et une devise faible créent une fenêtre d’opportunité. Les investisseurs internationaux peuvent entrer sur le marché à des valeurs réalistes, avec une concurrence locale réduite, tout en sécurisant des flux locatifs indexés et des perspectives de revalorisation à moyen terme.
Reste à choisir sa stratégie : bureaux de classe A à Istanbul ou Ankara, entrepôts sur les grands corridors logistiques, centres commerciaux régionaux dans des villes en rattrapage, hôtels et résidences de tourisme dans les hubs balnéaires, ou portefeuille coté via des REITs spécialisés. Dans tous les cas, l’immobilier commercial en Turquie, loin d’être un pari spéculatif purement opportuniste, se présente comme un jeu de long cours, à condition de l’aborder avec une lecture fine des cycles, une compréhension des risques locaux et une vraie exigence en matière de qualité d’actif, de localisation… et de construction.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Turquie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Turquie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la livre turque et à l’euro (zones touristiques). Budget alloué : 350 000 à 550 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Istanbul, Antalya, Izmir), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble dans un quartier en développement touristique ou résidentiel, avec un rendement locatif brut cible proche de 9–10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + rafraîchissements) d’environ 450 000 euros.
La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent, avocat, comptable), choix de la structure (détention directe ou société turque) et définition d’un plan de diversification progressive.
Cet accompagnement permet de profiter des opportunités du marché turc tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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