Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
En Turquie, le logement est devenu à la fois un sujet de société et un terrain de jeu pour les investisseurs. Les prix grimpent en monnaie locale, l’inflation grignote le pouvoir d’achat, les taux d’intérêt restent élevés et les grandes villes suivent chacune leur propre trajectoire. Derrière le titre « Comparaison des prix immobiliers entre les villes en Turquie », se cache en réalité une carte à plusieurs vitesses, où Istanbul, Ankara, Izmir, Antalya, Bursa, Mersin ou encore Muğla occupent des positions très différentes.
Prix moyen du mètre carré résidentiel en Turquie au deuxième trimestre 2025, selon la Banque centrale.
Un marché national en surchauffe nominale mais en recul réel
Malgré la diversité des situations locales, plusieurs tendances communes dessinent le cadre général. La Turquie connaît encore une forte dynamique des ventes : 834 751 logements se sont vendus entre janvier et juillet 2025, soit une hausse de plus de 24 % sur un an. Les logements anciens dominent largement, avec 70 % des transactions, ce qui s’explique notamment par le coût élevé de la construction neuve et par la hausse des prix des matériaux.
En juillet 2025, les prix de l’immobilier en Turquie ont augmenté de 32,82 % en livres turques sur un an. Cependant, avec une inflation avoisinant les 33 %, cette hausse nominale se traduit en réalité par une légère baisse de 0,52 % en termes réels, une fois corrigée de l’inflation. Ainsi, une propriété dont la valeur augmente de 30 % en monnaie locale ne représente pas un véritable gain de pouvoir d’achat pour son propriétaire.
Le crédit immobilier reste un frein majeur. Les taux moyens sur les nouveaux prêts logements tournent autour de 40 % à l’été 2025, malgré une baisse du taux directeur de la CBRT de 46 % à 43 %. En conséquence, la part des achats financés par hypothèque s’est effondrée à 10,7 % des ventes en 2024 – son plus bas niveau depuis dix ans – avant de rebondir à 14,5 % sur les sept premiers mois de 2025 grâce à un regain de prêts. Les ventes « cash » pèsent lourd, ce qui avantage les ménages aisés et les investisseurs disposant de liquidités, y compris étrangers.
Les loyers effectifs en Turquie ont bondi de 74,3 % sur un an en août 2025.
Panorama chiffré : qui paie quoi au mètre carré ?
Pour comprendre la hiérarchie des prix, il suffit de regarder les chiffres du deuxième trimestre 2025. Ils montrent un écart impressionnant entre les grandes métropoles, les villes côtières touristiques et les villes industrielles plus abordables.
Tableau 1 – Prix moyens au m² dans les principales villes turques (Q2 2025)
| Ville | Prix moyen (TRY/m²) | Prix moyen (USD/m²) | Hausse annuelle nominale |
|---|---|---|---|
| Muğla | 79 077 | 2 042 | +9,72 % |
| Istanbul | 63 125 | 1 630 | +28,83 % |
| Antalya | 46 395 | 1 198 | +22,88 % |
| Izmir | 43 970 | 1 135 | +19,50 % |
| Ankara | 35 690 | 922 | +33,58 % |
| Bursa | 32 669 | 844 | +25,24 % |
| Mersin | 30 783 | 795 | +18,28 % |
| Moyenne Turquie | 39 697 | 1 025 | +22,40 % |
Ce tableau met immédiatement en lumière plusieurs points :
Le marché immobilier turc présente des disparités régionales marquées. Muğla, avec ses stations balnéaires prestigieuses (Bodrum, Fethiye), une offre foncière limitée et une clientèle aisée, domine largement le classement des prix. Istanbul reste la métropole la plus chère parmi les grandes villes classiques. Antalya et Izmir, portées par le tourisme et le cadre de vie côtier, la suivent de près. Ankara, la capitale, est plus accessible en prix mais affiche une croissance annuelle rapide. Enfin, Bursa et Mersin se positionnent comme des marchés au bon rapport qualité/prix, sous la moyenne nationale.
Istanbul : la ville la plus chère, mais pas la plus dynamique en réel
Impossible de parler de comparaison des prix immobiliers entre les villes en Turquie sans s’attarder sur Istanbul. La mégalopole concentre 17 % des ventes nationales entre janvier et juillet 2025, avec 139 635 transactions sur cette période. En valeur, elle domine aussi le marché : 63 125 TRY/m² en moyenne au deuxième trimestre 2025, soit bien plus que la moyenne turque.
L’indice des prix résidentiels d’Istanbul (RPPI) affiche une hausse annuelle de 33,54 % en juillet 2025. Cependant, corrigée de l’inflation, cette progression se traduit par une quasi-stagnation en termes réels. Les acheteurs paient donc plus en livres turques, mais la valeur réelle de leurs biens n’augmente pratiquement pas par rapport au coût de la vie.
L’autre caractéristique d’Istanbul, c’est le poids des quartiers prime et des projets de luxe, qui tirent les moyennes vers le haut. Dans certains secteurs, en particulier sur le front de mer du Bosphore, les prix dépassent largement la moyenne nationale.
Tableau 2 – Repères de prix et loyers à Istanbul
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen Q2 2025 | 63 125 TRY/m² (1 630 $/m²) |
| Fourchette fréquente (central) | 1 300–1 800 $/m² |
| Front de mer très haut de gamme | > 4 000 $/m² |
| Loyer moyen annoncé (juillet 2025) | 325 TRY/m² (8,1 $/m²) |
| Croissance nominale des loyers | +39,3 % / an |
| Rendement locatif brut moyen | env. 8,15 % |
Cette combinaison de prix élevés et de loyers eux aussi très tendus explique des rendements intéressants pour certains investisseurs, notamment dans les quartiers émergents de la périphérie ou dans les zones en renouvellement urbain comme Kağıthane ou Başakşehir. Mais elle pose un problème aigu d’accessibilité pour les ménages locaux, qui doivent arbitrer entre un crédit presque inabordable et des loyers qui explosent.
Ankara : une capitale encore abordable mais en rattrapage rapide
À première vue, Ankara apparaît plus accessible qu’Istanbul, avec un prix moyen de 35 690 TRY/m² (922 $/m²) au deuxième trimestre 2025. Mais la dynamique y est particulièrement vigoureuse. Son indice RPPI affiche la plus forte hausse parmi les trois grandes villes, avec +42,91 % sur un an en juillet 2025, soit une progression réelle positive estimée à 7,03 %.
Les chiffres de vente confirment cette tendance : 75 935 logements ont changé de main entre janvier et juillet 2025, en hausse de près de 29 %. Le nombre de transactions à des étrangers reste marginal (384 ventes, soit 0,5 % du total), mais en croissance.
Progression annuelle du loyer moyen à Ankara en juillet 2025
Tableau 3 – Ankara face à la moyenne nationale
| Indicateur | Ankara | Moyenne nationale (approx.) |
|---|---|---|
| Prix moyen Q2 2025 | 35 690 TRY/m² (922 $/m²) | 39 697 TRY/m² (1 025 $/m²) |
| Hausse prix (Q2 2025, nominal) | +33,58 % | +22,40 % |
| Hausse RPPI (juillet 2025) | +42,91 % (≈ +7 % réel) | +32,82 % (≈ -0,5 % réel) |
| Loyer moyen (juillet 2025) | 242,1 TRY/m² (6 $/m²) | 238,8 TRY/m² (5,9 $/m²) |
| Rendement locatif brut estimé | ≈ 8,67 % | ≈ 7,76 % |
Pour un investisseur, Ankara combine ainsi un prix d’entrée plus faible qu’à Istanbul, une croissance nominale forte et un rendement locatif supérieur. Pour un ménage local, la capitale reste encore plus « achetable » même si la hausse récente impose de plus en plus de contraintes financières, surtout tant que les taux de crédit restent à ces niveaux.
Izmir : ville côtière dynamique, mais soumise à l’érosion de l’inflation
Izmir se situe dans une zone intermédiaire : plus chère qu’Ankara, moins chère qu’Istanbul en moyenne, avec une forte attractivité résidentielle et touristique. Au deuxième trimestre 2025, le prix moyen au m² est de 43 970 TRY (1 135 $/m²), soit au-dessus de la moyenne nationale.
L’indice RPPI d’Izmir progresse de 30,99 % sur un an en juillet 2025, ce qui, compte tenu de l’inflation, se traduit par un recul réel d’environ 1,9 %. Autrement dit, la « vraie » valeur du patrimoine immobilier y stagne, voire recule légèrement, malgré une demande solide.
Il s’agit du nombre de transactions immobilières réalisées entre janvier et juillet 2025, représentant une hausse de 35,1 % sur un an.
Côté loyers, Izmir affiche un loyer moyen annoncé de 279,1 TRY/m² (6,9 $/m²) en juillet 2025, avec une hausse annuelle de 32,6 %. En termes réels, cela revient à une légère baisse de 0,7 %, signe que les loyers suivent de près la courbe de l’inflation sans la dépasser.
Pour un acheteur, Izmir représente donc un compromis intéressant : prix supérieurs à Ankara, mais encore loin des sommets d’Istanbul, cadre de vie côtier, marché locatif dynamique, notamment dans les quartiers étudiants et touristiques. Pour un investisseur, les rendements bruts avoisinent 7 %, avec des pics dans certains segments.
Antalya : un marché touristique où les prix dépassent Ankara et Izmir
Antalya incarne le modèle de la métropole touristique méditerranéenne. Son prix moyen au m² atteint 46 395 TRY (1 198 $/m²) au deuxième trimestre 2025, au-dessus d’Izmir et d’Ankara, mais encore en-dessous d’Istanbul. Sur un an, la hausse nominale atteint 22,88 %.
Les chiffres de vente montrent toutefois une croissance plus modérée que dans d’autres grandes villes : 44 813 logements vendus entre janvier et juillet 2025, soit +18,86 %. En revanche, la part d’acheteurs étrangers y est très élevée : 3 804 ventes à des non-résidents sur cette période, ce qui représente 8,5 % des transactions locales. C’est beaucoup plus qu’à Istanbul (3 %) ou qu’à Mersin (3,1 %), et sans comparaison avec Ankara, Izmir ou Bursa.
Sur dix ans, les valeurs immobilières à Antalya ont augmenté de plus de 140 %.
En revanche, les rendements locatifs bruts y sont paradoxalement plus faibles que dans d’autres villes : environ 6,28 % en moyenne, le plus bas parmi les grands marchés étudiés. L’explication tient au niveau élevé des prix d’achat, tandis que les loyers, même soutenus par le tourisme et la demande de résidences secondaires, ne suffisent pas toujours à compenser sur l’année, surtout hors saison.
Pour autant, dans les quartiers touristiques proches de la mer, les locations courte durée (type Airbnb) peuvent générer des rendements saisonniers élevés, avec des taux d’occupation autour de 45–50 % et des revenus mensuels maximisant la rentabilité sur les mois d’été.
Bursa : une grande ville industrielle plus abordable
Bursa offre un contrepoint intéressant aux métropoles plus connues. Quatrième plus grande ville du pays, pôle industriel majeur, elle affiche un prix moyen de 32 669 TRY/m² (844 $/m²) au deuxième trimestre 2025, nettement en dessous de la moyenne nationale et bien loin de Muğla, Istanbul ou Antalya.
Les ventes progressent toutefois à bon rythme, avec 28 362 transactions entre janvier et juillet 2025, en hausse de 13,57 %. Les achats étrangers y sont très minoritaires (224 ventes, 0,8 % du total), ce qui fait de Bursa un marché principalement domestique.
Sur le plan locatif, les rendements bruts avoisinent 7,8 %, soit légèrement au-dessus de la moyenne nationale. Les loyers sont soutenus par une population en croissance et une base industrielle solide, ce qui permet à la ville de combiner un niveau de prix modéré et des revenus locatifs corrects.
Pour les ménages, Bursa apparaît comme une alternative crédible à Istanbul : la vie quotidienne y coûte sensiblement moins cher, le logement y est plus accessible, et la proximité avec la métropole (route et liaisons maritimes) permet de profiter des deux mondes. Pour un investisseur, le potentiel de plus-value à long terme s’appuie sur la poursuite de l’urbanisation, les projets d’infrastructures et un rythme de hausse des prix estimé à plus de 15–20 % par an dans les zones les plus prisées.
Mersin : marché côtier émergent à prix encore contenus
Mersin, ville portuaire sur la Méditerranée, se positionne comme un marché côtier plus abordable qu’Antalya ou Muğla. Le mètre carré moyen s’y négocie à 30 783 TRY (795 $/m²) au deuxième trimestre 2025, sous la moyenne nationale. La progression annuelle des prix, à 18,28 %, reste soutenue mais moins explosive que dans certains marchés très tendus.
Nombre de transactions immobilières enregistrées dans la région entre janvier et juillet 2025, soit une hausse de 33,53 % sur un an.
Pour un investisseur, Mersin cumule plusieurs atouts : prix d’entrée inférieurs à ceux des grandes villes, statut de ville côtière avec un potentiel touristique croissant, amélioration des infrastructures et rendements locatifs estimés dans une fourchette de 7 à 8 %. Les analystes anticipent d’ailleurs une progression des prix des terrains de 15 à 25 % dans les quartiers en développement.
Muğla et Bodrum : le sommet des prix sur la côte égéenne
Muğla occupe une place à part dans la carte des prix. Avec une moyenne de 79 077 TRY/m² (2 042 $/m²) au deuxième trimestre 2025, la province dépasse très largement toutes les autres. La raison tient à la structure même du marché : peu de foncier constructible, réglementation urbaine stricte, très forte demande pour les biens de luxe en bord de mer, en particulier à Bodrum.
Bien que minoritaires (1,7% des transactions), les achats par des non-résidents concernent principalement des biens de très haut de gamme, souvent réglés comptant. Ces transactions contribuent à tirer les prix du marché immobilier vers le haut.
Dans Bodrum, les prix des villas de luxe atteignent des niveaux vertigineux, largement supérieurs à la moyenne de Muğla : des propriétés se vendent plusieurs millions d’euros, avec un prix au mètre carré pouvant dépasser 2 800 $ selon certaines estimations. Sur ce segment, la comparaison des prix entre les villes en Turquie est presque théorique : on est dans un marché de niche, plus proche de la Côte d’Azur que des standards turcs, même si, en moyenne, les villas en front de mer restent environ 50 % moins chères que leurs équivalents en Espagne ou en France.
Comparaison globale : hiérarchie des prix et attractivité relative
En rassemblant les données des principales villes, on voit se dessiner une hiérarchie claire entre les marchés. Les prix ne répondent pas seulement à la taille de la ville, mais aussi à son profil économique, à son attractivité touristique, à la présence d’acheteurs étrangers et aux contraintes de l’offre foncière.
Tableau 4 – Comparaison synthétique des grandes villes turques (Q2 2025)
| Ville | Prix (TRY/m²) | % vs moyenne nationale | Part des ventes nationales | Part des ventes à étrangers | Rendement locatif brut (approx.) |
|---|---|---|---|---|---|
| Muğla | 79 077 | +99 % | 1,5 % (12 336 ventes) | 1,7 % | 5–8 % (plus élevé à Bodrum) |
| Istanbul | 63 125 | +59 % | 17 % (139 635 ventes) | 3,0 % | ≈ 8,15 % |
| Antalya | 46 395 | +17 % | 5,4 % (44 813 ventes) | 8,5 % | ≈ 6,28 % |
| Izmir | 43 970 | +11 % | 6,0 % (49 679 ventes) | 0,4 % | ≈ 7 % |
| Ankara | 35 690 | -10 % | 9,1 % (75 935 ventes) | 0,5 % | ≈ 8,67 % |
| Bursa | 32 669 | -18 % | 3,4 % (28 362 ventes) | 0,8 % | ≈ 7,79 % |
| Mersin | 30 783 | -22 % | 3,5 % (29 519 ventes) | 3,1 % | 7–8 % |
| Turquie | 39 697 | – | 100 % (834 751 ventes) | 1,3 % | 7,76 % |
Cette synthèse permet de lire d’un coup d’œil les grandes logiques du marché :
Les provinces très touristiques et de luxe, comme Muğla et Antalya, présentent des prix immobiliers très élevés, portés par la demande de résidences secondaires et de villas. Dans ces marchés, la part des ventes à des étrangers est nettement supérieure à la moyenne, ce qui les rend plus sensibles aux cycles économiques internationaux et aux fluctuations des taux de change.
Les grandes métropoles intérieures ou semi-côtières (Istanbul, Izmir, Ankara) se situent dans un second cercle, avec une diversité de quartiers allant de l’hyper-luxe à des zones plus abordables. Istanbul reste la plus chère et la plus liquide, mais Ankara offre aujourd’hui les meilleures croissances nominales et l’un des meilleurs rapports prix/rendement locatif.
Les grandes villes industrielles comme Bursa et les marchés côtiers émergents comme Mersin affichent des prix inférieurs à la moyenne mais des dynamiques de vente vigoureuses, ce qui en fait des cibles privilégiées pour des investissements de moyen terme, surtout si l’on anticipe une poursuite de l’urbanisation et des projets d’infrastructures.
Prix, loyers et inflation : un équilibre fragile
Comparer les prix entre les villes en Turquie n’a de sens que si l’on met ces chiffres en perspective avec l’inflation et l’évolution des loyers. Sur ce plan, plusieurs constats s’imposent.
Dans la plupart des grandes villes, les prix nominaux augmentent, mais les gains réels sont plus limités, voire négatifs. Istanbul et Izmir enregistrent ainsi des hausses nominales proches de 30 % sur un an, mais des baisses réelles d’environ 8 à 9 % une fois l’inflation intégrée. Seule Ankara parvient à dégager une croissance réelle positive du RPPI.
Progression annuelle des loyers à Istanbul en juillet 2025, la plus forte hausse parmi les grandes villes turques.
Pour les investisseurs, cette configuration crée un paradoxe. Les rendements bruts affichés – autour de 7,76 % en moyenne nationale, avec des pics à près de 9 % à Adana, Ankara ou Istanbul – peuvent sembler attractifs. Mais il faut les confronter aux taux d’intérêt nominalement très élevés et à l’inflation encore forte. En termes réels, le rendement net après frais, fiscalité et perte de valeur de la monnaie est loin d’être aussi spectaculaire.
Choisir sa ville : arbitrer entre prix, rendement et profil de risque
Face à ces écarts, la comparaison des prix immobiliers entre les villes en Turquie devient un exercice stratégique. Le choix de la localisation dépend autant du budget que des objectifs : résidence principale, investissement locatif long terme, location saisonnière, spéculation sur le foncier ou recherche de plus-value via des programmes neufs.
Pour un ménage recherchant un logement abordable avec de bons services urbains, les villes d’Ankara, Bursa ou Mersin sont pertinentes, car elles offrent des prix inférieurs à la moyenne nationale, des rendements locatifs corrects et bénéficient d’une croissance démographique soutenant la demande. Pour un investisseur visant à maximiser le rendement locatif, des villes comme Ankara et Adana, ou certains quartiers d’Istanbul, peuvent être prioritaires en raison d’un ratio loyer/prix favorable.
À l’inverse, un acheteur intéressé par le prestige, le tourisme international et la valorisation patrimoniale à long terme regardera davantage vers Muğla (et particulièrement Bodrum), Antalya ou Izmir, en acceptant des rendements locatifs plus modestes et une plus grande exposition aux cycles touristiques. Dans ces villes, la valeur non financière – cadre de vie, image, attractivité pour les étrangers – pèse souvent autant que le calcul strict du rendement.
Vers quoi évoluent les écarts de prix entre les villes ?
Les perspectives à moyen terme laissent penser que la hiérarchie des prix entre les villes ne va pas se bouleverser du jour au lendemain. Muğla et Istanbul devraient rester en tête en valeur absolue, Ankara et Izmir continuer à s’affirmer comme grandes métropoles de second rang, et les villes comme Bursa ou Mersin attirer de plus en plus de ménages en quête de prix contenus.
Taux de croissance annuel composé prévu sur cinq ans pour le secteur résidentiel immobilier.
L’autre facteur clé sera l’évolution de l’inflation et des taux d’intérêt. Si le programme économique du gouvernement parvient à ramener l’inflation à un chiffre d’ici 2027, comme annoncé, les hausses nominales de prix pourraient enfin se traduire par de véritables gains réels. Dans ce cas, les marchés aujourd’hui « en rattrapage » comme Ankara, Bursa ou Mersin pourraient offrir de meilleures perspectives relatives que les marchés déjà très chers comme Muğla ou certaines zones d’Istanbul.
La comparaison des prix entre les villes turques est essentielle pour s’orienter dans un marché en constante évolution. Les tendances des prix, les migrations internes, les projets d’infrastructures et les décisions des investisseurs locaux et étrangers modifient chaque année la carte de la valeur foncière du pays.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Turquie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la livre turque, tout en restant diversifié en devises. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Istanbul, Izmir, Antalya), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble résidentiel dans un quartier en croissance d’Istanbul ou près du littoral d’Antalya, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), vérification du titre de propriété, choix de la structure d’investissement et intégration de cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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