Comment obtenir un financement immobilier en Turquie

Publié le 19 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un appartement avec vue sur le Bosphore, une villa à Antalya ou un pied-à-terre à Izmir fait rêver de nombreux investisseurs étrangers. Mais entre un marché en plein boom, des taux d’intérêt très élevés et une réglementation spécifique, obtenir un financement immobilier en Turquie demande une vraie stratégie. Il ne suffit pas de choisir une belle propriété : il faut aussi comprendre comment fonctionnent les banques turques, quels sont les autres moyens de financement, et dans quels cas il vaut mieux éviter d’emprunter sur place.

Un marché immobilier attractif, mais un crédit devenu coûteux

Le point de départ, c’est le paradoxe turc. D’un côté, le pays s’est imposé comme l’une des destinations d’investissement les plus recherchées du Moyen-Orient et de l’Europe. Le marché immobilier est jugé établi, dynamique, modernisé, et les prix restent compétitifs par rapport aux pays occidentaux plus développés. Le taux de change favorable pour de nombreuses devises étrangères renforce encore cet attrait.

De l’autre côté, l’environnement macroéconomique est tendu : inflation élevée, forte volatilité de la livre turque, politique monétaire restrictive. Résultat : les taux des crédits immobiliers se sont envolés.

Pourtant, malgré ce coût, le crédit repart. En avril 2025, 14,8 % des logements vendus en Turquie ont été achetés avec un prêt hypothécaire, soit plus de 17 000 unités, en hausse de 147 % sur un an. Les banques restent donc actives sur le marché, y compris auprès des étrangers.

Ce contexte impose une règle simple : le financement en Turquie est possible, mais il doit être choisi avec précision et comparé à des solutions alternatives (financement dans le pays d’origine, paiement échelonné par promoteur, achat comptant, etc.).

Panorama des solutions de financement immobilier en Turquie

Contrairement à l’idée reçue selon laquelle il faudrait forcément passer par une banque turque, un investisseur étranger dispose en réalité de plusieurs leviers pour financer un achat immobilier en Turquie. Chaque solution a ses avantages, ses limites et son profil de risque.

Tableau 1 – Principales options de financement pour un achat immobilier en Turquie

Dans la pratique, la plupart des investisseurs combinent plusieurs approches : apport personnel important, complément de crédit dans le pays d’origine, et éventuellement échéancier avec un promoteur pour une partie du prix.

Obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque turque

Le prêt hypothécaire classique reste le mécanisme le plus visible et le plus structuré. La Turquie compte plus de 50 banques actives (publiques et privées), et nombre d’entre elles ont des offres spécifiques pour les non‑résidents.

Banques les plus actives avec les étrangers

Plusieurs établissements sont fréquemment cités comme « friendly » pour les investisseurs internationaux, avec personnel anglophone et outils digitaux efficaces. Parmi eux, on retrouve :

– Garanti BBVA, liée au groupe espagnol BBVA, très orientée banque en ligne

– Yapı Kredi, appartenant au groupe Koç

– QNB Finansbank, affiliée au Qatar National Bank

– DenizBank, contrôlée par Emirates NBD

– Ziraat Bankası et VakıfBank, grandes banques publiques

– Türkiye İş Bankası, Akbank, Halkbank, HSBC Turkey

– Banques participatives comme Kuveyt Türk ou Türkiye Finans pour le financement islamique

Toutes ne financent pas systématiquement les étrangers au même moment, certaines adaptant leurs politiques en fonction de la conjoncture, du pays d’origine du client ou du type de bien.

Conditions générales : qui peut emprunter, combien et comment ?

Les grandes lignes sont relativement homogènes d’une banque à l’autre, même si les détails varient.

Profil d’éligibilité

Les banques turques acceptent de financer des étrangers non résidents, détenteurs d’un simple visa touristique ou d’un permis de séjour ou de travail. La résidence turque n’est donc pas obligatoire, même si elle peut améliorer les conditions proposées.

Les critères usuels sont les suivants :

– âge minimum généralement compris entre 18 et 21 ans, avec parfois des références à 25 ans

– âge maximum à la fin du prêt souvent fixé à 70 ans, parfois 75 ans pour certains profils

– nationalité issue d’un pays non soumis à sanctions et en relations correctes avec la Turquie

– revenus stables et traçables (salariés, indépendants, retraités)

– historique de crédit satisfaisant, sans défaut majeur récent

Montant maximum et apport exigé

Les banques raisonnent principalement en fonction de la valeur expertisée du bien (et non du prix affiché par le vendeur). Sur cette base, elles appliquent un ratio prêt/valeur (Loan‑to‑Value, LTV). Pour un étranger, ce ratio se situe en général entre 50 % et 70 %, avec quelques cas à 75 % pour des clients fortunés ou certains établissements.

Cela signifie que l’acheteur doit pouvoir couvrir au minimum 30 à 50 % du prix sous forme d’apport, auquel il faut ajouter taxes, frais de notaire, d’expertise, d’assurance et d’ouverture de crédit. Dans certains pays (notamment en Europe de l’Ouest), des plafonds plus généreux ont parfois été mentionnés pour les ressortissants de l’UE, de la Norvège ou de la Suisse, tandis que d’autres nationalités sont limitées à des LTV plus faibles.

Les banques appliquent également un plafond en valeur absolue. Des montants maximum autour de 500 000 TRY (ou équivalent en devise) sont souvent mentionnés, même si certains établissements montent bien au‑delà pour les profils solvables.

Capacité d’emprunt et endettement

Quel que soit le LTV, le calcul final tient compte du revenu. Les banques turques évaluent la capacité d’emprunt en combinant :

– un multiple du revenu annuel (souvent 4,5 à 5 fois)

– un ratio d’endettement maximal, généralement de 33 % à 40 % du revenu net, parfois jusqu’à 60 % selon les politiques internes

Les charges existantes (prêts en cours, crédits à la consommation, autres hypothèques, dettes de cartes de crédit) sont intégrées dans ce calcul. Les emprunteurs indépendants doivent en outre présenter 2 à 3 ans d’états financiers audités.

Monnaie du prêt et durée

Plusieurs devises sont théoriquement possibles : livre turque (TRY), dollar américain (USD), euro (EUR), parfois livre sterling (GBP) ou franc suisse (CHF). En pratique, la très forte inflation et la volatilité de la livre ont poussé plusieurs banques à réduire, voire suspendre, les prêts en devises étrangères, traités au cas par cas.

– durée : de 5 à 10 ans dans la plupart des cas, avec des offres allant jusqu’à 15 voire 20 ans pour certains établissements

– durée minimale : autour d’un an, parfois trois ans selon les produits

– échéances mensuelles généralement constantes (système d’annuité) prélevées sur un compte turc

Pour les prêts en devises, les taux sont plus bas mais le risque de change est transféré à l’emprunteur si ses revenus sont en livre turque ou dans une autre monnaie.

Taux d’intérêt : un paramètre décisif

La question du taux d’intérêt est centrale, car elle conditionne la viabilité du projet. Les chiffres varient selon la source, la période et la devise, mais plusieurs tendances se dégagent.

Prêts en livre turque

Les taux en TRY ont connu un envol spectaculaire. On trouve :

– des moyennes officielles de crédit immobilier autour de 38 à plus de 40 % par an en 2024–2025

– des pics au‑delà de 43 % sur certaines périodes

– une dépendance forte au taux directeur de la Banque centrale, lui‑même situé près de 38–39 % fin 2025

Ces niveaux très élevés traduisent la lutte contre une inflation dépassant les 30 % en rythme annuel, avec un objectif de retour à 5 % à moyen terme. Même si les projections évoquent une décrue progressive des taux d’ici 2027–2028, le coût actuel du crédit en livre est objectivement dissuasif pour un investissement locatif classique.

Prêts en devises étrangères

Pour les crédits libellés en USD ou en EUR, les données indiquent des fourchettes plus raisonnables :

– environ 5 à 7 % pour certains produits,

– 7 à 11 %, voire jusqu’à 12–15 % pour d’autres selon le profil de risque et la durée.

Ces niveaux restent supérieurs à ceux observés dans de nombreux pays européens, mais infiniment plus supportables que les taux en livre turque. À nouveau, l’accès réel à ces produits dépend de la politique actuelle de la banque ; plusieurs établissements les ont fortement restreints.

Exemple chiffré : l’impact du taux sur le coût total

Les données publiées pour un prêt de 6 000 000 TRY sur 120 mois avec un taux mensuel de 2,59 % (soit plus de 30 % annuels effectifs) montrent un coût total dépassant 19,5 millions de TRY, frais compris. Autrement dit, le capital à rembourser est plus de trois fois supérieur au montant emprunté.

Frais annexes à prévoir avec un prêt turc

Au‑delà des intérêts, un crédit hypothécaire en Turquie entraîne une série de frais additionnels.

Tableau 2 – Principaux frais liés à un crédit immobilier en Turquie

Ces frais viennent s’ajouter à l’apport et doivent être provisionnés dès la phase de montage du dossier.

Démarches et documents pour obtenir un prêt

Le parcours d’un investisseur étranger suit un schéma relativement standard, même si la durée peut aller d’une à huit semaines selon les cas.

Les étapes clés comprennent l’obtention d’un numéro fiscal turc, l’ouverture d’un compte bancaire local, la collecte et la traduction de nombreux documents (passeport, justificatifs de revenus et d’adresse, relevés bancaires, rapports de crédit, etc.), la sélection du bien et la demande d’un rapport d’expertise officiel.

Ce rapport, établi par une société agréée par l’autorité des marchés (SPK), joue un rôle central : il détermine la valeur considérée par la banque pour le calcul du LTV. Sa validité est limitée dans le temps (en général trois mois) et son coût dépend du type de bien.

Le dossier est ensuite examiné par la banque, qui vérifie la solvabilité de l’emprunteur et la situation juridique du bien (titre de propriété TAPU, absence de dettes ou de litiges, conformité urbanistique, autorisation d’habitation Iskan). Une fois le prêt définitivement accordé, l’hypothèque est inscrite sur le TAPU au bureau du cadastre, au cours d’une signature comprenant banque, vendeur et acheteur (ou leurs représentants).

Financement islamique : une alternative sans intérêt

Pour les investisseurs soucieux de respecter les principes de la finance islamique, la Turquie offre une autre voie : la « participation finance » via des banques participatives comme Kuveyt Türk, Albaraka Türk ou Türkiye Finans. Ces établissements proposent des produits de type Murabaha.

Les avantages de ce modèle sont la transparence du coût global, la stabilité des mensualités et la conformité à la charia. Les contraintes restent similaires à celles d’un crédit classique : apport initial, vérification de la solvabilité, inscription d’une garantie sur le bien tant que toutes les échéances ne sont pas réglées. Là encore, ce type de montage est accessible aux étrangers selon les politiques propres à chaque banque.

Plans de paiement échelonné avec les promoteurs

Dans un contexte de taux bancaires très élevés, les plans de paiement proposés directement par les promoteurs prennent une importance croissante, en particulier sur les programmes neufs et les projets en cours de construction.

Le principe est simple : au lieu de solliciter une banque, l’acheteur verse un apport initial, puis paie le solde en plusieurs fois, sur un calendrier prévu au contrat. Selon les projets et les régions, on observe généralement :

– des apports initiaux entre 20 % et 50 % du prix

– des durées d’échelonnement entre 12 et 60 mois, souvent 24 à 36 mois

– des taux d’intérêt nuls (0 %) ou très faibles, surtout sur des périodes courtes (un à trois ans)

Atouts et points de vigilance

Ce type de financement présente plusieurs avantages :

– pas de dossier bancaire lourd, ni analyse de crédit complexe

– pas d’intérêts usuraires, voire absence totale d’intérêts

– possibilité de prendre possession du bien (ou de le réserver) dès le versement de l’apport, sous réserve d’avancement des travaux

En contrepartie, il faut être attentif à plusieurs points :

Pour un investisseur qui anticipe une poursuite de la hausse des prix immobiliers en Turquie, accepter de renoncer à une remise « comptant » pour bénéficier d’un échéancier peut rester intéressant, si l’augmentation de valeur du bien dépasse le surcoût implicite du plan de paiement.

Financer depuis l’étranger : prêt dans le pays d’origine et mise en garantie d’un autre bien

Face au coût des crédits turcs, une solution fréquemment envisagée consiste à emprunter dans son pays de résidence pour acheter en Turquie. Cela peut prendre plusieurs formes : crédit hypothécaire classique, prêt à la consommation, rachat de crédit avec extension, ou mise en garantie d’un bien déjà détenu (equity release).

Avantages et limites

L’intérêt principal est le niveau de taux d’intérêt, souvent nettement plus bas qu’en Turquie, ainsi qu’un cadre juridique et un environnement bancaire familiers pour l’emprunteur. Dans des pays où les taux immobiliers gravitent autour de 3 à 6 %, l’écart de coût total par rapport à un crédit turc peut être considérable.

Il faut cependant prendre en compte :

– les frais de transfert international de fonds et le risque de change lors de la conversion en livre turque

– les contraintes légales ou fiscales éventuelles liées à l’utilisation d’un crédit domestique pour financer un bien à l’étranger

– les limites de quotité et de montant imposées par la banque du pays d’origine

Cette stratégie est souvent mieux adaptée aux investisseurs disposant déjà d’un patrimoine immobilier ou d’une relation bancaire solide dans leur pays.

Autres modes de financement : partenariats, prêts privés, crowdfunding et REIT

Certains investisseurs choisissent de ne pas porter seuls tout le poids financier de l’opération. Plusieurs voies alternatives existent, plus ou moins sophistiquées.

Les partenariats ou joint‑ventures consistent à s’associer avec un ou plusieurs co‑investisseurs (membres de la famille, amis, associés, investisseurs institutionnels) pour partager le capital nécessaire, les risques et les éventuels profits. Un pacte clair est indispensable pour définir répartition des parts, gouvernance, durée de détention et scénarios de sortie.

Le crowdfunding immobilier, encore émergent sur le marché turc, permet à de multiples investisseurs de mutualiser leurs fonds via des plateformes en ligne pour financer un projet précis (résidentiel, commercial, touristique). Le retour sur investissement dépend de la réussite du projet et de la fiabilité de la plateforme, ce qui impose un travail de due diligence poussé.

Enfin, les foncières cotées (Real Estate Investment Trusts, REITs) permettent d’investir dans l’immobilier turc sans acheter de bien en direct. L’investisseur acquiert des parts dans une société qui détient et gère un portefeuille d’actifs. Il n’y a pas de crédit à contracter individuellement, mais l’exposition à la Turquie est bien réelle, à travers les dividendes et l’évolution du cours.

Conditions légales et exigences spécifiques pour les étrangers

Obtenir un financement ne suffit pas : encore faut‑il que l’achat soit juridiquement sécurisé. La Turquie autorise les étrangers à acquérir des biens immobiliers, sous plusieurs réserves.

Localisation, type de propriété et limites légales

Les biens doivent se situer dans des zones ouvertes à la propriété étrangère. Certains secteurs stratégiques, notamment militaires, sont interdits ou soumis à autorisation spéciale. Il existe en outre des limites sur la superficie totale que peut détenir un étranger dans un même district (par exemple des plafonds de plusieurs dizaines d’hectares, variable selon les régions).

Les prêts immobiliers visent principalement des biens résidentiels (appartements, maisons, villas). Les terrains nus ou les biens strictement commerciaux peuvent être exclus de certaines offres de crédit ou soumis à des LTV plus prudents (souvent autour de 50 %).

Rôle des autorités et documents clés

Plusieurs entités officielles interviennent dans le processus :

– la Direction générale du cadastre et de l’enregistrement foncier (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü), chargée de l’émission et de la mise à jour du TAPU

– le ministère de la Défense nationale, dont l’accord est obligatoire pour toute acquisition par un étranger afin de vérifier la localisation hors zones sensibles

– l’administration fiscale, qui délivre le numéro d’identification fiscale nécessaire à toutes les démarches bancaires et immobilières

Fiscalité et frais récurrents

Outre la taxe de transfert au moment de l’achat, l’investisseur étranger est soumis :

– à une taxe foncière annuelle, variant généralement entre 0,1 % et 0,6 % de la valeur du bien selon qu’il se situe en zone métropolitaine ou non

– à l’impôt sur les revenus locatifs si le bien est mis en location, avec obligation de déclaration

– à un éventuel impôt sur la plus‑value en cas de revente avant cinq ans de détention ; au‑delà de cinq ans, la plus‑value est en principe exonérée

Les loyers excessifs sont par ailleurs encadrés par des dispositions récentes, avec des amendes pour les bailleurs pratiquant des hausses jugées abusives.

Lien entre financement, résidence et citoyenneté par investissement

La Turquie a mis en place un dispositif attractif de citoyenneté par investissement, reposant en grande partie sur l’immobilier. L’obtention d’un passeport turc est possible en acquérant un ou plusieurs biens immobiliers d’une valeur cadastrale minimale de 400 000 dollars, à condition de conserver cette propriété pendant au moins trois ans.

Pour les achats à tempérament auprès d’un promoteur, le TAPU n’est souvent délivré qu’après paiement intégral, ce qui décale d’autant la possibilité de déposer un dossier de citoyenneté. Cela impose de bien coordonner calendrier des paiements, délai de remise du titre de propriété et projet migratoire.

Parallèlement, un investissement immobilier d’un montant moindre (par exemple 200 000 dollars) peut servir de base à une demande de permis de résidence de court ou moyen terme, sans pour autant ouvrir droit direct à la citoyenneté.

Comment choisir sa stratégie de financement en pratique ?

Face à la diversité des options et au niveau actuel des taux turcs, la clé est d’adopter une approche méthodique. Trois éléments doivent être mis en balance : profil financier de l’investisseur, objectif du projet, et contexte macroéconomique.

1. Clarifier son objectif : usage personnel, location ou arbitrage capitalisation/citoyenneté

Un achat destiné à devenir résidence secondaire, occupée quelques mois par an, supportera plus difficilement une mensualité très élevée qu’un produit strictement locatif dans un quartier d’Istanbul à forte demande, où les loyers et la location saisonnière (via des plateformes comme Airbnb) peuvent offrir une rentabilité élevée.

Un projet orienté citoyenneté accorde, lui, davantage de poids au critère de valeur cadastrale et à la pérennité de la détention qu’au rendement locatif pur.

2. Comparer systématiquement le coût d’un prêt turc et d’un financement dans le pays d’origine

Même lorsque des banques turques affichent des taux relativement modérés en devises, le coût total du financement (taux, frais d’ouverture de dossier, frais d’expertise, pénalités de remboursement anticipé de 1 à 3 %, etc.) doit être comparé à ce qui est accessible dans le pays de résidence.

3. Utiliser les plans de paiement promoteur de manière ciblée

Les plans échelonnés sur deux à cinq ans, souvent sans intérêt, sont particulièrement adaptés :

– aux acheteurs disposant d’un apport conséquent mais souhaitant étaler le reste du paiement

– aux investisseurs misant sur la hausse continue des prix de l’immobilier dans des zones en pleine croissance (nouveaux quartiers d’Istanbul, stations balnéaires très recherchées)

En revanche, ils sont moins adaptés à ceux qui ont besoin d’un acte de propriété immédiat pour une procédure de citoyenneté, ou qui souhaitent hypothéquer le bien à court terme pour refinancer ailleurs.

4. Gérer le risque de change

Pour un investisseur dont les revenus sont en euro ou en dollar, recourir à un prêt dans la même devise permet de neutraliser le risque de change sur les mensualités. À l’inverse, un crédit en livre turque peut devenir insoutenable si la devise de revenu se déprécie fortement ou si l’inflation reste durablement élevée.

Dans certains cas, la volatilité de la livre peut jouer en faveur de l’emprunteur étranger, notamment si ses revenus restent dans une monnaie forte et que la dette en TRY se dévalorise en termes réels. Mais il s’agit alors d’un pari macroéconomique qui dépasse le champ d’un investissement patrimonial classique.

Analyse des risques de change pour l’emprunteur étranger

5. Ne pas négliger l’accompagnement professionnel

Entre la barrière de la langue, les formalités de traduction, les aller‑retour avec les banques, les vérifications cadastrales et la diversité des offres, l’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier turc et/ou d’un conseiller immobilier habitué aux clients étrangers est plus qu’un confort : c’est une forme d’assurance contre les erreurs coûteuses.

Des sociétés de conseil et d’intermédiation, des agences immobilières expérimentées et des avocats bilingues peuvent prendre en charge l’obtention du numéro fiscal, l’ouverture de compte, la coordination du rapport d’expertise, la vérification du TAPU et la rédaction des contrats bilingues.

Conclusion : financement possible, mais sélectif et réfléchi

Le marché immobilier turc reste l’un des plus dynamiques de la région, porté par une demande locale forte, des prix encore attractifs pour les étrangers et des perspectives de valorisation intéressantes dans les grandes métropoles et les zones touristiques. Pour autant, obtenir un financement immobilier en Turquie ne se résume pas à signer un prêt comme on le ferait dans un pays à faible inflation.

Pour un investisseur étranger bien informé, capable de comparer ces différentes options et de s’entourer des bons professionnels, la Turquie offre toujours des opportunités immobilières solides. Mais la qualité de la décision de financement – plus que la beauté du bien – fera la différence entre une opération rentable et un projet étouffé par le poids des intérêts.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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