Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Louer un bien immobilier à long terme en Inde n’a plus rien d’un simple accord verbal scellé autour d’un thé. Entre explosion de la demande locative, nouvelles règles inspirées du Model Tenancy Act, outils numériques et enjeux fiscaux, un propriétaire mal préparé peut vite se retrouver pris de court. À l’inverse, un bail bien structuré, un loyer correctement calculé et un bon tri des candidats permettent de sécuriser des années de revenus réguliers… sans conflits.
Pour louer un bien en Inde à long terme en toute sécurité, il est essentiel de suivre plusieurs étapes clés : fixer le loyer selon le marché, comprendre le cadre légal (notamment le Model Tenancy Act), rédiger et enregistrer un bail officiel, gérer le dépôt de garantie, sélectionner rigoureusement les locataires, maîtriser les aspects fiscaux et connaître les recours en cas de litige.
Comprendre le marché locatif indien avant de mettre son bien en location
L’Inde est en plein basculement locatif. Environ 30 % des ménages urbains vivent déjà en location et le marché locatif résidentiel était estimé à plus de 20 milliards de dollars en 2024, avec une projection à près de 27 milliards en 2030. À cela s’ajoute une urbanisation continue, une classe moyenne très mobile et des loyers en hausse dans la plupart des grandes métropoles.
Des villes où la location longue durée devient la norme
Les grandes métropoles concentrent l’essentiel de la demande, aussi bien pour des appartements que pour des maisons indépendantes ou des logements en coliving. Mumbai, Delhi et son agglomération (NCR), Bangalore (Bengaluru), Hyderabad, Chennai, Pune, Kolkata, Ahmedabad, Gurgaon, Noida ou encore les villes satellites comme Ghaziabad et Faridabad constituent des marchés clefs.
Indicateur comparatif pour fixer son loyer dans plusieurs grandes villes.
| Ville | Rendement locatif résidentiel estimé |
|---|---|
| Mumbai | 2,45 % – 4,05 % |
| Bangalore | 3,50 % – 4,45 % |
| Delhi NCR | ≈ 2,80 % |
| Pune | 3,10 % – 3,75 % |
| Chennai | 3,10 % – 5,06 % |
| Hyderabad | 3,16 % – 3,88 % |
| Kolkata | ≈ 3,97 % |
| Ahmedabad | ≈ 3,25 % |
| Gurgaon | ≈ 4,00 % |
| Noida | ≈ 3,60 % |
Dans ces marchés, les loyers ont nettement grimpé entre 2019 et 2024 dans certains secteurs prisés :
| Localisation | Loyer mensuel 2019 | Loyer mensuel 2024 | Hausse estimée |
|---|---|---|---|
| Sector 150, Noida | ₹15 500 | ₹25 000 | +63,3 % |
| Sarjapur Road, Bengaluru | ₹21 000 | ₹35 000 | +66,7 % |
| Dwarka, Delhi | ₹19 500 | ₹28 000 | +43,5 % |
| Chembur, Mumbai | ₹45 000 | ₹63 500 | +41,1 % |
| Mulund, Mumbai | ₹38 600 | ₹49 700 | +28,7 % |
Pour un propriétaire, ces chiffres sont essentiels : ils montrent jusqu’où le marché a accepté des hausses, mais aussi à quel point un loyer déconnecté de la réalité locale peut compliquer la recherche d’un locataire sérieux.
Les facteurs qui font varier le loyer
Fixer un loyer « au doigt mouillé » est le meilleur moyen soit de laisser de l’argent sur la table, soit de garder le logement vacant pendant des mois. En Inde, plusieurs paramètres pèsent lourd :
Pour bien choisir un logement à louer, plusieurs facteurs essentiels doivent être examinés. Privilégiez une localisation précise, en vérifiant la proximité des transports en commun (métro, bus, gares), des pôles d’emplois majeurs (comme les IT parks à Bangalore, HITECH City et Gachibowli à Hyderabad, ou BKC à Mumbai), ainsi que des écoles, hôpitaux et centres commerciaux. Analysez la surface habitable réelle (carpet area) et la configuration des pièces (1BHK, 2BHK, 3BHK, etc.). Tenez compte de l’état et de l’âge du bien, un appartement neuf ou récemment rénové ayant généralement un loyer plus élevé. Vérifiez les équipements de la résidence : sécurité 24h/24, parking, ascenseur, salle de sport, piscine, aire de jeux et générateur de secours. Déterminez le niveau de mobilier souhaité : non meublé, semi-meublé ou entièrement meublé. Enfin, évaluez la dynamique locale de l’offre et de la demande, en distinguant les quartiers en développement des zones déjà saturées.
Des plateformes indiennes de petites annonces comme 99acres, Magicbricks ou Housing.com, ainsi que des outils gratuits comme le calculateur « Know Your Rent » de NoBroker, permettent de comparer rapidement son bien à des annonces réellement louées dans la même micro‑zone et de vérifier si le loyer envisagé est réaliste, surévalué ou au contraire sous-estimé.
Comment calculer un loyer de marché pour un bail longue durée
Pour un bail de longue durée, l’enjeu n’est pas seulement de louer vite, mais de préserver un bon rendement sur plusieurs années tout en gardant le locataire le plus longtemps possible. Trois méthodes simples peuvent être combinées pour fixer un loyer cohérent.
Méthode 1 : raisonner en rendement locatif
Le rendement locatif brut se calcule en rapportant le loyer annuel à la valeur de marché du bien :
> Rendement brut (%) = (Loyer annuel / Valeur du bien) × 100
En Inde, un rendement « sain » pour un logement résidentiel se situe généralement autour de 3 à 4 %. Si un appartement vaut ₹1 crore (10 millions de roupies), un loyer annuel de ₹3 à 4 lakhs (₹25 000 à 33 000 par mois) reste dans une zone raisonnable, à ajuster selon la tension du marché local.
Cette logique fonctionne dans les deux sens. On peut également estimer la valeur du bien à partir du loyer, par exemple en utilisant le taux de rendement locatif. Si un appartement génère un loyer annuel de 12 000 € et que le taux de rendement moyen sur le marché est de 4%, la valeur estimée du bien serait d’environ 300 000 € (12 000 € / 0.04).
> Valeur approximative du bien = Loyer annuel / Rendement ciblé
C’est particulièrement utile pour vérifier si on ne sous-loue pas un logement compte tenu de son prix de marché.
Méthode 2 : calculer un loyer au pied carré
Dans les grandes villes, la plupart des exigences de loyer sont exprimées implicitement en prix par pied carré de carpet area. Pour estimer un loyer cohérent :
1. On repère, via les portails d’annonces, le loyer moyen par pied carré dans la même micro‑localisation pour des biens comparables (âge, type, équipements). 2. On multiplie ce taux par la carpet area réelle du bien.
Loyer mensuel justifié pour un appartement de 800 pieds carrés, basé sur un prix moyen de 35 ₹/pied carré dans le secteur.
Méthode 3 : analyse comparative du marché
La troisième approche consiste à faire une mini‑étude de marché locale : parcourir les annonces de biens réellement loués sur la dernière année dans le même immeuble ou le même bloc, vérifier les loyers demandés pour des configurations proches, et tenir compte des concessions souvent consenties (remises initiales, charges incluses ou non, etc.).
Pour les propriétaires qui ne vivent pas sur place ou pour des marchés très dynamiques comme Whitefield ou Sarjapur Road à Bangalore, un gestionnaire professionnel (par exemple Housewise, Nestaway, PAJASA, PropTech Solutions, SafeKeys, etc.) peut réaliser cette veille et aider à ajuster en temps réel les loyers pour réduire la vacance.
S’aligner sur le cadre légal : lois, nouveaux règlements et types de baux
Avant de signer avec le premier locataire intéressé, il est indispensable de comprendre le socle juridique qui régit la location en Inde. Les règles varient d’un État à l’autre, mais reposent sur un tronc commun.
Un puzzle de lois : de la Rent Control Act au Model Tenancy Act
Plusieurs textes se chevauchent :
– La Rent Control Act de 1948, déclinée ensuite dans chaque État (Delhi Rent Control Act 1958, Maharashtra Rent Control Act 1999, etc.), encadre notamment le niveau des loyers et les évictions.
– Le Transfer of Property Act de 1882 définit les principes de transfert de possession, les droits et devoirs des parties.
– L’Indian Contract Act de 1872 encadre la validité des contrats.
– La Specific Relief Act de 1963 sert pour certaines actions en justice.
En 2021, le gouvernement central a lancé le Model Tenancy Act (MTA) pour moderniser un système de location jugé trop favorable aux locataires et trop informel.
– Des baux systématiquement écrits et enregistrés.
– Un plafonnement des dépôts de garantie (2 mois de loyer pour le résidentiel, 6 mois pour le commercial).
– La création d’Autorités de location, de Cours de la location et de Tribunaux spécialisés.
– Des règles claires sur les hausses de loyers, la maintenance et l’éviction.
Plusieurs États (Tamil Nadu, Andhra Pradesh, Uttar Pradesh, Assam notamment) ont déjà adapté leurs lois dans cet esprit, et de nouvelles « Home Rent Rules » inspirées du MTA prévoient, par exemple, l’obligation d’enregistrer tout bail dans les 60 jours, souvent en ligne avec estampillage numérique.
Choisir le bon type de contrat pour une location longue durée
En pratique, trois formats dominent le marché résidentiel :
Principaux types d’accords de location immobilière utilisés en Inde, chacun ayant des caractéristiques juridiques et des durées spécifiques.
Généralement établi pour une durée de 11 mois renouvelables. C’est la forme la plus courante pour les locations résidentielles.
Contrat pour une occupation à plus long terme (3, 5 ou 10 ans). Il est plus formel et directement régi par les lois de contrôle des loyers.
Très utilisé à Mumbai et Pune. Il confère un simple droit d’occupation au locataire sans transférer la possession légale du bien.
Pour une location longue durée, deux stratégies coexistent :
1. Une série de baux de 11 mois reconduits régulièrement (solution fréquente pour alléger les formalités, notamment là où l’enregistrement au-delà de 11 mois est plus lourd et coûteux). 2. Un bail pluriannuel (3 ans ou plus), obligatoirement enregistré, avec clauses précises sur les hausses de loyers et les conditions de sortie.
Le choix dépend du profil du locataire (particulier, entreprise logeant des employés, NRI, etc.), de la valeur du bien et de la législation de l’État.
Rédiger un bail solide : contenu indispensable et formalités
Un bail bien construit est la première ligne de défense pour un propriétaire. Dans un pays où plus de 35 % des litiges locatifs finissent devant les tribunaux, la qualité de la rédaction fait une vraie différence.
Les clauses incontournables d’un bail en Inde
Quel que soit le format retenu (rent agreement, lease, leave and license), certains éléments doivent y figurer clairement :
Les éléments essentiels à inclure dans un contrat de location pour assurer la clarté et la protection des droits du propriétaire et du locataire.
L’identité complète des parties (noms, adresses, coordonnées) et une description détaillée du bien (surface, étage, équipements).
La date de début, la durée, le montant du loyer, sa date d’échéance et les modalités de paiement (virement, chèque, etc.).
Le montant du dépôt de garantie, ses conditions de restitution, et le partage détaillé des charges (eau, électricité, entretien).
Les règles d’augmentation du loyer, la période de verrouillage (lock-in), le délai de préavis et les restrictions d’usage (animaux, sous-location).
Les modalités de visite du propriétaire (préavis, horaires) et la clause de résolution des litiges (Rent Authority, tribunaux).
Dans certains États, des modèles types inspirés du Model Tenancy Act vont progressivement s’imposer, ce qui facilitera la standardisation.
Enregistrement, timbre, notarisation : ce qui est vraiment obligatoire
Sur le plan formel, plusieurs niveaux s’enchaînent :
Pour un bail de 11 mois ou moins, un écrit sur papier timbré est recommandé, bien que l’enregistrement ne soit pas obligatoire. À partir de 12 mois, l’enregistrement au bureau du Sub‑Registrar est légalement requis par le Registration Act de 1908, sans quoi le bail devient difficile à faire valoir en justice. Le montant du droit de timbre varie selon l’État et le type de bail (par exemple, environ 1% du loyer annuel et du dépôt pour un bail résidentiel court dans certains États).
Quelques exemples de droits de timbre résidentiels, pour illustrer les écarts :
| État | Base de calcul du droit de timbre pour un bail résidentiel court |
|---|---|
| Maharashtra | ≈ 0,25 % du loyer total (jusqu’à 60 mois), minimum ₹100 |
| Delhi | ≈ 2 % du loyer annuel moyen (baux ≤ 5 ans) |
| Karnataka | ≈ 1 % du loyer annuel ou minimum ₹100 |
| Tamil Nadu | ≈ 1 % du loyer annuel ou minimum ₹500 |
| Gujarat | Forfaitaire autour de ₹100 pour un bail résidentiel |
Dans plusieurs États (Maharashtra, Delhi, Karnataka, Tamil Nadu, Uttar Pradesh, Gujarat, Andhra Pradesh, Rajasthan…), l’e‑stamp et même l’enregistrement en ligne sont possibles. La procédure type comprend :
– La rédaction du projet de bail.
– L’achat du e‑stamp (via un centre autorisé ou plateforme type SHCIL).
– Le téléchargement du bail sur le portail de l’État.
– Le paiement des droits de timbre et d’enregistrement en ligne.
– L’identification e‑KYC (Aadhaar OTP ou biométrie).
– L’émission et le téléchargement du bail enregistré.
Une simple notarisation chez un Notary Public, sans enregistrement, reste possible mais n’offre pas la même force juridique pour les baux supérieurs à 11 mois.
Gérer le dépôt de garantie : plafonds, pratiques et bonnes protections
Le dépôt de garantie est souvent le point le plus conflictuel en fin de bail. Le Model Tenancy Act a cherché à rationaliser les montants et imposer plus de transparence.
Combien demander légalement… et que fait le marché ?
Le MTA fixe des plafonds clairs :
– Maximum 2 mois de loyer pour un logement résidentiel.
– Maximum 6 mois pour un bien commercial.
Dans la pratique, surtout dans les grandes villes, les usages sont parfois plus élevés, même si certaines lois locales commencent à se rapprocher de ces plafonds.
| Ville / État | Pratique courante (résidentiel) | Cadre légal / Orientation |
|---|---|---|
| Delhi | 2 à 3 mois de loyer | Loi citant 2 mois max |
| Mumbai (Maharashtra) | 3 à 6 mois, voire plus | Pas de plafond explicite |
| Bangalore (Karnataka) | 6 à 10 mois longtemps pratiqués | Loi récente visant 2 mois |
| Chennai (Tamil Nadu) | 3 à 6 mois | Texte récent : max 3 mois |
| Kolkata (West Bengal) | 1 à 3 mois | Pas de plafond strict |
| Hyderabad | 2 à 3, parfois 3 à 6 mois | Limites en discussion |
| Pune | 3 à 6 mois | Suivant Maharashtra |
| Gurgaon / Noida | 1 à 3 mois | Tendance à la modération |
Pour un propriétaire qui veut louer longtemps, un dépôt raisonnable a souvent plus d’avantages qu’un dépôt exorbitant : il élargit le nombre de candidats solvables, réduit la nécessité de négocier et limite le risque de vacance prolongée. C’est aussi une exigence explicite du MTA et des nouvelles règles dans plusieurs États.
Utilisation, déductions autorisées et restitution
Le dépôt sert à couvrir :
À la fin d’un bail, le locataire peut être tenu de régler les loyers impayés, les factures de services (eau, électricité, gaz, charges) non soldées, ainsi que les dégâts excédant l’usure normale (murs troués, meubles détériorés, vitres cassées, appareils endommagés). Certains frais liés à la violation du contrat, comme un départ anticipé sans préavis durant une période d’engagement ou une sous-location illégale, peuvent également lui être imputés.
En revanche, le propriétaire ne peut pas faire supporter au locataire :
– Les travaux relevant de l’usure normale (peinture qui ternit, plomberie qui vieillit, petites fissures liées au temps).
– Les grosses réparations structurelles (toiture, gros problème de tuyauterie ancien, câblage défectueux d’origine).
Le Model Tenancy Act prévoit que le dépôt doit être remboursé au plus tard un mois après le départ, après déduction justifiée. Présenter au locataire un état détaillé des retenues, avec photos et factures, permet de désamorcer la plupart des contestations. Dans certains États, la tendance va même vers l’obligation de « condition reports » photographiques avant et après location.
Sélectionner un bon locataire : diminuer le risque dès le départ
Même le meilleur bail ne protège pas totalement d’un mauvais payeur ou d’un occupant négligent. La sélection rigoureuse des locataires, en respectant les lois locales, est donc un élément central de la stratégie de location longue durée.
Mettre en place un vrai processus de filtrage
Un processus de sélection efficace repose sur des critères objectifs, appliqués de manière uniforme à tous les candidats. Parmi les vérifications classiques en Inde :
Les propriétaires évaluent généralement les candidats locataires sur plusieurs critères clés : la capacité financière (salaire net mensuel d’au moins 2,5 à 3 fois le montant du loyer), la stabilité professionnelle (CDI, ancienneté, ou bilans pour les indépendants), un historique locatif positif (références, absence de litiges), la fourniture de documents d’identité (Aadhaar, PAN, passeport) et, pour les célibataires ou étudiants, les coordonnées des parents et une preuve d’inscription.
De plus en plus de propriétaires s’appuient sur des services spécialisés de vérification de locataires (par exemple le service payant de NoBroker, ou des gestionnaires comme Housewise, Nestaway, SafeKeys, etc.) pour réaliser des contrôles d’antécédents et authentifier les documents. Le coût – de quelques centaines à quelques milliers de roupies par candidat – est largement compensé par le risque d’un mauvais locataire, dont les conséquences peuvent aller de plusieurs mois de loyers perdus à des frais juridiques élevés.
Police verification : une obligation à ne pas négliger
Dans plusieurs États, la vérification policière des locataires (police verification) est obligatoire, notamment à Delhi, Maharashtra, Uttar Pradesh ou Goa, et très fortement recommandée ailleurs (Karnataka, Tamil Nadu…). La procédure, qui peut être effectuée en ligne dans certaines villes, demande généralement :
– Une copie du bail.
– Les pièces d’identité du locataire.
– Les documents de propriété.
– Des photographies récentes.
Ignorer la vérification policière pour un bail longue durée expose à des risques financiers et juridiques majeurs : amendes, ouverture d’un dossier pénal contre le propriétaire, complications en cas de litige, et possible retrait de licence pour les PG/auberges. Cette démarche doit être un réflexe systématique.
Droits et obligations : trouver l’équilibre pour éviter les conflits
Une relation locative durable repose autant sur des droits respectés que sur des obligations assumées des deux côtés. Le cadre légal – Rent Control Acts, Model Tenancy Act, autres lois – précise ces équilibres.
Ce que le propriétaire peut exiger… et ce qu’il doit assurer
Les principaux droits d’un propriétaire sont les suivants :
Pour une location sereine, le propriétaire doit encaisser le loyer ponctuellement selon le bail, demander un dépôt de garantie dans les limites légales, et procéder à des augmentations de loyer raisonnables en respectant le contrat et la loi. Il peut accéder au logement pour inspection ou travaux avec un préavis raisonnable et à des horaires décents (généralement entre 7h et 20h). En cas de problème, une procédure d’éviction est possible pour impayés répétés, usage illégal, dégradations majeures, refus de quitter après le bail, ou besoin personnel authentique de récupérer le logement.
En contrepartie, le propriétaire a plusieurs obligations importantes :
– Maintenir la structure et les installations essentielles du bien en bon état : toiture, murs, réseau électrique général, plomberie principale.
– Garantir des conditions d’habitabilité raisonnables : accès à l’eau potable, à l’assainissement, à l’électricité, sécurité minimale.
– Rendre le bien dans un état conforme à la description du bail au début de la location.
– Restituer le dépôt de garantie rapidement à la fin du bail, en justifiant les éventuelles retenues.
– Fournir un bail écrit et enregistré, et des reçus de paiement (indispensables pour que le locataire puisse faire valoir son HRA).
Ce que le locataire peut attendre… et ce qu’il doit respecter
Du côté du locataire, les droits fondamentaux incluent :
En tant que locataire, vous avez le droit de payer un loyer raisonnable, non soumis à des hausses arbitraires en cours de bail, et de vivre dans un logement sûr et habitable. Vous bénéficiez également de la « jouissance paisible » des lieux, sans intrusion non justifiée du propriétaire. Vous pouvez refuser une augmentation de loyer non prévue au contrat ou illégale et saisir les autorités compétentes si nécessaire. Enfin, vous avez le droit de vous défendre en justice contre une éviction que vous jugez injustifiée.
En échange, le locataire doit : s’acquitter du loyer à la date convenue et respecter les obligations liées à l’utilisation des lieux loués.
– Payer son loyer et ses charges à temps.
– Utiliser le logement conformément à sa destination (résidentielle, en général).
– Entretenir les lieux et effectuer les petites réparations courantes (ampoules, joints simples, entretien de base).
– Suivre les règles de l’immeuble, du bail et les consignes de la société de copropriété.
– Ne pas sous‑louer sans autorisation écrite du propriétaire.
Une bonne pratique, pour une location longue durée, consiste à organiser une visite annuelle conjointe propriétaire–locataire pour passer en revue l’état du bien, anticiper les gros travaux éventuels et clarifier les responsabilités. Cela évite les conflits de fin de bail et renforce la confiance.
Augmentation de loyer, renouvellement, résiliation : gérer le temps long
Un bail longue durée n’est pas figé : les loyers évoluent, les besoins des deux parties aussi. La loi encadre ces ajustements pour éviter les abus.
Augmenter le loyer sans perdre son locataire
Dans la plupart des États, une augmentation de loyer ne peut intervenir qu’une fois par an ou à l’expiration d’une période fixée au bail, avec préavis écrit (souvent 1 à 3 mois). En pratique, des hausses de 5 à 10 % par an sont courantes, à adapter à la réalité du marché local et au profil du locataire.
Pour un bail de longue durée, de nombreux propriétaires préfèrent lisser les hausses de loyer, par exemple en appliquant 5 % chaque année ou 7–8 % tous les 2 ans, plutôt qu’une augmentation de 10 % tous les 11 mois. Cette approche permet de conserver un bon locataire en évitant des augmentations brutales et en favorisant une relation locative stable.
– Le locataire paie toujours à l’heure.
– Il entretient bien le bien.
– Le marché ne connaît pas une flambée exceptionnelle dans le quartier.
Envoyer un courrier ou un e‑mail formel bien avant la date d’augmentation, en expliquant la logique (inflation, évolution du marché, charges accrues), facilite l’acceptation et renforce l’image de sérieux du propriétaire.
Gérer le renouvellement ou la fin du bail
À l’approche de la fin du bail, plusieurs scénarios sont possibles : renouvellement du bail, non-renouvellement, ou modification des conditions. Chacun de ces scénarios implique des démarches spécifiques à entreprendre pour s’assurer que toutes les parties respectent leurs droits et obligations.
À l’approche de l’échéance du bail, plusieurs scénarios sont possibles pour le locataire et le propriétaire.
Le bail est reconduit avec les mêmes conditions, la même durée et le même loyer, une situation devenue rare en période d’inflation.
Le bail est renouvelé, mais le loyer est augmenté conformément à la clause d’indexation ou de révision prévue dans le contrat.
Le locataire décide de quitter les lieux à l’échéance du bail et doit respecter un délai de préavis.
Le propriétaire peut récupérer le logement pour usage personnel, un projet de vente ou autre motif légal, en respectant scrupuleusement les délais de préavis et la loi.
Là encore, anticiper est le maître mot. Contacter le locataire 2 à 3 mois avant l’échéance pour lui proposer un renouvellement et clarifier les nouvelles conditions permet d’éviter les vacants non planifiés.
En cas de refus de quitter les lieux malgré un bail expiré et un préavis en bonne et due forme, le propriétaire peut saisir l’Autorité de location ou le tribunal compétent et demander un « penal rent » (loyer pénal majoré) pour la période de maintien illégal dans les lieux, selon ce que décidera l’instance saisie.
Fiscalité : déclarer correctement les loyers pour éviter les mauvaises surprises
Louer à long terme en Inde implique aussi de bien gérer les obligations fiscales. La plupart des revenus locatifs tombent dans la catégorie « Income from House Property ».
Comment se calcule le revenu imposable
L’impôt porte sur la Valeur annuelle nette (Net Annual Value, NAV), pas directement sur le brut. La démarche standard est la suivante :
Pour déterminer la Valeur Locative Nette (VLN) d’un bien immobilier loué, suivez ces étapes : 1. Calculez la Valeur Annuelle Brute (GAV), correspondant au loyer annuel total perçu ou raisonnablement attendu. 2. Déduisez de cette GAV les taxes municipales ou foncières effectivement payées par le propriétaire. 3. Appliquez ensuite un abattement forfaitaire de 30% sur la Valeur Locative Nette (NAV) obtenue, au titre des frais de réparation et d’entretien, sans nécessiter de justificatifs. 4. Enfin, déduisez les intérêts d’emprunt immobilier liés spécifiquement au bien loué. Notez qu’il n’existe pas de plafond pour cette déduction dans le cas d’un bien loué, contrairement à un bien occupé par son propriétaire.
La formule simplifiée est donc : La formule simplifiée est donc :
Revenu locatif imposable = (Loyer annuel – Taxes municipales) – 30 % – Intérêts d’emprunt
Pour les locations commerciales, si les loyers dépassent ₹20 lakhs par an, la location peut aussi être soumise à la GST à 18 %. En revanche, la location purement résidentielle est en principe hors champ GST.
Particularités pour les propriétaires non-résidents (NRI)
Un NRI qui loue un bien en Inde est soumis aux mêmes principes pour le calcul de son revenu taxable, avec quelques spécificités :
Lors de la location d’un bien à un Non-Résident Indien (NRI), le locataire doit retenir à la source (TDS) environ 31,2 % du loyer brut (30 % + 4 % de cess). Il doit obtenir un numéro TAN, déposer le TDS mensuellement et remplir les formulaires fiscaux (Form 26Q, Form 16A). Le loyer est généralement versé sur un compte NRO du propriétaire. Le NRI doit déposer une déclaration de revenus en Inde si ses revenus imposables dépassent le seuil. Il peut demander un taux de TDS réduit via un certificat (Section 197, Form 13) si son impôt réel est inférieur à la retenue.
Les conventions de non-double imposition (DTAA) signées par l’Inde avec plus de 90 pays (dont les États‑Unis, le Royaume‑Uni, le Canada, l’Australie, etc.) permettent d’éviter une double imposition, sous réserve de produire les documents nécessaires (Tax Residency Certificate, Form 67, etc.) et de faire les démarches adéquates dans le pays de résidence.
En cas de conflit : recours amiables, autorités spécialisées et tribunaux
Malgré toutes les précautions, un litige peut survenir : dépôt de garantie contesté, impayés répétés, refus de laisser entrer un plombier, ou au contraire intrusion abusive du propriétaire. Dans ces situations, la réaction doit être graduée.
Privilégier d’abord le dialogue et l’écrit
La première étape consiste toujours à tenter une résolution amiable :
– Entretien téléphonique ou en face à face.
– Rappel des clauses du bail.
– Courriel récapitulatif pour laisser une trace écrite.
Si cela ne suffit pas, l’envoi d’une notice légale (legal notice) par courrier recommandé, éventuellement via un avocat, est souvent une étape efficace avant de judiciariser.
Utiliser les nouveaux dispositifs de résolution des litiges
Là où le Model Tenancy Act a été adopté, des Autorités de location, des Cours de la location et des Tribunaux spécialisés ont été créés pour accélérer le traitement des affaires locatives. Ces instances peuvent :
La commission des loyers a pour missions principales l’enregistrement officiel des baux et la médiation ou l’arbitrage des litiges (dépôt de garantie, loyers, réparations, hausses de loyer, expulsions). Elle est également compétente pour rendre des décisions, et ce dans des délais généralement plus courts que les juridictions civiles classiques, parfois fixés formellement à 60 jours.
Pour des montants modestes ou des problèmes de consommation (services non rendus, pratiques abusives), les Consumer Forums peuvent aussi être saisis.
Si la procédure locative échoue ou si le litige est complexe (question de propriété, contestation d’un acte, etc.), les tribunaux civils restent la voie de dernier recours.
Externaliser la gestion : quand et comment s’appuyer sur une société spécialisée
Pour un propriétaire habitant loin de son bien, pour un NRI ou pour quelqu’un qui possède plusieurs logements, gérer soi-même les annonces, les visites, la sélection des locataires, le suivi des loyers, les travaux et la conformité légale peut devenir un deuxième emploi.
Le rôle des sociétés de gestion locative
Plusieurs acteurs se sont positionnés sur ce créneau en Inde, avec des offres variées :
– Des géants globaux comme CBRE ou JLL, surtout présents sur les segments commerciaux et haut de gamme.
– Des acteurs orientés NRI comme NRIWAY (Start-Up India), Housewise, Nestaway, PAJASA, PropTech Solutions, SafeKeys, etc.
Ces entreprises proposent en général : des services diversifiés, des solutions adaptées aux besoins des clients, un soutien technique, et une expertise sectorielle.
Découvrez les services clés proposés pour une gestion sereine et professionnelle de votre bien immobilier.
Gestion complète des annonces, organisation des visites et vérification des dossiers des candidats.
Rédaction et signature des contrats de location, avec possibilité de signature électronique.
Suivi et encaissement sécurisé des paiements des loyers et charges.
Coordination et suivi des interventions, avec validation des devis par le propriétaire.
Réalisation d’états des lieux réguliers accompagnés de rapports photographiques détaillés.
Liaison avec la copropriété et les fournisseurs, via une plateforme de suivi centralisée.
Les modèles tarifaires varient : certains facturent un pourcentage du loyer, d’autres un multiple du loyer mensuel lors de la mise en location (par exemple 1,25 fois un mois de loyer pour une prestation « end-to-end », avec renouvellements facturés à 0,5 fois le loyer mensuel si le locataire reste en place).
Pour une location longue durée, ces services peuvent s’avérer rentables dès qu’on possède plusieurs biens ou qu’on réside à l’étranger. Ils réduisent les périodes de vacance, sécurisent les baux et allègent toute la partie administrative.
Conclusion : penser la location longue durée comme une activité structurée
Louer un bien immobilier à long terme en Inde n’est plus un acte purement informel. Entre la croissance du marché, la formalisation progressive via le Model Tenancy Act, la montée en puissance des outils numériques (calculatrices de loyers, e‑stamp, portails d’enregistrement en ligne), la sensibilisation accrue aux droits des locataires et la rigueur accrue du fisc, le propriétaire gagne à se comporter comme un véritable gestionnaire d’actifs.
Concrètement, réussir sa location longue durée en Inde revient à :
Pour gérer un bien en location en Inde, il est crucial de fixer un loyer de marché cohérent en analysant le rendement, le prix au pied carré et les quartiers. Un bail écrit et conforme à la loi de l’État, enregistré si nécessaire, est indispensable. Le dépôt de garantie doit respecter les plafonds légaux pour éviter les litiges. Une procédure rigoureuse de sélection des locataires, incluant une vérification de casier judiciaire, limite les risques d’impayés. Il faut anticiper les hausses de loyer, les renouvellements et les travaux pour une relation durable. Une comptabilité fiscale précise, notamment pour les NRI, permet de bénéficier des déductions. En cas de besoin, le recours aux nouvelles Autorités de location ou à une société de gestion est recommandé.
En traitant la location longue durée non comme une faveur faite à un locataire, ni comme un revenu « annexe » géré au jour le jour, mais comme une activité structurée, les propriétaires peuvent transformer un actif immobilier en source de revenus stable, prévisible et largement sécurisée, dans un marché indien appelé à encore se professionnaliser dans les années à venir.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
