Les erreurs courantes lors de l’achat de biens immobiliers en Inde

Publié le 3 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un bien immobilier en Inde, que l’on vive sur place ou que l’on soit NRI, OCI ou simple investisseur étranger, est rarement un acte anodin. Le marché est immense, en croissance continue, mais aussi truffé de pièges juridiques, fiscaux et… d’escroqueries pures et simples. Plus de 9 000 affaires de fraude immobilière sont officiellement enregistrées chaque année, pour des pertes estimées à plus de ₹10 000 crores, sans compter les dossiers jamais déclarés. Derrière ces chiffres, on retrouve presque toujours les mêmes erreurs de base commises par les acheteurs.

Sous-estimer la complexité juridique du marché indien

Le premier grand malentendu consiste à croire qu’un achat immobilier en Inde se résume à « payer, signer, emménager ». En réalité, chaque transaction est au croisement de multiples lois nationales et locales : Transfer of Property Act, Registration Act, Indian Stamp Act, Income Tax Act, FEMA pour les NRIs, sans oublier la Real Estate (Regulation and Development) Act (RERA). À cela s’ajoutent des règles d’urbanisme, des lois foncières spécifiques à chaque État, et des jurisprudences de la Cour suprême.

Ignorer ce contexte, c’est ouvrir la porte à trois dérives fréquentes :

– se fier uniquement aux promesses orales d’un promoteur ou d’un agent,

– signer des documents sans en comprendre la portée juridique,

– supposer qu’un acte enregistré vaut automatiquement titre parfait.

Or la loi indienne impose que les contrats immobiliers soient écrits pour être exécutoires (principe de Statute of Frauds) et la jurisprudence rappelle régulièrement qu’un simple enregistrement ne suffit pas à consacrer la propriété si le vendeur lui-même n’a pas un bon titre.

RERA : croire que l’inscription suffit

Beaucoup d’acheteurs pensent qu’un projet « RERA-registered » est automatiquement sans risque. RERA a effectivement apporté une vraie transparence : obligation d’enregistrer les projets au-delà de 500 m² ou 8 appartements, dépôt de 70 % des sommes collectées sur un compte ségrégué, sanctions en cas de retard, obligation d’informer les acheteurs, encadrement de la publicité.

Tableau récapitulatif des idées fausses sur le cadre légal :

Croyance fréquente	Réalité juridique en Inde
« Un acte enregistré prouve toujours la propriété »	L’enregistrement est nécessaire mais pas suffisant si le titre du vendeur est vicié.
« RERA remplace toutes les autres vérifications »	RERA complète le cadre légal, il ne dispense ni du contrôle du titre, ni des vérifications techniques.
« Une promesse verbale a valeur en cas de litige »	Les engagements immobiliers doivent être écrits pour être opposables.
« Une GPA ou un Sale Agreement seul transfère la propriété »	La Cour suprême a jugé qu’il faut un Sale Deed dûment enregistré pour transférer la propriété.

Négliger la vérification du titre et de la chaîne de propriété

Plus de 30 % des acheteurs urbains ou semi-urbains rencontrent des difficultés liées à des titres flous ou contestés. Pourtant, la vérification du titre reste la zone la plus mal comprise. L’erreur typique : se contenter du dernier Sale Deed ou d’un simple reçu, sans remonter l’historique complet.

Ne pas remonter assez loin dans l’historique

Les spécialistes recommandent généralement une recherche de 30 à 40 ans sur le titre, voire un minimum de 12 à 30 ans selon les cas. Ne couvrir qu’une courte période, ou seulement la dernière transaction, revient à ignorer d’éventuelles hypothèques anciennes, des partages successoraux incomplets, des ventes annulées par jugement, ou des acquisitions par l’État non encore intégrées aux registres.

Les documents majeurs à examiner incluent notamment :

– les anciens Sale Deeds, Gift Deeds, Partition Deeds,

– le « Mother Deed » qui fonde la chaîne de propriété,

– les documents d’héritage, successions et partages,

– les mutations (changement de nom dans les registres fonciers et fiscaux).

Ne pas vérifier que tous les héritiers légaux ou copropriétaires ont bien consenti à la vente est l’une des causes classiques de litige, surtout pour les terrains hérités sur plusieurs générations.

Confondre acte enregistré et bon titre

Plusieurs arrêts de la Cour suprême ont clarifié la nuance : un Sale Deed enregistré reste l’instrument central du transfert de propriété, mais il n’est probant que si le vendeur disposait lui-même d’un titre valide. Dans certains dossiers, la Cour a annulé des ventes réalisées sur des terres déclarées « surplus » au regard des lois de réforme agraire, alors même que les actes étaient enregistrés.

Oublier l’Encumbrance Certificate ou mal l’utiliser

L’Encumbrance Certificate (EC) est l’un des documents les plus précieux du système indien, et pourtant l’un des plus mal exploités. Plus de 40 % des litiges immobiliers trouvent leur origine dans une absence de vérification des registres de propriété et des charges existantes.

Mal comprendre ce que couvre l’EC

Par « encumbrance », on désigne tout droit ou charge pesant sur un bien : emprunt hypothécaire, saisie, privilège fiscal, condamnation judiciaire, servitude, bail enregistré, etc. L’EC récapitule toutes les transactions enregistrées sur une parcelle donnée pendant une période choisie. Il en existe deux formes principales :

– Form 15 : liste détaillée de toutes les transactions et encumbrances,

– Form 16 (Nil EC) : attestation qu’aucune charge enregistrée n’existe sur la période.

– demander un EC sur une période trop courte (par exemple 5 ans seulement),

– ne pas le confronter aux autres documents (Sale Deed, reçus de taxe, plan cadastral),

– ignorer les différences d’orthographe dans les noms (source fréquente de litiges),

– saisir des numéros de parcelle ou de document erronés lors de la demande.

Ne pas utiliser les portails en ligne

De nombreux États proposent désormais des EC en ligne : Karnataka, Tamil Nadu, Telangana, Andhra Pradesh, Maharashtra, Gujarat, Kerala, UP, Odisha, etc. Ne pas exploiter ces services revient à renoncer à une couche moderne de contrôle, à la fois rapide et traçable.

Tableau simplifié sur l’EC :

Aspect	Détail essentiel
Objet principal	Vérifier l’absence de charges financières ou judiciaires sur le bien
Types	Form 15 (EC détaillé), Form 16 (Nil EC)
Période recommandée	15 à 30 ans, idéalement 30–40 ans pour une sécurité renforcée
Délai d’obtention	7 à 15 jours en moyenne hors ligne, parfois 2–30 jours selon le lieu
Erreurs usuelles	Période trop courte, données cadastrales inexactes, absence de recoupement avec les autres actes

Ne pas demander d’EC, ou se contenter d’un Nil EC sur une fenêtre trop étroite, revient à acheter avec un bandeau sur les yeux.

S’exposer volontairement aux fraudes les plus courantes

Le marché indien connaît une montée rapide des escroqueries immobilières, notamment dans les grandes métropoles et les zones touristiques. Les formes de fraude sont multiples, mais reposent presque toujours sur des failles de vigilance du côté acheteur.

Double vente, titres falsifiés et documents trafiqués

La double vente (ou double booking) survient quand un même bien est cédé à plusieurs acheteurs, avec des jeux de duplicata, de retards d’enregistrement ou de manipulations de numéros de lots. Les faux titres, certificats fiscaux truqués, faux EC ou documents subtilement modifiés sont également monnaie courante.

On voit aussi des cas de : des comportements inadaptés, des difficultés d’intégration sociale, et des besoins spécifiques non satisfaits.

L’unique parade réaliste : exiger les originaux, vérifier auprès des sub-registrars, croiser les informations sur les portails officiels et travailler systématiquement avec un avocat immobilier.

Les dérives des promoteurs et des projets en pré-lancement

L’essor rapide des projets résidentiels et commerciaux a multiplié les dérives :

– pré-lancements sans aucune autorisation,

– promesses d’équipements luxueux jamais construits,

– détournement des fonds destinés au chantier vers l’achat de nouveaux terrains,

– retards chroniques de livraison, puis annulation forcée pour revendre plus cher.

Arnaques en ligne, fausses annonces et location frauduleuse

Avec la digitalisation du marché, de nouveaux risques sont apparus :

– annonces pour des biens inexistants ou déjà vendus,

– photos retouchées, faux plans, localisation mensongère,

– pseudo-propriétaires encaissant dépôts et loyers sur des biens qu’ils ne possèdent pas.

Le mode opératoire se répète : prix anormalement attractif, pression pour payer rapidement, refus d’organiser une visite physique, modification de dernière minute des coordonnées bancaires. Ce cocktail doit être considéré comme un signal d’alarme immédiat.

Tableau de signaux d’alerte à surveiller :

Signe avant-coureur	Pourquoi c’est problématique
Urgence à verser un acompte en espèces	Vise à éviter les traces bancaires et à rendre la preuve plus difficile en cas de litige
Refus de montrer les originaux de documents	Peut cacher un faux, un litige ou une hypothèque
Prix bien en-dessous du marché local	Typique des transactions frauduleuses ou des terrains litigieux
Multiples intermédiaires pour un même bien	Suspecte une double vente ou une contestation de propriété
Promesse verbale d’équipements jamais mentionnés par écrit	Sans écrit, ces avantages ne sont pas opposables juridiquement
Instructions de virement changées en dernière minute	Technique fréquente de fraude par interception de mails (wire fraud, escrow scams)

Mal encadrer le rôle du Power of Attorney

Pour les NRIs en particulier, le recours au Power of Attorney est presque incontournable. Mais c’est aussi un champ d’erreurs massif.

Confier un POA général trop large à une personne peu fiable, omettre de le faire notarier, apostiller (s’il est signé à l’étranger) et enregistrer en Inde, ou le laisser courir indéfiniment, expose à des abus : ventes non autorisées, emprunts garantis sur le bien, manipulation de loyers ou de dépôts.

Deux idées à retenir :

– un POA ne transfère pas la propriété : seuls un Sale Deed enregistré et une mutation faite dans les règles le peuvent,

– un POA peut être révoqué par le mandant, ce qui peut rendre caducs certains actes du mandataire si les tiers n’étaient pas informés.

Pour un achat ou une vente, un POA doit être spécifique (limité à la transaction), correctement légalisé et connu de la banque, du sub-registrar et de l’avocat.

Ignorer la dimension fiscale et les coûts « cachés »

Autre erreur structurante : raisonner uniquement en termes de « prix au mètre carré » ou de « prix de lancement » communiqué par le promoteur, sans intégrer taxes, droits, frais bancaires, charges de copropriété et travaux intérieurs.

Sous-estimer le poids des droits d’enregistrement et de la fiscalité indirecte

Dans la plupart des États, le couple « stamp duty + frais d’enregistrement » représente à lui seul plusieurs points de pourcentage du prix du bien. Certains ordres de grandeur :

– droits de timbre généralement entre 4 % et 10 %,

– souvent 6–7 % du prix dans les grandes villes comme Mumbai ou Pune,

– frais d’enregistrement autour de 1 % avec parfois un plafond (par exemple ₹30 000 dans certains cas).

À cela s’ajoute la GST pour les biens en construction :

– 1 % pour le logement dit « abordable » (prix ≤ ₹45 lakhs, surface ≤ 60 m² en zone métropolitaine, 90 m² ailleurs),

– 5 % pour les logements non abordables,

– calcul sur la valeur hors terrain (l’État considère en général 33 % du prix comme valeur de la terre, non taxable).

Penser que « GST remplace les droits de timbre et d’enregistrement » est une erreur répandue : ces derniers restent dus et sont juridiquement distincts.

Ne pas budgéter les frais additionnels

Le prix de base demandé par le promoteur ne reflète souvent qu’une partie de la dépense réelle. Selon les cas, le coût final peut grimper de 10 % à 40 % au-dessus du prix annoncé.

Prix de base annoncé	Fourchette réaliste du coût total (avec frais)
₹50 lakhs	Environ ₹60 à 70 lakhs
₹1 crore	Environ ₹1,20 à 1,25 crore

Les postes oubliés sont nombreux :

– Preferential Location Charges (PLC) pour un étage élevé, une vue dégagée ou un appartement d’angle,

– place de parking vendue séparément (souvent entre ₹1 lakh et ₹5 lakhs),

– Internal et External Development Charges (IDC, EDC) pour les infrastructures internes et externes du projet,

– dépôt de maintenance pour 1 à 2 ans, corpus fund pour gros travaux futurs,

– frais d’adhésion au club-house, charges pour groupe électrogène et compteurs,

– connexion aux réseaux eau/électricité/gaz/assainissement (souvent ≥ ₹50 000),

– honoraires de l’agent immobilier (1–2 % du prix),

– frais juridiques (de ₹10 000 à ₹50 000 ou 0,5–1 % du prix),

– aménagements intérieurs : pour un 2 BHK, compter facilement ₹5–12 lakhs en version standard, beaucoup plus en finition haut de gamme.

Oublier les obligations fiscales, notamment pour les NRIs

Les NRIs et OCIs cumulent les contraintes du marché local et celles de la réglementation des changes (FEMA). Erreurs classiques :

– utiliser un compte inadapté (au lieu de NRE, NRO ou FCNR),

– ignorer la retenue à la source (TDS) pour une vente par un NRI,

– déposer les mauvais formulaires de TDS (par exemple utiliser 26QB prévu pour des résidents au lieu de 27Q),

– croire que les règles de défiscalisation des plus-values sont automatiques.

Les ventes immobilières des NRIs sont soumises à des TDS élevés (12,5 % pour un bien détenu plus de deux ans, 30 % en deçà, hors surtaxe et cess), avec possibilité d’exonération ou de réduction si l’on réinvestit conformément aux sections 54, 54F ou 54EC (achat d’un autre logement, obligations spécifiques, etc.), dans des délais stricts.

Ne pas consulter un chartered accountant spécialisé NRI avant l’opération peut déboucher sur des avis d’imposition tardifs très lourds, parfois déclenchés par une simple erreur de formulaire du côté acheteur.

Négliger l’inspection physique et les aspects techniques

Dans la ruée vers l’investissement, beaucoup d’acheteurs, surtout à distance, se fient uniquement aux brochures, vidéos 3D et visites virtuelles. C’est là une source de mauvaises surprises.

Parmi les négligences les plus graves :

Un simple métrage indépendant, une inspection par un ingénieur ou un architecte et une confrontation au plan approuvé peuvent éviter de découvrir, trop tard, que le balcon empiète sur une réserve publique ou que la superficie livrée est inférieure à la surface vendue.

Sous-estimer l’importance de l’Occupancy Certificate et des autorisations

Acheter un appartement ou une maison sans vérifier l’ensemble des autorisations administratives est une autre faute fréquente.

Parmi les documents souvent négligés :

L’OC atteste que la construction est terminée conformément aux plans approuvés et qu’elle est habitable. Sans lui, les risques sont nombreux : coupures de services, refus de mutation, problèmes pour obtenir un prêt, voire ordres de démolition partielle. Beaucoup d’acheteurs, attirés par une remise sur des « possession soon » ou « almost ready », acceptent de prendre possession sans OC. C’est une erreur majeure.

Se contenter de promesses verbales et de documents incomplets

La plupart des litiges contractuels naissent d’une même erreur : ne pas tout consigner par écrit. Que ce soit pour les délais de livraison, les équipements promis (piscine, salle de sport, aire de jeux), les pénalités de retard, les plans de paiement, les remises ou les clauses de rachat, tout doit être clairement stipulé dans l’accord de vente et le Sale Deed.

– limiter abusivement les pénalités en cas de retard du promoteur,

– autoriser des modifications de plans unilatérales,

– faire peser sur l’acheteur des charges non mentionnées au départ,

– compliquer voire empêcher tout remboursement en cas d’annulation.

La RERA impose un format type pour l’accord, mais tous les projets ne sont pas couverts, et tous les promoteurs ne le respectent pas scrupuleusement. La relecture par un avocat reste donc incontournable.

Oublier la mutation, les mises à jour de registres et assurances

Beaucoup d’acheteurs s’arrêtent au moment où le Sale Deed est signé et enregistré, alors que la sécurisation juridique du bien n’est pas encore totalement aboutie.

Étapes souvent oubliées :

Ne pas faire muter le bien à son nom, c’est prendre le risque qu’en cas de litige ou d’acquisition par l’État, les registres officiels ne vous reconnaissent pas comme propriétaire, malgré votre Sale Deed.

Acheter sans accompagnement professionnel suffisant

À chaque étape, une constante apparaît : la majorité des erreurs surviennent lorsqu’un acheteur tente de « tout gérer lui-même », ou s’en remet à un cousin, un ami ou un simple broker non qualifié.

Les transactions immobilières font intervenir :

Un avocat spécialisé immobilier, un chartered accountant familier des règles locales (et des problématiques NRI le cas échéant), ainsi qu’un ingénieur ou architecte indépendant pour l’inspection sont rarement un luxe. Ce sont souvent les seules bouées de sauvetage dans un marché aux risques bien documentés.

Mal réagir en cas de soupçon de fraude ou de non-conformité

La dernière erreur courante repose sur une forme d’optimisme forcé : continuer à payer et à coopérer alors que les signaux de fraude ou de non-conformité s’accumulent.

Or le cadre indien prévoit plusieurs voies de recours :

L’attitude recommandée, dès que des anomalies sérieuses apparaissent, est de :

– suspendre immédiatement tout paiement,

– rassembler méthodiquement tous les documents et échanges (emails, messages, contrats),

– chercher conseil juridique avant toute nouvelle signature,

– éviter les règlements « amicaux » en espèces qui ne laisseraient aucune trace.

Conclusion : transformer un minefield en terrain sécurisé

Le marché immobilier indien offre des perspectives considérables, pour se loger comme pour investir. Il représente le deuxième employeur du pays après l’agriculture, et sa croissance annuelle est estimée autour de 9 % sur les prochaines années. Mais cette dynamique s’accompagne de risques réels : complexité juridique, poids du contentieux, montée des fraudes et coût total souvent mal anticipé.

En pratique, réduire ces risques repose sur quelques principes simples mais exigeants :

– vérifier systématiquement, plutôt que supposer,

– tout formaliser par écrit, plutôt qu’accepter des promesses verbales,

– préférer la trace bancaire à l’espèce,

– croiser les informations entre actes, registres fonciers, portails en ligne et autorités,

– s’entourer de professionnels dont c’est le métier, plutôt que de s’en remettre à l’improvisation.

En Inde, acheter un bien immobilier sans commettre ces erreurs courantes n’est pas une question de chance, mais de méthode.