Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier en Inde ne se résume plus à miser sur quelques appartements premium dans les grandes métropoles. Derrière les records de ventes et la montée en gamme du marché résidentiel, un autre segment concentre désormais l’essentiel du potentiel à long terme : le logement abordable. C’est sur ce terrain que se joue une grande partie de la croissance de l’immobilier, mais aussi de la stabilité sociale et de la trajectoire économique du pays.
Bon à savoir :
Pour tout investisseur (individuel, fonds étranger, promoteur ou NRI), il est essentiel de comprendre comment l’État structure ce marché, les volumes financiers en jeu, l’emplacement des opportunités concrètes et les risques pesant sur les investisseurs.
Un marché immobilier géant, porté par l’urbanisation et la croissance
L’immobilier en Inde est déjà un pilier de l’économie. La taille du marché est estimée à 482 milliards de dollars en 2024 et devrait franchir le seuil des 1 000 milliards de dollars à l’horizon 2030, avec un rythme de croissance annuel de l’ordre de 10 à 15 % selon les projections. À ce stade, la contribution du secteur au PIB – environ 7 % aujourd’hui – pourrait grimper jusqu’à 13 % en 2030, puis jusqu’à 18 % autour de 2047.
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C’est le nombre de millions de personnes qui seront urbaines en Inde vers 2036, illustrant une urbanisation massive.
Le résidentiel reste le segment dominant du marché, avec des ventes qui ont atteint un plus haut de 12 ans en 2024 (plus de 350 000 unités vendues dans les grandes agglomérations). Mais la structure de l’offre s’est nettement déplacée vers les produits premium et de luxe, au détriment des segments économiques. Or, c’est précisément au bas de la pyramide que la demande explose.
Logement abordable : un déficit massif… et un marché de 67 000 milliards de roupies
Alors que l’Inde affiche des records de ventes dans le haut de gamme, le logement abordable affiche un déficit structurel. Le pays fait face à un manque d’au moins 10,1 millions d’unités dans ce segment. En ajoutant la demande future, la “demande cumulée” de logements abordables – urbains et ruraux – est estimée entre 30,7 et 31,2 millions d’unités à l’horizon 2030.
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Le marché potentiel du logement abordable est évalué à environ 67 000 milliards de roupies d’ici 2030.
Le tableau ci-dessous permet de visualiser ces ordres de grandeur.
| Indicateur clé du logement abordable | Estimation à l’horizon 2030 |
|---|---|
| Déficit actuel de logements (unités) | 10,1 millions |
| Demande cumulée estimée (unités) | 30,7 – 31,2 millions |
| Taille de marché potentielle | 67 000 Mds INR |
| Portefeuille de prêts actuel | 13 000 Mds INR |
| Opportunité de financement potentielle | 44 000 – 45 000 Mds INR |
Malgré ces chiffres, les capitaux privés restent timides : entre 2011 et 2024, les flux de capitaux vers ce segment n’ont atteint que 1,9 milliard de dollars. Cela représente à peine 7,8 % des flux vers le résidentiel au sens large et seulement 3,6 % des investissements immobiliers totaux. Les fonds étrangers, eux, pèsent à peine plus de 10 % dans ce sous-secteur sur la période récente.
Autrement dit, l’offre de capital ne suit pas encore l’ampleur de la demande, ce qui crée un angle mort… mais aussi une fenêtre d’opportunité pour des investisseurs capables de structurer des projets solides.
La stratégie de l’État : “Housing for All” et l’architecture PMAY
L’Inde ne laisse pas ce sujet au seul marché. L’État a inscrit l’accès au logement au cœur de sa vision de long terme, dans le cadre de la période dite “Amrit Kaal” sur 25 ans, avec un objectif clair : “Housing for All”.
La pièce maîtresse de cette stratégie est la Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), lancée en 2015. Elle se décline en deux volets – urbain (PMAY-U) et rural (PMAY-G) – et visait initialement à construire 20 millions de logements abordables en ville et 30 millions en milieu rural d’ici 2022. En pratique, plus de 12 millions de logements ont été approuvés et environ 6,4 millions livrés d’ici 2024.
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Le programme PMAY 2.0 vise la construction de 30 millions de logements abordables d’ici 2029.
La mécanique du programme repose sur quatre grands “piliers” :
Programmes du PMAY-U
Les quatre composantes clés de la mission Pradhan Mantri Awas Yojana – Urbain (PMAY-U) pour faciliter l’accès au logement.
Subvention par logement pour la réhabilitation des bidonvilles sur place, sans déplacement des habitants.
Réduction du coût du crédit pour les acquéreurs éligibles via une subvention à l’intérêt.
Aide centrale par logement pour les ménages économiquement faibles dans des projets partenariaux.
Aide financière directe aux familles pour construire ou agrandir leur maison en zone urbaine ou rurale.
En parallèle, d’autres dispositifs ciblent le parc locatif : les Affordable Rental Housing Complexes, lancés en 2020, et la National Urban Rental Housing Policy depuis 2021, destinés à structurer un vrai marché de la location pour les populations précaires et migrantes.
L’État a également accordé au logement abordable un “statut d’infrastructure”, ce qui permet aux projets d’accéder à des coûts d’emprunt plus faibles et d’attirer des capitaux institutionnels, notamment étrangers.
RERA, fiscalité, priorités de crédit : un environnement de plus en plus structuré
Pour un investisseur, investir dans l’immobilier en Inde – et particulièrement dans le segment abordable – ne peut se faire sans regarder l’arsenal réglementaire et fiscal qui encadre le secteur.
En matière de transparence, le Real Estate (Regulation and Development) Act (RERA), adopté en 2016, change la donne. Il impose l’enregistrement des projets, des obligations de divulgation pour les promoteurs, un encadrement de l’utilisation des avances des acheteurs et un mécanisme de recours pour les acquéreurs. La Cour suprême a même rappelé que RERA prévaut sur certaines législations de recouvrement de dettes lorsque les droits des acheteurs sont en jeu.
Bon à savoir :
La politique fiscale actuelle soutient le logement abordable via plusieurs dispositifs. Pour les promoteurs, la TVA sur la construction est réduite à 1% (contre 8% auparavant) et la section 80-IBA de la loi sur l’impôt sur le revenu accorde des déductions sous conditions de prix, superficie et délais. Pour les acheteurs, la section 24 permet une déduction des intérêts d’emprunt, et la section 54 autorise un report de la plus-value grâce au réinvestissement dans deux logements, pour des gains jusqu’à 2 crores de roupies.
Le logement abordable bénéficie également d’un classement spécifique dans la liste harmonisée des secteurs éligibles au “Priority Sector Lending” (PSL). Concrètement, cela oblige les banques à allouer une partie de leurs encours de crédit à ce type de projets, avec des plafonds de prêts relevés de plus de 40 % à partir de l’exercice 2025. Dans les villes de plus de 5 millions d’habitants, un prêt PSL peut désormais atteindre 5 millions de roupies pour un logement coûtant jusqu’à 4,4 millions.
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Nombre d’unités de logement financées grâce au Rural Housing Fund via plus de 31 000 crores de roupies de décaissements.
Pour les investisseurs étrangers, l’environnement est également balisé : le Foreign Exchange Management Act (FEMA), la politique FDI consolidée, la surveillance de la Reserve Bank of India et la régulation de SEBI sur les REITs et les fonds alternatifs fixent un cadre clair, même s’il reste complexe.
Une demande urbaine écrasante… portée par les ménages les plus modestes
Le cœur de la demande de logement abordable se trouve en ville. Les estimations indiquent qu’environ 22,2 millions d’unités seront nécessaires dans les centres urbains d’ici 2030, dont plus de 95 % – soit près de 21,1 millions – dans la catégorie abordable. Près de la moitié de cette demande urbaine (45,8 %) émanera des ménages classés dans la catégorie Economically Weaker Section (EWS).
Attention :
Dans certains États comme l’Uttar Pradesh, qui devrait représenter environ 20 % du déficit national de logements d’ici 2025, la forte croissance démographique aggrave la pénurie. Cette situation est compliquée par un manque d’infrastructures de base dans les zones périphériques, limitant la capacité des promoteurs à lancer des programmes viables.
En zone rurale, le défi est différent mais tout aussi massif. Les besoins portent davantage sur l’amélioration, l’extension et la formalisation de l’habitat. Le PMAY-Gramin et les fonds de logement rural ciblent ces enjeux, avec un effet collatéral intéressant : 74 % des logements approuvés dans la composante rurale du PMAY sont détenus par des femmes, seules ou en copropriété, ce qui renforce l’autonomie économique féminine.
Le paradoxe du marché : prime au luxe, frein sur l’abordable
Si l’on regarde la dynamique récente des grandes villes, on pourrait croire que l’immobilier indien vit un âge d’or sans nuage. Les prix médians ont progressé de 3,1 % en moyenne à l’échelle nationale début 2024, mais certaines zones ont vu bien plus : plus de 49 % de hausse annuelle dans le Delhi-NCR sur une période, 39 % à Pune, plus de 30 % à Kolkata, et plus de 80 % sur cinq ans à Hyderabad. Les ventes de logements de luxe (au-delà de 4 crores de roupies) ont bondi de plus de 50 % en 2024.
Dans la seconde moitié de 2024, les logements supérieurs à 10 millions de roupies représentaient près de la moitié des ventes dans les grandes agglomérations, et sur les neuf premiers mois de 2025, ce segment premium a encore gagné des parts de marché, atteignant plus de 60 % des transactions.
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La part des nouveaux lancements immobiliers dans le segment abordable est tombée à seulement 17% au premier semestre 2025.
Pour les promoteurs, la combinaison hausse du coût du foncier, inflation des matériaux et plafonds réglementaires sur les prix des logements “abordables” rogne les marges au point de rendre le modèle peu attractif. Certains acteurs privés se sont retirés du segment, laissant aux acteurs publics et aux entreprises à impact social la charge de répondre à la demande.
Rentabilité, loyers et crédit : une équation serrée pour les ménages EWS
Pour un investisseur, le logement abordable peut sembler moins séduisant que le luxe en première analyse. Les loyers moyens en Inde génèrent un rendement brut de 3 à 5 % selon les villes, et la fiscalité foncière, les charges de maintenance ou les vacances locatives réduisent encore ce rendement net.
Cependant, ce segment présente des caractéristiques particulières. D’abord, la demande y est structurelle et peu cyclique : même en période de ralentissement, la pression démographique et les migrations internes soutiennent l’occupation et les loyers. Ensuite, dans de nombreuses zones périphériques de métropoles comme Pune, Hyderabad ou Bengaluru, les rendements locatifs sur les petits logements (1 ou 2 pièces) peuvent se rapprocher de ceux de certains bureaux, tout en nécessitant un ticket d’entrée bien plus faible.
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Pour les foyers classés EWS, l’effort de remboursement d’un prêt peut dépasser 100 % de leur revenu mensuel.
C’est précisément pour desserrer cette contrainte que les dispositifs publics de subvention et de crédit aidé sont essentiels. Ils agissent comme un “coussin” qui rend les projets bancables du point de vue des banques, tout en maintenant une mensualité supportable pour l’emprunteur. Pour un investisseur institutionnel, s’aligner sur ces mécanismes – via des produits de microfinance logement, des fonds de dette spécialisés ou des cofinancements avec la National Housing Bank – devient un levier clé.
Les freins structurels qui pèsent sur l’investissement
Au-delà de la question de rentabilité, plusieurs obstacles structurels freinent encore les investisseurs dans le logement abordable.
La question foncière est centrale. Les titres de propriété morcelés, les chevauchements entre législations étatiques et nationales et les conflits d’usage ralentissent l’acquisition de terrains viabilisés à coût raisonnable. Les procédures d’autorisation sont longues, impliquant de multiples autorités, ce qui alourdit le coût financier des projets et accroît le risque de retard.
Astuce :
La faiblesse ou l’absence d’infrastructures essentielles (eau, électricité fiable, transports, écoles, centres de santé) dans les périphéries urbaines peut compromettre un projet immobilier. Même bien conçu, il aura des difficultés à attirer des occupants et à maintenir sa valeur sur le long terme. Il est donc crucial d’évaluer ces éléments avant toute implantation.
Enfin, l’accès au financement des promoteurs reste plus complexe dans ce segment, où les marges sont plus minces et la perception de risque plus élevée. Les banques et les investisseurs privés privilégient encore les projets premium, perçus comme plus rentables à court terme.
Solutions : technologies, PPP et innovation financière
Pour combler l’écart entre besoins sociaux et logique économique des investisseurs, plusieurs pistes se dessinent.
La première est technologique. L’adoption de méthodes de construction industrialisées – préfabrication, composants pré-ingénierés, modules 3D – permet de réduire les coûts et les délais. Selon certaines estimations, combiner ces technologies à un assouplissement des règles d’urbanisme, par exemple via une augmentation gratuite de 50 % de la Floor Space Index (FSI), pourrait entraîner une baisse d’environ 24 % du coût de construction par logement.
Exemple :
Le gouvernement a défini huit modèles de PPP pour développer le logement abordable, combinant mise à disposition de terrains publics, partage des revenus, subventions croisées et garanties sur la demande. Une application stratégique concerne l’activation des friches appartenant aux entreprises publiques (PSU lands). Ces emprises bien situées permettent de réaliser des projets immobiliers mixtes, où les revenus générés par une partie du programme (comme des logements en vente libre ou des commerces) financent la construction de logements abordables.
La troisième dimension concerne le financement. Aux côtés des banques et des Housing Finance Companies, des mécanismes innovants voient le jour : investissements à impact, financements hybrides combinant dons, capital patient et dette, microfinancement dédié à l’habitat, ou encore véhicules de type “housing trust”. Des institutions comme l’Asian Infrastructure Investment Bank participent déjà à des projets ciblant le logement abordable et vert, en apportant des lignes de crédit à des acteurs tels qu’IIFL Home Finance.
Le tableau suivant résume quelques leviers de solution identifiés.
| Axe de solution | Effet recherché |
|---|---|
| Construction industrialisée | Baisse des coûts, réduction des délais |
| Augmentation gratuite de FSI | Amortir le coût du foncier, densifier sans renchérir |
| PPP et terrains publics (PSU) | Mutualiser risque et capital, baisser le prix final |
| Fonds d’impact et blended finance | Rendre bancables des projets à faible marge |
| Microfinance logement | Financer les ménages informels et EWS |
| Villes satellites ciblées | Créer des pôles d’habitat abordable bien connectés |
| Guichet unique de permis | Raccourcir et sécuriser les délais d’autorisation |
Où investir concrètement : métropoles, périphéries et villes de rang 2
Investir dans l’immobilier en Inde dans une logique logement abordable ne signifie pas se limiter aux bidonvilles ou aux grands ensembles standardisés. Les localisations stratégiques combinent généralement ces éléments : accessibilité (métro, autoroute, corridors express), proximité des bassins d’emploi (zones industrielles, IT parks, hubs logistiques), et prix du foncier encore raisonnables.
Bon à savoir :
Dans les grandes métropoles indiennes, les quartiers périphériques bien desservis offrent des opportunités. À Pune, des secteurs comme Hinjewadi ou Kharadi combinent emplois dans l’IT et une offre croissante de logements compacts, avec des rendements locatifs pouvant atteindre 8%. À Hyderabad, les abords de HITEC City et du Financial District ont vu les prix augmenter de plus de 80% en cinq ans, mais des zones un peu plus éloignées restent abordables tout en bénéficiant de la dynamique économique.
À Bengaluru, la couronne autour de Sarjapur Road ou Electronic City offre encore des tickets d’entrée raisonnables par rapport aux zones centrales, avec des loyers soutenus par l’afflux de jeunes actifs du numérique. Dans ces marchés, l’enjeu pour l’investisseur consiste à cibler des produits compacts, bien desservis et portés par des promoteurs solides, plutôt que de courir après les projets hyper-luxueux.
Bon à savoir :
Les villes comme Coimbatore, Lucknow, Indore ou Ahmedabad offrent des opportunités d’investissement attractives. Elles combinent des coûts plus bas, une croissance dans les secteurs industriel et informatique, et bénéficient de grands projets d’infrastructure (métros, corridors routiers, aéroports). Les ventes y progressent et la hausse des prix, bien qu’en moyenne supérieure à celle des métropoles, reste accessible au pouvoir d’achat de la classe moyenne émergente.
Pour l’investisseur étranger ou le NRI, ces marchés peuvent sembler moins lisibles que Mumbai ou Delhi, mais ils offrent souvent une meilleure combinaison entre rendement locatif, potentiel d’appréciation et risque modéré.
Le rôle croissant des REITs et des structures cotées
Même si la plupart des REITs indiens actuels restent focalisés sur les bureaux et les centres commerciaux, leur développement a un impact indirect sur le logement abordable. En offrant une sortie structurée aux développeurs (via la cession d’actifs stabilisés à un véhicule coté) et en attirant l’épargne institutionnelle vers l’immobilier, ces véhicules libèrent du capital pour d’autres segments, dont le résidentiel économique.
Bon à savoir :
Les REITs indiens doivent investir au moins 80% de leurs actifs dans des biens immobiliers achevés et générateurs de revenus, et distribuer 90% de leurs flux de trésorerie disponibles aux investisseurs. Ils sont strictement régulés par le SEBI. Avec une capitalisation totale dépassant 98 000 crores de roupies et des revenus en forte croissance, ils offrent aux NRI et aux investisseurs étrangers un accès simplifié au marché immobilier indien, évitant les complexités foncières et réglementaires, tout en fournissant un revenu régulier.
À moyen terme, l’essor des “SM REITs” (REITs de petite et moyenne taille), dont le seuil d’actifs est plus faible, pourrait ouvrir la voie à des portefeuilles incluant des résidences, voire des parcs de logements abordables générant des loyers stables.
Cadre FDI, NRI et fiscalité : ce que doivent savoir les investisseurs étrangers
Investir dans l’immobilier en Inde en tant que non-résident implique de naviguer dans un faisceau de règles, mais le pays a progressivement assoupli son régime.
Attention :
Pour les promoteurs et les fonds, l’investissement direct étranger (IDE) dans des projets de construction-développement est autorisé à 100% en régime automatique, avec un blocage de trois ans par tranche d’investissement et une sortie possible à la livraison ou après l’installation des infrastructures principales. Cependant, l’achat-revente spéculatif de terrains nus, l’acquisition de terres agricoles ou de fermes, ainsi que le commerce de droits de développement sont strictement interdits.
Pour les particuliers, les Non-Resident Indians (NRI) et les Overseas Citizens of India (OCI) disposent des mêmes droits que les résidents pour acheter logements ou locaux commerciaux, sans plafond de nombre, à condition de respecter les obligations de déclaration et les canaux bancaires réglementés. Ils ne peuvent cependant pas acquérir directement de terres agricoles ou de plantations. Ils ont accès aux prêts immobiliers locaux, généralement jusqu’à 80 % de la valeur du bien, et peuvent rapatrier jusqu’à un million de dollars par an en produit de cessions, après paiement des impôts applicables.
Astuce :
Pour évaluer précisément la rentabilité d’un investissement immobilier, il est essentiel d’intégrer la fiscalité applicable aux différents revenus : les loyers (imposés au taux marginal de l’IR, avec une retenue à la source pour les Non-Résidents Indiens – NRI), les plus-values (avec un taux distinct et avantageux pour les plus-values à long terme au-delà de deux ans de détention) et les dividendes de REITs (qui peuvent être exonérés d’impôt dans les mains de l’investisseur sous certaines conditions).
Pour ceux qui ciblent spécifiquement le logement abordable, il est crucial de vérifier que les projets respectent les conditions d’éligibilité aux régimes fiscaux favorables et aux subventions, car ces éléments influent directement sur la capacité de remboursement des acquéreurs finaux – et donc sur la liquidité de la sortie.
Risques réels, fantasmes et gestion prudente
L’immobilier indien traîne une réputation de complexité et de risques : lenteur judiciaire, titres de propriété contestés, corruption locale, retards de projets, évolutions abruptes de la fiscalité ou de la réglementation. Une partie de ces craintes repose sur des réalités bien documentées ; l’autre tient à une perception héritée de phases antérieures, moins régulées, du marché.
Pour autant, ignorer ces risques serait une erreur. Des études pointent encore l’existence de centaines de milliers de logements invendus dans les sept principales villes, la possibilité de cycles de correction des prix, et des contre-performances spectaculaires de certains indices boursiers liés à l’immobilier lors de phases de bulle et d’éclatement.
Astuce :
La bonne approche consiste moins à écarter le marché qu’à professionnaliser l’analyse. Cela implique une due diligence juridique systématique, le recours à des cabinets spécialisés pour vérifier les titres et les charges, une sélection stricte de promoteurs respectant la réglementation RERA, une diversification des expositions (entre villes, segments et types de produits) et un horizon d’investissement raisonnablement long.
Dans le logement abordable en particulier, quelques précautions supplémentaires s’imposent : vérifier l’ancrage du projet dans la stratégie urbaine (proximité de couloirs de transport, inclusion dans une planification de ville satellite, raccordement prévu aux réseaux), s’assurer que le modèle économique intègre les subventions publiques comme des compléments et non des piliers uniques, et conforter la robustesse du montage financier face à des hausses possibles des coûts de construction.
Pourquoi le logement abordable reste le pari stratégique de long terme
Malgré les difficultés, il existe plusieurs raisons solides de considérer le logement abordable comme un axe central pour investir dans l’immobilier en Inde.
La première tient à la profondeur de la demande. Les projections de 30 millions de logements manquants à l’horizon 2030 ne sont pas une estimation marketing, mais l’addition d’un déficit existant et de flux démographiques inéluctables. Tant que le pays continuera de s’urbaniser à ce rythme, cette base de besoin sera là.
Bon à savoir :
Le segment du logement bénéficie d’un soutien public continu et structurel, ce qui réduit les risques pour les investisseurs. Ce soutien se manifeste par un statut d’infrastructure, son inclusion dans les politiques de crédit prioritaires, des dispositifs fiscaux favorables, les programmes successifs PMAY (Pradhan Mantri Awas Yojana), des fonds dédiés comme le SWAMIH, et la pression d’objectifs publics tels que ‘Housing for All’. Cet alignement politique limite le risque de réformes brutales défavorables à moyen terme.
La troisième tient à la nature des flux. Le logement abordable bien conçu et bien localisé génère des cycles de vente rapides, un taux d’occupation élevé en location, et une appréciation du capital moins spectaculaire que le luxe, mais plus régulière. Ces caractéristiques en font un actif résilient, adapté à des stratégies d’investissement à long terme, surtout dans un contexte où les rendements des produits sans risque restent modérés.
Enfin, pour les institutionnels engagés sur des critères ESG, ce segment coche littéralement toutes les cases : impact social direct (accès au logement), soutien à l’égalité de genre (via les programmes ciblant la propriété féminine), contribution à l’urbanisation durable lorsque les projets intègrent des standards verts, et ancrage dans des politiques publiques nationales.
Vers un nouvel équilibre entre marché, État et capital privé
Les années qui viennent seront décisives pour savoir si l’Inde parvient à transformer le logement abordable en un véritable actif d’investissement de masse, au même titre que les bureaux prime ou la logistique.
Attention :
Pour développer les infrastructures, trois conditions sont nécessaires : une coordination renforcée entre le gouvernement central et les États sur le zonage, la fiscalité et les normes ; le développement d’outils de financement spécialisés combinant fonds publics, crédit et capital patient ; et une standardisation des modèles de PPP pour offrir des cadres reproductibles aux investisseurs.
Pour ceux qui envisagent aujourd’hui d’investir dans l’immobilier en Inde, la facilité serait de se concentrer uniquement sur les créneaux les plus visibles – bureaux de Grade A, logements de luxe dans quelques codes postaux emblématiques, ou REITs déjà bien établis. Mais c’est en regardant du côté du logement abordable, de ses faiblesses actuelles et de ses atouts structurels, que se dessinent les opportunités les plus alignées avec les grandes tendances de fond de l’économie indienne.
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L’État investit plus de 1 400 milliards de dollars dans les infrastructures pour soutenir la croissance urbaine et immobilière.
Investir dans l’immobilier en Inde, c’est donc aussi – et peut-être surtout – apprendre à lire le marché du logement abordable : ses chiffres, ses politiques publiques, ses contraintes, ses modèles d’affaires émergents. Ceux qui sauront le faire avec rigueur et patience pourraient bien y trouver non seulement un rendement financier, mais aussi un rôle central dans la transformation urbaine du pays.
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