Investir en Italie via SCI : Avantages et Pièges

Publié le 14 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir en Italie

Investir en Italie à travers une société civile immobilière (SCI) peut s’avérer être une stratégie attractive pour diversifier son patrimoine, mais elle nécessite une compréhension précise des avantages fiscaux et juridiques ainsi que des pièges potentiels.

Ce type d’investissement offre l’opportunité de bénéficier d’un marché immobilier dynamique et de profiter des dispositions fiscales avantageuses souvent associées aux SCI, comme la possibilité de réduire certains impôts grâce à des mécanismes de déduction spécifiques.

Optimiser la structure juridique pour une sci en Italie

Une SCI « à la française » n’existe pas en Italie; les structures italiennes utilisées pour détenir de l’immobilier sont principalement la Società Semplice (S.s.), les sociétés de personnes commerciales (S.n.c., S.a.s.) et les sociétés de capitaux (S.r.l., S.r.l.s., S.p.A.), chacune ayant des effets distincts en matière de fiscalité, responsabilité et administration.

• Società Semplice (S.s.) — structure la plus proche d’une SCI française
  • Objet: activités non commerciales; adaptée à la détention/gestion patrimoniale d’immeubles, proche de l’usage « civil » d’une SCI.
  • Responsabilité: illimitée des associés sur les dettes sociales, à la différence d’une S.r.l.; pas d’écran de responsabilité.
  • Fiscalité: transparence fiscale (imposition au niveau des associés, à l’instar d’une SCI à l’IR).
  • Administration: formalités plus légères que les sociétés de capitaux; régime de partenariat civil.
• Società in Nome Collettivo (S.n.c.) — partenariat commercial
  • Objet: activité commerciale; peu adaptée à la simple détention immobilière.
  • Responsabilité: illimitée et solidaire des associés.
  • Fiscalité: transparente (revenus imposés chez les associés).
  • Administration: obligations commerciales et comptables plus lourdes qu’une S.s..
• Società in Accomandita Semplice (S.a.s.) — commandités/commanditaires
  • Objet: activités commerciales; parfois utilisée pour séparer gestion (commandités) et capitaux (commanditaires).
  • Responsabilité: illimitée pour les commandités; limitée à l’apport pour les commanditaires.
  • Fiscalité: transparente au niveau des associés.
  • Administration: gouvernance duale (commandités gérants).
• Società a Responsabilità Limitata (S.r.l.) et S.r.l. semplificata (S.r.l.s.)
  • Objet: très flexible, adaptée aux investissements immobiliers, y compris locatifs; séparation propriété/gestion.
  • Responsabilité: limitée aux apports; écran de responsabilité pour les associés.
  • Fiscalité: imposée à l’IS au niveau de la société (pas de transparence par défaut), avec distribution imposable chez l’associé.
  • Administration: formalités plus lourdes (statuts notariés, comptes, gouvernance); S.r.l.s. simplifie la constitution et le capital minimal.
• Società per Azioni (S.p.A.)
  • Objet: grandes opérations, levée de capitaux; rare pour de la simple détention immobilière.
  • Responsabilité: limitée.
  • Fiscalité/Administration: société de capitaux avec obligations accrues et coûts élevés.

Comparaison avec la France (SCI et structures proches)

• Nature juridique et objet
  • France: SCI dédiée aux activités civiles immobilières; la transparence fiscale (IR) est la règle, avec option possible pour l’IS; activité commerciale (meublé/achat-revente) peut faire basculer à l’IS.
  • Italie: S.s. est l’analogue fonctionnel pour l’immobilier non commercial; pour activité locative plus « commerciale » ou besoin de responsabilité limitée, on privilégie S.r.l..
• Responsabilité des associés
  • France: SCI — responsabilité illimitée mais non solidaire (à proportion des parts); possibilité de limiter via société interposée.
  • Italie: S.s. — responsabilité illimitée (risque proche d’une SCI), S.r.l. — responsabilité limitée, avantage clé pour projets à levier.
• Fiscalité
  • France: SCI à l’IR par défaut; option IS pour amortir l’immeuble et lisser le résultat, au prix d’une taxation de la plus-value « professionnelle ».
  • Italie: S.s. — transparence (proche SCI IR); S.r.l. — imposition à l’IS au niveau société, dividendes imposés chez l’associé; choix influencé par rendement, endettement et horizon de détention.
• Administration et coûts
  • France: SCI formalités modérées; comptabilité simplifiée à l’IR.
  • Italie: S.s. légère; S.r.l./S.r.l.s. plus formalistes (notaire, comptes, organes), mais offrent crédibilité bancaire et limitation de responsabilité.
• Points spécifiques transfrontaliers
  • Le transfert d’une SCI française en Italie a été signalé comme sensible, et la structure la plus proche reconnue localement reste la S.s.; attention aux droits/impôts spécifiques et à la requalification d’activité.

Tableau comparatif synthétique

Juridiction	Structure	Objet principal	Responsabilité	Fiscalité de principe	Administration
Italie	S.s.	Détention civile	Illimitée	Transparente (associés)	Légère
Italie	S.n.c.	Commercial	Illimitée et solidaire	Transparente	Moyenne
Italie	S.a.s.	Commercial	Illimitée (commandités)/Limitée (commanditaires)	Transparente	Moyenne
Italie	S.r.l./S.r.l.s.	Flexible/immobilier	Limitée	IS société + dividendes	Plus lourde
Italie	S.p.A.	Grande envergure	Limitée	IS société + dividendes	Très lourde
France	SCI	Immobilier civil	Illimitée (proportionnelle)	Transparente (option IS)	Modérée

Conseils de structuration selon objectifs d’investissement

• Détention patrimoniale familiale à long terme (usage propre, location nue modérée)
  • Choisir une S.s. pour préserver la transparence fiscale, faciliter la transmission et éviter les coûts d’une société de capitaux.
  • Encadrer strictement l’objet « non commercial » pour éviter toute requalification.
• Investissement locatif à rendement, financement bancaire et protection patrimoniale
  • Privilégier une S.r.l. pour la responsabilité limitée et la crédibilité bancaire; utile si travaux lourds, dettes et multiple investisseurs.
  • Envisager une S.r.l.s. pour démarrer avec capital réduit, puis transformation ultérieure si besoin.
• Club deal ou séparation rôles gestion/capitaux
  • Utiliser S.a.s. pour loger commanditaires passifs et commandités gérants; attention à la responsabilité illimitée des commandités.
• Stratégie fiscale
  • Rechercher la transparence (S.s.) si les associés sont faiblement imposés et privilégient la simplicité.
  • Rechercher l’IS (S.r.l.) si l’on souhaite capitaliser les revenus, amortir, lisser la trésorerie et protéger l’actif; arbitrer en fonction du taux effectif et de la fiscalité des dividendes.

Pièges fréquents à éviter

• Utiliser une S.s. pour des activités assimilables à du commercial (meublé intensif, marchand de biens) — risque de requalification et conséquences fiscales/comptables.
• Sous-estimer la responsabilité illimitée en S.s./S.n.c./S.a.s. (commandités) — exposition du patrimoine personnel.
• Ignorer les règles locales lors du transfert d’une SCI française en Italie; risques fiscaux et droits spécifiques; privilégier une constitution locale adaptée (S.s. ou S.r.l.).
• Omettre l’obtention des codes fiscaux italiens des associés/dirigeants et les formalités notariées exigées (notamment en S.r.l.).
• Mauvaise rédaction de l’objet social et des pactes entre associés (préemption, sortie, gouvernance), source de conflits et de requalifications.

Exemples concrets de gains de rentabilité via structuration

• Exemple 1 — Location résidentielle long terme, couple imposé à un taux marginal modéré
  • Choix: S.s. avec transparence.
  • Effet: imposition au barème des associés, coûts de structure faibles; pas de double niveau d’imposition; meilleure trésorerie nette qu’en S.r.l. pour des loyers stables.
• Exemple 2 — Immeuble de rapport avec rénovation lourde financée par dette
  • Choix: S.r.l. pour responsabilité limitée et capacité d’emprunt.
  • Effet: déduction des charges au niveau société, amortissements comptables, rétention des bénéfices pour autofinancement; réduction du risque patrimonial personnel; TRI amélioré après prise en compte du levier et de l’IS par rapport à une S.s. exposant les associés en direct.
• Exemple 3 — Club deal avec investisseurs passifs
  • Choix: S.a.s. avec commandités minoritaires mais gérants et commanditaires majoritaires en capital.
  • Effet: alignement des rôles et du risque; levée de fonds facilitée auprès d’investisseurs cherchant responsabilité limitée, tout en gardant une gouvernance entrepreneuriale.

Bonnes pratiques

• Rédiger un objet social précis et des clauses d’agrément/transmission; prévoir un pacte d’associés cohérent avec la fiscalité choisie.
• Modéliser ex ante les flux après impôts selon S.s. (transparence) vs S.r.l. (IS + dividendes) pour choisir la structure optimale au regard du rendement-cible et de l’horizon.
• En présence de travaux/levier, privilégier souvent la S.r.l.; en patrimonial pur, la S.s. est souvent plus efficiente.
• Anticiper les enjeux transfrontaliers (résidence fiscale des associés, conventions, retenues sur dividendes) et la gouvernance locale (administrateur, tenue des comptes).

Les avantages fiscaux d’investir en Italie à travers une sci

Les avantages fiscaux immobiliers en Italie pour un investissement via une structure de type SCI (au sens français) existent, mais ils ne s’appliquent pas comme en France: en Italie, une SCI étrangère est traitée comme une société « opaque » et la fiscalité porte principalement sur les dividendes distribués et les plus-values de cession de parts, au taux forfaitaire de 26% pour les personnes physiques résidentes, plutôt que sur une transparence fiscale des revenus fonciers au niveau des associés.

• En Italie, la SCI française n’est pas transparente: seuls les dividendes distribués par la SCI et les plus-values sur la vente de parts sont imposés en Italie, en principe au taux de 26% (impôt sur les revenus de capitaux mobiliers), sans crédit d’impôt pour l’impôt foncier payé en France sur les revenus de l’immeuble.
• Une SCI à l’IR est considérée comme opaque en Italie (assimilée à l’IS au sens italien): l’associé personne physique est imposé comme s’il percevait des dividendes; si la SCI ne distribue pas, il n’y a pas d’imposition immédiate en Italie sur les loyers, et la charge italienne porte au moment de la distribution ou de la cession de parts.
• L’Italie applique un taux forfaitaire de 26% sur dividendes et plus-values de parts pour les particuliers, ce qui encadre la fiscalité globale côté italien et peut être favorable par rapport à une progressivité élevée, selon le profil de l’investisseur.
• Les avantages immobiliers italiens autonomes (hors SCI française) incluent des régimes attractifs sur revenus locatifs et plus-values, souvent cités comme compétitifs: la « cedolare secca » prévoit un taux fixe de 21% sur loyers résidentiels, et une exonération de plus-value au-delà de 5 ans de détention, ce qui rend l’environnement global favorable pour des structures italiennes adaptées.
• Comparativement, ces paramètres rendent la fiscalité immobilière italienne compétitive face à d’autres pays européens, avec des taux modérés et une visibilité accrue pour l’investisseur international.

Liste des principaux dispositifs et effets pour un investisseur utilisant une SCI (française) avec immobilier situé en Italie ou en France mais associé résident italien:

• Traitement italien de la SCI: non-transparence, imposition au niveau des distributions et cessions de parts, taux 26%.
• Absence de crédit d’impôt italien pour l’impôt foncier payé en France sur les revenus de l’immeuble détenu par la SCI.
• Si la SCI ne distribue pas et ne cède pas, pas d’imposition immédiate en Italie au titre des loyers encaissés par la SCI; l’imposition intervient à la distribution/cession.
• En cas de cession des parts, plus-value imposée à 26% en Italie pour la personne physique résidente, sous le régime des revenus de capitaux.
• Pour un investissement direct en Italie, recours possible au régime de cedolare secca (21%) sur loyers résidentiels et exonération des plus-values après 5 ans, souvent soulignés comme avantages compétitifs du cadre italien.

Tableau comparatif synthétique

Élément	SCI française vue d’Italie	Investissement direct/logique italienne
Transparence fiscale	Non-transparente (imposition sur dividendes/plus-values de parts)	Revenus locatifs imposés selon régime (ex. cedolare secca 21% pour le résidentiel)
Taux d’imposition clé	26% sur dividendes et plus-values mobilières	21% sur loyers résidentiels (cedolare secca), exonération plus-value >5 ans
Moment de l’imposition	À la distribution ou à la cession des parts	Annuel sur loyers; plus-value à la vente du bien
Crédit d’impôt étranger	Pas de crédit d’impôt pour IR foncier payé en France	N/A (selon montage et conventions)

Exemples chiffrés simplifiés

• Distribution de dividendes par la SCI à un résident italien:
  – Dividendes distribués: 50 000 € → impôt italien 26% = 13 000 € si aucune autre règle atténuante ne s’applique, en l’absence de crédit pour l’impôt foncier payé en France.
• Cession de parts de SCI:
  – Plus-value sur parts: 80 000 € → impôt italien 26% = 20 800 € au titre des revenus de capitaux.
• Investissement direct résidentiel en Italie (hors SCI française) sous cedolare secca:
  – Loyers bruts: 40 000 € → impôt 21% = 8 400 €, et, en cas de revente après 6 ans, plus-value exonérée selon la règle usuelle évoquée.

Impact sur la rentabilité à long terme

• La déferralisation possible via une SCI non distributive peut améliorer la trésorerie et l’effet de capitalisation, l’impôt italien n’intervenant qu’au moment de la distribution/cession.
• Le taux fixe de 26% sur dividendes/plus-values de parts apporte de la prévisibilité; selon le TMI alternatif, cela peut être inférieur à une imposition progressive élevée, améliorant le rendement net pour certains profils.
• En montage direct italien, la cedolare secca à 21% et l’exonération de plus-value après 5 ans soutiennent une rentabilité nette plus élevée à horizon long, surtout en stratégie buy-and-hold.
• L’absence de crédit d’impôt italien sur l’IR foncier payé en France peut réduire le rendement net lorsque l’immeuble est en France mais détenu via SCI par un résident italien, d’où l’importance d’arbitrer la localisation et la structure.

Conventions fiscales bilatérales pertinentes

Les conventions franco-italiennes et autres traités peuvent attribuer le droit d’imposer les revenus immobiliers à l’État de situation du bien, tandis que l’État de résidence traite les distributions/plus-values selon son droit interne; en pratique, pour une SCI française détenue par un résident italien, l’Italie n’accorde pas de crédit d’impôt pour l’IR foncier payé en France sur les loyers, et impose les distributions/plus-values au taux interne de 26%.

Pour des investissements transfrontaliers impliquant d’autres pays, l’attrait du cadre italien (taux forfaitaires, exonération de plus-value >5 ans dans le système italien) peut se combiner avec les conventions pour limiter la double imposition au niveau du bien d’origine, mais l’Italie conservera son droit sur les revenus de capitaux reçus par ses résidents selon ses règles.

Listes de points d’attention opérationnels

• Vérifier la qualité résidentielle du bien pour l’éligibilité à la cedolare secca (si investissement direct en Italie).
• Cartographier les flux de distribution: pas de distribution = pas d’impôt italien immédiat, mais taxation à la sortie.
• Évaluer le coût de l’absence de crédit d’impôt côté Italie sur l’IR étranger foncier.
• Simuler des scénarios IS/IR de la SCI et la perception italienne « opaque » pour éviter des doubles couches d’impôt.
• Intégrer l’horizon de détention pour capter l’exonération de plus-value >5 ans dans une structuration italienne adaptée.

Ces règles varient selon la nature des biens, le régime exact de la SCI, la résidence fiscale des associés et l’application concrète des conventions. Un chiffrage personnalisé est indispensable avant tout arbitrage transfrontalier.

Les pièges à éviter lors de l’achat immobilier en Italie via une sci

Les principaux pièges à éviter lors d’un achat immobilier en Italie via une SCI concernent la bureaucratie, la fiscalité des non-résidents, les disparités réglementaires entre l’Italie et le pays d’origine, et la volatilité du marché local.

Création et gestion d’une SCI et complexité administrative

• La lourdeur des formalités italiennes (multiples autorités, délais pour obtenir le Catasto et le Certificato di Destinazione Urbanistica) peut retarder la signature et la prise de possession, avec des coûts additionnels si le calendrier bancaire ou fiscal dérape.
• Les contrôles de conformité urbanistique sont stricts et souvent lents (permis, extensions, piscines), et la moindre irrégularité peut conduire à des sanctions ou à une remise en état.
• Les servitudes anciennes, droits de passage et passifs attachés à l’immeuble (hypothèques, dettes fiscales) peuvent rester « cachés » sans audit notarié complet.

Implications fiscales pour non-résidents

• Des pratiques locales comme la sous‑déclaration du prix de vente sont illégales et exposent à de lourdes amendes; un non‑résident via SCI est particulièrement vulnérable en cas de contrôle croisé cadastre/fiscalité.
• Les droits de succession et la fiscalité patrimoniale italienne peuvent différer sensiblement de celles du pays d’origine; une structuration inadaptée de la détention via SCI peut aggraver l’imposition successorale et la double imposition si non anticipée.

Différences entre régulations locales et pays d’origine

• En Italie, des droits de préemption (commune, voisins) peuvent retarder ou bloquer l’acquisition, une réalité peu présente dans d’autres juridictions; l’omission des notifications formelles entraîne la nullité ou la contestation de la vente.
• L’existence de constructions illégales ou d’extensions non déclarées est relativement fréquente; leur régularisation peut être impossible sur des biens classés ou en zone protégée, contrairement à certaines pratiques plus souples ailleurs.

Risques liés aux fluctuations et spécificités du marché local

• Des marchés insulaires ou touristiques (ex. Sicile, Sardaigne) présentent des opportunités à prix attractifs mais avec des coûts d’entretien élevés, une liquidité variable et des contraintes logistiques et administratives spécifiques.
• Les « bonnes affaires » (ex. maisons à 1 €) impliquent souvent des travaux lourds et des conditions strictes, pouvant neutraliser l’avantage prix et immobiliser la trésorerie de la SCI.

Conseils pratiques pour éviter les litiges juridiques

• Exiger et vérifier, avant tout versement significatif:
  • Extrait Catasto, planimétrie conforme, historique des mutations, certificats d’urbanisme et de conformité, attestations d’absence d’hypothèques et de dettes locales.
  • Dossier de conformité des travaux passés (permis, CILA/SCIA), stabilité structurelle, et situation des éventuelles parties communes.
• Mettre des clauses suspensives fermes dans le compromis (conformité urbanistique, absence d’hypothèques, obtention de financement, purge des droits de préemption) et prévoir des pénalités en cas de manquement.
• Refuser toute sous‑déclaration, recourir aux traductions assermentées et documenter chaque paiement par canal traçable.
• Vérifier la titularité réelle et la chaîne de propriété en cas d’indivision ou d’héritage complexe; identifier tous les ayants droit signataires.

Importance de s’entourer de professionnels qualifiés

• Avocat italien spécialisé en immobilier transfrontalier: audit juridique, purge des préemptions, alignement SCI/régimes fiscaux, gestion des risques de double imposition.
• Notaire local expérimenté: contrôles hypothécaires et cadastraux, sécurité des fonds, conformité des actes et des notifications légales.
• Technicien local (geometra/ingegnere/architecte): vérification urbanistique et structurelle, métrés, conformité énergétique.
• Conseiller fiscal international: cartographie des impacts pour non‑résidents, succession/donation, flux de loyers et charges de la SCI, interaction avec les conventions fiscales.

Précautions spécifiques à une SCI détenant un bien en Italie

• Cartographier la fiscalité « Italie vs pays d’origine »: flux de loyers, intérêts, plus‑values, retenues à la source, et traitement des associés non‑résidents.
• Anticiper la succession: pactes d’associés, démembrement, compatibilité avec les règles impératives italiennes (réserve héréditaire), et effets des biens classés.
• Prévoir une gouvernance permettant la prise de décision rapide face aux délais administratifs italiens et aux fenêtres de marché; éviter les blocages d’associés.
• Budgéter un coussin de trésorerie pour rénovations et mises en conformité, plus coûts récurrents majorés en zone littorale.

Tableau de contrôle minimal avant signature

Domaine	Vérifications clés	Professionnel responsable
Titularité et charges	Extrait hypothécaire, dettes locales, servitudes, indivisions	Notaire, avocat
Urbanisme/conformité	Permis, regularizzazione, restrictions biens classés, préemptions	Avocat, geometra
Cadastre/planimétrie	Concordance planimétrie–réalité, surfaces, destination	Geometra, notaire
Fiscalité	Régime non‑résidents, succession, double imposition, flux SCI	Conseiller fiscal
Marché et coûts	Liquidité locale, coûts travaux/entretien, échéancier	Agent, ingénieur, comptable

Liste d’actions immédiates

• Mandater un avocat et un notaire italiens indépendants du vendeur.
• Insérer des clauses suspensives couvrant conformité, préemptions, hypothèques et financement.
• Refuser toute sous‑déclaration; exiger des traductions certifiées.
• Commander un audit technique et urbanistique complet avant tout acompte.
• Établir un mémo fiscal transfrontalier propre à la SCI et aux associés.
• Constituer une réserve de 10–20% du prix pour conformité et travaux en Italie.

À retenir: la combinaison “SCI + Italie” exige une diligence renforcée (urbanisme, préemptions, passifs) et une structuration fiscale internationale; l’appui coordonné d’un avocat, d’un notaire et d’un technicien locaux n’est pas optionnel, c’est votre meilleure assurance anti‑litige.