Rentabilité : Airbnb vs Location Longue Durée en Italie

Publié le 12 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Location Airbnb vs location longue durée en Italie : quelle est la solution la plus rentable ?

Dans un contexte immobilier où la rentabilité des investissements est souvent scrutée avec minutie, l’Italie se distingue comme une mosaïque de potentiels et de défis pour les propriétaires cherchant à maximiser leurs profits.

Cet article explore l’épineuse question de savoir si la location par l’intermédiaire d’Airbnb ou la location longue durée s’avère plus rentable dans ce pays riche en culture et en diversité régionale.

Analyse des chiffres clés dans les principales villes italiennes

À travers une étude approfondie, nous examinons comment des facteurs clés influencent ces deux approches d’investissement :

• L’impact de la saison touristique
• La demande locale
• La réglementation en vigueur

Comparaison entre les principales destinations

De Rome à Milan, en passant par les joyaux moins connus de la Toscane, nous passons au crible les dynamiques économiques et touristiques :

Ville	Rentabilité Airbnb	Rentabilité longue durée
Rome	Élevée (saisonnière)	Stable
Milan	Modérée	Élevée
Toscane	Très élevée (été)	Faible

Conclusion : quel choix stratégique privilégier ?

Notre analyse offre une vue d’ensemble des meilleures stratégies à adopter pour les investisseurs immobiliers en Italie, selon la localisation et les objectifs de rendement.

Comprendre le rendement de la location saisonnière en Italie

Le rendement de la location saisonnière en Italie dépend principalement de l’emplacement touristique, du type de bien, de la saisonnalité et du cadre réglementaire et fiscal, avec des pics de demande dans les grandes villes d’art comme Rome, Florence et Venise durant le printemps et l’été, et une rentabilité nette modulée par la fiscalité (IRPEF ou cedolare secca) et les coûts de gestion et de nettoyage. Les obligations récentes (numéro d’enregistrement CIN, retenues à la source par plateformes) et les taxes locales (taxe de séjour) influencent la marge et exigent une gestion rigoureuse par rapport à la location longue durée.

Principales caractéristiques de la rentabilité en courte durée

• Demande portée par les flux touristiques internationaux, concentrés sur les villes d’art et les littoraux; la saison haute s’étend généralement d’avril à octobre, avec des sommets à Pâques, mai-juin, août et pendant les grands événements locaux; en hiver, la demande reste soutenue à Rome et Venise (festivals, fêtes), plus cyclique à Florence.
• Cadre fiscal: choix entre l’imposition au barème IRPEF sur le revenu net (déductibilité de certaines charges) ou l’option pour la cedolare secca forfaitaire à 21% sur les loyers bruts pour les locations non professionnelles; certaines communes/régions appliquent des variantes ou réductions locales; la déclaration est obligatoire y compris pour non-résidents.
• Cadre réglementaire: obligation d’inscription et d’affichage du CIN (Codice Identificativo Nazionale) sur toutes les annonces; sanctions significatives en cas de manquement; les plateformes/agences opérant l’encaissement doivent prélever une retenue de 21% sur les loyers encaissés, au titre du régime forfaitaire.
• Coûts récurrents: frais de nettoyage, blanchisserie, consommables, commission plateforme ou agence, taxe de séjour collectée et reversée, entretien courant; la déductibilité varie selon le régime fiscal choisi (déductibles au régime IRPEF, non déductibles sous cedolare secca).

Comparaison par type de bien

• Studios/T1 centraux: taux d’occupation élevés grâce à la demande city-break et à la flexibilité tarifaire, rotation plus forte et coûts de ménage plus fréquents par nuit louée.
• Appartements 2-3 pièces: meilleur panier moyen par séjour familial; équilibre entre occupation et ADR, sensible aux vacances scolaires et aux événements culturels.
• Biens haut de gamme/avec vue (ex. canal à Venise, centre historique à Rome, Oltrarno à Florence): ADR nettement supérieur, occupation plus volatile hors saison; nécessité d’une gestion premium et conformité stricte aux règles locales.
• Maisons/littoral et lacs: saisonnalité plus marquée (été) avec fortes hausses d’ADR; hors saison, recours à des séjours plus longs ou remises pour maintenir l’occupation.

Différences régionales et focus sur Rome, Florence, Venise

• Rome: demande quasi annuelle (sites historiques, congrès, Pâques, Jubilés), haute saison avril-juin et septembre-octobre; forte pression réglementaire et collecte de taxe de séjour; bonnes performances d’occupation pour petites surfaces proches du centre et du métro.
• Florence: pics marqués avril-juin et septembre (biennale d’art local, salons, rentrée universitaire), creux relatif en hiver hors fêtes; centre historique très réglementé, contrôle de l’enregistrement et de la publicité avec le code local/CIN.
• Venise: haute saison étendue avril-octobre; pics spécifiques pendant le Carnaval (février) et la Mostra (fin août-début septembre) qui dopent l’ADR; règles locales strictes sur les locations touristiques et la communication du code d’identification sur les annonces.

Périodes de haute saison et impact des événements

Haute saison nationale: Pâques, ponts de mai, été (juin-août), rentrée de septembre; événements locaux (Carnaval de Venise, Mostra, Jubilés/événements religieux à Rome, grandes expositions et salons à Florence) augmentent l’ADR et réduisent les minima de séjour, mais imposent une gestion fine des calendriers et des prix.

Données d’exploitation: occupation, revenu et coûts

• Taux d’occupation moyenne: plus élevés dans les centres historiques et zones hyper-touristiques, soutenus toute l’année à Rome et Venise; plus saisonniers à Florence; la performance dépend du respect des obligations (CIN, fiscalité) et de la qualité de gestion.
• Revenu journalier par location (ADR): maximisé pendant les pics événementiels et la haute saison; sensible à la taille/standing du bien et à la proximité des attractions; les villes d’art offrent des ADR supérieurs mais aussi des coûts et contraintes plus élevés.
• Coûts associés typiques:
  • Frais de nettoyage/blanchisserie par séjour, plus fréquents sur les petites unités à rotation rapide.
  • Commissions plateforme/agence et retenue à la source de 21% si encaissement par intermédiaire.
  • Taxe de séjour collectée et reversée à la commune, barème variable selon la ville.
  • Entretien, consommables, assurances, conformité administrative (CIN, communication aux autorités).

Contraste avec la location longue durée

• Avantages de la courte durée:
  • Potentiel de revenu brut plus élevé dans les hotspots touristiques et pendant les événements, avec flexibilité tarifaire intra-annuelle.
  • Diversification du risque locatif et possibilité d’occupation personnelle hors haute saison.
• Défis spécifiques:
  • Gestion opérationnelle plus lourde (ménage, check-in, calendrier, communication) et coûts variables plus élevés; conformité stricte (CIN, affichage du code dans la publicité, obligations de collecte taxe de séjour).
  • Fiscalité: choix de régime; la cedolare secca à 21% sur le brut simplifie mais supprime la déductibilité des charges, alors que l’IRPEF permet des déductions mais à un barème progressif.
• Location longue durée:
  • Revenus plus stables, moins de vacance et de coûts de rotation; gestion simplifiée; fiscalité souvent via cedolare secca résidentielle avec taux potentiellement réduit selon le type de bail, mais sans pics de revenu saisonniers.
  • Moindre exposition à la taxe de séjour et aux obligations touristiques, mais moins de flexibilité sur l’ajustement des loyers et l’usage personnel du bien.

Tableau comparatif synthétique

Critère	Courte durée (Rome/Florence/Venise)	Longue durée urbaine
Saison haute	Avril–octobre; pics événements locaux	Non saisonnier
Taux d’occupation	Élevé mais variable selon événements/quartiers	Stable, modéré
ADR	Élevé, très sensible aux pics	Fixe ou révisable annuellement
Coûts variables	Nettoyage, blanchisserie, commissions, taxe de séjour	Limités (entretien, copropriété)
Fiscalité	IRPEF net déductible ou cedolare secca 21% brut	Régimes résidentiels, stabilité fiscale
Conformité	CIN obligatoire, affichage code, retenue 21% si encaissement par plateforme	Formalités classiques de bail
Sensibilité aux événements	Très forte (Carnaval, Mostra, Pâques)	Faible

Bonnes pratiques pour optimiser le rendement saisonnier

• Obtenir et afficher le CIN sur toutes les annonces; éviter les amendes et garantir la visibilité légale.
• Choisir le régime fiscal en fonction du profil de charges: IRPEF si charges déductibles élevées, cedolare secca si charges faibles et objectifs de simplicité.
• Ajuster dynamiquement tarifs et minima de séjour autour des événements locaux et vacances; renforcer la qualité d’expérience pour soutenir l’occupation et les avis.

Comparatif des performances des Airbnb et des locations longue durée

Les revenus potentiels varient fortement selon la ville, le type de bien et la gestion. En 2024–2025, un Airbnb moyen à Rome génère environ €37 000/an avec un taux d’occupation ~77 % et un tarif journalier moyen ~€141, illustrant un potentiel brut supérieur à de nombreuses locations longue durée sur des biens comparables, mais avec davantage de volatilité et de coûts opérationnels. La fiscalité italienne impose une retenue à la source de 21 % sur les revenus de courte durée perçus via plateformes pour les hôtes non professionnels (cedolare secca), ce qui affecte directement le net perçu vs. une location longue durée au régime choisi.

Analyse comparative des revenus potentiels (Rome, Milan, Florence, Naples)

Rome

• Airbnb: ~€37k/an, ~77 % d’occupation, ADR ~€141, saisonnalité forte, pic au printemps-début été.
• Longue durée: revenus mensuels stables, souvent inférieurs au pic saisonnier Airbnb à bien équivalent, mais net plus prévisible (moins de vacance, moins de frais variables).

Milan

• Airbnb: marchés affaires + salons, saisonnalité modérée avec pics événements; potentiel brut élevé sur studios/1–2 ch.
• Longue durée: loyers élevés et continus grâce à la demande corporate/étudiante; écart de revenus bruts vs. Airbnb réduit hors événements.

Florence

• Airbnb: forte prime touristique, haute saison marquée; brut souvent > longue durée sur 8–9 mois, mais creux hivernaux plus prononcés.
• Longue durée: rendements mensuels inférieurs en été mais stabilité annuelle.

Naples

• Airbnb: croissance touristique, ADR plus bas que Rome/Milan mais bons taux d’occupation en haute saison; potentiel brut intéressant sur petits biens bien situés.
• Longue durée: loyers plus faibles que Milan/Rome, stabilité attractive et coûts moindres.

Taux d’occupation moyens et impact sur la rentabilité

Airbnb

• Exemple Rome: ~77 % d’occupation annuelle moyenne; la rentabilité dépend de l’arbitrage ADR × occupation – coûts variables.
• Une baisse de 10 points d’occupation peut annuler l’avantage brut face à la longue durée si les coûts variables et la commission de gestion sont élevés.

Longue durée

Occupation proche de 100 % une fois loué (vacance limitée aux changements de locataire), ce qui lisse les flux de trésorerie et protège le rendement net malgré un brut souvent moindre.

Coûts opérationnels par type de location

Airbnb (courte durée)

• Gestion/conciergerie: ~10–25 % du chiffre d’affaires selon le niveau de service.
• Fiscalité: retenue à la source de 21 % sur revenus de courte durée via plateformes pour non-pro, avec certificazione unica annuelle.
• Entretien et rotation: ménage, blanchisserie, consommables, réparations plus fréquentes; coûts par nuit significatifs.
• Plateformes: commissions d’intermédiation (incluses côté hôte selon modèle).

Longue durée

• Gestion locative: ~5–10 %.
• Fiscalité: régime au choix (ex. cedolare secca hors meublés touristiques, ou IRPEF selon cas; non détaillé ici), généralement plus stable.
• Entretien: moindre rotation, usure modérée donc coûts inférieurs.

Impact de la saisonnalité touristique

• Airbnb: résultats très sensibles aux périodes haute/basse; à Rome, saisonnalité notée « forte », mois le plus rentable: mai. Les creux hivernaux peuvent réduire le net annuel si l’ADR n’est pas ajusté ou si la vacance s’accroît.
• Longue durée: saisonnalité faible; revenus lissés sur 12 mois, atténuant le risque de creux.

Flexibilité et risques (réglementations locales, marché)

Airbnb

• Flexibilité de tarification et d’occupation, possibilité de bloquer des périodes; mais exposition aux changements réglementaires et fiscaux (exigence de retenue 21 % depuis 2024, obligations déclaratives).
• Risque de marché: dépendance à la demande touristique et aux chocs (événements, restrictions, concurrence accrue).

Longue durée

Contrats plus rigides, mais meilleure prévisibilité des flux; moindre sensibilité aux chocs touristiques; risque locatif/juridique différent (impayés, délais de relocation).

Prévisions et tendances en Italie

• Télétravail et séjours longs: soutiennent des réservations moyenne/longue durée meublées, réduisant la saisonnalité et stabilisant l’occupation des meublés de courte durée optimisés pour « mid-term stays ».
• Professionnalisation: montée de la gestion pro et de l’optimisation revenue management; écart de performance croissant entre hôtes amateurs et pros.
• Réglementation: maintien de la retenue 21 % et surveillance accrue des plateformes; villes très touristiques peuvent renforcer les règles d’enregistrement et plafonds, ce qui favorise la longue durée dans certains quartiers.

Études de cas et exemples graphiques

Étude de cas Rome (chiffres annuels indicatifs)

• Hypothèses: T2 centre-ville, ADR €141, occupation 77 %, CA brut €37 000; gestion 20 %, ménage/consommables 7 %, autres 3 %, retenue 21 % sur revenu éligible.
• Estimation rapide du net avant charges de propriété:
  • CA brut: €37 000
  • Gestion (20 %): −€7 400
  • Opérationnel variable (10 %): −€3 700
  • Base imposable retenue (supposée sur CA plateforme): €37 000 × 21 % = −€7 770
  • Net opérationnel estimé: ≈ €18 130
  • À comparer à une longue durée équivalente à, par exemple, €1 600/mois net de gestion 7 %: ≈ €17 856/an.

Graphique ASCII – Sensibilité du net Airbnb au taux d’occupation (ADR fixe €141, coûts/structure identiques)

Hypothèses: nuits/an = 365 × occ; CA = nuits × €141; gestion 20 %, op. 10 %, retenue 21 % sur CA.

Occupation     CA (€)    Net estimé (€)
60 %           30 879    15 147
70 %           36 026    17 675
77 %           39 653    19 436
85 %           43 751    21 454

Lecture: sous 70 % d’occupation, l’avantage net vs. une longue durée à ~€1 600/mois devient ténu; au-dessus de 80–85 %, l’Airbnb reprend une avance nette.

Tableau comparatif synthétique

Critère	Airbnb (courte durée)	Longue durée
Revenus bruts	Élevés en haute saison; ex. Rome ~€37k/an à 77 % d’occ., ADR ~€141	Stables, inférieurs au pic saisonnier
Taux d’occupation	Variable; sensible à la saison et à la gestion	Proche de 100 % une fois loué
Coûts de gestion	10–25 % du CA	5–10 %
Entretien/rotation	Élevés (ménage, usure)	Faibles (peu de rotation)
Fiscalité clé	Retenue 21 % (cedolare secca) pour non-pro via plateformes	Régimes stables selon statut
Sensibilité saison	Forte dans villes touristiques	Faible
Flexibilité	Haute (prix/calendrier), mais risque réglementaire	Faible, mais flux prévisibles
Profil de risque	Volatilité demande + règles locales	Risque d’impayés/vacance limitée

Liste d’actions pour l’investisseur

• Quantifier l’ADR et l’occupation localement (au moins 12 mois) et simuler le net après gestion et retenue de 21 %.
• Tester des scénarios basse saison et chocs de demande; valider le point mort vs. une longue durée locale.
• Vérifier les règles municipales (enregistrement, zonage, plafonds) et la capacité à pivoter vers des séjours moyen terme.
• Choisir un niveau de gestion adapté (DIY vs. conciergerie) et mesurer son impact sur l’occupation et le net.

Facteurs influençant la rentabilité par ville

Les facteurs clés de rentabilité d’Airbnb vs location longue durée en Italie varient selon la ville et le type de marché: coût d’acquisition, taux d’occupation, saisonnalité touristique, régulations locales, et structure de la demande, avec des rendements longue durée souvent autour de 3–5% brut à Rome/Milan contre des potentiels plus élevés en zones touristiques bien gérées, parfois 8–12% brut en saisonnier.

• Coût de l’immobilier et rendements bruts
  • Grandes villes (Rome, Milan): prix élevés, rendements longue durée généralement 3–5% brut; stabilité et potentiel de plus-value compensent la rentabilité courante plus modeste.
  • Régions touristiques (Toscane, Pouilles, côte amalfitaine): potentiel de 8–12% brut en courte durée si l’emplacement et la gestion sont optimisés, en particulier sur la haute saison.
• Taux d’occupation et saisonnalité
  • Marchés urbains majeurs: occupation plus régulière toute l’année (affaires, événements), limitant la volatilité des revenus, mais avec TAR moyen sous pression concurrentielle.
  • Marchés balnéaires et patrimoniaux (Toscane rurale, côte amalfitaine): forte saisonnalité avec pics été/printemps; revenus concentrés sur 4–6 mois, nécessitant une tarification dynamique et une trésorerie pour l’intersaison.
• Régulations locales et cadre fiscal
  • Obligation d’enregistrement des hôtes et paiement des taxes sur les revenus locatifs introduites en 2023 au niveau national, augmentant les coûts de conformité et réduisant le net si non anticipé.
  • Politiques municipales restrictives dans certains centres historiques (ex. interdiction de nouvelles locations de courte durée dans le centre de Florence) pouvant limiter l’offre nouvelle, soutenir les prix, mais contraindre la stratégie d’acquisition.
  • Pression fiscale et contrôle: règlement d’un contentieux majeur entre Airbnb et le fisc italien (576 M€ pour 2017–2021) souligne le durcissement de l’application, avec collecte et transmission renforcées—impact indirect sur la professionnalisation du marché.
• Différences de demande: grandes métropoles vs petites villes et zones touristiques
  • Rome et Milan
    • Demande diversifiée: tourisme culturel (Rome), affaires et salons (Milan) stabilisant l’occupation hors saison estivale.
    • Longue durée: demande soutenue par étudiants, expatriés et cadres; taux de vacance faibles mais rendements bruts contenus par les prix d’achat élevés.
  • Villes plus petites et régions touristiques (Toscane, côte amalfitaine)
    • Courte durée: recherche d’expériences « destination » (villas, agrotourisme, vues mer) tirant les TAR; dépendance accrue à la saison et à l’accessibilité.
    • Longue durée: demande plus étroite, souvent locale; loyers plafonnés par le pouvoir d’achat, mais coûts d’acquisition parfois plus bas améliorant le rendement net sur des biens secondaires.
• Tendances récentes de la demande voyageurs vs locataires longue durée
  • Voyageurs:
    • Hausse du tarif journalier moyen en 2023 en Italie, soutenant le RevPAR sur la courte durée malgré l’inflation des coûts opérationnels.
    • Professionnalisation: enregistrement, fiscalité, et restrictions locales favorisent des opérateurs mieux capitalisés, avec optimisation pricing/calendrier.
  • Locataires longue durée:
    • Recherche de stabilité et de budgets maîtrisés dans les grandes villes; sensibilité accrue à l’inflation et au coût de la vie compressant le potentiel de hausse des loyers face aux prix d’achat élevés.
    • Déplacement d’une part de la demande résidentielle depuis les centres historiques soumis à restrictions touristiques vers des quartiers périphériques, influençant les équilibres loyers/occupation.
• Impact des événements internationaux
  • Reprise post-pandémie: retour des flux touristiques internationaux a ravivé la demande de courte durée, en particulier dans les destinations iconiques, nourrissant les hausses de TAR en 2023.
  • Contexte réglementaire et fiscal international: durcissement de la conformité (ex. contentieux fiscal en Italie) pousse à une plus grande transparence, avec effets sur les marges nettes et la structuration des activités de location courte durée.
• Variables opérationnelles influençant l’écart de rentabilité Airbnb vs longue durée
  • Frais de gestion, ménage, check-in/out, plateformes: plus élevés en courte durée—nécessité d’un seuil d’occupation et d’un TAR suffisants pour dépasser la longue durée.
  • Calendrier: optimisation de la haute saison et des événements (foires à Milan, fêtes et festivals à Rome et Toscane) pour lisser l’occupation hors pics.
  • Risque réglementaire: probabilité de nouvelles restrictions dans les centres saturés; arbitrage géographique pertinent vers des communes aux politiques stables.

Tableau comparatif synthétique

Marché	Profil de demande	Saison/Occupation	Régulations notables	Rendement typique
Rome	Tourisme culturel + city-breaks	Relativement étalé	Mesures locales possibles, enregistrement national	LD: 3–5% brut; CD: supérieur si bien situé
Milan	Affaires, foires, tourisme urbain	Forte en semaines pro, plus stable	Conformité renforcée	LD: 3–5% brut; CD: dépend des salons et événements
Toscane (rural/collines)	Séjour expérience, villas	Pic printemps-été	Restrictions ciblées dans centres historiques (ex. Florence)	CD: 8–12% brut si haut de gamme bien géré
Côte amalfitaine	Loisirs premium, international	Pic été	Contraintes locales possibles	CD: élevé mais très saisonnier; LD plus limitée

Points d’attention pour l’investisseur

• Modéliser un scénario prudent: occupation hors saison, hausse de coûts (ménage, énergie), et taxes locales.
• Intégrer le risque réglementaire municipal avant l’achat (zonage, plafonds de nuitées, interdictions partielles).
• En grandes villes, comparer la stabilité de la longue durée (3–5% brut) au potentiel supérieur mais plus volatil de la courte durée, en valorisant la gestion active et les pics événementiels.
• En régions touristiques, viser des biens « destination » et des fenêtres d’ouverture optimisées pour atteindre la tranche 8–12% brut, tout en anticipant l’intersaison et la fiscalité locale.

Guide pour choisir entre Airbnb et location longue durée en Italie

La location courte durée (Airbnb) offre plus de flexibilité (blocages de dates, ajustement dynamique des prix, possibilité d’usage personnel), tandis que la location longue durée apporte une stabilité de revenu via des baux pluri-mensuels avec vacance limitée.

• Airbnb: ajustement saisonnier des tarifs, possibilité de basculer en moyenne/longue durée hors saison via des séjours mensuels sur la même plateforme.
• Longue durée: contrats plus rigides mais prévisibles; meilleure visibilité de trésorerie, moindre gestion quotidienne.

Critères de choix — potentiel de revenu et saisonnalité (par ville)

• Villes à forte demande touristique (Rome, Milan, Venise, Florence, Naples): revenus Airbnb élevés en haute saison, avec prix et taux d’occupation supérieurs l’été; la performance retombe en basse saison, ce qui exige une stratégie de tarification et de remplissage active.
• Dans les métropoles à grande profondeur de demande toute l’année (Milan, Rome), l’écart de revenu entre haute et basse saison est moindre, rendant Airbnb compétitif si la gestion est optimisée; en revanche, la longue durée lisse le revenu sur 12 mois.
• Les séjours mensuels via Airbnb peuvent atténuer la saisonnalité (ciblage nomades numériques, professionnels), mais impliquent toujours une gestion plus soutenue qu’un bail classique.

Obligations légales (Italie)

• Séjour minimum: projet de règle imposant un minimum de 2 nuits pour les locations de courte durée dans les 14 villes métropolitaines (Bari, Bologne, Cagliari, Catane, Florence, Gênes, Messine, Milan, Naples, Palerme, Reggio Calabria, Rome, Turin, Venise), extensible aux communes à densité touristique élevée selon l’ISTAT.
• Identification des annonces: mise en place d’un code d’identification obligatoire pour les locations de courte durée.
• Accueil et enregistrement: obligation administrative renforcée d’accueillir personnellement les locataires et de transmettre leur identité au commissariat local (contrôle des hôtes et communication aux autorités).
• Longue durée: régime locatif standard (contrats enregistrés, dépôt de garantie, respect des normes d’habitabilité); moindre charge de reportings récurrents que la courte durée au quotidien, mais obligations fiscales et contractuelles classiques restent applicables.
• Note: les municipalités peuvent ajouter des exigences locales (enregistrement, taxes de séjour, codes hôte); vérifier les arrêtés de la commune concernée.

Coûts associés

• Airbnb:
  – Frais de gestion (conciergerie, ménage entre séjours, check-in/ID, maintenance réactive).
  – Temps de gestion élevé (tarification dynamique, messages, conformité administrative).
  – Commissions de plateforme côté hôte et/ou voyageur; coûts de linge, consommables; taxe de séjour à collecter selon la ville.
• Longue durée:
  – Frais d’agence à la mise en location, diagnostics, entretien préventif programmé.
  – Moins de turnovers, donc coûts d’état des lieux et ménage beaucoup plus faibles récurrents.
  – Vacance locative généralement plus basse mais immobilisation du bien (flexibilité limitée).

Impact de la localisation — exemples concrets

• Rome et Milan: très grand stock d’annonces et forte demande touristique; Airbnb performant en haute saison mais soumis au minimum 2 nuits et aux règles d’identification; longue durée reste attractive pour réduire la rotation et sécuriser l’occupation annuelle.
• Venise et Florence: pression touristique élevée et sensibilité réglementaire accrue; Airbnb potentiellement très rentable l’été, mais plus contraint (séjour min., contrôles); longue durée réduit l’exposition aux changements réglementaires et aux coûts de turnover.
• Turin, Bologne: demande mixte affaires/études; Airbnb fonctionne autour des salons, foires, rentrée universitaire, mais la longue durée peut offrir un meilleur taux d’occupation stable avec locataires étudiants/jeunes actifs.
• Villes côtières et destinations saisonnières: pic de rentabilité Airbnb l’été, dilution marquée hors saison; bascule possible vers des séjours mensuels pour lisser le revenu.

Profils de locataires typiques

• Airbnb: touristes, voyageurs loisirs, courts séjours; sur les séjours mensuels: nomades numériques et professionnels recherchant logements meublés avec Wi-Fi et espaces de travail.
• Longue durée: étudiants, jeunes actifs, ménages locaux, expatriés en mission longue; sensibilité au niveau de loyer, à la proximité transports/universités/emplois.

Implications fiscales pour les propriétaires

– Courte durée (Airbnb): revenus de location meublée de courte durée imposables; collecte/versement de la taxe de séjour selon la ville; identification de l’annonce et reportings peuvent conditionner la conformité fiscale.
– Longue durée: imposition des loyers selon le régime applicable au propriétaire; charges déductibles selon régime; enregistrement du bail.
– Dans les deux cas: nécessité d’aligner la fiscalité avec le statut (activité occasionnelle vs professionnelle), conserver la traçabilité des revenus, et intégrer les prélèvements locaux quand requis.
– Les évolutions réglementaires récentes (séjour minimum, code d’identification, obligations d’accueil et de transmission d’identité) renforcent le volet conformité et donc les coûts indirects côté courte durée.

Tableau comparatif synthétique

Critère	Airbnb (courte durée)	Location longue durée
Flexibilité	Très élevée (dates, prix, usage personnel)	Faible à moyenne (contrat fixe)
Revenu	Plus élevé en haute saison; volatil hors saison	Plus stable sur 12 mois
Réglementation	Séjour min. 2 nuits dans 14 métropoles; code ID; enregistrement des hôtes auprès de la police	Cadre locatif classique; moins de reportings quotidiens
Gestion	Intense (conciergerie, check-in, ménage, support)	Légère à modérée
Coûts	Commissions, ménage fréquent, taxe de séjour, temps de gestion	Frais d’agence initiaux, entretien planifié
Locataires	Touristes; nomades et pros en séjours mensuels	Étudiants, salariés, familles
Villes favorables	Rome, Milan, Venise, Florence (saisonnier et événements), littoral été	Villes universitaires/affaires (Turin, Bologne), quartiers résidentiels
Risque réglementaire	Plus élevé (restrictions locales)	Plus faible

Conseil pratique

– Si vous ciblez des pôles touristiques avec fortes pointes saisonnières et acceptez une gestion active et des contraintes de conformité, privilégiez Airbnb. Dans les marchés plus « résidents » ou si vous recherchez une trésorerie prévisible et peu de gestion, optez pour la longue durée.