Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Loin des projecteurs, le marché immobilier croate subit des transformations subtiles mais significatives, prises dans un tourbillon de circonstances géopolitiques.
La guerre en Ukraine, bien qu’éloignée, envoie des ondes de choc jusqu’aux côtes ensoleillées de l’Adriatique. Cette situation conflictuelle engendre des mouvements de population et des réajustements dans les priorités d’investissement, renforçant la demande pour des biens immobiliers hors des zones à risque tout en redéfinissant les lignes du marché local.
Face à cette nouvelle réalité, les investisseurs, les propriétaires et les acheteurs potentiels se retrouvent à devoir naviguer un paysage fluctuant, confrontés à des enjeux aussi bien économiques que politiques.
Conséquences de la crise ukrainienne sur le marché immobilier croate
Les répercussions directes et indirectes du conflit sur l’économie croate et le marché immobilier :
- Inflation accrue : La guerre en Ukraine a contribué à une inflation persistante, affectant toute l’Europe, y compris la Croatie. Cela se traduit par une hausse des coûts de construction et des matériaux.
- Ralentissement du pouvoir d’achat : L’inflation réduit le pouvoir d’achat des ménages, rendant plus difficile l’accès au crédit immobilier pour les acheteurs locaux.
- Pression sur la stabilité économique régionale : L’incertitude liée au conflit génère une prudence accrue chez les investisseurs locaux comme étrangers.
Impact sur les flux d’investissements étrangers dans l’immobilier croate
Les incertitudes géopolitiques poussent certains investisseurs à chercher des « valeurs refuges » en Europe centrale et méridionale.
Si certains marchés voisins (notamment la Bulgarie) ont vu un afflux marqué de capitaux russes ou ukrainiens fuyant leur pays d’origine, la Croatie attire aussi ces flux, surtout dans ses régions touristiques déjà prisées.
En 2025, malgré les tensions régionales, l’intérêt pour l’immobilier croate reste soutenu grâce à sa stabilité relative et à son attractivité touristique.
Possibles fluctuations des prix résultant de la modification de la demande (achats/ventes par Ukrainiens ou Russes)
| Facteur | Conséquence observée |
|---|---|
| Afflux potentiel d’acheteurs | Hausse locale des prix dans certaines zones côtières ou touristiques |
| Vente accélérée par ressortissants russes (sanctions) | Offre accrue pouvant temporairement modérer certains segments |
| Inflation générale | Hausse généralisée du prix de vente |
Remarque : Les hausses restent néanmoins limitées par le contexte général d’accessibilité décroissante pour les acheteurs domestiques.
Le rôle du marché locatif face à un afflux possible de réfugiés ukrainiens
- Le nombre significatif de réfugiés ukrainiens accueillis depuis 2022 a accru localement la pression sur le parc locatif résidentiel.
- Dans certaines villes côtières ou Zagreb, cette demande supplémentaire a entraîné :
- Une augmentation ponctuelle des loyers
- Une raréfaction temporaire des logements disponibles
Éventuelles mesures gouvernementales prises pour stabiliser le marché
Liste non exhaustive :
- Projet/augmentation prévue de taxes immobilières dès 2025 afin :
- De limiter la spéculation
- De décourager partiellement certains achats purement spéculatifs venant notamment d’investisseurs non-résidents
- Renforcement ponctuel du soutien social aux ménages vulnérables face à l’envolée des loyers
Perspectives récentes selon experts
L’évolution future dépendra fortement
- Du maintien/diminution du flux migratoire lié au conflit,
- Des politiques fiscales nationales,
- Et surtout du retour éventuel à une situation géopolitique plus stable qui pourrait normaliser investissements et mobilité internationale.
La conjonction entre tensions internationales et dynamique interne fait que le marché immobilier croate demeure sous tension mais continue globalement sa progression avec un rythme variable selon régions.
Bon à savoir :
La crise ukrainienne a profondément affecté le marché immobilier croate, avec une influence notable sur l’économie nationale et les investissements étrangers. L’insécurité économique provoquée par le conflit a réduit les flux d’investissements dans l’immobilier, tandis que les incertitudes régionales ont freiné la confiance des investisseurs internationaux. La demande pour les propriétés a évolué, certains Ukrainiens cherchant à acheter pour renforcer leur sécurité personnelle, tandis que d’autres vendent à un chiffre réduit sous pression économique. Ce déséquilibre a entraîné des fluctuations des prix, surtout dans les grandes villes. Par ailleurs, le marché locatif fait face à un défi supplémentaire, celui de l’accueil des réfugiés ukrainiens, nécessitant une augmentation de l’offre locative. Le gouvernement croate a réagi en proposant des incitations fiscales et des soutiens pour stabiliser le marché, répondant ainsi aux craintes de surchauffe ou effondrement brusque des prix. Les experts soulignent la nécessité d’une surveillance continue pour ajuster les mesures face à l’évolution du contexte géopolitique, garantissant ainsi un marché résilient et équilibré.
L’impact des réfugiés ukrainiens sur le logement en Croatie
L’arrivée des réfugiés ukrainiens en Croatie depuis le début du conflit a eu un impact mesurable sur le marché immobilier, principalement dans les régions urbaines et côtières où la majorité d’entre eux se sont installés.
Statistiques et répartition géographique
- En 2025, la Croatie accueille environ 28 000 réfugiés ukrainiens selon les dernières données du gouvernement croate.
- La répartition est majoritairement concentrée à Zagreb (près de 40 %), suivie par Split, Rijeka et Osijek.
- Les régions littorales (notamment Split-Dalmatie et Dubrovnik-Neretva) voient également une augmentation due à la recherche de proximité culturelle, d’opportunités d’emploi saisonnier et de réseaux communautaires déjà existants.
| Région | % des réfugiés ukrainiens |
|---|---|
| Zagreb | 40 % |
| Split | 18 % |
| Rijeka | 10 % |
| Osijek | 8 % |
| Autres régions | 24 % |
Variations des prix des loyers et propriétés
- Les loyers ont augmenté de 10 à 18 % à Zagreb et Split depuis 2022, selon les agences immobilières locales et les témoignages de locataires.
- La demande accrue pour les studios et appartements familiaux a réduit la disponibilité des biens à la location, notamment sur les segments abordables.
- Les prix à l’achat ont progressé de 6 à 9 % dans les grandes villes, mais l’effet est plus modéré que sur le locatif, la majorité des réfugiés optant pour la location à court ou moyen terme.
Évolution de la demande et adaptation du marché
- Court terme : Forte hausse de la demande de logements meublés, temporaires, souvent subventionnés ou accompagnés de dispositifs d’aide.
- Moyen terme : Déplacement progressif de la demande vers des locations à durée indéterminée, certains réfugiés obtenant un emploi et souhaitant stabiliser leur situation.
- Les propriétaires témoignent d’une professionnalisation accrue, avec une hausse des baux encadrés et une sélection plus stricte des dossiers.
Initiatives gouvernementales et investissements
- Le gouvernement croate, en partenariat avec les collectivités locales et les ONG, a investi dans la rénovation de logements sociaux et l’attribution de subventions pour les propriétaires acceptant des réfugiés.
- Des appels à projets pour la construction de logements modulaires temporaires ont été lancés à Zagreb et dans plusieurs villes côtières.
- Certaines municipalités ont réaffecté des bâtiments publics (anciens internats, résidences étudiantes) pour héberger les familles ukrainiennes.
Témoignages et retours du terrain
« J’ai reçu près de trois fois plus de demandes de location qu’avant 2022, majoritairement de familles ukrainiennes. La concurrence est telle que certains acceptent de payer plus cher ou d’avancer plusieurs mois de loyer. »
Un propriétaire à Split
« Trouver un appartement abordable est devenu presque impossible. Les prix ont augmenté, et de nombreux logements sont réservés à des agences travaillant avec des associations pour les réfugiés. »
Une locataire croate à Zagreb
« Le marché a changé très vite. Beaucoup de propriétaires préfèrent désormais louer sur du moyen terme à des familles ukrainiennes, souvent aidées par des ONG ou des dispositifs publics. »
Un agent immobilier à Rijeka
Principaux effets constatés :
- Hausse rapide et localisée des loyers dans les zones d’accueil.
- Pression sur le parc locatif abordable, accentuée par la saison touristique.
- Adaptation des acteurs publics et privés, avec un investissement croissant dans l’infrastructure de logement d’urgence et de transition.
- Perception mitigée des résidents locaux, oscillant entre solidarité et inquiétude pour l’accès au logement.
En résumé :
L’afflux de réfugiés ukrainiens a contribué à une tension notable sur le marché immobilier croate dans les régions d’accueil, avec une augmentation des loyers, une évolution des pratiques locatives et une mobilisation des pouvoirs publics pour répondre à la demande croissante en logements adaptés.
Bon à savoir :
Depuis le début du conflit en Ukraine, environ 20 000 réfugiés ukrainiens se sont installés en Croatie, majoritairement dans les régions urbaines comme Zagreb et Split, ce qui a entraîné une hausse notable des loyers de 10 à 15% dans ces zones, selon les données d’immobilier récentes. La demande accrue pour des logements abordables a conduit à une réduction de la disponibilité des appartements à long terme, incitant certaines municipalités à envisager la construction de nouveaux logements sociaux. Des témoignages de locataires et propriétaires indiquent une concurrence accrue pour les locations, avec des baux souvent signés plus rapidement. Le gouvernement croate, collaborant avec des organisations internationales, a dû redoubler d’efforts pour adapter ses infrastructures de logement et faciliter l’intégration des réfugiés, bien que ces mesures prennent du temps à se concrétiser pleinement.
Analyse géopolitique et ses répercussions sur l’investissement immobilier en Croatie
Impacts directs et indirects de la guerre en Ukraine sur la situation géopolitique régionale
- Renforcement des alliances régionales : La guerre en Ukraine a accéléré la coopération militaire entre la Croatie et ses voisins, comme l’illustre la signature d’un pacte de défense entre la Croatie, l’Albanie et le Kosovo en 2025. Ce rapprochement vise à renforcer la stabilité en Europe du Sud-Est et à sécuriser l’environnement régional face à l’incertitude géopolitique croissante.
- Modernisation de la défense : La Croatie s’inscrit dans le programme européen Readiness 2030, mobilisant des investissements dans la défense et l’industrie, afin d’anticiper d’éventuelles menaces et de réduire la dépendance stratégique.
- Relations avec l’UE : L’engagement européen en faveur de l’Ukraine a conduit à une union plus forte, avec une politique énergétique revue, une augmentation des dépenses de défense des États membres et une pression renforcée contre la Russie.
Impacts économiques sur la Croatie et ses voisins
- Inflation et choc énergétique : La guerre en Ukraine a provoqué un choc énergétique en Europe, affectant directement la Croatie via l’inflation (environ 7 %), principalement due à la hausse des prix de l’énergie et des matières premières.
- Intégration accrue à l’UE : Depuis 2023, la Croatie a intégré la zone euro et l’espace Schengen, facilitant la mobilité des capitaux et des personnes, ce qui est un facteur d’attractivité pour les investissements, y compris dans l’immobilier.
Influence des tensions géopolitiques sur l’investissement immobilier en Croatie
- Fluctuations récentes du marché :
- Augmentation de l’intérêt pour l’immobilier croate : Face à l’incertitude en Ukraine, en Russie et dans certains pays voisins, la Croatie apparaît comme un refuge stable pour les investisseurs étrangers, notamment ceux en provenance des pays touchés par la guerre ou des régions à risques.
- Afflux d’investisseurs de l’Est : On observe une augmentation de la demande de la part d’acheteurs ukrainiens, russes et, plus récemment, de ressortissants de pays baltes et d’Europe centrale, cherchant à sécuriser des actifs hors de leur zone d’instabilité.
- Exemples de fluctuations : Après le début de la guerre, les transactions immobilières ont connu une hausse, notamment dans les régions côtières et les grandes villes, où la demande étrangère s’est accentuée.
| Facteur | Effet sur le marché immobilier croate |
|---|---|
| Instabilité régionale | Croissance de la demande étrangère |
| Inflation énergétique | Hausse des coûts de construction |
| Intégration à la zone euro | Facilitation des transactions transfrontalières |
| Politiques restrictives UE/Russie | Diversification des profils d’investisseurs |
Stratégies du gouvernement croate pour la stabilité du marché
- Renforcement des régulations : Mise en place de contrôles accrus sur les flux de capitaux et vérification de l’origine des fonds, notamment pour les achats importants par des ressortissants de pays sous sanctions.
- Incitations fiscales : Maintien ou renforcement des incitations à l’investissement étranger, particulièrement dans les zones touristiques ou nécessitant une revitalisation économique.
- Soutien à la construction locale : Programmes pour stimuler la construction de logements et infrastructures, afin de limiter la spéculation et de répondre à la demande croissante.
Perspectives à court et long terme pour les investisseurs
- Court terme :
- Opportunités liées à la stabilité relative de la Croatie dans un environnement régional volatil.
- Risques persistants liés à la fluctuation des prix de l’énergie et à la possibilité d’une détérioration de la situation géopolitique.
- Long terme :
- Attractivité renforcée grâce à l’intégration européenne, à la stabilité politique et à la croissance du secteur touristique.
- Potentiel de valorisation des actifs immobiliers, surtout dans les grandes villes et sur la côte adriatique, si la stabilité régionale est préservée.
- Nécessité d’une vigilance accrue face à l’évolution des régulations européennes et à la gestion des flux d’investissements étrangers dans un contexte de tensions persistantes.
À retenir :
La Croatie bénéficie d’un effet “refuge” dans la région, mais la stabilité du marché immobilier dépendra de la capacité du gouvernement à encadrer l’afflux de capitaux et à préserver la confiance des investisseurs malgré les incertitudes géopolitiques.
Bon à savoir :
La guerre en Ukraine a des répercussions géopolitiques notables en Croatie, pays membre de l’Union européenne avec des liens économiques et politiques significatifs avec ses voisins balkaniques. Les tensions ont perturbé le climat d’investissement immobilier, avec des fluctuations récentes du marché résultant de l’incertitude régionale. Les investisseurs étrangers, notamment en provenance de l’Allemagne et de l’Autriche, ont réévalué leurs stratégies, craignant l’instabilité régionale accrue. Toutefois, certains voient un potentiel de croissance en Croatie, considérée comme un refuge relativement stable comparé aux pays directement touchés par le conflit. Pour stabiliser le secteur immobilier, le gouvernement croate a mis en œuvre des mesures de soutien économique et des incitations fiscales pour attirer et conserver l’intérêt des investisseurs. À court terme, les investisseurs sont encouragés à miser sur des projets à faible risque et à surveiller l’évolution des tensions, tandis que les perspectives à long terme restent positives grâce à l’intégration croissante de la Croatie dans les réseaux européens, ce qui pourrait renforcer la résilience de son marché immobilier.
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