Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Niché entre la mer Adriatique scintillante et des paysages pittoresques, le marché des résidences secondaires en Croatie attire de plus en plus d’acheteurs en quête d’un refuge ensoleillé. Cette destination prisée offre un mélange unique de culture riche et de beauté naturelle, transformant l’achat d’une propriété en une opportunité d’investissement prometteuse.
Avec des coûts d’acquisition encore relativement accessibles par rapport à d’autres destinations européennes, la Croatie se positionne comme un acteur clé parmi les marchés immobiliers émergents. La croissance touristique soutenue et les projets d’infrastructure en développement rendent cet achat immobilier encore plus attrayant.
Explorons ensemble ce marché dynamique et ses perspectives exaltantes
Opportunités d’investissement dans les résidences secondaires en Croatie
Analyse des tendances du marché des résidences secondaires en Croatie
Le marché immobilier croate connaît une dynamique soutenue, portée par la croissance économique et le tourisme. L’indice des prix a atteint un niveau record en 2025, indiquant une forte demande et une appréciation régulière des biens immobiliers. Toutefois, les projections pour fin 2025 anticipent une stabilisation, voire une légère baisse dans certaines régions, sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt et d’une incertitude économique globale.
Régions les plus prisées
- Côte dalmate (Split, Dubrovnik)
- Istrie
- Îles croates (Hvar, Brac, Korcula)
| Région | Appartements (€ / m²) | Maisons (€ / m²) |
| Côte dalmate | 2 000 – 5 000 | 3 000 – 7 000 |
| Istrie | Similaire à Dalmatie | Similaire |
| Îles | 2 500 – 6 000 | 3 500 – 8 000 |
| Zagreb | 1 500 – 3 000 | 2 000 – 4 000 |
La côte dalmate attire pour ses paysages et son dynamisme touristique ; l’Istrie séduit par sa proximité avec l’Italie et sa qualité de vie ; les îles sont recherchées pour leur exclusivité.
Facteurs économiques et politiques influençant le marché
- Taux d’intérêt hypothécaires : La récente hausse limite la capacité d’emprunt locale mais n’affecte pas autant les acheteurs étrangers payant comptant.
- Réglementations locales :
- Les étrangers issus de l’UE peuvent acquérir librement.
- Les non-Européens doivent passer par un accord bilatéral ou créer une société locale.
- Incitations fiscales :
- Exonérations partielles sur certains types d’investissements touristiques.
- Taxation attractive sur revenus locatifs si bien enregistré comme location saisonnière.
Impact du tourisme sur la demande et rentabilité potentielle
Le tourisme est un moteur majeur : locations saisonnières affichent souvent des taux de remplissage élevés durant six à huit mois. Les rendements locatifs bruts varient entre 4 % à plus de 8 % selon emplacement, surtout dans Split ou Dubrovnik où le flux touristique international est soutenu.
Exemple chiffré :
– Appartement à Split loué en courte durée = revenu annuel moyen pouvant dépasser 20 % du prix d’achat initial, hors charges fixes.
Études de cas / Témoignages investisseurs
« L’acquisition d’un appartement à Hvar en vue de location saisonnière m’a permis un retour sur investissement supérieur à celui attendu en France. Le processus administratif reste complexe sans assistance juridique locale mais la rentabilité compense ces obstacles. »
« Investir dans l’immobilier secondaire près de Rovinj s’est révélé judicieux grâce au développement rapide du secteur touristique régional ; attention cependant aux fluctuations réglementaires concernant les licences touristiques locales qui peuvent changer chaque année. »
Meilleures pratiques
- S’entourer dès le départ d’un avocat local spécialisé
- Vérifier scrupuleusement la conformité cadastrale avant achat
- Privilégier zones touristiques avec infrastructures modernes
Pièges fréquents
- Surpayer lors des pics spéculatifs estivaux
- Négliger coûts annexes (taxes locales annuelles jusqu’à plusieurs centaines €)
- Sous-estimer délais administratifs pour obtention licence locative
Perspectives à moyen/long terme
Les projections tablent sur :
- Une poursuite modérée de la valorisation immobilière dans les régions côtières grâce au maintien du flux touristique international
- Une évolution réglementaire visant davantage vers la professionnalisation des locations saisonnières
- Un intérêt stable voire croissant chez les investisseurs européens malgré possible ralentissement général dû aux hausses monétaires
Pour maximiser leur succès futur, il est conseillé aux investisseurs :
- De viser propriétés bénéficiant déjà d’une licence touristique
- De diversifier entre appartements urbains (Split/Zagreb) et villas insulaires haut-de-gamme
- D’adopter une gestion professionnelle intégrée afin d’assurer rendement optimal tout au long de l’année
Bon à savoir :
Actuellement, le marché des résidences secondaires en Croatie attire des investisseurs en raison de sa croissance soutenue, particulièrement dans des régions prisées comme la côte dalmate, l’Istrie et les îles croates. Les taux d’intérêt hypothécaires généralement bas et les incitations fiscales pour les étrangers soutiennent cette dynamique, bien que les réglementations locales nécessitent une attention particulière. Le tourisme croissant amplifie la demande de locations de courte durée, rendant ces investissements potentiellement très rentables. Des investisseurs partagent que l’acquisition de propriétés près de Split ou Dubrovnik offre des rendements supérieurs, tandis que d’autres mettent en garde contre la saturation possible du marché locatif dans certaines zones touristiques. Avec des réformes fiscales potentielles et des investissements en infrastructure, le marché pourrait rester attractif à moyen et long terme mais requiert une analyse prudente des tendances et des conditions locales pour maximiser le succès.
Les meilleures régions pour acheter une résidence secondaire en Croatie
Analyse des meilleures régions croates pour l’achat d’une résidence secondaire
| Région | Atouts majeurs | Prix moyen au m² (2025) | Croissance annuelle | Activités & cadre de vie |
|---|---|---|---|---|
| Dubrovnik | Ville historique, patrimoine UNESCO, luxe | 4 500 €–7 000 € | Forte demande, rendements locatifs élevés (6-8 %) | Tourisme haut de gamme, festivals culturels, plages |
| Istrie | Paysages vallonnés et côtiers, gastronomie locale (vins/truffes), stabilité du marché | ~3 687 € | +9 % | Villages médiévaux, routes des vins, proximité Italie/Slovénie |
| Split | Dynamisme urbain-portuaire, plages réputées | ~5 140 € | +14.25 % | Vie nocturne animée, sports nautiques et nature |
| Kvarner | Baies spectaculaires (Opatija), stations thermales et balnéaires | Variable selon les îles/villes | Demande croissante | Thermalisme à Opatija/Rijeka ; accès aux îles |
Caractéristiques attractives
- Climat méditerranéen doux, particulièrement marqué en Istrie et Dalmatie.
- Paysages variés : montagnes verdoyantes en arrière-pays istrien ; criques turquoise sur les côtes dalmates ou autour de Kvarner.
- Grande richesse culturelle : festivals internationaux à Dubrovnik ; patrimoine romain à Split et Pula ; villages médiévaux d’Istrie.
- Diversité des activités touristiques : plaisance sur la côte adriatique ; randonnée dans les parcs nationaux proches.
Évolution du marché immobilier
- La demande étrangère s’est accélérée depuis la pandémie puis l’intégration croate dans la zone euro.
- Les prix connaissent une forte progression :
- Split : +14.25 % sur un an début 2025
- Istrie : +9 %
- Dubrovnik reste le marché le plus cher mais aussi le plus rentable pour la location saisonnière
- Certains quartiers montent fortement grâce aux nouveaux projets résidentiels (exemple : Žnjan à Split).
- Îles comme Hvar ou Brač prisées pour leur potentiel éco-luxe ou patrimonial.
Conseils pratiques pour acquéreurs étrangers
- Vérifier l’éligibilité légale: citoyens UE peuvent acheter librement hors terrains agricoles/patrimoniaux spécifiques. Hors UE : procédures particulières selon accords bilatéraux.
- Prévoir des délais administratifs parfois longs liés à la bureaucratie locale lors de l’enregistrement foncier ou l’obtention du numéro OIB (« numéro fiscal »).
- S’appuyer sur un avocat local francophone pour valider titres de propriété/situation cadastrale avant tout engagement ferme.
- Négocier ! Les marges sont parfois possibles hors micro-marchés ultra-tendus type vieille ville de Dubrovnik où l’offre est très limitée face à une forte demande internationale.
- Attention aux particularités locales :
- Certaines copropriétés anciennes peuvent présenter des charges élevées non anticipées,
- Le statut juridique exact d’un bien doit être vérifié car certains logements ne disposent pas toujours d’un permis d’habitation régulier,
- Privilégier zones avec infrastructures développées si objectif revente/location future.
Pour maximiser son investissement immobilier en Croatie :
Allier coup de cœur touristique avec pragmatisme juridique
Privilégier emplacements recherchés bénéficiant encore d’une dynamique haussière durable
Toujours sécuriser la transaction avec accompagnement professionnel local adapté
Bon à savoir :
Les meilleures régions pour acheter une résidence secondaire en Croatie incluent Dubrovnik, l’Istrie, Split et Kvarner, chacune offrant des charmes uniques. Dubrovnik fascine par son architecture médiévale et son climat doux, très prisés malgré des prix immobiliers en hausse. L’Istrie, souvent comparée à la Toscane, propose des paysages vallonnés et une scène culturelle dynamique, avec un marché stable mais de plus en plus compétitif. Split, dynamique et ensoleillée, séduit par un mélange d’histoire et de modernité, attirant de nombreux acheteurs malgré des fluctuations de prix. La baie de Kvarner offre une vue imprenable sur l’Adriatique et est réputée pour ses stations balnéaires, avec une demande immobilière croissante. Pour les acheteurs potentiels, il est conseillé de se familiariser avec les lois locales sur l’achat immobilier, de négocier les prix en étant bien informé des tendances locales, et de consulter un agent immobilier expérimenté pour naviguer à travers les spécificités du marché croate.
Conseils pour réussir son investissement immobilier en Croatie
Analyse des tendances du marché des résidences secondaires en Croatie
Le marché immobilier croate est caractérisé par une croissance continue, portée par le dynamisme touristique, l’afflux d’investissements étrangers et l’amélioration des infrastructures. Les prix ont atteint un niveau record au premier trimestre 2025, mais les perspectives évoquent une possible stabilisation ou légère correction dans certains segments urbains. La demande reste particulièrement forte dans les zones touristiques côtières et insulaires où la rentabilité locative est soutenue.
| Ville/Région | Prix moyen/m² (appartements) | Loyer mensuel (3 pièces) | Rendement locatif estimé |
|---|---|---|---|
| Zagreb | 2 987 € | 1 100 € | Modéré |
| Split | 4 061 € | 1 300 € | Élevé |
| Rijeka | 2 661 € | 1 000 € | Modéré à bon |
| Istrie/Dalmatie/Îles* | de 2 000 à 6 000 €/m² | variable | Potentiel élevé |
*Les îles prisées comme Hvar, Brac ou Korcula affichent généralement les meilleures perspectives de plus-value et de rendement saisonnier.
Critères essentiels pour choisir un emplacement
- Accessibilité :
- Proximité des grands axes routiers ou aéroports internationaux
- Accès facile aux plages ou sites d’intérêt touristique
- Développement infrastructurel :
- Présence de commerces, restaurants et services publics
- Qualité du réseau internet et télécommunications
- Attrait touristique :
- Fréquentation annuelle stable voire croissante
- Diversification des activités touristiques (culture, nature, sport)
Aspects juridiques importants
– Les ressortissants européens peuvent acheter directement en leur nom propre ; pour les non-européens, la création d’une société locale peut être requise.
– Vérifier l’absence d’hypothèques ou de litiges sur le bien via le registre foncier local.
– Impôts à prévoir :
- Taxe de transfert immobilier : environ 3% du prix d’achat
- Taxe foncière annuelle modérée selon la municipalité
- Revenus locatifs imposés localement (taux variant selon statut fiscal)
– Certaines zones côtières sont soumises à des restrictions spécifiques concernant la préservation du littoral.
Astuces pratiques pour optimiser son investissement
Pour négocier efficacement :
- Analyser soigneusement les ventes récentes comparables dans le secteur choisi.
- Prendre son temps lors des négociations ; la surabondance ponctuelle peut permettre une marge sur le prix affiché.
Pour maîtriser les coûts :
- Prévoir un budget annuel pour entretien courant (deviser travaux préventifs).
- Opter si possible pour une copropriété bien gérée afin de mutualiser certains frais.
Maximisation de rentabilité :
- Privilégier la location saisonnière courte durée dans les zones touristiques très demandées.
- Mettre en valeur le bien via photos professionnelles et plateformes internationales reconnues.
Collaboration avec agents immobiliers et conseillers financiers locaux
- Sélectionner un agent ayant pignon sur rue avec références vérifiables dans votre région cible.
- Clarifier dès l’amont sa commission ainsi que ses prestations exactes.
- Demander systématiquement tous documents officiels liés au bien convoité avant toute signature.
- S’entourer si nécessaire d’un avocat spécialisé local connaissant parfaitement les règles applicables aux étrangers.
- Consulter un conseiller fiscal afin d’optimiser votre statut vis-à-vis tant du fisc croate que français/belge/suisse selon votre résidence fiscale principale.
Bon à savoir :
Pour réussir un investissement immobilier en Croatie, analysez les tendances du marché des résidences secondaires, en ciblant des régions comme la Dalmatie et l’Istrie, connues pour leur potentiel de rendement locatif et de plus-value. Priorisez les emplacements facilement accessibles, avec un bon développement infrastructurel et une forte attractivité touristique. Vérifiez les réglementations locales pour les acheteurs étrangers, en tenant compte des implications fiscales et des restrictions éventuelles. Négociez efficacement en vous renseignant sur les prix moyens, et anticipez les coûts d’entretien. Pour maximiser la rentabilité, envisagez des collaborations avec des agents immobiliers et des conseillers financiers locaux qui comprennent les spécificités du marché croate et peuvent offrir des conseils précis et actualisés.
Rentabilité locative : études de cas en Croatie
La Croatie, et particulièrement sa côte adriatique, attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers européens recherchant une forte rentabilité locative dans un contexte touristique dynamique.
Exemples concrets d’études de cas :
| Ville/Région | Prix achat (ancien) | Loyer saisonnier estimé | Taux d’occupation moyen | Rendement locatif brut |
| Split (centre-ville) | 300 000 € pour 100 m² | 20 000 € sur 4 mois (200 €/nuit) | ~83% sur la saison haute | ~7% |
| Dubrovnik | >4 000 €/m² centre historique | jusqu’à 250 €/nuit en été | jusqu’à 90% juillet-août | ~5–6 % |
| Zadar/Rijeka | dès 1 500–2 500 €/m² | variable, moins élevé qu’à Split/Dubrovnik | inférieur à Split, mais stable pendant la haute saison | ~5–6 % |
Facteurs clés influençant la rentabilité :
- Saisonnalité touristique marquée : La majorité des locations se concentrent entre mai et septembre, avec des taux d’occupation pouvant dépasser les 80 % pendant cette période.
- Taux de remplissage élevé en haute saison, surtout dans les villes côtières.
- Loyers perçus élevés durant l’été, mais faible demande hors-saison – peu adapté à la location longue durée car près de 90 % des Croates sont propriétaires.
- Fiscalité avantageuse comparée à certains pays européens : taxe sur les revenus locatifs autour de 10 %, exonération sur la plus-value après trois ans.
Témoignages et citations :
« Un appartement acheté à Split se loue quasiment sans interruption entre juin et septembre. Nous avons atteint un taux d’occupation supérieur à celui que nous avions espéré »
— Témoignage d’un investisseur français
« Ici le marché n’est pas régi ou encadré par des lois comme c’est le cas en France… L’État se contente d’observer. Il faut donc bien s’entourer lors du processus »
— Nicolas Pekic, expert local
Comparaisons avec l’Europe méditerranéenne :
| Région | Prix au m² | Rendement brut typique |
| Croatie (Split/Zadar) | dès 1 500–3 000 € | ~7 % |
| Espagne (Costa Blanca) | dès 2 200–3 800 € | ~5 % |
| Portugal (Algarve) | dès 2 500–4 000 € | ~6 % |
Opportunités du marché croate
- Demande touristique robuste et croissance continue du nombre de visiteurs internationaux
- Fiscalité attractive pour les investisseurs étrangers
- Prix encore abordables comparés aux autres rivages européens
Défis spécifiques
- Forte dépendance à la saison estivale ; faible rentabilité hors-saison
- Nécessité absolue de bien sélectionner l’emplacement du bien pour sécuriser un haut taux de remplissage
- Marché peu régulé nécessitant prudence juridique et accompagnement local compétent
À retenir :
Un investissement locatif réussi en Croatie repose sur le choix judicieux du lieu (principalement littoral ou grandes villes touristiques), une gestion efficace adaptée à la location courte durée, ainsi qu’une parfaite connaissance des spécificités fiscales locales.
Bon à savoir :
En Croatie, la rentabilité locative des résidences secondaires varie considérablement selon la région, avec des villes comme Dubrovnik et Split offrant des taux d’occupation élevés, souvent proches de 80% en saison touristique. Par exemple, un appartement de deux chambres à Dubrovnik a récemment rapporté en moyenne 10% de rendement annuel brut grâce à des loyers allant de 150 à 200 euros par nuit durant l’été. En comparaison, Zagreb présente un marché locatif moins dynamique mais stable, avec des rendements avoisinant les 6%. Certains investisseurs attirés par la côte dalmate soulignent l’importance stratégique de diversifier entre locations saisonnières et longue durée pour atténuer l’impact de la saisonnalité. Selon Luka Petrovic, expert immobilier, les opportunités d’investissement demeurent attractives grâce à l’augmentation du tourisme international et à des prix immobiliers encore compétitifs comparés aux autres destinations méditerranéennes. Cependant, il note que le suivi réglementaire accru et les frais de maintenance peuvent constituer des défis potentiels.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
