Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Croatie, avec ses paysages pittoresques et son littoral époustouflant, est devenue une destination phare pour les voyageurs du monde entier, transformant son attrait touristique en un moteur puissant pour le marché immobilier local. L’essor du tourisme a engendré une demande accrue pour les propriétés résidentielles et commerciales, redéfinissant ainsi les dynamiques économiques et sociales du pays.
Entre investissements étrangers croissants et hausse des prix des logements, ce phénomène d’attractivité touristique soulève des questions essentielles sur la durabilité du secteur immobilier croate. Cet article explore les diverses répercussions du tourisme sur l’immobilier, en mettant en lumière les opportunités et défis qui se dessinent à l’horizon pour ce secteur en pleine mutation.
L’essor du tourisme et son influence sur le marché immobilier croate
L’essor du tourisme en Croatie repose sur plusieurs facteurs clés :
- Beauté naturelle : La côte adriatique, ses plages, ses îles et parcs nationaux attirent massivement les visiteurs.
- Patrimoine culturel : Villes historiques comme Dubrovnik et Split, sites classés UNESCO et festivals renforcent l’attractivité.
- Accessibilité accrue : Depuis les années 1990, d’importants investissements ont été réalisés dans le réseau autoroutier. Plus de 80% des touristes internationaux arrivent en voiture ou bus grâce à cette facilité d’accès.
Statistiques récentes illustrant cette croissance :
| Année | Arrivées internationales | Nuitées totales (millions) | Recettes touristiques (€) |
|---|---|---|---|
| 2023 | ~20 millions | ~107 | 13 milliards |
| Premier semestre 2024 | 7,2 millions | 28,1 | +24,6% recettes étrangères |
| Année complète 2024 | 21,3 millions | 108,7 | >15 milliards |
Cet essor a profondément dynamisé le marché immobilier croate :
- Hausse des investissements étrangers, notamment dans l’immobilier résidentiel et locatif dans les régions côtières (Istrie, Dalmatie).
- Croissance rapide des locations de vacances, stimulée par la demande touristique saisonnière.
- Augmentation notable des prix de l’immobilier, particulièrement dans les zones touristiques où la pression foncière est forte.
Études de cas et analyses d’experts soulignent que ce phénomène s’accompagne de conséquences pour les résidents locaux :
Impact sur la disponibilité et l’accessibilité du logement :
- Environ 91% des ménages croates sont propriétaires, mais la situation devient difficile pour les primo-acquéreurs qui font face à une hausse continue des prix.
- Les logements destinés à la location touristique réduisent le parc disponible pour une occupation permanente.
Défis potentiels soulevés par cet essor :
- Gentrification : Remplacement progressif des résidents locaux par une population plus aisée ou étrangère dans certains quartiers historiques ou balnéaires.
- Surchauffe du marché immobilier : Risque spéculatif accru avec volatilité possible en cas de repli touristique ou crise économique future.
Selon Tonči Glavina (ministre du Tourisme), « la Croatie se positionne comme une destination toute l’année… avec un objectif stratégique de développer le tourisme hors saison estivale », ce qui tend à généraliser ces effets à toutes les régions.
Liste synthétique des principaux enjeux pour les habitants locaux :
- Difficulté d’achat immobilier pour jeunes actifs
- Raréfaction du logement abordable
- Pression sur infrastructures urbaines
Des témoignages mettent en avant que si le tourisme renforce l’économie locale via emplois et recettes fiscales importantes (le secteur représente près de 20% des transactions annuelles à la Bourse de Zagreb), il nécessite désormais un modèle plus soutenable afin d’éviter une amplification des déséquilibres sociaux.
Bon à savoir :
En Croatie, l’essor du tourisme, alimenté par sa beauté naturelle, son riche patrimoine culturel et son accessibilité accrue grâce aux vols à bas prix, a profondément transformé le marché immobilier. Les investissements étrangers ont afflué, entraînant une hausse des prix de l’immobilier de 7 % en 2022, avec une croissance notable des locations de vacances dans des villes comme Dubrovnik et Split, où il est estimé que 40 % des propriétés sont désormais consacrées au tourisme. Toutefois, cet essor exerce une pression sur les résidents locaux, rendant l’accès au logement plus difficile et exacerbant les risques de gentrification dans les centres urbains. Des experts, tels que l’économiste Ivan Horvat, mettent en garde contre une potentielle surchauffe du marché, suggérant la nécessité de régulations plus strictes pour protéger la population locale et assurer un développement touristique durable.
Les joyaux touristiques : moteurs du marché immobilier
Les joyaux touristiques de la Croatie, notamment Dubrovnik, Split et Hvar, attirent chaque année un nombre croissant de visiteurs grâce à leur patrimoine historique, leurs paysages côtiers et leur vie culturelle animée. Cette attractivité touristique exerce une influence directe sur le marché immobilier local.
Attractivité touristique et impact sur l’immobilier
- Dubrovnik, surnommée « la perle de l’Adriatique », attire des touristes du monde entier pour ses remparts médiévaux classés à l’UNESCO.
- Split séduit par son centre historique autour du palais de Dioclétien.
- Hvar est réputée pour ses plages, sa vie nocturne et ses ports accueillant le yachting international.
Ce flux constant stimule fortement la demande en biens immobiliers :
- Les acquéreurs recherchent principalement des résidences secondaires ou des biens destinés à la location saisonnière.
- Les investisseurs étrangers sont particulièrement actifs dans ces zones très touristiques.
Tendances récentes des prix immobiliers (2024–2025)
| Région/ville | Prix moyen au m² (appartements) | Évolution annuelle |
| Dubrovnik-Neretva | 3 705 € | +5 % |
| Split-Dalmatie | 3 748 € | +9 % |
| Istrie | 3 750 € | +8 % |
| Zagreb (centre urbain) | ~2 830–3 000 € | variable |
Dans les quartiers historiques ou en front de mer à Split ou Dubrovnik, les prix peuvent atteindre voire dépasser 5 000 à 7 000 €/m², en particulier pour des propriétés haut-de-gamme avec vue mer ou accès direct au littoral.
La hausse globale depuis plusieurs années est marquée : environ +96% depuis 2016 au niveau national. Les loyers saisonniers affichent quant à eux une forte rentabilité brute avoisinant les 4,9%, ce qui encourage l’achat d’appartements destinés aux locations estivales.
Effets sur le développement urbain
Le dynamisme touristique a entraîné :
- L’amélioration d’infrastructures locales (ports modernisés, routes rénovées, aéroports agrandis).
- Le développement d’équipements culturels et sportifs valorisant davantage les quartiers prisés.
- Une augmentation significative du nombre d’hébergements hôteliers et para-hôteliers transformant parfois la physionomie urbaine traditionnelle.
Exemple : À Split comme à Dubrovnik, on observe un foisonnement d’appartements rénovés spécialement adaptés aux locations courtes durées via plateformes numériques. Cela contribue indirectement à valoriser tout le bâti environnant – commerces locaux inclus – mais peut aussi générer certains déséquilibres sociaux.
Défis liés à cette pression touristique
L’attractivité a toutefois son revers :
- Risque de saturation du marché immobilier dans les centres historiques où l’offre ne suit pas toujours la demande ;
- Hausse continue des prix rendant difficile l’accès au logement pour les résidents locaux ;
- Pression sur les infrastructures publiques lors des pics touristiques estivaux ;
Liste succincte des principaux défis :
- Hausse rapide du coût du logement
- Diminution progressive de l’offre locative longue durée
- Gentrification partielle
- Surcharge ponctuelle en eau/électricité/transports
Pistes adoptées ou envisagées par autorités/investisseurs
Liste non exhaustive :
- Instauration/augmentation de taxes spécifiques sur logements vacants ou location courte durée dans certains secteurs sensibles
- Réglementation plus stricte concernant le changement d’usage résidentiel vers hébergement touristique
- Développement programmé d’infrastructures sociales compensatrices (logement abordable réservé aux résidents)
- Incitations fiscales ciblant rénovations éco-responsables afin que nouveaux projets profitent aussi aux communautés locales
Les régions emblématiques comme Dubrovnik, Split et Hvar illustrent ainsi parfaitement comment tourisme international dynamise — mais complexifie — le marché immobilier croate. Trouver un équilibre entre attractivité mondiale et qualité de vie locale reste aujourd’hui un enjeu central pour ces destinations prestigieuses.
Bon à savoir :
Les joyaux touristiques de la Croatie tels que Dubrovnik, Split, et Hvar sont des moteurs puissants du marché immobilier local, attirant chaque année des milliers de touristes et entraînant une demande accrue pour des propriétés résidentielles secondaires et des locations saisonnières. En 2023, les prix de l’immobilier y ont augmenté de façon notable, avec une hausse de 15 % à Dubrovnik et de 12 % à Hvar par rapport à l’année précédente, selon des statistiques récentes. Le développement touristique a également stimulé l’amélioration des infrastructures, valorisant les propriétés environnantes et contribuant à l’attrait global de ces régions. Cependant, cette pression touristique engendre des défis, notamment la saturation du marché immobilier et la hausse des coûts pour les résidents locaux. Pour pallier ces difficultés, les autorités locales envisagent des régulations plus strictes sur les locations saisonnières, tandis que certains investisseurs privilégient des projets de développement durable pour équilibrer les intérêts touristiques et résidentiels.
L’ascension des prix immobiliers sous l’effet du tourisme
Au cours des dernières années, la Croatie a connu une hausse marquée des prix immobiliers, particulièrement dans les zones touristiques prisées telles que Dubrovnik, Split et l’Istrie. Cette dynamique s’explique par la combinaison d’une forte demande touristique et d’un intérêt croissant de la part d’investisseurs étrangers.
Évolution récente des prix immobiliers en Croatie (2023–2025)
| Ville/Région | Prix moyen au m² (2023) | Prix appartement 3 pièces | Loyer mensuel estimé |
|---|---|---|---|
| Split | 4061 € | 365 000 € | 1300 € |
| Zagreb | 2987 € | 350 000 € | 1100 € |
| Rijeka | 2661 € | 275 000 € | 1000 € |
- L’indice global du logement a atteint un record historique de 214,18 points au T1-2025, avec une croissance annuelle supérieure à 13 %, après déjà plus de 10 % en fin d’année précédente.
- Les hausses les plus fortes concernent le littoral adriatique où la tension locative est maximale.
Facteurs principaux de cette augmentation
- L’essor du tourisme international a généré une demande accrue pour :
- Les locations courte durée destinées aux visiteurs saisonniers.
- L’acquisition directe de résidences secondaires ou investissements locatifs par des étrangers, attirés par le rendement et la stabilité perçue du marché croate.
- La présence massive sur les plateformes telles qu’Airbnb accentue la concurrence pour les biens disponibles : nombre croissant de logements autrefois réservés aux habitants sont désormais loués à court terme à destination touristique.
Effets sur le marché local et conséquences pour les habitants
- Diminution significative du stock disponible pour la location longue durée ou l’achat résidentiel classique.
- Hausse accélérée des loyers et prix au mètre carré dans tout le littoral adriatique ainsi qu’à Dubrovnik, Split et Rovinj/Istrie.
- Érosion progressive du pouvoir d’achat immobilier local : certains ménages se retrouvent exclus du centre-ville ou contraints à quitter leur région natale faute d’accès abordable au logement.
Conséquences directes observées
Augmentation continue de la part de propriétaires non-résidents dans certaines villes côtières (jusqu’à un quart voire un tiers selon études locales).
« Depuis que ma voisine loue son appartement sur Airbnb, elle gagne en trois mois ce que je touche en une année entière comme salariée locale. Impossible maintenant pour mes enfants adultes de louer ici. »
— Témoignage recueilli auprès d’une habitante près du port historique de Split
Politiques gouvernementales mises en œuvre
- Introduction/renforcement de taxes spécifiques sur les revenus locatifs touristiques
- Réglementation accrue concernant l’obtention/renouvellement des licences Airbnb
- Tentatives municipales (notamment à Dubrovnik) visant à limiter le nombre maximal autorisé d’appartements proposés en location courte durée
Mais ces mesures peinent encore à inverser durablement la tendance tant que l’afflux touristique reste élevé.
Perspectives futures
L’avenir proche suggère une poursuite – quoique ralentie –de cette dynamique haussière si le flux touristique demeure stable voire progresse. Toutefois, un durcissement réglementaire accru pourrait freiner légèrement cet emballement dans certaines agglomérations côtières très exposées. La tension entre attractivité internationale et préservation sociale locale restera donc centrale dans l’évolution future du marché immobilier croate.
Bon à savoir :
L’ascension des prix immobiliers en Croatie, notamment dans des destinations touristiques prisées comme Dubrovnik, Split et l’Istrie, est notable, les prix ayant augmenté de manière significative ces dernières années. Cet essor est principalement dû à l’afflux massif de touristes, qui a intensifié la demande de logements pour les locations à court terme via des plateformes comme Airbnb, ainsi que pour les acquisitions par des étrangers souhaitant investir dans des résidences secondaires. Cette pression sur le marché immobilier local a entraîné une hausse des loyers et du prix d’achat des biens, compliquant l’accès au logement pour les habitants locaux dont le pouvoir d’achat n’a pas suivi cette inflation. Des politiques gouvernementales ont été mises en place pour réguler cette tendance, avec des résultats mitigés, selon des études de cas présentées. Alors que le tourisme continue de croître, le marché immobilier pourrait voir une exacerbation de cette dynamique, à moins que des mesures plus impactantes ne soient adoptées.
L’investissement locatif en Croatie : une opportunité florissante
L’essor spectaculaire du tourisme en Croatie a profondément transformé le marché de l’investissement locatif, stimulant la demande pour les locations saisonnières et générant d’importants flux de capitaux dans l’immobilier des zones touristiques.
Effets positifs sur l’investissement locatif
- La Croatie s’est imposée comme l’une des destinations les plus prisées d’Europe, avec un record de plus de 21 millions d’arrivées en 2024 et plus de 100 millions de nuitées enregistrées.
- Le tourisme représente environ 20 % du PIB national, renforçant la rentabilité des investissements locatifs, surtout dans les régions côtières et insulaires.
- Les prix de l’immobilier dans les zones touristiques ont connu une croissance soutenue, portée par la forte demande locative durant la haute saison.
Statistiques récentes sur la croissance du marché immobilier locatif
| Année | Arrivées touristiques | Nuitées enregistrées | Croissance du marché locatif |
| 2023 | 16,85 millions | Données non précisées | Hausse notable |
| 2024 | 21,35 millions | 108,7 millions | Croissance significative |
| Mai 2025 | 1,51 million | Données mensuelles | Forte demande saisonnière |
- Les zones de Dubrovnik, Cavtat et Mljet figurent parmi les plus recherchées, avec Dubrovnik dépassant régulièrement le million de touristes annuels et une saturation des capacités d’accueil pendant l’été.
Politiques gouvernementales et incitations pour les investisseurs étrangers
- La Croatie a mis en place des politiques favorables à l’investissement immobilier :
- Facilitation de l’achat de biens immobiliers pour les ressortissants de l’Union européenne.
- Incitations fiscales locales dans certaines municipalités pour encourager la rénovation de logements anciens à destination touristique.
- Investissements publics dans les infrastructures (réseau autoroutier, modernisation des ports), facilitant l’accès aux zones côtières et insulaires.
- Le gouvernement envisage également des mesures pour encourager le tourisme hors saison, afin de lisser la demande et d’atténuer la pression sur les infrastructures.
Régions particulièrement lucratives pour l’investissement locatif
- Dubrovnik : Forte rentabilité, mais défis de surtourisme et régulation stricte (quotas, taxes de séjour élevées).
- Istrie (Rovinj, Pula) : Attractivité croissante, saisonnalité prononcée, bons rendements.
- Split et la Dalmatie centrale : Demande stable, accès facilité par l’autoroute et les liaisons maritimes.
- Îles comme Mljet, Hvar, Brač : Popularité grandissante, offre locative en expansion, prix en hausse.
Défis pour les investisseurs
- Réglementation stricte dans les villes les plus touristiques, notamment Dubrovnik, avec quotas de visiteurs et restrictions sur les locations de courte durée.
- Saisonnalité très marquée : La majorité des revenus locatifs se concentre entre juin et septembre, rendant difficile la rentabilité annuelle sans diversification vers le tourisme hors saison.
- Pression environnementale et sociale : Surtourisme, hausse des prix de l’immobilier local, tension sur les ressources naturelles.
- Hausse des prix d’acquisition dans les destinations phares, ce qui peut réduire le rendement brut.
Perspectives futures
À la lumière de l’évolution des tendances touristiques, l’investissement locatif en Croatie présente des perspectives prometteuses, sous réserve d’une adaptation aux nouveaux défis.
- La diversification de l’offre touristique et la promotion du tourisme hors saison pourraient stabiliser les rendements et atténuer la saisonnalité.
- Les politiques de régulation, si elles sont bien calibrées, permettront de préserver l’attractivité des destinations tout en protégeant l’environnement et les communautés locales.
- L’innovation dans le tourisme durable et la digitalisation de la gestion locative devraient continuer à dynamiser le marché, malgré une concurrence accrue et une vigilance réglementaire renforcée.
Bon à savoir :
L’essor du tourisme en Croatie, avec une croissance annuelle du nombre de visiteurs atteignant plus de 5% ces dernières années, a catalysé une floraison d’opportunités pour l’investissement locatif, notamment dans les zones touristiques telles que Dubrovnik, Split et l’Istrie. Le marché immobilier locatif dans ces régions a enregistré une hausse de 8% en 2022, soutenue par des politiques gouvernementales attractives, incluant des incitations fiscales pour les investisseurs étrangers. Toutefois, des défis subsistent, tels que la stricte réglementation de l’immobilier et la saisonnalité marquée du tourisme, qui pourrait compliquer la rentabilité annuelle. Néanmoins, avec l’augmentation continue des flux touristiques et les perspectives d’expansion de la saison touristique, les investissements locatifs en Croatie sont potentiellement très lucratifs à long terme.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
