Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Grèce, avec ses paysages pittoresques et son riche patrimoine historique, attire depuis longtemps les investisseurs et les amoureux de la Méditerranée. Cependant, alors que certains coins du pays continuent de charmer par leur tranquillité, il existe des villes où les prix de l’immobilier pourraient monter en flèche d’ici 2030.
Cette tendance est alimentée par l’urbanisation croissante, l’afflux de touristes et les projets d’infrastructure ambitieux qui redéfinissent le paysage urbain grec. Les cités comme Athènes, Thessalonique et certaines îles prisées voient une demande accrue qui pourrait bousculer le marché immobilier, créant des opportunités et des défis pour les investisseurs.
Dans cet article, nous explorons ces villes dynamiques et analysons les facteurs clés poussant à la hausse les coûts de la vie, tout en examinant ce que cela signifie pour les habitants et les investisseurs étrangers cherchant à s’implanter en terre hellénique.
Les villes prometteuses en Grèce pour un investissement immobilier
Thessalonique, Héraklion et Patras émergent comme des pôles dynamiques pour l’investissement immobilier en Grèce, portés par la croissance économique, le développement urbain et les projets d’infrastructure ambitieux.
Analyse détaillée des villes
| Ville | Croissance économique | Projets d’infrastructure | Évolution des prix immobiliers (2018-2024) | Atouts spécifiques |
|---|---|---|---|---|
| Thessalonique | Forte (second pôle économique) | Métro en construction, extension du port maritime, rénovation urbaine du front de mer | Hausse de 30 à 40 % sur cinq ans ; prix entre 1 000 et 2 500 €/m² selon les quartiers | Université majeure, attractivité pour jeunes actifs et étudiants |
| Héraklion | Croissance soutenue (capitale de Crète) | Nouveau terminal aéroportuaire international prévu pour 2027 ; modernisation du port commercial et croisières | Augmentation progressive : autour de +25 % depuis 2019 ; environ 1 500 €/m² en centre-ville ; rendement locatif touristique élevé (5-6 %) grâce au tourisme saisonnier | Forte demande touristique internationale toute l’année |
| Patras | Pôle régional universitaire et industriel important ; hub logistique vers l’Italie et Balkans via son port moderne | Nouvelle voie ferrée reliant Athènes à Patras prévue avant la fin de la décennie ; modernisation routière | Prix abordables autour de 1 200 €/m² avec une hausse régulière (+15-20 % sur cinq ans) | Forte population étudiante, flux constants liés aux entreprises technologiques |
Projets d’infrastructure majeurs
- Thessalonique : Mise en service prochaine du métro facilitant la mobilité urbaine. Le projet d’expansion du port promet un accroissement des échanges commerciaux.
- Héraklion : Le nouvel aéroport international est annoncé comme un futur moteur touristique majeur. Des rénovations dans le centre historique visent à attirer davantage d’investisseurs étrangers.
- Patras : L’arrivée prochaine du train rapide avec Athènes va renforcer sa connexion nationale. Les chantiers routiers améliorent aussi son accessibilité.
Évolution démographique & préférences acheteurs
Les trois villes connaissent :
- Une augmentation des jeunes actifs attirés par les universités ou opportunités professionnelles
- Un intérêt croissant chez les expatriés européens recherchant résidence secondaire ou investissement locatif
- Une demande accrue pour logements modernes adaptés aux familles urbaines
Les investisseurs ciblent majoritairement :
- Biens rénovés dans le centre-ville ou proches universités
- Appartements destinés à la location courte durée (Airbnb), surtout là où le tourisme est fort
Perspectives touristiques impactant l’immobilier
L’afflux continu de touristes internationaux alimente une forte demande locative saisonnière à Héraklion grâce au climat méditerranéen doux toute l’année. Thessalonique bénéficie aussi d’un essor du city break culturel tandis que Patras attire lors des grands événements festifs comme son carnaval réputé.
Lois & incitations fiscales favorables aux investissements
La Grèce propose plusieurs avantages incitatifs :
- Programme Golden Visa permettant résidence européenne dès un investissement immobilier supérieur à 250 000 €
- Fiscalité attractive sur les revenus locatifs si bonne déclaration fiscale
- Exonérations partielles possibles lors de rénovations énergétiques ou patrimoniales
Selon Chase Real Estate Corfu : « Les investisseurs avisés se tournent désormais vers ces marchés secondaires grecs qui offrent encore un excellent rapport qualité-prix combiné à une croissance organique portée par infrastructures nouvelles ».
L’agence Cyril Jarnias note également : « Dans ces villes régionales grecques, on observe souvent un rendement net supérieur aux grandes capitales européennes tout en profitant d’un potentiel haussier lié au rattrapage post-crise ».
L’ensemble de ces facteurs positionne clairement Thessalonique, Héraklion et Patras parmi les marchés grecs offrant aujourd’hui — mais surtout demain — les meilleures perspectives immobilières jusqu’en 2030.
Bon à savoir :
Thessalonique, Héraklion et Patras se distinguent comme des villes grecques prometteuses pour l’investissement immobilier, grâce à leur croissance économique robuste et à leur développement urbain dynamique. À Thessalonique, le programme de régénération urbaine, avec des projets comme le métro en construction et l’agrandissement du port, stimule déjà l’attrait pour les biens immobiliers, affichant une hausse des prix de 20% depuis 2015. Héraklion profite d’une augmentation du tourisme, y compris de nouveaux hôtels et infrastructures d’accueil, ce qui crée une demande immobilière accrue, renforcée par des incitations fiscales pour les investisseurs étrangers. Patras, quant à elle, se transforme en un pôle d’innovation technologique, attirant des travailleurs qualifiés et stabilisant la demande résidentielle. Les experts de l’agence immobilière Savills soulignent l’effet positif de la dynamique démographique, avec une préférence croissante des jeunes familles pour les appartements modernes et bien situés. En outre, la législation récente offre des avantages fiscaux pour l’achat de propriétés destinées au développement touristique, rendant ces villes particulièrement attrayantes pour des investissements à long terme.
Les facteurs stimulant la hausse des prix d’ici 2030
Plusieurs éléments clés contribuent à la hausse des prix immobiliers en Grèce d’ici 2030 :
- Urbanisation rapide : Athènes et Thessalonique connaissent une urbanisation accélérée, notamment grâce à de grands projets urbains tels que la rénovation du front de mer ou l’arrivée du métro. Ces initiatives modernisent les quartiers centraux, augmentent leur attractivité et stimulent fortement la demande, entraînant une hausse notable des prix immobiliers dans ces zones stratégiques.
| Ville | Projet urbain majeur | Hausse récente des prix |
| Athènes | Rénovation front de mer, Rethink Athens | +7% (2024) |
| Thessalonique | Métro | +5 à 10% |
- Politiques économiques et fiscales : L’État grec poursuit une politique favorable aux investisseurs avec des incitations fiscales (exonérations partielles, Golden Visa), ce qui attire capitaux étrangers et dynamise le marché résidentiel comme locatif.
- Tourisme en croissance continue : La fréquentation touristique bat des records chaque année. Les villes côtières bénéficient particulièrement de cet afflux, ce qui accroît l’intérêt pour les résidences secondaires et locations saisonnières. L’essor des plateformes type Airbnb accentue encore cette pression sur les prix dans certains quartiers recherchés.
- Tendances démographiques : On observe un déplacement progressif mais continu de population depuis les zones rurales vers les centres urbains dynamiques (Athènes, Thessalonique). Cette migration interne entretient un déséquilibre entre offre limitée et demande croissante sur le logement urbain.
- Infrastructures & transports : Les investissements dans le transport public moderne (nouveau métro à Thessalonique par exemple) rendent certaines zones périphériques plus accessibles et attractives pour vivre ou investir. L’amélioration générale des infrastructures dope la valorisation foncière dans ces secteurs en mutation.
Impacts potentiels du changement climatique
- Les zones côtières très prisées pourraient être exposées à long terme à l’érosion littorale ou au risque d’inondations marines.
- Cette vulnérabilité peut provoquer deux mouvements opposés :
- Une baisse relative de valeur pour certains terrains exposés aux risques climatiques accrus.
- Mais aussi une concentration accrue sur quelques sites « protégés » ou adaptés aux nouveaux standards environnementaux – ce qui pourrait y faire flamber encore davantage les prix fonciers.
En résumé
L’interaction entre urbanisation rapide, politiques pro-investisseurs, vitalité touristique croissante, mutations démographiques internes favorisant l’urbain ainsi que modernisation accélérée des infrastructures explique pourquoi la tendance haussière devrait se poursuivre jusqu’en 2030 malgré quelques incertitudes liées au changement climatique sur certaines localisations côtières sensibles.
Bon à savoir :
L’urbanisation rapide dans des villes grecques comme Athènes et Thessalonique stimule la croissance des prix immobiliers, accentuée par des politiques économiques et fiscales attractives incitant les investissements dans l’immobilier. Le tourisme, en hausse continue, intensifie la demande surtout dans les zones côtières prisées comme Mykonos et Santorin, où les propriétés deviennent de véritables atouts. Les migrations internes vers les centres urbains augmentent la demande de logement, parfois plus rapidement que l’offre. Les améliorations prévues des infrastructures et des transports, comme l’extension du métro d’Athènes, rendent certaines régions plus accessibles et désirables, entraînant une appréciation des valeurs immobilières. Par ailleurs, le changement climatique pourrait altérer la valeur des terrains dans les zones côtières vulnérables, poussant à une redéfinition stratégique des investissements.
Comment investir à long terme dans les zones de croissance
| Ville / Région | Facteurs de croissance 2030 | Types d’actifs privilégiés | Exemples et conseils pratiques |
|---|---|---|---|
| Le Pirée (Athènes) | – Premier port du pays – Investissements chinois (route de la soie) – Zones logistiques modernes – Exonérations douanières, TVA réduite – Accès ferroviaire et proximité aéroport | – Entrepôts logistiques – Plateformes industrielles – Bureaux pour services maritimes/logistique | Succès : implantation massive de groupes asiatiques depuis 2016. Conseils : bien vérifier les statuts des zones franches, s’informer sur la fiscalité appliquée aux non-résidents, privilégier des actifs proches du port ou connectés au rail. |
| Thessalonique | – Deuxième port national ; hub vers les Balkans/Europe centrale – Réseau autoroutier développé – Avantages fiscaux régionaux (jusqu’à –12% IS) – Simplification administrative dans certaines zones franches urbaines | – Entrepôts multi-modaux – Parcs industriels – Locaux commerciaux | Augmentation constante des investissements étrangers directs depuis 2022. Conseil : cibler les secteurs liés à l’industrie légère ou à la distribution paneuropéenne ; anticiper le développement urbain autour du port et des axes routiers principaux. |
| Patras | – Port en expansion pour le commerce avec l’Italie/Méditerranée Ouest – Parc scientifique/technologique moderne – Allègements fiscaux/subventions régionales à l’innovation industrielle (jusqu’à 40%) – Dynamique énergies renouvelables/start-ups tech | – Locaux industriels innovants – Espaces coworking/start-up parks | Depuis 2021, installation rapide de start-ups industrielles et éco-innovantes dans le parc technologique. Conseil : se positionner tôt sur les lots proches du parc scientifique; étudier les aides locales à l’innovation lors d’un achat ou développement immobilier. |
Raisons principales de cet essor
- Modernisation accélérée des infrastructures portuaires
- Incitations fiscales attractives dans plusieurs zones franches
- Développement soutenu par des projets européens
- Politique gouvernementale favorable aux investissements étrangers, notamment industriels et logistiques
Types d’actifs immobiliers stratégiques
- Immobilier industriel/logistique : entrepôts connectés aux ports/autoroutes ou plateformes multi-modales.
- Bureaux spécialisés : services maritimes/logistique internationale.
- Locaux pour start-ups technologiques : surtout près des parcs scientifiques.
Conseils pratiques investisseurs
- Vérifier le statut exact (zone franche/offre fiscale spécifique)
- Analyser la connexion transport/marché cible avant tout achat
- Privilégier un financement mixte : crédit bancaire local + fonds propres/investisseurs internationaux
- Anticiper une demande accrue sur certains segments grâce aux politiques d’incitation à long terme
Points clés réglementaires
- Régime fiscal différencié selon la zone/franchise choisie
- Simplification administrative dans certaines agglomérations mais nécessité d’accompagnement local spécialisé lors de démarches notariales/fiscales
- Encadrement renforcé concernant l’usage industriel/commercial versus résidentiel
Exemples historiques réussis
Le Pirée a connu une explosion immobilière post-acquisition partielle par Cosco Shipping en 2016 avec valorisation foncière rapide autour du terminal maritime principal.
À Thessalonique, plusieurs entrepôts multi-modaux développés entre 2022 et 2024 ont affiché une hausse moyenne annuelle supérieure à +8% en valeur locative nette.
Pour maximiser ses chances
- De s’entourer dès le départ d’un avocat local maîtrisant droit immobilier grec,
- D’étudier soigneusement chaque dispositif incitatif,
- D’intégrer un audit technique systématique préalable pour tout actif industriel/logistique ciblé,
afin d’anticiper toute évolution réglementaire ou économique locale impactant son investissement.
Bon à savoir :
Investir à long terme dans les zones de croissance en Grèce, notamment Athènes, Thessalonique et Patras, peut être rentable d’ici 2030 en raison de projets d’infrastructure, d’initiatives économiques et de politiques favorables. Par exemple, le développement du métro d’Athènes et la modernisation du port de Thessalonique stimulent l’économie locale. Les immeubles résidentiels et commerciaux à proximité de ces projets représentent des opportunités d’investissement attrayantes. Les investisseurs doivent évaluer la stabilité économique, les tendances démographiques et les réglementations locales avant l’achat. Des options de financement, comme les prêts hypothécaires à taux fixe, sont disponibles, tandis que la consultation d’agents immobiliers locaux peut révéler des informations précieuses sur le marché. Historiquement, des projets comme la régénération du quartier de Gazi à Athènes ont vu leur valeur multipliée, témoignant du potentiel de retour sur investissement.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
