Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir en Grèce via une SCI : Opportunités et Défis
Face à un regain d’intérêt pour le marché immobilier grec, investir en Grèce via une société civile immobilière (SCI) peut offrir des opportunités alléchantes pour les investisseurs en quête de diversification de portefeuille et d’optimisation fiscale.
Pourtant, si les charmes de la Méditerranée et le potentiel lucratif sont indéniablement attirants, il est essentiel de naviguer habilement à travers les complexités juridiques et administratives du pays.
Bon à savoir :
La SCI permet une gestion souple et une transmission facilitée du patrimoine, mais nécessite une bonne connaissance des réglementations locales.
En effet, bien que la SCI permette une gestion souple et une transmission facilitée du patrimoine, elle n’est pas exempte de certains défis, tels que la connaissance des réglementations locales et des implications fiscales.
À travers cet article, nous explorerons comment tirer le meilleur parti de cet investissement tout en évitant les écueils potentiels.
Optimisation fiscale pour une sci en Grèce
La Grèce a mis en place plusieurs dispositifs pour attirer les investissements étrangers, notamment dans l’immobilier. Parmi les principales incitations fiscales figurent :
- La réduction de l’impôt sur les sociétés à 22% depuis 2025, un taux compétitif au sein de l’Union européenne.
- Des programmes spécifiques pour certains secteurs innovants ou stratégiques (R&D, nouvelles technologies), avec une déduction fiscale pouvant aller jusqu’à 200% des dépenses engagées.
- La possibilité de constituer une société civile immobilière (SCI) ou structure équivalente permettant d’optimiser la gestion et la fiscalité du patrimoine immobilier.
| Taxe/Impôt | Taux/Modalités |
|---|---|
| Impôt sur les sociétés | 22% sur le bénéfice net |
| TVA | 24% (taux standard), réduits à 13% et 6% selon secteur |
| Cotisations sociales | Environ 24,81% du salaire brut (pour employeurs) |
| Taxe foncière (ENFIA) | Variable selon la valeur du bien |
Les revenus locatifs issus d’une SCI sont soumis à un barème progressif :
- Jusqu’à 12.000 € : taux de 15%
- De 12.001 € à 35.000 € : taux de 35%
- Au-delà de 35.001 € : taux de 45%
Un abattement automatique de frais de gestion s’élève à environ 5%. À noter qu’il n’est pas possible pour une personne physique étrangère détenant directement un bien en Grèce d’imputer ses charges réelles comme en France ; cependant, passer par une structure comme une SCI permet souvent plus d’optimisation des charges.
L’impact des conventions fiscales est essentiel : la Grèce a signé des accords bilatéraux avec plusieurs pays européens dont la France afin d’éviter la double imposition sur les revenus immobiliers ou plus-values réalisés via une SCI grecque détenue par des non-résidents.
Comparaison entre SCI et détention directe :
| Critère | Détention directe | Via SCI grecque |
|---|---|---|
| Déductibilité réelle des charges | Non | Oui |
| Barème impôt locatif | Progressif | Taux IS puis dividendes |
| Transmission | Moins souple | Optimisée |
Conseils pratiques pour optimiser et sécuriser sa fiscalité :
- Faire appel à un expert-comptable local maîtrisant le droit fiscal grec.
- Utiliser tous les mécanismes légaux d’amortissement comptable applicables aux biens immobiliers professionnels.
- S’assurer que toutes les obligations déclaratives locales sont respectées chaque année (déclarations TVA, ENFIA…).
Recourir systématiquement aux conseils spécialisés locaux permet non seulement d’éviter tout risque contentieux mais aussi de bénéficier pleinement des dispositifs incitatifs mis en place par le gouvernement grec.
L’utilisation judicieuse du régime d’amortissement comptable ainsi que l’exploitation optimale des conventions fiscales internationales constituent deux leviers majeurs pour réduire efficacement la charge fiscale globale liée aux investissements immobiliers via une SCI en Grèce.
Bon à savoir :
En Grèce, les SCI peuvent bénéficier d’incitations fiscales attractives, telles que des déductions pour investissements immobiliers qui encouragent les investissements étrangers. Les bénéfices d’une SCI sont soumis à l’impôt sur les sociétés, dont le taux est actuellement fixé à 24 %, avec des impôts locaux et des cotisations sociales additionnelles. Les conventions fiscales internationales préviennent la double imposition, avantage notable pour les investisseurs étrangers. Comparée à d’autres formes juridiques, une SCI peut profiter de structures fiscales telles que la transmission facilitée de biens. Pour optimiser la fiscalité, il est judicieux de collaborer avec des experts locaux qui maîtrisent les subtilités des mécanismes d’amortissement fiscal. Assurez-vous de la conformité en exploitant ces dispositifs tout en maintenant une bonne gestion administrative.
Avantages de l’achat immobilier en sci en Grèce
L’achat immobilier en Grèce via une Société Civile Immobilière (SCI) présente plusieurs avantages fiscaux et patrimoniaux, tout en offrant une flexibilité de gestion intéressante. Voici les points principaux à retenir :
Avantages fiscaux liés à l’achat immobilier en SCI en Grèce
- La fiscalité grecque s’applique directement aux biens immobiliers, qu’ils soient détenus individuellement ou par le biais d’une SCI française, sans modification des règles d’imposition locales.
- La taxe de transfert lors de l’acquisition est fixée à 3,09 % de la valeur du bien.
- Les propriétés neuves bénéficient d’une suspension temporaire de TVA jusqu’en janvier 2025 (24 % normalement), ce qui peut représenter un avantage pour certains investissements.
- En cas de revente après plus de 5 ans, il n’y a pas d’imposition sur la plus-value réalisée en Grèce, ce qui constitue un avantage fiscal majeur.
- Pour les propriétaires étrangers via SCI française, les revenus locatifs sont imposables uniquement en Grèce mais doivent aussi être déclarés en France ; ils ne sont toutefois imposés qu’en Grèce selon la convention fiscale bilatérale.
Réduction des droits de succession et protection du patrimoine
- La détention via une SCI permet généralement une meilleure optimisation des droits successoraux par rapport à la propriété individuelle : les parts sociales peuvent être transmises progressivement et librement entre héritiers.
- Cette structure protège aussi le patrimoine personnel des associés car seul le capital investi dans la SCI est engagé vis-à-vis des créanciers.
Flexibilité dans la gestion patrimoniale
- Une SCI offre une grande souplesse dans l’organisation et la gestion du patrimoine immobilier : répartition personnalisée des parts entre associés, possibilité d’intégrer plusieurs membres familiaux ou investisseurs.
- Elle facilite également les décisions collectives concernant l’entretien ou l’exploitation locative grâce aux statuts adaptés.
Opportunités pour non-résidents
| Aspect | Achat Individuel | Achat via SCI |
|---|---|---|
| Fiscalité sur revenus | Imposée localement + déclaration | Imposée localement + déclaration |
| Droits successoraux | Transmission directe avec droits | Optimisation possible par parts |
| Protection du patrimoine | Patrimoine personnel exposé | Responsabilité limitée au capital |
| Gestion collective | Limitée | Facilitée grâce aux statuts |
Pour les non-résidents investissant via une SCI française possédant un bien grec, il convient cependant de noter que si le patrimoine net dépasse 1.3 million d’euros (incluant biens étrangers), ces derniers doivent déclarer leurs parts au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) français.
Enfin, bien que certaines structures locales comme l’IKE soient recommandées pour citoyens grecs avec potentiellement moins d’impôts locaux élevés qu’une société étrangère comme une SCI française, cette dernière reste intéressante notamment pour sa flexibilité juridique et ses avantages successoraux.
Résumé des principaux bénéfices fiscaux et patrimoniaux liés à la possession immobilière via SCI en Grèce :
- Application directe mais favorable des règles fiscales grecques
- Suspension temporaire ou réduction importante certaines taxes (TVA)
- Exonération totale sur plus-values immobilières après 5 ans
- Optimisation fiscale au niveau successoral
- Protection accrue du patrimoine personnel contre risques financiers
Cette structure s’avère particulièrement adaptée pour gérer efficacement un portefeuille immobilier international tout en bénéficiant d’un cadre légal stable favorisant son développement.
Bon à savoir :
Investir en SCI en Grèce présente plusieurs avantages, notamment sur le plan fiscal, comme des allègements d’impôts et une réduction significative des droits de succession, rendant l’acquisition immobilière plus avantageuse que via une propriété individuelle. La SCI permet également une souplesse accrue dans la gestion du patrimoine, facilitant les transferts entre héritiers tout en éloignant les risques de saisie sur les biens personnels de ses membres. Pour les non-résidents, la structure de la SCI offre des portes ouvertes sur des investissements étrangers, grâce à des réglementations favorables qui simplifient la démarche, et permet de contourner certaines complexités administratives. De plus, elle assure une protection patrimoniale efficace en dissociant biens personnels et actifs investis, tout en offrant des avantages dans la planification successorale, souvent mieux encadrée sur le plan légal que les achats individuels, rendant ces investissements plus sécurisés dans le contexte grec.
Pièges à éviter en investissant via une sci en Grèce
Principaux pièges à éviter lors de l’investissement en Grèce via une SCI
- Complexités administratives et juridiques :
- L’intervention d’un avocat est obligatoire pour toute acquisition immobilière en Grèce, avec des honoraires plafonnés mais à anticiper dans le budget.
- Les démarches administratives peuvent être plus longues et complexes qu’en France, avec des documents souvent rédigés uniquement en grec.
- Il existe un risque de non-respect du permis de construire ou d’irrégularités cadastrales. Il est crucial de vérifier la conformité du bien avant l’achat auprès des autorités locales.
- Différences fiscales :
- Le régime fiscal grec diffère sensiblement du régime français : certaines taxes spécifiques s’appliquent (taxe annuelle sur la propriété immobilière, imposition sur les revenus locatifs selon la législation locale).
- Les conventions fiscales bilatérales peuvent limiter certains avantages ou créer une double imposition si elles ne sont pas correctement appliquées.
- Risque de change :
- Bien que la Grèce soit dans la zone euro, le risque lié aux fluctuations économiques générales au sein de l’Union européenne doit être pris en compte.
- La stabilité économique reste fragile malgré les améliorations récentes.
- Particularités du marché immobilier grec :
- Certaines régions imposent des restrictions sur l’achat par des étrangers, notamment dans les zones frontalières ou insulaires stratégiques.
- Le marché immobilier peut manquer de transparence et il existe un historique d’instabilité post-crise financière ; vigilance accrue lors de l’évaluation des biens nécessaires.
- Administration d’une SCI à l’étranger :
| Difficulté | Conséquence possible | Solution recommandée |
|---|---|---|
| Barrière linguistique | Mauvaise compréhension juridique | Recourir à un traducteur assermenté |
| Complexité culturelle | Malentendus dans les négociations | S’appuyer sur un expert local |
| Gestion administrative | Retards ou erreurs déclaratives | Externaliser à un gestionnaire spécialisé |
Conseils pratiques pour anticiper ces pièges :
- Faire appel systématiquement à un avocat local expérimenté dès le début du projet
- Vérifier tous les titres fonciers et autorisations auprès des services compétents grecs
- Utiliser systématiquement les services d’un notaire bilingue si possible
- Se renseigner auprès d’organismes spécialisés (CCI France-Grèce, chambres consulaires)
Ressources utiles :
- Avocats spécialisés droit immobilier international
- Notaires francophones installés en Grèce
- Chambres consulaires franco-grecques
À retenir : Anticiper chaque étape administrative grâce au recours systématique à des professionnels locaux permet non seulement d’éviter litiges et mauvaises surprises mais aussi d’optimiser fiscalement son investissement.
Bon à savoir :
Lors de l’investissement en Grèce via une société civile immobilière (SCI), il est crucial de se préparer aux complexités administratives et juridiques du pays, notamment en raison de règles fiscales qui peuvent différer significativement d’autres juridictions. Le marché immobilier grec présente des particularités, telles que des restrictions locales sur certaines transactions ou des fluctuations imprévisibles dues au risque de change. Les complications liées à la gestion à distance d’une SCI en Grèce incluent également des barrières linguistiques et culturelles qui peuvent impacter la gestion et le rendement. Pour contourner ces pièges, il est conseillé de consulter des experts locaux et de recourir à des services de traduction pour éviter toute confusion dans la préparation des documents. Enfin, s’informer régulièrement sur les spécificités légales et fiscales à travers des sources fiables ou des séminaires peut grandement réduire les risques liés à cet investissement.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
