Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Alors que le marché de l’immobilier en Grèce continue d’évoluer, de nombreux propriétaires se retrouvent face à un dilemme crucial : opter pour la rentabilité rapide d’une location Airbnb ou choisir la stabilité d’une location longue durée. Avec l’essor du tourisme émergent, la popularité croissante d’Airbnb a attiré l’attention des investisseurs cherchant à maximiser leurs returns. Cependant, la sécurité financière que représente la location longue durée ne peut être ignorée, surtout dans un pays où les variations économiques peuvent influencer les tendances du marché.
Comparaison détaillée de la rentabilité
Cet article se penche sur une comparaison détaillée de la rentabilité entre ces deux options, en étudiant des villes clés en Grèce où ces pratiques locatives sont les plus répandues.
Introduction à la rentabilité locative en Grèce
Le marché de la location en Grèce connaît depuis plusieurs années une transformation profonde, marquée par une hausse continue de la demande et des prix, notamment dans les grandes villes et sur les zones côtières et insulaires. Cette dynamique est portée par l’attrait touristique du pays, le développement des plateformes de location courte durée comme Airbnb et une offre immobilière limitée face à l’afflux d’investisseurs.
Facteurs géographiques influençant la rentabilité
- Les métropoles telles qu’Athènes et Thessalonique affichent des taux d’occupation élevés grâce à leur attractivité économique, universitaire et culturelle.
- Les îles (Corfou, Mykonos, Crète) bénéficient d’une demande accrue pour les locations saisonnières haut de gamme ou premium.
- La côte méditerranéenne attire également un public international recherchant un climat doux toute l’année.
Facteurs économiques majeurs
- Le ralentissement de la construction neuve limite l’offre locative disponible alors que la demande augmente.
- L’investissement étranger dynamise certains segments du marché résidentiel mais accentue également la pression sur les loyers locaux.
- La crise du logement s’intensifie : le coût moyen du loyer atteint désormais 440 euros mensuels en avril 2025 pour le pays, avec des sommets dans certaines agglomérations où il dépasse 14 € au m² pour Athènes centre ou encore 20 € au m² dans certains quartiers touristiques.
| Ville/Zone | Prix moyen location (€ / m²) | Loyer mensuel type (€) |
|---|---|---|
| Athènes (centre) | 14.2 | ~600 |
| Quartiers touristiques | jusqu’à 20 | >700 |
| Thessalonique | 11.1 | ~500 |
| Crète/Mykonos/Corfou | >10 | variable |
Évolution historique & impact Airbnb
Depuis environ 2017–2018, on observe :
- Une flambée des prix locatifs corrélée à l’explosion des plateformes comme Airbnb qui ont converti nombre de biens destinés initialement à la location longue durée vers le court terme plus rentable.
- Entre 2017 et début 2023 : augmentation rapide puis stabilisation progressive courant fin 2024-début 2025 ; néanmoins les niveaux restent historiquement élevés car peu compensés par une nouvelle offre immobilière.
« L’augmentation des loyers est associée à une demande accrue et une proposition limitée puisque de nombreux propriétaires sont passés à la location courte durée via Airbnb »
Source : Banque centrale grecque
Comparatif : court terme vs long terme
| Critère | Location courte durée (Airbnb…) | Location longue durée |
|---|---|---|
| Flux de revenus | Plus élevé mais fluctuant | Stable mais modéré |
| Taux d’occupation | Saisonnier/très variable | Régulier/continu |
| Turnover locatif | Fréquent (plusieurs fois/mois possible) | Faible (bail annuel/multianuel) |
| Gestion | Exigeante/logistique quotidienne | Moins chronophage |
Les locations courtes durées permettent souvent un rendement brut supérieur grâce aux tarifs journaliers majorés lors des pics touristiques ; cependant elles impliquent davantage de gestion opérationnelle (ménage fréquent, accueil). À contrario, les locations longues durées offrent sécurité contractuelle avec moins d’efforts administratifs mais génèrent généralement un revenu inférieur au prorata temporis.
En synthèse : La rentabilité locative en Grèce dépend fortement du type d’exploitation choisi ainsi que du positionnement géographique. Si le potentiel reste élevé pour ceux capables d’adapter leur stratégie aux dynamiques locales — notamment dans les centres urbains ou sur le littoral très prisé — il convient aussi d’intégrer le contexte réglementaire évolutif encadrant désormais plus strictement certaines formes de locations saisonnières.
Bon à savoir :
En Grèce, le marché de la location est influencé par sa géographie diversifiée et son économie fluctuante, avec des centres urbains comme Athènes et Thessalonique jouant un rôle clé. Historiquement, les prix locatifs ont connu une augmentation notable depuis l’avènement d’Airbnb, qui a modifié le paysage en favorisant les locations de courte durée, souvent plus lucratives en haute saison mais également plus sujettes à des variations d’occupation. Comparativement, les locations longue durée offrent un flux de revenus plus stable, bien que souvent moins élevé. Actuellement, Athènes affiche un taux d’occupation moyen de 76 % pour les locations Airbnb, tandis que Thessalonique se situe autour de 70 %, avec un prix moyen par nuit légèrement en hausse par rapport aux années précédentes. Pour les locations longue durée, les prix ont également progressé, reflétant une demande résidentielle constante dans les zones urbaines principales. Ces dynamiques mettent en évidence les dilemmes auxquels les propriétaires sont confrontés lors du choix de la stratégie locative.
Analyse comparative : Airbnb vs location longue durée
Comparaison de la rentabilité entre Airbnb et location longue durée en Grèce
| Ville/Destination | Revenu mensuel potentiel Airbnb | Revenu mensuel potentiel Longue durée | Taux d’occupation moyen Airbnb (%) | Saison haute/basse Airbnb (%) | Saison haute/basse Longue durée |
| Athènes | 1 200 – 2 000 € | 700 – 1 100 € | ~65–75 | ~85 / ~45 | Stable toute l’année |
| Thessalonique | 800 – 1 400 € | 600 – 900 € | ~60–70 | ~80 / ~40 | Stable toute l’année |
| Mykonos | jusqu’à 4 500 € (été) | — | >80 (été) | >95 / 80 (été) | >90 / — |
« C’est une attaque contre les petits investisseurs qui ont mis leurs économies dans un ou deux appartements », affirme Kostas, propriétaire à Thessalonique.
Airbnb met en garde contre les conséquences économiques pour les villes et petits entrepreneurs.
Pour Maria, habitante du centre-ville : « Si cette loi est bien appliquée, peut-être que mes voisins reviendront… »
Saisonnalité & variation économique/touristique
La rentabilité du modèle court terme repose largement sur l’attractivité touristique — sensible aux crises économiques mondiales ou événements locaux impactant le flux des visiteurs internationaux. En cas de baisse brutale du tourisme international (crise sanitaire/politique), seuls les propriétaires ayant opté pour la stabilité locative longue seront protégés contre une chute soudaine des revenus.
Résumé comparatif chiffré par ville/destination
- Dans les grandes villes grecques comme Athènes/Thessalonique :
- L’écart entre rendement court terme/longue est moindre mais réel ; forte concurrence accrue depuis plusieurs années entraîne aussi pression réglementaire croissante.
- Le taux d’occupation dépasse rarement celui observé dans certaines capitales européennes.
- La législation resserrée limite désormais fortement ce marché.
- Dans les îles cycladiques ultra-touristiques :
- Potentiel explosif pendant quelques mois par an seulement ; équilibre fragile soumis aux aléas touristiques globaux.
- Hors-saison très creuse = période prolongée sans aucun revenu si impossibilité basculer vers moyenne/longue-durée.
Facteurs décisifs
- Le choix dépendra principalement :
- Du type de bien immobilier détenu,
- De sa localisation précise,
- De son niveau d’équipement,
- Et surtout désormais…de sa conformité vis-à-vis des règles locales !
En contexte grec actuel marqué par durcissement réglementaire urbain & volatilité touristique internationale croissante, chaque investisseur doit arbitrer entre rendement maximal ponctuel…et stabilité sécurisée tout au long de l’année !
Bon à savoir :
À Athènes et Thessalonique, les revenus mensuels potentiels pour les propriétaires via Airbnb peuvent dépasser les 25 % des revenus de la location longue durée, bien que cela dépende fortement du taux d’occupation, souvent autour de 75 % en pleine saison touristique. En revanche, les destinations comme Mykonos et Santorin, bien que plus lucratives pendant l’été, connaissent une variabilité saisonnière qui peut réduire leur rentabilité annuelle globale. Les coûts d’entretien et de gestion, y compris le nettoyage et les services d’accueil, sont généralement plus élevés pour Airbnb, ce qui doit être considéré dans le calcul final des profits nets. Des études récentes soulignent que, malgré l’impact économique du COVID-19, la demande locative à court terme reste forte dans les îles, tandis que la location longue durée se montre plus stable à Athènes, offrant une protection contre les variations touristiques. Une optimisation du bénéfice peut être atteinte en adaptant la stratégie selon les fluctuations économiques et touristiques de chaque région.
Étude de cas par ville : rendement de la location saisonnière
| Ville | Rendement Location Saisonnière (Airbnb) | Rendement Location Longue Durée | Taux d’Occupation Annuel (Airbnb) | Variations Saisonnières |
|---|---|---|---|---|
| Athènes | 6% à 8% | 3% à 4,5% | 70-80% | Forte demande de mai à octobre |
| Mykonos | 8% à 12% | ~4,5% | Jusqu’à 90%, chute forte hors-saison | Pic en été (juin-septembre), faible le reste de l’année |
| Santorin | 7% à 11% | ~4,2%-5% | >85%, baisse marquée hors-saison | Très haute saison estivale |
| Thessalonique | ~6%-7,5 % | ~3%-4,2 % | Environ 70-75 % | Plus régulier grâce au tourisme urbain |
Principales différences entre location saisonnière et longue durée :
- La location saisonnière sur Airbnb offre un rendement brut généralement supérieur dans les villes touristiques grecques.
- Les taux d’occupation varient fortement selon la saison pour les îles comme Mykonos et Santorin.
- À Athènes et Thessalonique, la stabilité du tourisme urbain permet une occupation plus régulière.
- Les séjours de longue durée sont devenus plus populaires depuis la pandémie ; ils représentent jusqu’à un cinquième des nuitées réservées sur Airbnb.
Facteurs locaux influençant le marché :
- Flux touristique : Mykonos et Santorin dépendent largement du tourisme international estival. Athènes attire toute l’année grâce aux voyageurs d’affaires et au patrimoine historique. Thessalonique bénéficie d’un mix entre tourisme culturel et universitaire.
- Événements locaux : Festivals internationaux (cinéma ou musique), conférences ou événements sportifs augmentent ponctuellement la demande dans toutes les grandes villes.
- Réglementation locale : Certaines municipalités imposent des restrictions sur le nombre de jours louables en courte durée ou exigent un permis spécifique pour limiter la pression immobilière. Cela peut réduire l’offre disponible mais soutenir les prix pour les propriétaires respectant ces critères.
Résumé visuel :
mermaid
graph TD
A --> B
A --> C
D --> E
E --> F
G --> H
Liste des impacts financiers pour les propriétaires :
- Revenu potentiel sensiblement supérieur avec Airbnb dans les zones touristiques en haute saison
- Risque accru de vacance locative lors des basses saisons insulaires
- Charges opérationnelles plus élevées pour gestion fréquente (ménage, conciergerie)
- Plus grande flexibilité contractuelle avec location courte durée
À retenir
Le choix entre location saisonnière et longue durée dépend fortement du profil touristique local : rentabilité maximale durant quelques mois clés sur les îles versus régularité urbaine moins risquée mais moins lucrative.
Ce tableau synthétise clairement l’écart de rentabilité selon ville et mode locatif :
| Ville | Rendement annuel court terme (%) | Long terme (%) |
|---|---|---|
| Athènes | 6 – 8 | 3 – 4.5 |
| Mykonos | 8 –12 | ~4.5 |
| Santorin | 7 –11 | ~4.2–5 |
| *Thessalonique* | ~6–7.5 | ~3–4.2 |
Les variations annuelles restent prononcées dans chaque destination insulaire tandis que le marché urbain reste plus stable tout au long de l’année grâce aux différentes sources d’attractivité économique locale.
Points importants encadrés
La réglementation locale peut affecter drastiquement le rendement attendu ; une veille juridique régulière est indispensable avant tout investissement locatif en Grèce court terme ou long terme.
Le pic touristique conditionne directement le taux d’occupation annuel surtout sur Mykonos/Santorin où seule une gestion optimisée permet réellement d’atteindre voire dépasser deux fois le rendement traditionnel long terme pendant quelques mois seulement par an.
Bon à savoir :
Dans l’étude de cas des villes touristiques grecques, Athènes offre un rendement moyen plus stable pour la location longue durée, mais le potentiel de gain sur Airbnb peut considérablement augmenter pendant les périodes d’afflux touristique, surtout autour du célèbre festival international d’Athènes. À Mykonos et Santorin, les locations saisonnières sur Airbnb atteignent leur pic durant l’été, maximisant le retour sur investissement malgré une occupation annuelle moindre par rapport aux locations longue durée, un phénomène amplifié par des réglementations locales souples sur la location à court terme. Thessalonique présente un marché plus équilibré grâce à une activité touristique constante et une vie culturelle dynamique toute l’année. Des graphiques illustrant ces variations saisonnières et tenant compte des coûts opérationnels permettent de visualiser les rendements comparatifs entre ces villes, guidant ainsi les propriétaires dans le choix optimal entre Airbnb et location longue durée en fonction des spécificités locales.
Êtes-vous prêt à explorer les opportunités excitantes du marché immobilier international? Que vous cherchiez à investir, acheter ou vendre, mon expertise est là pour vous guider à chaque étape du processus. Profitez de conseils personnalisés et d’une connaissance approfondie des marchés globaux pour maximiser vos projets immobiliers. N’hésitez pas à me contacter pour transformer vos rêves immobiliers en réalité concrète grâce à un accompagnement sur mesure!
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
