Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La succession immobilière en Grèce
La succession immobilière en Grèce est un processus complexe, souvent entouré de mystères pour les non-initiés, et pourtant crucial pour quiconque possède ou hérite de biens dans ce pays aux paysages enchanteurs et d’une richesse culturelle inégalée.
Avec ses réglementations spécifiques, influencées par un cadre légal à la fois moderne et ancré dans des traditions millénaires, la gestion d’une succession peut présenter des défis uniques.
Comprendre les démarches essentielles à suivre, des formalités administratives aux implications fiscales, s’avère indispensable pour naviguer sereinement dans ce labyrinthe juridique.
Cet article vise à éclairer les aspects clé de la succession immobilière en Grèce, offrant aux propriétaires et aux héritiers toutes les informations nécessaires pour protéger efficacement leurs intérêts.
Anticiper la transmission transfrontalière en Grèce
Les successions immobilières transfrontalières en Grèce nécessitent une anticipation rigoureuse, tant sur le plan juridique que fiscal. Voici les éléments clés à considérer :
Implications des lois grecques et européennes
- Le Règlement européen n° 650/2012 s’applique à toutes les successions ouvertes depuis août 2015 impliquant un lien avec un État membre de l’UE (sauf Danemark, Irlande et Royaume-Uni).
- Par défaut, la loi applicable est celle du pays de résidence habituelle du défunt au moment du décès.
- Il est possible d’opter pour la loi nationale du défunt (celle de sa nationalité), ce qui peut simplifier certaines situations pour les non-résidents possédant des biens en Grèce.
- En l’absence d’une telle option, la succession immobilière grecque sera soumise au droit civil grec.
Étapes pour garantir une transmission conforme
- Rédiger un testament international ou localisé précisant le choix de la loi applicable.
- Désigner un représentant légal local (avocat ou notaire) pour gérer les démarches administratives et juridiques auprès des autorités grecques.
- Faire reconnaître tout testament étranger par une procédure d’homologation devant les tribunaux grecs ; le document doit être traduit officiellement et apostillé si nécessaire.
- Obtenir un certificat successoral européen afin de faciliter la reconnaissance des droits successoraux dans tous les États membres concernés.
Spécificités fiscales associées aux successions internationales
| Aspect | Détail |
|---|---|
| Droits de succession | Progressifs selon lien familial ; taux variant généralement entre 1% et 40%. |
| Exonérations | Pour conjoint survivant/enfants jusqu’à certains seuils. |
| Convention bilatérale | Peu nombreuses ; vérification nécessaire selon pays d’origine du défunt. |
| Biens imposables | Tous biens situés en Grèce sont taxables dans ce pays. |
Recommandations pour éviter les litiges transfrontaliers
- Privilégier la rédaction d’un testament conforme aux normes grecques ET internationales (précision sur le choix de loi).
- Vérifier régulièrement l’adéquation entre législation choisie et évolution patrimoniale/familiale.
- Impliquer dès que possible notaires spécialisés ou avocats fiscalistes bilingues ayant expérience internationale.
Ressources disponibles en Grèce
Institutions & professionnels pouvant assister :
- Notaires grecs spécialisés en droit international privé
- Avocats fiscalistes expérimentés dans la gestion patrimoniale internationale
- Chambres notariales locales
- Barreau hellénique disposant souvent d’un service dédié aux questions successorales internationales
À retenir :
Anticiper chaque étape, clarifier votre volonté par écrit via testament adapté, désigner vos interlocuteurs locaux compétents—autant d’actions essentielles pour sécuriser durablement votre transmission immobilière transfrontalière en Grèce.
Bon à savoir :
Pour garantir une transmission conforme des biens immobiliers en Grèce dans le cadre d’une succession transfrontalière, il est crucial de comprendre le Règlement européen sur les successions n° 650/2012, qui harmonise les règles au sein de l’UE, tout en tenant compte des spécificités locales. Les ressortissants non-résidents doivent désigner un représentant légal local pour gérer les démarches administratives et veiller à ce que leur testament soit reconnu en Grèce. Les spécificités fiscales, comme les droits de succession, varient selon les conventions bilatérales entre la Grèce et d’autres pays. Pour éviter les litiges, il est recommandé de rédiger un testament conforme aux normes grecques et internationales. Les notaires spécialisés et avocats fiscaux peuvent fournir des conseils précieux et aider à naviguer dans les complexités de la planification successorale internationale.
Comprendre les droits de succession pour les étrangers en Grèce
Les droits de succession en Grèce sont régis par un ensemble de règles qui s’appliquent aussi bien aux citoyens grecs qu’aux étrangers. Toutefois, certaines spécificités et conventions internationales peuvent influencer la situation des héritiers étrangers.
Principales règles applicables
- La loi applicable à la succession est principalement déterminée par la nationalité du défunt. Toutefois, depuis l’entrée en vigueur du Règlement (UE) 650/2012, une personne peut choisir que sa succession soit régie par la loi de son pays de nationalité au lieu de celle du pays où elle réside habituellement.
- Si aucun choix n’est effectué, c’est la loi du pays où le défunt résidait habituellement qui s’applique.
- Les héritiers protégés (parents proches tels que conjoint survivant et enfants) ne peuvent généralement pas être exclus de la succession selon le droit grec.
Différences entre étrangers et citoyens grecs
| Point clé | Citoyen grec | Étranger |
|---|---|---|
| Loi applicable | Droit grec | Droit national possible ou droit grec |
| Choix possible | Non pertinent | Peut opter pour sa loi nationale |
| Procédure administrative | Identique | Identique |
La principale différence pour les étrangers est donc la possibilité offerte par le règlement européen d’opter explicitement pour leur propre législation nationale.
Implications fiscales pour les héritiers étrangers
- Les droits de succession en Grèce sont relativement faibles : entre 0 % et 5 % selon le degré de parenté avec le défunt.
- Une exonération spéciale jusqu’à 400 000 € existe pour le conjoint survivant (après cinq ans de mariage) et les enfants mineurs.
- L’assiette fiscale retenue n’est pas celle du marché mais une “valeur objective” fixée administrativement, souvent inférieure à la valeur commerciale des biens immobiliers.
Étapes administratives nécessaires
- Obtenir un numéro fiscal grec (“AFM”) pour chaque héritier étranger.
- Fournir :
- Acte ou certificat officiel constatant le décès,
- Certificat d’hérédité établi dans l’État du défunt avec apostille,
- Traduction officielle en grec des documents,
- Autres pièces requises par le notaire local.
- Passer devant notaire en Grèce afin d’établir l’acte d’acceptation d’héritage.
- Déposer auprès des services fiscaux une déclaration successorale permettant à l’administration fiscale de calculer les droits éventuels dus sur l’héritage immobilier situé en Grèce.
Délais à respecter
La déclaration successorale doit être déposée dans un délai légal qui varie selon chaque cas mais il est recommandé d’effectuer toutes démarches dans les six mois suivant le décès lorsque tous les biens se trouvent sur territoire hellénique ; ce délai peut aller jusqu’à douze mois si tous les concernés résident hors Grèce.
Conventions internationales influençant ces droits
Le Règlement européen (UE) n°650/2012 permet aux ressortissants européens possédant des biens en Grèce :
- De choisir expressément que leur succession soit soumise à leur législation nationale ;
- Ou bien, si aucune option n’a été faite, que ce soit celle du dernier lieu habituel de résidence qui s’impose automatiquement ;
Cela simplifie considérablement l’organisation transfrontalière des successions au sein de l’Union européenne.
Exemples concrets courants rencontrés
Un ressortissant français propriétaire d’une maison secondaire meurt sans avoir fait connaître son choix : si sa résidence habituelle était encore enregistrée en France au moment du décès, alors c’est généralement la législation française qui sera appliquée même concernant ses biens situés sur sol grecque ; sinon ce sera potentiellement celle hellénique si sa résidence principale avait été transférée officiellement avant son décès.
Une famille allemande hérite collectivement d’un bien immobilier acheté il y a plusieurs années lors d’un séjour prolongé : chacun devra obtenir un numéro fiscal AFM puis fournir auprès du notaire local toutes preuves traduites certifiant leurs liens avec le défunt avant toute transmission effective — sous peine sinon qu’aucune mutation cadastrale ne puisse être réalisée ni aucun acte authentique dressé devant notaire local compétent.
Dans tous les cas impliquant plusieurs juridictions européennes différentes, il est recommandé aux héritiers comme aux propriétaires anticipant leur transmission patrimoniale future d’organiser clairement leur choix juridique via testament conforme afin d’éviter tout conflit ultérieur quant au partage effectif ou paiement différencié des taxes liées.
Bon à savoir :
Les droits de succession en Grèce pour les étrangers diffèrent souvent de ceux pour les citoyens grecs, notamment en ce qui concerne les taxes sur la transmission du patrimoine. Les héritiers étrangers doivent se conformer à la loi grecque, qui impose une déclaration de succession obligatoire dans les six mois suivant le décès si celui-ci a lieu en Grèce, délai étendu à un an si le décès survient à l’étranger. Les taux d’imposition varient en fonction de la parenté avec le défunt et de la valeur de l’héritage, avec des seuils d’exonération plus bas pour les non-résidents. Les conventions fiscales internationales, telles que celles entre la Grèce et certains pays européens, peuvent limiter le risque de double imposition, mais il est crucial de vérifier ces accords au cas par cas. Un exemple courant est celui d’un héritier britannique qui pourrait bénéficier des exemptions prévues par la convention bilatérale pour éviter une double imposition sur l’héritage reçu. Les démarches administratives incluent la soumission de divers documents, comme l’acte de décès et l’inventaire des biens, auprès des autorités fiscales locales, requérant souvent l’assistance d’un avocat expert en législation fiscale transfrontalière pour garantir le respect des obligations.
Le rôle du notaire dans une succession internationale
Le notaire joue un rôle fondamental comme intermédiaire dans une succession internationale en Grèce, garantissant la sécurité juridique et la conformité de chaque étape du processus successoral. Sa mission consiste à :
- Faciliter l’application du droit international privé : Lorsqu’un défunt ou des héritiers ont des liens avec plusieurs pays, le notaire doit identifier la loi applicable à la succession, en tenant compte notamment de la nationalité et de la résidence habituelle du défunt. Par exemple, selon le droit privé international grec, le patrimoine est généralement soumis à la législation du pays de dernière nationalité du défunt. Cette analyse conditionne l’ensemble des démarches et nécessite une expertise approfondie pour éviter tout conflit de lois.
- Vérifier et valider les documents officiels nécessaires : Le notaire s’assure que tous les documents (testaments étrangers, actes d’état civil, certificats successoraux européens) sont conformes aux exigences grecques. Il procède également à leur légalisation ou apostille si besoin afin qu’ils soient recevables par les autorités locales.
- Coordonner entre différents professionnels : Dans les situations transfrontalières complexes impliquant plusieurs juridictions (par exemple si les héritiers résident hors de Grèce ou si le patrimoine comprend des biens immobiliers situés dans différents pays), il collabore étroitement avec ses homologues étrangers pour garantir une reconnaissance mutuelle des actes successoraux et faciliter l’exécution pratique des décisions prises.
Les étapes où son intervention est cruciale incluent :
| Étape clé | Rôle essentiel du notaire |
|---|---|
| Recherche testamentaires | Notification au tribunal compétent en cas d’existence d’un testament manuscrit ou secret |
| Analyse juridique | Détermination de la loi applicable selon le droit international privé grec |
| Acceptation officielle | Rédaction puis signature devant notaire d’un acte d’acceptation d’héritage |
| Enregistrement foncier | Transmission au bureau local/national pour inscription définitive au registre foncier |
| Coordination fiscale | Calcul et déclaration des droits fiscaux dus en Grèce (voire en France ou autre État) |
Exemples concrets où son savoir-faire est indispensable :
- En cas d’héritiers vivant hors de Grèce : mise en place d’une procuration permettant à un mandataire local (avocat/notaire) d’agir pour leur compte.
- Validation croisée avec un office notarial étranger sur l’existence/validité/mise œuvre du testament.
- Gestion simultanée des formalités fiscales dans deux États lorsque cela s’impose par absence de convention bilatérale.
L’expertise notariale garantit ainsi :
- Une transition fluide et sécurisée entre systèmes juridiques,
- La protection effective contre tout risque contentieux,
- L’accomplissement rapide et conforme aux normes locales/internationales de toutes formalités nécessaires au transfert légal des biens immobiliers lors d’une succession internationale.
Bon à savoir :
Le notaire joue un rôle crucial dans une succession immobilière internationale en Grèce, en agissant comme intermédiaire pour faciliter l’application du droit international privé, essentiel pour dénouer les complexités légales et fiscales transfrontalières. Il s’occupe de la vérification et de la validation des documents officiels, tels que les actes de décès et les testaments, afin de garantir leur conformité avec les exigences légales, tant grecques qu’internationales. Son expertise est indispensable pour coordonner la communication entre le notaire grec et ceux des pays d’origine des héritiers ou du défunt, étayant ainsi une démarche concertée. Les étapes clés où son intervention est cruciale incluent l’identification des héritiers, la distribution des biens et la régularisation fiscale, garantissant ainsi une transition légale et fluide des biens immobiliers. Grâce à son expérience, le notaire assure que même les cas complexes de défunt résidant à l’étranger ou possédant des biens dans plusieurs pays soient traités efficacement, minimisant ainsi les délais et les complications potentielles.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
