Lois Et Régulations Immo à Connaître Aux USA

Publié le 21 février 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’immobilier aux États-Unis attire de nombreux investisseurs étrangers en quête d’opportunités lucratives et de diversification de portefeuille. Cependant, naviguer dans le paysage juridique et fiscal américain peut s’avérer complexe. Cet article vous guidera à travers les principales lois et réglementations immobilières à connaître pour investir sereinement outre-Atlantique.

Le rêve américain à portée de main : les étrangers peuvent-ils acheter de l’immobilier aux USA ?

Bonne nouvelle pour les investisseurs internationaux : les États-Unis offrent l’un des marchés immobiliers les plus ouverts au monde. Contrairement à certains pays qui imposent des restrictions strictes aux acheteurs étrangers, l’Oncle Sam accueille à bras ouverts les capitaux internationaux dans son secteur immobilier.

En règle générale, il n’existe aucune restriction fédérale empêchant les non-résidents d’acquérir des biens immobiliers aux États-Unis. Que vous soyez un particulier étranger ou une société offshore, vous pouvez légalement acheter, posséder et vendre des propriétés résidentielles ou commerciales sur le sol américain.

Cependant, quelques nuances sont à prendre en compte :

• Certains États peuvent avoir des réglementations spécifiques concernant la propriété étrangère de terres agricoles.
• L’achat de propriétés situées à proximité d’installations militaires ou sensibles peut faire l’objet d’un examen plus approfondi.
• Les étrangers doivent obtenir un numéro d’identification fiscale (ITIN) auprès de l’IRS pour faciliter les transactions et se conformer aux obligations fiscales.

Malgré ces quelques considérations, le marché immobilier américain reste largement accessible aux investisseurs du monde entier. En 2024, les acheteurs étrangers ont représenté environ 8,5% du volume total des transactions immobilières résidentielles aux États-Unis, pour une valeur estimée à 53 milliards de dollars.

Naviguer dans la jungle réglementaire : les principales lois immobilières américaines

Le cadre juridique régissant l’immobilier aux États-Unis est un mélange complexe de lois fédérales, étatiques et locales. Voici les principales réglementations que tout investisseur étranger doit connaître :

1. La loi FIRPTA : une retenue fiscale à anticiper

La Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) est une loi fédérale qui impose une retenue à la source de 15% sur le prix de vente brut lorsqu’un étranger vend un bien immobilier aux États-Unis. Cette retenue vise à garantir le paiement des impôts dus sur la plus-value réalisée.

• La retenue s’applique aux ventes de biens d’une valeur supérieure à 300 000 $.
• L’acheteur est responsable de la retenue et du versement à l’IRS.
• Le vendeur étranger peut demander un remboursement si l’impôt réel dû est inférieur à la retenue.

2. La loi sur l’équité en matière de logement : contre la discrimination

Le Fair Housing Act interdit toute discrimination dans les transactions immobilières basée sur la race, la couleur, l’origine nationale, la religion, le sexe, le statut familial ou le handicap. Cette loi s’applique à la vente, la location, le financement et l’assurance des biens immobiliers.

3. Les lois sur les baux et les relations propriétaire-locataire

• Les dépôts de garantie et leur restitution
• Les obligations d’entretien et de réparation
• Les procédures d’expulsion
• Les droits et responsabilités des deux parties

4. Les réglementations sur le zonage et l’utilisation des terres

• La possibilité de louer à court terme (par exemple, via Airbnb)
• Les types de rénovations ou d’extensions autorisés
• La densité de construction permise

5. Les lois sur la divulgation des défauts

Dans la plupart des États, les vendeurs sont tenus de divulguer les défauts connus de la propriété. Ces lois visent à protéger les acheteurs contre les vices cachés et à promouvoir la transparence dans les transactions immobilières.

Le nerf de la guerre : comprendre la fiscalité immobilière américaine

La fiscalité est un aspect crucial de tout investissement immobilier aux États-Unis. Les investisseurs étrangers doivent naviguer dans un système fiscal complexe qui implique des obligations aux niveaux fédéral, étatique et local.

Impôt sur le revenu locatif

Les revenus locatifs générés par des biens immobiliers aux États-Unis sont imposables, que le propriétaire soit résident ou non. Le taux d’imposition pour les non-résidents est généralement de 30% du revenu brut, à moins qu’un traité fiscal entre les États-Unis et le pays d’origine de l’investisseur ne prévoie un taux plus favorable.

• Les intérêts hypothécaires
• Les taxes foncières
• Les frais d’entretien et de réparation
• L’amortissement du bien

Impôt sur les plus-values

• Pour les biens détenus moins d’un an : taux d’imposition ordinaire (jusqu’à 37%)
• Pour les biens détenus plus d’un an : taux préférentiel de 0%, 15% ou 20% selon le revenu total

Taxes foncières locales

Les taxes foncières sont prélevées au niveau local (comté ou municipalité) et varient considérablement d’une région à l’autre. En moyenne, elles représentent environ 1,1% de la valeur estimée du bien, mais peuvent atteindre jusqu’à 2,5% dans certaines localités.

Planification fiscale et structures d’investissement

• Les sociétés à responsabilité limitée (LLC)
• Les fiducies d’investissement immobilier étrangères (Foreign REITs)
• Les partenariats limités

Ces structures peuvent offrir des avantages en termes de protection des actifs, de planification successorale et d’optimisation fiscale. Cependant, leur pertinence dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et nécessite souvent l’avis d’un expert fiscal international.

Les droits des propriétaires : protéger votre investissement

Investir dans l’immobilier aux États-Unis confère un certain nombre de droits, mais aussi des responsabilités. Comprendre ces droits est essentiel pour protéger votre investissement et maximiser son potentiel.

Droit de propriété et d’utilisation

• Utiliser votre bien comme vous l’entendez (dans les limites des lois de zonage)
• Exclure les autres de votre propriété
• Transférer ou vendre votre bien
• Tirer profit de votre propriété (par exemple, en la louant)

Droits des propriétaires bailleurs

• Le droit de sélectionner vos locataires (sans discrimination illégale)
• Le droit de percevoir un loyer
• Le droit d’accéder à la propriété (avec un préavis raisonnable)
• Le droit d’expulser un locataire pour non-paiement ou violation du bail

Protection contre les saisies abusives

Le 5ème amendement de la Constitution américaine protège les propriétaires contre les saisies gouvernementales abusives. Si le gouvernement souhaite acquérir votre propriété pour un usage public (expropriation), il doit vous offrir une « juste compensation ».

Droit de contester les évaluations fiscales

Les propriétaires ont le droit de contester l’évaluation fiscale de leur bien s’ils estiment qu’elle est surévaluée. Cette démarche peut potentiellement réduire le montant des taxes foncières dues.

Responsabilités des propriétaires

• Maintenir la propriété en bon état et conforme aux codes locaux
• Payer les taxes foncières et autres charges associées
• Respecter les lois environnementales et de zonage
• Assurer la sécurité des occupants et visiteurs

Évolutions réglementaires : ce qui change pour les investisseurs étrangers

Le paysage réglementaire de l’immobilier américain est en constante évolution. Voici les changements récents et tendances à surveiller pour les investisseurs étrangers :

Renforcement du contrôle des investissements étrangers

En 2024, le Committee on Foreign Investment in the United States (CFIUS) a élargi son champ d’action pour examiner plus attentivement les investissements immobiliers étrangers, en particulier ceux situés à proximité d’installations sensibles ou impliquant des technologies critiques.

Impact pour les investisseurs : Une due diligence plus approfondie peut être nécessaire pour certains types d’investissements, en particulier dans les zones considérées comme stratégiques.

Nouvelles réglementations sur les locations à court terme

De nombreuses villes et États ont adopté des réglementations plus strictes concernant les locations de type Airbnb. Par exemple, New York a mis en place en 2023 une loi limitant drastiquement les locations de moins de 30 jours.

Impact pour les investisseurs : Il est crucial de vérifier les réglementations locales avant d’investir dans une propriété destinée à la location à court terme.

Évolutions fiscales

Le Tax Cuts and Jobs Act de 2017 a apporté des changements significatifs, notamment en limitant la déductibilité des intérêts hypothécaires et des taxes foncières. Bien que ces changements ne visent pas spécifiquement les investisseurs étrangers, ils affectent la rentabilité globale des investissements immobiliers.

Impact pour les investisseurs : Une planification fiscale plus sophistiquée peut être nécessaire pour optimiser les rendements.

Renforcement des lois anti-blanchiment

Le Corporate Transparency Act, entré en vigueur en 2024, exige que certaines entités, y compris de nombreuses sociétés immobilières, déclarent leurs bénéficiaires effectifs au Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN).

Impact pour les investisseurs : Une transparence accrue est requise, en particulier pour les investissements réalisés via des structures d’entreprise.

Tendances en matière de durabilité et d’efficacité énergétique

De plus en plus de juridictions adoptent des réglementations strictes en matière d’efficacité énergétique et de durabilité pour les bâtiments. Par exemple, New York City a adopté le Local Law 97, qui impose des limites d’émissions de carbone aux grands bâtiments.

Impact pour les investisseurs : Les coûts de mise en conformité peuvent être significatifs, mais ces améliorations peuvent également augmenter la valeur à long terme des propriétés.

Conclusion : Un marché attractif malgré sa complexité

L’investissement immobilier aux États-Unis offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs étrangers, avec un marché vaste et diversifié. Cependant, la complexité du cadre juridique et fiscal nécessite une approche prudente et bien informée.

• Les étrangers peuvent librement acheter de l’immobilier aux USA, mais doivent se conformer à certaines obligations fiscales et déclaratives.
• La fiscalité immobilière américaine est complexe, avec des implications aux niveaux fédéral, étatique et local.
• Les droits des propriétaires sont bien protégés, mais s’accompagnent de responsabilités importantes.
• Le paysage réglementaire évolue constamment, nécessitant une veille régulière et des conseils d’experts.

Malgré ces défis, le marché immobilier américain reste attractif pour les investisseurs internationaux. Avec une bonne compréhension des lois et réglementations, une planification fiscale adéquate et une stratégie d’investissement bien pensée, les opportunités de créer de la valeur et de générer des revenus sont nombreuses.