Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Au bord des eaux calmes de la baie de Kotor, classée à l’UNESCO, la ville de Tivat est passée en vingt ans du statut de petite base navale à celui de marché immobilier parmi les plus chers de toute l’Adriatique, juste derrière Dubrovnik. Cette métamorphose, portée par le développement de Porto Montenegro et de nouveaux resorts de luxe, en fait aujourd’hui l’un des marchés les plus observés d’Europe du Sud par les investisseurs.
Bon à savoir :
L’investissement immobilier à Tivat présente un fort potentiel de rentabilité, porté par une hausse des prix, des rendements locatifs solides et une fiscalité avantageuse. De grands travaux d’infrastructure renforcent cette attractivité. Pour réussir, il est toutefois essentiel de maîtriser les dynamiques locales du marché, les spécificités des quartiers, les données économiques précises ainsi que le cadre fiscal et juridique en vigueur.
Pendant longtemps, les biens de Tivat étaient parmi les moins chers de la côte adriatique. L’ouverture des premiers projets internationaux au début des années 2000 a changé la donne. Vingt ans plus tard, la ville est devenue l’un des marchés les plus onéreux du littoral, avec une demande étrangère qui dépasse largement l’offre, surtout pour les biens de standing.
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Prix médian au mètre carré des appartements en Monténégro, selon les données récentes.
Pour les maisons et villas, la médiane tourne autour de 4 814 €/m², mais les villas de front de mer dépassent de très loin ce niveau, avec des propriétés à plusieurs dizaines de millions d’euros dans Porto Montenegro et Synchro Yards.
Une hausse régulière des prix, soutenue par plusieurs moteurs
La hausse des valeurs ne relève pas d’un emballement ponctuel : elle s’inscrit dans une tendance de fond. Les prix résidentiels à Tivat progressent régulièrement depuis des années, avec, sur le segment luxe, des augmentations annuelles pouvant atteindre 12 %. À l’échelle de la ville, les prévisions indiquent encore une hausse de 3 à 7 % sur l’année à venir, tandis que certains micro-marchés très recherchés pourraient grimper jusqu’à 15 %.
6.2
Le marché immobilier résidentiel monténégrin devrait croître d’environ 6,2 % par an jusqu’en 2029.
Parmi les principaux moteurs de cette hausse, on retrouve :
– une demande internationale soutenue (Europe occidentale, Moyen-Orient, diaspora fortunée) ;
– une offre très limitée dans les emplacements premium en bord de mer ;
– une fiscalité globalement attractive pour les investisseurs ;
– un agenda massif de travaux d’infrastructure (aéroport, routes, eau, assainissement) ;
– le potentiel d’adhésion du Monténégro à l’Union européenne, qui renforce l’attrait à long terme.
En 2024, le quotidien britannique The Times a d’ailleurs présenté [Tivat] comme “The Med’s Next Thing”, le “prochain gros coup” de la Méditerranée – une formule qui résume bien l’appétit des investisseurs étrangers pour la ville.
Combien coûte un bien à Tivat selon son budget ?
Pour se repérer dans un marché où les prix varient fortement selon le quartier, la vue, les services et la proximité de la mer, il est utile de traduire ces valeurs au mètre carré en budgets concrets.
Niveaux de prix selon le type de bien
Le tableau ci-dessous synthétise les ordres de grandeur évoqués dans les différentes sources.
| Type de bien / secteur | Prix indicatif (€/m²) | Remarques principales |
|---|---|---|
| Appartement, médiane [Tivat] | ≈ 5 677 €/m² | Base de marché pour la ville |
| Studio centre-ville | dès 4 484 €/m² | Petites superficies, forte demande locative |
| Appartements Porto Montenegro / Luštica Bay | 5 000 – 7 200 €/m² (et +) | Résidences services, marina, services 5* |
| Boka Place (quartier urbain de Porto Montenegro) | ≈ 7 500 €/m² | Programmes mixtes, hôtellerie SIRO incluse |
| Synchro Yards (ultra-luxe) | 12 000 – 25 000 €/m² | L’un des plus chers de l’Adriatique |
| Donja Lastva | 3 500 – 5 000 €/m² | Quartier “en devenir” avec vue mer |
| Mažina | 3 500 – 3 700 €/m² | Proche centre, résidentiel, famille |
| Maisons / villas (médiane [Tivat]) | ≈ 4 814 €/m² | Fortes disparités selon vue et accès mer |
| Villas de marina / front de mer ultra-privilégié | jusqu’à 12 000 €/m² et plus | Segment le plus haut du marché |
| Entrée de gamme T1 central | dès ≈ 100 000 € | Souvent petites surfaces ou immeuble plus ancien |
| Porto Montenegro / Synchro – propriétés de prestige | ≈ 1 à 25 M€ | Penthouses, grandes villas, résidences avec services |
À titre d’exemple concret, un appartement récent d’environ 70 m² avec piscine à Donja Lastva se positionne autour de 220 000 €, tandis qu’un petit T2 avec vue mer dans ce secteur peut s’afficher vers 150 000 €. À Porto Montenegro, un simple studio dans une résidence neuve type Vero/Versa démarre autour de 390 000 €.
Que peut-on acheter avec 100 000, 250 000 ou 1 million d’euros ?
On peut résumer les possibilités de la manière suivante.
| Budget d’investissement | Type de biens accessibles à [Tivat] |
|---|---|
| ≈ 100 000 € | Studio ou petit T1, souvent hors hypercentre ou dans immeuble plus ancien |
| ≈ 250 000 € | T1–T2 modernes (50–70 m²) dans Donja Lastva, Mažina, Lepetane ou périphérie |
| ≈ 500 000 € | Beaux T3, townhouses, parfois villas mitoyennes avec vue mer partielle |
| > 1 000 000 € | Penthouses, grandes villas, marinas-front à Porto Montenegro / Luštica Bay |
Pour les investisseurs visés par la très grande clientèle internationale, Porto Montenegro, Boka Place, Synchro Yards ou Luštica Bay sont les références. Pour ceux qui cherchent un équilibre entre rendement, potentiel de hausse et budget plus raisonnable, Donja Lastva, Seljanovo, Krašići, Mažina ou Tivat Center offrent des points d’entrée plus accessibles.
Rendements locatifs et revenus : que peut-on espérer ?
Contrairement à certains marchés spéculatifs où tout repose sur la revente, l’immobilier à [Tivat] permet de combiner rendement locatif et plus-value. Mais les chiffres varient fortement selon le type de location (long terme ou saisonnier) et la qualité du bien.
Rendements bruts et nets : la photo globale
Les données compilées indiquent pour Tivat des rendements bruts moyens autour de 4,6 % pour les appartements, légèrement inférieurs à la moyenne nationale monténégrine (environ 5,6 %). Les autres grandes villes offrent, à surface comparable, des rendements plus élevés, mais des prix plus bas et moins d’image premium.
| Ville / zone (appartements) | Rendement locatif brut moyen |
|---|---|
| Podgorica | ≈ 6,39 % |
| Kotor | 6 – 7 % |
| Budva | ≈ 5,85 % |
| [Tivat] | ≈ 4,6 % |
| Moyenne Monténégro (T2 2025) | ≈ 5,62 % |
À l’intérieur même de Tivat, les rendements varient suivant la typologie de logement.
| Typologie d’appartement à [Tivat] | Rendement brut moyen approximatif |
|---|---|
| 1 chambre | ≈ 4,66 % |
| 2 chambres | ≈ 4,44 % |
| 3 chambres | ≈ 4,81 % |
Les rendements nets, une fois soustraits les charges, impôts, frais de gestion et entretien, sont en général 1,5 à 2 points en dessous du brut. En pratique, un investisseur bien structuré peut viser 3 à 4,5 % nets en location classique, davantage en saisonnier bien optimisé.
Revenus locatifs mensuels en location longue durée
En location à l’année, les loyers montent avec la taille et la localisation du bien. On constate cependant un plafond naturel, même sur la côte.
| Type de logement (location longue) | Loyer mensuel typique à [Tivat] et côte monténégrine |
|---|---|
| Studio | 600 – 1 000 € |
| T1 (1 chambre) | 400 – 900 € (400 – 600 € en “côte standard”) |
| T2 (2 chambres) | 600 – 1 200 € |
| T3 (3 chambres) | 800 – 1 200 € |
| Maison / villa (côte) | 1 200 – 2 000 € |
Dans les résidences les plus prestigieuses de Porto Montenegro, ces fourchettes sont dépassées, surtout si le bien bénéficie de services hôteliers, de la vue marina et d’un accès direct aux quais.
Location saisonnière type Airbnb : saisonnalité marquée
Le marché des locations de courte durée à Tivat est dynamique mais très saisonnier. On recense environ 392 annonces actives, dont près de 94 % pour des logements entiers, majoritairement des appartements/condos. En moyenne, chaque bien peut accueillir 3 à 4 personnes, avec une capacité de 4 invités pour 37 % des annonces.
Attention :
Le revenu mensuel, hors segment très haut de gamme, dépend fortement du niveau de performance du bien immobilier.
| Segment de performance Airbnb à [Tivat] | Revenu mensuel typique (USD) |
|---|---|
| Top 10 % des biens | ≥ 2 455 $ |
| Top 25 % | ≥ 1 500 $ |
| Médiane | ≈ 829 $ |
| Bas 25 % | ≈ 415 $ |
En euros, selon les sources, la médiane annuelle tourne autour de 7 100 $, et certaines propriétés bien positionnées peuvent dépasser 1 670 €/mois sur les pics de saison.
Les tarifs moyens à la nuit suivent eux aussi une hiérarchie similaire :
| Segment Airbnb à [Tivat] | Tarif moyen par nuit (USD) |
|---|---|
| Top 10 % | ≥ 185 $ |
| Top 25 % | ≥ 124 $ |
| Médiane | ≈ 84 $ |
| Bas 25 % | ≈ 61 $ |
Convertis en euros et sur l’ensemble du marché, les “Average Daily Rate” oscillent globalement entre 78 et 197 €/nuit, selon la typologie du bien et le mois de l’année.
Taux d’occupation et revenus selon la saison
La principale subtilité de la location saisonnière à Tivat tient à la saisonalité. Les taux d’occupation moyens sur l’année restent relativement modestes (environ 28 %), mais montent bien plus haut l’été. L’année peut se découper en trois grandes périodes.
| Saison | Revenu moyen mensuel (USD) | Taux d’occupation moyen | Tarif moyen par nuit (USD) |
|---|---|---|---|
| Haute saison (juin–août) | ≈ 2 037 $ | ≈ 49,2 % | ≈ 133 $ |
| Inter-saison (printemps/automne) | ≈ 1 180 $ | ≈ 33,9 % | ≈ 103 $ |
| Basse saison (janv., nov., déc.) | ≈ 546 $ | ≈ 20,3 % | ≈ 98 $ |
Juillet est généralement le mois le plus rentable, alors que janvier se situe en bas de l’échelle. Les meilleurs biens, notamment proche de la mer ou dans des complexes de marina, peuvent atteindre des rendements bruts annuels dans une fourchette de 6 à 12 %, voire 10–12 % pour les biens en première/deuxième ligne de mer.
Astuce :
Il est essentiel de noter que la location courte durée n’est pas une activité passive. Elle nécessite une gestion active comprenant l’organisation des check-in/check-out, le ménage, la relation client et l’optimisation tarifaire. Pour simplifier cette gestion, de nombreux propriétaires font appel à des sociétés locales spécialisées. Ces sociétés proposent généralement des services de gestion complète en échange d’une commission, qui représente habituellement entre 20 % et 30 % des revenus locatifs générés.
Combiner rendement locatif et plus-value
Au-delà des loyers, un atout clé du marché de Tivat est la combinaison entre rendement et hausse du capital. Si l’on additionne un rendement locatif de 5–8 % (possible dans les bons dossiers, surtout en jouant sur un mix saisonnier/annuel) et une hausse des prix de 3–7 % par an, on aboutit à des performances globales théoriques de 8 à 15 % par an sur le moyen terme.
Dans ces conditions, l’achat devient très intéressant comparé à la simple location, dès lors que l’horizon de détention dépasse 3 à 4 ans. À l’inverse, pour ceux qui ne veulent pas immobiliser trop de capital ou qui recherchent une flexibilité maximale, louer reste pertinent, même dans une ville au coût de la vie supérieur de près de 4 % à la moyenne monténégrine.
Où investir à Tivat : tour d’horizon des quartiers
La ville de Tivat est compacte, mais ses micro-marchés sont très différenciés, tant en prix qu’en type de clientèle et potentiel de croissance.
Porto Montenegro et Boka Place : le cœur ultra-luxe
Porto Montenegro est devenu le symbole de la montée en gamme de la baie de Kotor. Édifié sur l’ancien arsenal militaire, ce super-yacht marina & village résidentiel s’étend sur près de 25–28 hectares, avec plus de 450 anneaux actuellement et une capacité programmée à 850 yachts. Autour des quais se déploient résidences luxueuses (plus de 400 logements déjà livrés, plus de 300 déjà vendus), boutiques de grandes marques (Rolex, Philipp Plein, Dolce & Gabbana, etc.), restaurants haut de gamme, beach club, yacht club, cinéma en plein air et nightlife branchée.
Plusieurs ensembles résidentiels structurent l’offre :
Résidences à Porto Montenegro
Découvrez une sélection de résidences prestigieux au sein de la marina de Porto Montenegro, offrant divers styles de vie, du club privé au nouveau quartier urbain.
Appartements de 1 à 3 chambres, avec accès à une piscine et bénéficiant de services hôteliers. À partir d’environ 418 000 €.
Une cinquantaine d’unités de 1 à 3 chambres, avec une architecture s’inspirant de la Riviera italienne. À partir d’environ 450 000 €.
Nouveau quartier urbain mixte comprenant plusieurs bâtiments (SIRO, Ostro, Sirocco, etc.). Résidences de 45 à 170 m². À partir d’environ 263 000 €.
Les prix au mètre carré y sont parmi les plus élevés du pays, souvent entre 7 000 et 10 000 €/m², plus encore dans Synchro Yards et les nouveaux immeubles Vero et Versa, où les studios débutent autour de 390 000 €.
Ce segment attire une clientèle internationale très haut de gamme, séduite par le niveau de service, la sécurité, l’image de marque et la possibilité de déléguer la mise en location via des programmes hôteliers, tels que le Regent Rental Pool (avec un partage de revenus typique 60/40 en faveur du propriétaire).
Donja Lastva, Seljanovo, Mažina : les valeurs montantes
Pour des budgets plus raisonnables, certaines zones périphériques immédiates de Porto Montenegro présentent un excellent compromis.
Exemple :
Le village de Donja Lastva, avec son architecture traditionnelle, est directement relié à la promenade et situé à distance de marche de la marina. Les prix de l’immobilier y sont inférieurs à ceux du centre de Porto Montenegro, se situant généralement entre 3 500 et 5 000 €/m². Cette accessibilité en fait une option prisée des investisseurs anticipant une plus-value future. La demande locative y est forte, portée par les familles en séjour et les expatriés souhaitant une proximité avec le centre-ville à un coût moindre.
Mažina est un secteur résidentiel sur les hauteurs du centre, avec des prix autour de 3 500–3 700 €/m². On y trouve de nombreux appartements adaptés à la vie à l’année, avec une clientèle composée de familles, de professionnels locaux et d’expatriés de long terme. Pour un investisseur visant le locatif longue durée, c’est un secteur clé.
Seljanovo, plus central, bénéficie de la proximité immédiate de Porto Montenegro et du centre ville. On y observe un processus de gentrification et de rénovation, avec un potentiel d’appréciation jugé “moyen à élevé” dans les études de marché.
Krašići, Gornja Lastva, Plavi Horizonti et périphérie
Sur la presqu’île de Luštica, Krašići se distingue comme un secteur à plus faible ticket d’entrée, mais à fort potentiel. Son développement s’appuie sur la montée en puissance de Luštica Bay (golf, marina, resorts) et l’amélioration des accès routiers. Pour des investisseurs prêts à regarder au-delà du centre de [Tivat], c’est un marché à regarder de près.
Bon à savoir :
Le village traditionnel de Gornja Lastva, situé en hauteur, est identifié dans certains rapports comme une zone présentant un fort potentiel de hausse de valeur, notamment grâce à des projets de régénération urbaine et patrimoniale.
Plavi Horizonti, avec sa grande plage et la proximité de Luštica Bay, fonctionne très bien en location courte durée. Les biens proches de la mer, même modestes, peuvent afficher de bons revenus estivaux.
Tivat Center et zones en développement
Le centre de Tivat, autour de la promenade Pine et des rues commerciales, concentre services, restaurants, écoles et accès direct au front de mer. Les appartements y sont recherchés pour la vie à l’année, ce qui garantit une demande locative stable, notamment de la part de professionnels, de familles locales et d’expatriés.
Des quartiers comme Mrčevac (entre ville et aéroport) ou Kava/Cava sont perçus comme des zones d’expansion, avec la construction de nouvelles écoles, routes et réseaux. Les prix y sont encore inférieurs à ceux du centre, et le potentiel de valorisation est réel à mesure que l’urbanisation progresse.
Infrastructures, équipements et cadre de vie : le carburant de la demande
L’attrait immobilier de Tivat ne tient pas qu’à ses marinas. La ville combine accessibilité, infrastructures publiques, services éducatifs et environnement naturel privilégié.
Un aéroport en pleine expansion
La présence de l’aéroport international, à quelques minutes de Porto Montenegro, est un atout déterminant. Des compagnies relient directement [Tivat] à Londres, Paris, Zurich, Istanbul, Dubaï et plusieurs destinations serbes ou européennes, parfois sur une saison étendue de sept mois.
Un vaste programme de modernisation est en cours :
– mise en concession de l’aéroport avec participation de grands opérateurs internationaux ;
– prévision d’augmenter la capacité du terminal (≈ 13 000 m² pour le nouveau bâtiment) ;
– rénovation des pistes et aires de manœuvre ;
– nouvelle tour de contrôle (déjà réalisée pour 4 M€) ;
– projection de trafic à environ 1,37 million de passagers à horizon 2025 dans le scénario de base.
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Ces travaux, estimés à environ 55 M€ hors TVA, améliorent directement l’accessibilité de la ville.
Routes, mobilité douce et services publics
La municipalité de Tivat s’est engagée dans un programme massif d’investissements publics. Le budget local 2025 atteint un niveau record d’environ 33 M€, avec plus de 22 M€ consacrés aux infrastructures et équipements publics. Quelques axes principaux :
– reconstruction du boulevard Tivat–Jaz (≈ 16 km), cofinancé par la BERD pour plus de 54 M€, afin de fluidifier le trafic et sécuriser piétons et cyclistes ;
– amélioration des réseaux d’eau et d’assainissement (Radovići, Donja Lastva, liaisons entre réservoirs, etc.), avec un plan global de 28 M€ (dont 7 M€ via un prêt KfW) ;
– renforcement de la distribution électrique avec un nouveau tracé entre Gradiošnica et le centre ;
– projets de transport électrique (bateau reliant Pine à l’aéroport, mini-bus électrique entre aéroport et centre).
Bon à savoir :
La municipalité de Tivat mène d’importants travaux d’aménagement et de rénovation des espaces publics. Ces investissements comprennent la promenade Belani, l’installation d’un nouvel éclairage LED, la restauration de monuments comme la tour Buća-Luković, et la création d’un nouveau marché. Des équipements sportifs sont également développés, avec une salle omnisports à Donja Lastva, un dôme sportif et des terrains couverts. Enfin, le « Big City Park » bénéficie d’un entretien majeur, incluant une replantation massive et un nouveau système d’irrigation.
Ce type d’investissements renforce la qualité de vie pour les résidents permanents, ce qui alimente la demande locative à l’année et la valorisation à long terme.
Écoles internationales et population expatriée
Tivat accueille plusieurs écoles internationales, dont Knightsbridge School (système IB) et Arcadia School (curriculum britannique), cette dernière étant passée d’une vingtaine à plusieurs centaines d’élèves en quelques années. D’autres établissements sont en projet dans les quartiers en expansion.
Ce tissu éducatif attire une population expatriée aisée (familles, cadres, entrepreneurs, nomades digitaux) qui recherche des logements de standard international, bien équipés, souvent meublés, avec des contrats de location de moyen à long terme. Pour l’investisseur, cela signifie un socle structurel de demande en dehors de la saison touristique.
Environnement fiscal et juridique : un cadre attractif mais à maîtriser
Investir à Tivat, c’est aussi profiter d’un environnement fiscal monténégrin plutôt favorable, à condition de comprendre précisément les règles applicables à l’achat, à la détention, à la location et à la revente.
Fiscalité à l’achat : droits de mutation et TVA
Les acquisitions sur le marché de revente sont soumises à un impôt de transfert immobilier (Real Estate Transfer Tax, RETT). Le régime est progressif :
| Valeur du bien | Taux et calcul du droit de mutation |
|---|---|
| Jusqu’à 150 000 € | 3 % sur le prix / valeur de marché |
| De 150 001 à 500 000 € | 4 500 € + 5 % sur la part > 150 000 € |
| Au-delà de 500 000 € | 22 000 € + 6 % sur la part > 500 000 € |
Sur le neuf, la première vente est soumise à la TVA à 21 %, généralement incluse dans le prix développeur, et le droit de mutation ne s’applique pas. À cela s’ajoutent les frais de notaire et d’avocat (environ 1–2 % du prix), les frais de cadastre, et éventuellement ceux de traduction assermentée lors de la signature.
En pratique, il convient de prévoir un coût de transaction global entre 4 et 8 % du prix d’acquisition, en intégrant impôts et frais.
Impôt foncier annuel et taxes spécifiques
La détention d’un bien donne lieu à un impôt foncier annuel, fixé par chaque municipalité dans un cadre national. À Tivat, comme sur le littoral, les taux se situent généralement entre 0,25 et 1 % de la valeur de marché, avec la possibilité pour la commune de majorer certains types de biens (hôtels, terrains à bâtir non construits, etc.) jusqu’à 5 % maximum pour quelques catégories spécifiques.
Bon à savoir :
Les résidences principales peuvent bénéficier d’une réduction pouvant atteindre 50 % en fonction du nombre de personnes au foyer. Par ailleurs, une taxe touristique annuelle d’environ 300 € est due pour les propriétés situées en zone côtière et utilisées pour la location touristique.
Impôts sur les loyers et la revente
Les revenus locatifs sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu, souvent au taux de 15 % pour les non-résidents. Pour les locations de courte durée déclarées, seule une partie (par exemple 70 %) du revenu brut est prise comme base imposable, ce qui revient à un taux effectif proche de 10,5 % du chiffre d’affaires. Des abattements forfaitaires sont disponibles dans certains cas, en alternative à la déduction des frais réels.
Les loueurs saisonniers dépassant un certain seuil de recettes annuelles (30 000 €) doivent aussi s’immatriculer à la TVA et la facturer, au taux réduit de 15 % pour l’hébergement touristique.
Bon à savoir :
Pour les particuliers, la plus-value de revente est imposée à 15 %, calculée sur la différence entre le prix de vente et les coûts d’acquisition et d’amélioration justifiés. Une exonération est possible pour la résidence principale si elle a été occupée plus de trois ans. Pour les ventes réalisées par des sociétés, les gains sont soumis à l’impôt sur les sociétés au taux réduit de 9 %.
Accès à la propriété pour les étrangers et structures d’acquisition
Le cadre juridique monténégrin est ouvert : les étrangers peuvent librement acquérir appartements, maisons, villas, locaux commerciaux et mini-hôtels. Des restrictions existent toutefois sur certains terrains (terres agricoles au-delà de 5 000 m², forêts, îles, zones frontalières, espaces protégés, etc.). Dans ces cas, la voie classique consiste à créer une société monténégrine (SPV) pour porter l’actif.
Deux grandes méthodes d’investissement sont courantes :
– l’achat d’actif (asset deal) : acquisition directe du bien, paiement du droit de mutation, pas de reprise de passif ;
– l’achat de société (share deal) : rachat d’une entreprise propriétaire du bien, sans droit de mutation sur le bien lui-même, mais reprise de l’historique et des éventuelles dettes.
Cette seconde voie nécessite un audit approfondi (juridique, fiscal, comptable) mais peut être fiscalement intéressante sur des opérations de grande taille.
Attention :
Toute transaction immobilière au Monténégro doit être effectuée devant notaire avec un contrat en monténégrin. Le transfert de propriété n’est légalement effectif qu’après son enregistrement au cadastre (Real Estate Administration), une étape cruciale. Le registre foncier, accessible en ligne, est public et affiche le nom des propriétaires.
Résidence, “golden visa” et citoyenneté par l’investissement
Le Monténégro propose plusieurs voies de résidence liées à l’investissement immobilier :
– la résidence temporaire sur base de propriété : valable un an, renouvelable, sous condition de détenir au moins 50 % du bien ;
– des programmes de résidence par investissement avec seuils spécifiques (par exemple, 450 000 € sur la côte pour certains schémas récents) ;
– une trajectoire vers la résidence permanente après cinq ans de séjour régulier, puis vers la naturalisation à plus long terme.
Le pays a également proposé un programme de citoyenneté par investissement, aujourd’hui clôturé, qui impliquait une contribution non remboursable au fonds de l’État et/ou un investissement dans des projets immobiliers agréés, pour un montant minimal de 200 000 €.
Pour un investisseur qui envisage de s’installer ou de passer une grande partie de l’année à Tivat, l’immobilier peut donc être un levier pour sécuriser un statut de résident, avec à la clé certains avantages fiscaux (réductions d’impôt foncier, exonérations de taxe touristique pour la résidence principale, etc.).
Location courte durée : opportunité réelle, mais gestion exigeante
Avec son climat méditerranéen (plus de 270 jours de soleil par an), sa baie classée à l’UNESCO, ses marinas de luxe et son aéroport à quelques minutes, Tivat est naturellement taillée pour la location saisonnière. Mais transformer ce potentiel en rendement net exige une approche professionnelle.
Les principales clés de succès identifiées par les acteurs locaux sont assez claires : ameublement et équipements de haute qualité, photos professionnelles, présence forte sur les plateformes (Airbnb, Booking, etc.), réponses rapides aux demandes, prix dynamiques en fonction de la saison et, idéalement, gestion déléguée à une agence spécialisée.
Bon à savoir :
Des sociétés locales proposent la gestion complète de votre location saisonnière : annonces, réservations, accueil, ménage et maintenance. Leur commission, généralement de 20 à 30 % des revenus, permet de générer un revenu quasi-passif. Certains partenariats avec des hôtels de luxe peuvent laisser jusqu’à 60 % du revenu net au propriétaire.
Les chiffres de performance fournis par ces opérateurs parlent d’eux‑mêmes : pour un studio ou T1 bien situé, le revenu net annuel (après frais de conciergerie) peut aller de 5 000 à 8 000 € ; pour un T2, de 8 000 à 12 000 € ; pour un grand appartement, de 12 000 à 15 000 €, et pour une villa, de 15 000 à 30 000 €, selon l’emplacement et le niveau de service.
Toutefois, la saisonalité très marquée impose souvent une stratégie mixte : louer cher en courte durée sur l’été, puis basculer sur un bail de quelques mois hors saison à des nomades digitaux ou expatriés, afin de lisser la trésorerie.
Risques, limites et bonnes pratiques
En dépit de son attractivité, investir à Tivat n’est pas sans risques. Comme toute économie très dépendante du tourisme et de l’immobilier, le Monténégro est exposé aux chocs externes (crises économiques globales, restrictions de voyage, géopolitique). Les coûts de construction, en hausse, peuvent aussi affecter les marges des nouveaux projets, voire entraîner des retards.
Le cadre réglementaire reste à ce jour relativement favorable aux investisseurs étrangers, mais des changements – par exemple sur la fiscalité des plus-values ou sur les règles d’urbanisme – ne sont jamais exclus, surtout si les pressions environnementales et sociales liées au développement s’intensifient.
Attention :
Plusieurs risques concrets doivent être pris en compte : titres de propriété mal clarifiés, copropriétés mal gérées, sous-estimation des coûts d’entretien, rentabilités locatives annoncées irréalistes, et achat de terrains sous restriction sans structure juridique adaptée.
Les recommandations des professionnels sont donc assez convergentes :
– réaliser un audit juridique complet du bien (cadastre, servitudes, dettes éventuelles, conformité urbanistique) ;
– travailler avec un avocat local spécialisé en immobilier ;
– vérifier de façon indépendante les chiffres de loyers et d’occupation avancés ;
– budgéter des frais totaux de 6–8 % au-dessus du prix d’achat pour impôts et frais professionnels ;
– ne jamais différer l’enregistrement du bien au cadastre, étape qui consacre officiellement la propriété.
Enfin, du point de vue stratégique, il est prudent de viser un horizon de détention d’au moins cinq ans, afin d’absorber les variations de cycle et de maximiser l’effet combiné rendement locatif + appréciation de la valeur.
Tivat est aujourd’hui l’un des marchés immobiliers les plus sophistiqués et les plus chers de la côte adriatique, mais aussi l’un des plus prometteurs. Sa combinaison rare de :
– marinas de classe mondiale,
– aéroport international à proximité immédiate,
– infrastructures publiques en forte progression,
– cadre de vie méditerranéen et écoles internationales,
– fiscalité modérée et cadre d’investissement ouvert aux étrangers,
crée un environnement où l’immobilier n’est plus seulement un achat de villégiature, mais un véritable actif d’investissement.
Astuce :
Pour les investisseurs prêts à s’engager sur le long terme, viser des biens de qualité dans les bons quartiers et s’entourer de conseils locaux solides, la ville offre un excellent compromis rendement/plus-value, difficile à égaler dans d’autres destinations européennes comparables. En revanche, cette stratégie n’est pas adaptée à ceux recherchant un pari à court terme, une opportunité ultra-bon marché ou une rentabilité élevée sans gestion active.
Dans ce marché désormais positionné sur le haut de gamme, la clé n’est pas de trouver “le plus bas prix”, mais d’identifier les emplacements et les produits capables de continuer à attirer, dans dix ans encore, la clientèle internationale exigeante qui a fait de Tivat ce qu’elle est devenue : l’un des nouveaux épicentres immobiliers de la Méditerranée.
Pourquoi il est préférable de me contacter ? Voilà un exemple concret :
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Tivat, Monténégro, pour chercher du rendement locatif saisonnier et une exposition à un marché méditerranéen en plein essor. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones monténégrines (Budva, Kotor, Herceg Novi), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou petit immeuble de standing proche du front de mer à Tivat, ville portée par le développement de Porto Montenegro, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + ameublement + éventuels rafraîchissements) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, comptable), choix de la structure (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification internationale intégré à sa stratégie patrimoniale globale.
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