Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Tbilissi s’est imposée en quelques années comme l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques d’Europe de l’Est. Capitale de la Géorgie, carrefour économique et culturel du Caucase, la ville cumule prix encore abordables, fiscalité avantageuse, facilité d’achat pour les étrangers et rendement locatif élevé, notamment en location courte durée. Mais derrière l’image d’eldorado, le marché est devenu plus sophistiqué, plus segmenté, et il ne suffit plus de “tout acheter partout”.
Pour investir dans l’immobilier à Tbilissi, il est essentiel d’identifier les vraies opportunités et les zones à privilégier en se basant sur les données et tendances locales. Une compréhension précise du fonctionnement de la fiscalité et des principaux risques à surveiller est également indispensable.
Un marché en forte croissance mais en phase de maturité
Le résidentiel à Tbilissi a connu une progression spectaculaire depuis la pandémie. Le volume du marché immobilier résidentiel en Géorgie a atteint 4,3 milliards de dollars en 2024, avec Tbilissi qui concentre environ 72 % de cette activité. Après un effondrement en 2020 (–23,5 %), les années suivantes ont été marquées par des hausses à deux chiffres : +44,5 % en 2021, +38,1 % en 2022, puis encore +8,7 % en 2023 et +8,6 % en 2024.
L’indice des prix résidentiels a bondi de 57,6 % dans la capitale entre 2020 et le premier trimestre 2025.
Le marché ne se trouve plus dans une phase de bulle spéculative mais plutôt dans une phase de stabilisation “haut de cycle” : croissance encore soutenue, mais avec des disparités nettes entre segments, un “flight to quality” au profit des immeubles modernes et une polarisation entre produits premium et logements budget. Les ventes restent élevées – près de 39 600 appartements écoulés en 2024, proche du record de 42 300 en 2022 – mais la progression des transactions commence à ralentir, avec par exemple un léger recul de 1 % au premier trimestre 2025.
Cette combinaison d’un marché robuste, de prix encore bas par rapport aux métropoles européennes, et d’un environnement pro-business fait de Tbilissi une destination crédible pour diversifier un portefeuille immobilier international.
Un cadre légal très ouvert aux investisseurs étrangers
L’un des atouts majeurs de la Géorgie est la simplicité juridique pour les non-résidents. Un étranger peut acheter un appartement ou un local commercial à Tbilissi exactement dans les mêmes conditions qu’un citoyen géorgien. Il n’y a aucune obligation d’associer un partenaire local ni de résider sur place.
Un particulier étranger ne peut pas acquérir de parcelle classée comme terre agricole en Géorgie, même si une maison y est construite. Cette restriction s’applique également à certains secteurs en périphérie de Tbilissi. En revanche, l’acquisition de terrains à bâtir non agricoles, d’appartements et d’immeubles commerciaux est autorisée.
L’achat est encadré par un registre foncier national, digitalisé et réputé transparent. Chaque bien dispose d’un code cadastral unique et l’ensemble de son historique juridique (propriétaires successifs, hypothèques, saisies, servitudes) est consigné dans un “Property Extract”. L’enregistrement de la propriété se fait auprès de la National Agency of Public Registry, via les Public Service Halls, généralement en 1 à 4 jours, pour un coût compris entre 50 et 200 GEL selon la rapidité souhaitée.
Pour un investisseur international, il est possible de tout réaliser à distance par procuration (Power of Attorney), y compris les signatures devant notaire, ce qui facilite largement l’accès au marché.
Fiscalité immobilière : un environnement très compétitif
L’un des arguments les plus puissants en faveur d’un investissement immobilier à Tbilissi reste le régime fiscal, pensé pour attirer capitaux et résidents.
Impôt foncier annuel : plafonné et modulé
La taxe foncière annuelle sur les biens résidentiels ne dépasse pas 1 % de la valeur marchande du bien. Elle est en réalité souvent inférieure, car son taux effectif dépend du revenu annuel du foyer :
– en dessous de 40 000 GEL de revenus annuels : exonération totale,
– entre 40 000 et 100 000 GEL : taux compris entre 0,05 % et 0,2 %,
– au-delà de 100 000 GEL : entre 0,8 % et 1 %.
La municipalité (exemple : Tbilissi) fixe le taux précis dans les fourchettes légales. Les déclarations doivent être déposées avant le 1er novembre et l’impôt payé avant le 15 novembre. Les propriétaires étrangers doivent impérativement obtenir un numéro d’identification fiscale géorgien. Attention : en l’absence de déclaration, l’administration présume un revenu supérieur à 100 000 GEL et applique le taux maximal, soulignant l’importance d’une parfaite conformité.
Plus-value immobilière : exonération après deux ans
La Géorgie applique un régime très attractif sur les gains en capital immobilier. Si vous revendez un bien détenu depuis plus de deux ans, la plus-value est exonérée d’impôt. En cas de cession avant ce délai, un taux de 5 % est appliqué sur le profit net. Les dépenses de rénovation peuvent être ajoutées au prix d’acquisition pour réduire la base imposable.
Là encore, pour les propriétés achetées sur plan, le point de départ des deux ans correspond au moment où le propriétaire est inscrit officiellement sur le registre du bien livré.
Revenus locatifs : 5 % sur le résidentiel
Les loyers constituent une autre dimension clé de l’attractivité géorgienne. Un bailleur qui déclare officiellement son activité de location résidentielle peut opter pour un régime simplifié : 5 % d’impôt sur les loyers bruts, sans possibilité de déduire les charges. À défaut, le revenu net est taxé au taux standard de 20 %, avec déduction des dépenses.
Seuil annuel de revenus locatifs au-delà duquel un propriétaire en Géorgie doit s’enregistrer à la TVA.
La combinaison d’un impôt réduit de 5 % sur le résidentiel, d’une absence de droits de timbre à l’achat, de l’exonération de plus-value après deux ans et d’une taxe foncière modérée rend la fiscalité immobilière de Tbilissi compétitive face à la plupart des capitales européennes.
Résidence par investissement
L’immobilier n’ouvre pas automatiquement la citoyenneté, mais peut servir de base à un titre de séjour :
– un investissement immobilier d’au moins 100 000 dollars permet de demander un permis de résidence temporaire (jusqu’à 5 ans, renouvelable),
– un investissement minimal de 300 000 dollars (incluant l’immobilier) donne accès à un permis de résidence “investisseur” de 5 ans, potentiellement convertible ensuite en résidence permanente.
La valeur du bien doit être confirmée par un expert agréé et le niveau d’investissement maintenu pour continuer à bénéficier du statut.
Panorama des prix et rendement : où se situent les meilleurs rapports risque/rendement ?
Les prix à Tbilissi restent bas comparés à Paris, Berlin ou même Istanbul, mais ils ont beaucoup progressé. On peut lire l’évolution récente comme suit :
| Année | Prix moyen estimé au m² à Tbilissi (USD) | Variation annuelle approximative |
|---|---|---|
| 2020 | ~850 | — |
| 2021 | ~900 | +6 % |
| 2022 | ~1 050 | +15 % |
| 2023 | ~1 200 | +14 % |
| 2024 | ~1 350 | +12 % |
| 2025* | 1 500–1 600 (projection) | +10–15 % |
Projection basée sur les prévisions de hausse pour 2025.
En avril 2025, les données ont révélé que la moyenne des prix immobiliers masquait des différences significatives entre les quartiers d’une même ville ou région. Par exemple, certains quartiers pouvaient afficher des prix bien supérieurs à la moyenne, tandis que d’autres restaient nettement en dessous, illustrant ainsi l’hétérogénéité du marché au sein d’un même territoire.
| District de Tbilissi | Prix moyen au m² (USD) |
|---|---|
| Mtatsminda | ~2 900 |
| Vake | ~2 544 |
| Chughureti | ~1 766 |
| Saburtalo | ~1 558 |
| Krtsanisi | ~1 499 |
| Isani | ~1 393 |
| Didube | ~1 359 |
| Nadzaladevi | ~1 169 |
| Samgori | ~1 070 |
| Didi Dighomi | ~1 051 |
| Gldani | ~1 035 |
| Vashlijvari | ~1 034 |
Les rendements bruts locatifs, eux, tournent globalement entre 6 % et 10 % par an selon les sources et périodes, avec un pic moyen à 10,6 % relevé en mai 2024. En pratique, les chiffres varient fortement d’un quartier et d’un format de location à l’autre.
Location longue durée ou courte durée : quel modèle choisir ?
Les données récentes confirment que les deux modèles restent rentables, mais avec des profils de risque différents.
Pour les locations longue durée (contrats de 6 mois et plus), les rendements bruts observés à Tbilissi oscillent entre 6 % et 8 % en 2024. Les loyers moyens se situaient autour de 9,5 à 12 dollars par m² selon les mois et les quartiers, avec une tendance à la légère baisse en 2024 puis une stabilisation attendue autour de 9–10 dollars/m² en 2025.
Un hôte typique peut générer jusqu’à 12 000 dollars par an avec une location de courte durée.
En net, après charges de gestion (souvent 15–25 % des loyers pour un gestionnaire professionnel), entretien, périodes vacantes et fiscalité, les rendements se réduisent de 1,5 à 2 points par rapport au brut.
Les grands profils de quartiers : du luxe à la périphérie à haut rendement
Le choix du district est probablement la décision la plus structurante pour un investisseur. Tbilissi est découpée en 10 districts administratifs, eux-mêmes composés d’innombrables micro-quartiers aux profils très différents. Voici les grandes familles de zones, vues sous l’angle investissement.
Vake et Vera : prestige, stabilité, rendement modéré
Vake est généralement considérée comme le quartier résidentiel le plus prestigieux de Tbilissi. On y trouve ambassades, écoles internationales, parcs (Vake Park, Mziuri), boutiques haut de gamme et immeubles modernes de standing. Vera, accrochée entre Vake et Rustaveli, ajoute à ce prestige une touche branchée : cafés, bars à vin, concept stores, coworkings.
Les prix y figurent parmi les plus élevés de la ville. Dans le neuf, Vake dépasse souvent 1 800–2 500 dollars/m² et peut grimper au-delà de 3 000 dollars/m² pour les projets emblématiques. Les rendements locatifs sont logiquement compressés : autour de 5–6 % en moyenne, parfois un peu plus pour les petites surfaces très bien situées.
Ces quartiers conviennent aux stratégies de préservation de capital, de logement de standing pour expatriés et diplomates, ou d’achat “lifestyle” avec usage personnel. Ils offrent une bonne liquidité à la revente et une croissance de valeur régulière, mais ce ne sont pas les plus performants en termes de cash-flow.
Mtatsminda et Vieille Ville : tourisme, forte valorisation, risque de saturation
Mtatsminda, perché sur la colline qui domine le centre, et la Vieille Ville (Sololaki, Kala, Abanotubani…) constituent le cœur historique et touristique de Tbilissi. Architecture XIXe siècle, ruelles pavées, bains sulfureux, forteresse de Narikala et funiculaire : tout y attire les voyageurs.
Taux d’occupation annuel pouvant être atteint par les locations courte durée dans les rues les plus recherchées.
Mais ces zones souffrent déjà d’une saturation de l’offre Airbnb. Une partie du stock est constituée de bâtiments anciens nécessitant des rénovations coûteuses, soumis à des contraintes patrimoniales et parfois plus vulnérables aux séismes ou à la pollution. Pour un investisseur, il s’agit d’un segment à haut potentiel mais également plus risqué, où une sélection drastique des biens et une analyse fine de la concurrence sont indispensables.
Saburtalo : moteur de la demande et rendement équilibré
Saburtalo, grand district résidentiel moderne, combine universités, centres médicaux, bureaux, centres commerciaux et une desserte en métro dense. C’est aujourd’hui l’un des marchés les plus liquides : il a représenté environ 23 % des nouveaux permis de construire résidentiels en 2024 et reste un leader en volume de transactions.
Les prix y tournent autour de 1 500–1 600 dollars/m² en moyenne dans le neuf, avec des fourchettes plus basses pour les immeubles plus anciens et plus élevées pour les complexes premium. Les rendements locatifs y sont attractifs sans être extrêmes : 6–9 % selon le type de bien, avec une demande soutenue portée par les étudiants, les jeunes actifs du secteur IT et les familles.
Pour un investisseur qui vise un équilibre entre rendement, potentiel d’appréciation et liquidité de revente, Saburtalo fait figure de choix naturel, notamment pour un premier achat visant aussi un permis de résidence (un 50–60 m² se négociant typiquement entre 80 000 et 120 000 dollars selon le standing).
Didi Dighomi, Gldani, Samgori : périphéries familiales à haut rendement
En périphérie, plusieurs districts connaissent une vraie montée en puissance, portée par l’urbanisation et l’amélioration des infrastructures.
Le quartier de Didi Dighomi, au nord-ouest de Tbilissi, illustre parfaitement la dynamique de construction neuve. Il concentre une part très importante des nouveaux projets, avec 18 % des permis de construire résidentiels délivrés en 2024. L’attractivité du secteur s’explique par des terrains moins chers, permettant le développement de grands ensembles comprenant écoles, cliniques, centres commerciaux et parcs. Les prix au mètre carré y restent modestes pour la capitale, autour de 1 050 dollars, et les rendements locatifs bruts sont attractifs, pouvant atteindre 7 à 10 %, voire dépasser 10 % pour les studios.
Gldani et Samgori suivent une trajectoire comparable : anciens quartiers populaires en pleine requalification, connectés par le métro, caractérisés par des prix bas (autour de 1 030–1 070 dollars/m²) et des rendements bruts de 7–9 %. Ils attirent une clientèle de familles et de jeunes travailleurs en quête d’espace à prix raisonnable.
Ces districts se prêtent bien aux stratégies orientées rendement et valorisation à long terme, avec un profil de risque plus social (pression sur l’accessibilité des logements, risques d’infrastructures parfois insuffisantes) mais un fort potentiel de revalorisation avec le temps.
Isani, Avlabari, Ortachala, Chugureti : ceintures en mutation et gentrification
Autour du centre historique, plusieurs zones connaissent une gentrification accélérée :
– Isani, à l’est, combine une desserte en métro, des centres commerciaux et de grands projets résidentiels neufs. Les prix y sont encore relativement bas par rapport au centre (environ 1 400 dollars/m²) avec des poches beaucoup plus abordables (500–700 dollars/m² dans certains micro-quartiers) et des rendements de 7–9 %. La croissance des ventes y a récemment bondi (+85 % des ventes primaires à un moment donné), signe d’un intérêt croissant.
Face à la Vieille Ville, ce quartier offre une alternative abordable avec un fort potentiel touristique et de plus-value.
Prix au m² compris entre 800 et 1 400 dollars, représentant une opportunité d’entrée intéressante.
Rendements locatifs annoncés situés entre 7 % et 10 % par an.
Destination prisée par les touristes en provenance de Russie et du Moyen-Orient.
– Ortachala, au sud de la Vieille Ville, profite de sa proximité avec les zones touristiques tout en restant plus résidentiel et plus vert, avec des tarifs inférieurs à Mtatsminda ou Chugureti. C’est un bon point d’entrée budgétaire pour qui vise le mix long terme + saisonnier.
– Chugureti (et Marjanishvili/Aghmashenebeli) a enregistré la plus forte hausse de prix en 2025 (+28,3 % sur un an). Ancien quartier industriel et multiculturel, il s’est transformé en zone artistique et branchée, avec une forte demande de la part des nomades digitaux et des jeunes créatifs. Les rendements bruts y tournent autour de 6–9 %.
Ces ceintures de gentrification offrent un bon compromis entre orientation locative et appréciation du capital, avec des risques classiques de marchés en transition (volatilité des prix, projets encore en cours, nuisances de chantiers).
Krtsanisi, Bagebi et certains secteurs proches des lacs (Lisi, Turtle Lake) accueillent de plus en plus de projets modernes haut de gamme, villas et résidences sécurisées avec vue dégagée et grands espaces verts. Krtsanisi regroupe de nombreuses ambassades, tandis que Bagebi, à proximité de Vake, offre une ambiance plus “suburbaine” tout en restant proche des zones centrales.
Les prix y sont élevés pour le marché local, dans une fourchette comparable à Vake pour les produits premium. Le rendement locatif brut est en général modéré (souvent 5–7 %), mais ces quartiers attirent une clientèle solvable (diplomates, expatriés, familles aisées) et visent davantage la conservation de valeur patrimoniale.
Structure de la demande et profils de locataires
Comprendre qui loue à Tbilissi est crucial pour orienter son projet. La demande est portée d’abord par les résidents géorgiens (environ 85 % des transactions), mais les flux internationaux jouent un rôle important sur le locatif.
Parmi les locataires et acheteurs étrangers, on retrouve :
Principales catégories d’acheteurs, nationaux et internationaux, sur le marché immobilier de la capitale géorgienne.
Russes et Israéliens représentent chacun environ 4% des acquisitions à Tbilissi, avec une présence massive des capitaux étrangers sur le littoral (90% des achats à Batumi en 2024).
Citoyens de l’UE et du Moyen-Orient séduits par les facilités de visa (jusqu’à un an sans visa), la fiscalité légère et les opportunités de rendement.
Population croissante de plus de 34 000 personnes enregistrées début 2025, privilégiant les quartiers centraux et semi-centraux proches des cafés, espaces de coworking et métros.
Particulièrement concentrés dans les quartiers comme Saburtalo, Didube, Gldani ou Isani, à proximité des universités et des pôles d’emplois.
Dans les zones centrales et touristiques, la demande locative se répartit entre :
– touristes européens (forte présence autour de Mtatsminda, Sololaki, Rustaveli),
– touristes de Russie et du Moyen-Orient (particulièrement visibles à Avlabari, Marjanishvili, Vake),
– expatriés long terme (Vake, Vera, Saburtalo, Krtsanisi).
En périphérie, la demande est plus domestique, familiale, très sensible à la surface, au prix au m², à la présence de parcs, d’écoles et de centres commerciaux.
Marché du neuf vs marché de l’ancien : un “flight to quality” assumé
Les statistiques de 2024–2025 montrent clairement la préférence croissante pour les immeubles neufs ou récents. En 2024, les ventes d’appartements neufs ont progressé d’environ 12 %, tandis que celles de logements anciens restaient stables ou reculaient. Au premier trimestre 2025, les prix des appartements dans le neuf ont augmenté de 11,5 % sur un an, alors que les transactions restaient globalement stables.
Parallèlement, la part des ventes de logements en dessous de 1 000 dollars/m² s’est effondrée, passant de 66 % en 2023 à 48 % en mars 2025. La hausse des coûts de construction (main-d’œuvre +9 %, équipements +3,7 %) rend plus difficile l’offre de logements très bon marché, accentuant un risque de pénurie structurelle de logements abordables.
La tension entre l’offre limitée et la demande croissante de confort moderne (isolation, ascenseurs rapides, parkings, espaces verts, services) devrait maintenir la dynamique des grands complexes neufs, notamment dans les quartiers de Saburtalo, Didi Dighomi, Samgori et Isani.
Pour un investisseur, le neuf présente plusieurs intérêts :
– garanties et conformité aux normes récentes,
– possibilités d’acheter sur plan avec des hausses de 20–35 % entre le lancement et la livraison sur certains projets,
– large recours à des plans de paiement échelonnés (jusqu’à 48 mois sans intérêt chez certains promoteurs).
Mais il comporte aussi des risques spécifiques : retards de livraison, qualité de construction variable, dépendance à la solvabilité du promoteur.
Processus d’achat et financement : ce qu’il faut anticiper
Le processus d’acquisition à Tbilissi se déroule en quelques étapes relativement standardisées, mais la diligence est cruciale compte tenu d’un secteur d’agents immobiliers peu régulé.
En pratique, l’investisseur :
Pour acquérir un bien immobilier en Géorgie, un investisseur doit d’abord identifier une propriété via des agences locales, des plateformes spécialisées ou des promoteurs. Il doit ensuite mandater un avocat pour vérifier l’extrait du registre, l’absence de dettes, la conformité du statut de la parcelle, la cohérence du plan cadastral et les autorisations de construction pour le neuf. Après la signature d’un compromis bilingue (géorgien-anglais ou russe), le paiement s’effectue en GEL (la monnaie officielle), bien que les prix soient souvent affichés en dollars. L’achat est finalisé par l’enregistrement de la mutation au registre public.
Les coûts annexes – hors commission d’agence – restent limités, souvent inférieurs à 3–5 % du prix d’achat (frais de registre, notaire, avocat, éventuelle expertise). Les honoraires d’avocat se situent souvent entre 500 et 1 000 dollars selon l’étendue des services.
Concernant le financement, les étrangers peuvent accéder à des prêts hypothécaires auprès des deux grandes banques locales (Bank of Georgia, TBC), mais les conditions sont strictes : apport minimal de l’ordre de 30 %, durée plus courte que pour les résidents (souvent 10 ans maximum), taux d’intérêt autour de 6 % (en dollars) ou 11 % (en GEL). Beaucoup d’investisseurs préfèrent soit financer comptant, soit tirer parti des facilités de paiement proposées par les promoteurs (apport initial de 10–30 %, puis mensualités sans intérêt sur 12 à 48 mois).
Rendement, risque et stratégies d’investissement
Avec des rendements bruts moyens de 7–10 % et des hausses de prix de 8–12 % par an ces dernières années, Tbilissi peut offrir un retour sur investissement très intéressant – mais à condition de bien calibrer sa stratégie.
Un investisseur peut grosso modo arbitrer entre trois grands profils :
– stratégie rendement locatif : viser des quartiers comme Didi Dighomi, Gldani, Samgori, Isani ou certaines parties de Saburtalo et Didube, avec des petites surfaces bien optimisées proches du métro. L’objectif : 8–10 % brut en location longue durée, voire plus sur du mix long/court terme.
Pour valoriser votre capital, positionnez-vous sur des projets neufs en phase de construction dans les quartiers de Saburtalo, Didi Dighomi, Chugureti, ou dans des zones en pleine gentrification comme Avlabari, Isani et Ortachala. Un achat sur plan, avec un bon choix de projet et de timing, peut générer une plus-value de 20 à 35 % à la livraison.
– stratégie premium / diversification patrimoniale : se tourner vers Vake, Vera, Krtsanisi ou certains segments de Mtatsminda et Vieille Ville, en privilégiant sécurité juridique, qualité de construction, prestige de l’adresse et liquidité. Les rendements seront plus faibles (5–7 %), mais la valeur de l’actif repose sur un foncier rare.
La clé consiste à croiser ces objectifs avec son horizon d’investissement, sa tolérance au risque, ses contraintes de gestion (présence ou non sur place) et, le cas échéant, son projet de résidence fiscale ou de visa.
Les risques à ne pas sous-estimer
L’image très positive de la Géorgie pour les investisseurs ne doit pas faire oublier une série de risques bien réels.
Le premier tient à la régulation très lâche du métier d’agent immobilier. N’importe qui peut s’improviser “broker” et les témoignages de fausses annonces, de prix gonflés pour les étrangers ou d’informations inexactes sur les biens sont fréquents. Il est impératif de travailler avec des intermédiaires recommandés et de faire systématiquement vérifier les titres par un avocat indépendant.
Une grande partie du stock résidentiel (environ 81 %) a été construite avant 1991, ce qui peut entraîner des problèmes d’infrastructures (parking, ascenseur, isolation, égouts) et une vulnérabilité sismique dans certains quartiers en raison de standards techniques parfois dépassés.
Le troisième tient aux déséquilibres naissants : la raréfaction des logements très abordables, la baisse des permis de construire dans certains segments, et la possible entrée du marché dans une phase de “sous-offre structurelle” qui, si elle est favorable aux prix, peut accentuer des tensions sociales et entraîner des régulations futures, notamment sur les locations de courte durée.
Enfin, le contexte macroéconomique – devise volatile, dépendance au tourisme, tensions géopolitiques dans la région – ajoute une couche de risque pays qu’il faut intégrée dans son allocation globale.
Comment aborder concrètement un projet à Tbilissi ?
Pour un investisseur francophone qui envisage de se lancer, une démarche structurée peut faire la différence.
La première étape consiste à clarifier son profil cible de locataire : étudiants et jeunes actifs ? familles géorgiennes ? touristes européens ? nomades digitaux ? Chaque segment renvoie à des quartiers types, à des surfaces optimales (studios, 1 chambre, 2 chambres), à un niveau de finition attendu, et à un mode de gestion spécifique.
Pour identifier les quartiers prometteurs, il faut analyser et comparer leurs fondamentaux : prix moyen au mètre carré, desserte par le métro, qualité des établissements scolaires, accessibilité au centre-ville, projets d’infrastructure prévus, et densité de l’offre locative concurrente. Actuellement, les quartiers de Saburtalo, Didi Dighomi, Isani, Avlabari et Chughureti offrent les meilleurs compromis entre rendement locatif et potentiel de plus-value.
La troisième consiste à sélectionner un type d’actif (neuf, récent, ancien à rénover) et une fourchette budgétaire, en gardant à l’esprit que :
– un appartement à Tbilissi peut encore s’acheter à partir de 60 000 dollars,
– un 50 m² de bonne qualité à Saburtalo tournera souvent autour de 80 000–120 000 dollars,
– un produit premium à Vake ou Mtatsminda peut monter rapidement au-delà de 150 000–250 000 dollars.
La quatrième, enfin, est d’entourer le projet de professionnels locaux (avocat, fiscaliste, gestionnaire locatif) qui connaissent les subtilités du marché, les taux réels de vacance et les montages fiscaux optimisés.
Conclusion : Tbilissi, une place à part dans le paysage immobilier européen
Investir dans l’immobilier dans la ville de Tbilissi, c’est entrer sur un marché déjà en plein envol mais qui n’a pas encore atteint les niveaux de prix des grandes capitales européennes. Les rendements restent élevés, la fiscalité est l’une des plus favorables de la région, les barrières à l’entrée pour les étrangers sont faibles, et la dynamique démographique et touristique continue de soutenir la demande.
Dans le même temps, la période où l’on pouvait acheter “au hasard” en espérant gagner sur tous les tableaux est terminée. Le marché s’est professionnalisé, la concurrence s’est accrue sur la courte durée, et les écarts de performance entre quartiers et segments se sont creusés.
Expert en immobilier
Pour les investisseurs prêts à faire leurs devoirs – analyse fine des districts, sélection rigoureuse des projets, bonne compréhension de la fiscalité et recours à des professionnels indépendants – Tbilissi offre encore une fenêtre rare en Europe : celle d’un capital en croissance, avec un immobilier qui peut générer à la fois un flux de revenus significatif et une appréciation solide du capital sur le moyen terme.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Tbilissi, Géorgie, pour rechercher du rendement locatif et une exposition au lari géorgien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs quartiers (Vake, Saburtalo, Didube), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement récent ou un petit immeuble résidentiel dans une zone en forte croissance, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + finitions) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent, avocat, comptable), choix de la structure (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification géographique dans le temps.
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