Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier dans la ville de Roustavi revient à parier sur une ville industrielle en pleine mutation, à 30 minutes de la capitale géorgienne, au cœur d’un pays qui affiche l’une des croissances économiques les plus dynamiques d’Europe. Avec des prix au mètre carré encore très abordables, des rendements locatifs bruts dépassant 11 % et une vague d’investissements publics et privés dans les infrastructures, Roustavi commence à apparaître comme une alternative crédible – et moins chère – à Tbilisi et Batumi.
Une ville industrielle stratégique, devenue banlieue abordable de Tbilisi
Roustavi (souvent orthographié Rustavi dans les sources internationales) se situe dans le sud‑est de la Géorgie, sur les rives du fleuve Mtkvari, à environ 28,5 km de Tbilisi. Le trajet en voiture entre les deux villes prend généralement entre 20 et 40 minutes, ce qui place Roustavi de facto dans la couronne résidentielle de la capitale.
Historiquement grand centre industriel à l’époque soviétique avec près de 90 entreprises, la ville possède aujourd’hui un parc industriel de plus de 2000 hectares. Elle reste spécialisée dans la fabrication, notamment le traitement des métaux, la production d’engrais, de produits chimiques industriels, de matériaux de construction et d’acier.
Parallèlement, l’image urbaine de Roustavi a profondément évolué. La ville est décrite comme calme, verdoyante et plutôt cosy, et reste connue dans toute la région comme la « capitale automobile » de la Géorgie grâce à son immense marché de voitures d’occasion, le plus grand du Caucase du Sud.
La ville de Roustavi, en Géorgie, illustre une structuration territoriale marquée par le fleuve Mtkvari. Elle se divise en deux entités distinctes : la partie « ancienne », construite dans un style architectural stalinien où les projets visent principalement à préserver ce patrimoine, et la partie « nouvelle », caractérisée par la multiplication d’ensembles résidentiels modernes.
Ce positionnement géographique et fonctionnel donne immédiatement la couleur du marché immobilier : une ville de production et de logistique, à proximité immédiate de la capitale et d’une autoroute internationale (E‑60), avec des coûts fonciers et résidentiels nettement plus bas que Tbilisi.
Des fondamentaux macroéconomiques solides au niveau national
Avant d’entrer dans le détail du marché de Roustavi, il faut comprendre l’arrière‑plan géorgien. Depuis plusieurs années, la Géorgie affiche une croissance impressionnante. Le PIB a dépassé 100 milliards de GEL, contre moins de 28 milliards en 2012, et le PIB par habitant est passé d’environ 4 300 dollars en 2020 à plus de 9 000 dollars, avec une projection au‑delà de 10 000 dollars d’ici fin 2025.
Taux de croissance annuel moyen anticipé par le FMI pour le pays, le maintenant en tête des économies européennes.
Cette dynamique s’accompagne d’une forte baisse du chômage (13,9 % en 2024 contre 26,7 % en 2012) et d’une réduction sensible de la pauvreté (de 30 % à 9,4 % sur la même période). Le gouvernement vise moins de 4 % de chômage et de pauvreté d’ici 2028, en créant 200 000 emplois supplémentaires et en portant le salaire moyen à 3 500 GEL (contre 2 170 GEL au premier trimestre 2025).
Le secteur immobilier géorgien connaît une forte croissance, avec un indice des prix résidentiels en hausse de 11,5% au T1 2025 et une valeur record du marché à 4,3 milliards de dollars en 2024, soutenue par la modernisation massive des infrastructures.
Pour un investisseur à Roustavi, ces éléments importent pour deux raisons : ils garantissent un socle de demande solvable à l’échelle nationale et renforcent la crédibilité des grands projets structurants (zones industrielles, centres logistiques, hôtellerie, tourisme), qui rejaillissent ensuite sur les valeur foncières locales.
Un marché immobilier résidentiel très abordable
L’un des principaux attraits de Roustavi tient à ses prix. Là où Tbilisi et Batumi ont déjà connu plusieurs années de forte appréciation, Roustavi reste dans une fourchette nettement plus basse.
D’après les données compilées pour 2024‑2025, le prix des appartements à Roustavi se situe généralement entre 700 et 1 200 dollars US le mètre carré, avec des projets ponctuels plus chers. Une cinquantaine de mètres carrés dans un immeuble neuf peuvent ainsi coûter autour de 45 000 dollars, soit environ la moitié du prix d’un bien comparable à Tbilisi ou Batumi.
Certaines opérations de promotion dans la ville affichaient, par exemple, les niveaux de prix suivants : des réductions significatives sur des produits de grande consommation, des offres groupées à prix avantageux, ou des tarifs spéciaux pour des services locaux. Ces exemples illustrent les stratégies de tarification utilisées pour attirer les clients lors d’événements promotionnels.
| Projet (exemple) | Type d’immeuble | Prix de départ (USD/m²) |
|---|---|---|
| Building Rustavi (12 étages) | Neuf, vendu | 510 |
| Bau Star Rustavi (9 étages) | Neuf | 520 |
| House on Shartava 14 (13 étages) | Neuf | 700 |
| House on Lomouri (8 étages) | Neuf | 700 |
| House on Leselidze 30a (10 étages) | Neuf | 700 |
| AIM Rustavi (Murman Lebanidze 20b) | Neuf (12 étages) | 830 |
| Projet ID 28626 (12 étages) | Neuf | 850 |
| Mardieli Rustavi (13 étages) | Neuf | 2 000 |
Ces chiffres montrent la grande dispersion du marché : de véritables produits d’entrée de gamme autour de 500–700 dollars/m², des programmes standards vers 800–900 dollars/m², et des projets premium qui se rapprochent des niveaux de la capitale.
Par rapport aux autres villes géorgiennes, Roustavi se situe plutôt dans le bas de fourchette. Tbilisi part autour de 1 400–1 800 dollars/m², Batumi autour de 1 470–1 800 dollars/m², quand des villes comme Gori ou Poti affichent des prix de départ proches de 760–780 dollars/m². À prix égal, la proximité immédiate de Tbilisi donne néanmoins à Roustavi un potentiel locatif supérieur à beaucoup de centres régionaux plus éloignés.
Un marché locatif avec des rendements bruts supérieurs à 11 %
Le second atout majeur du marché local tient aux rendements. Les données compilées par Numbeo pour août 2024 indiquent un rendement locatif brut d’environ 11,07 % en centre‑ville et 11,11 % en périphérie. Autrement dit, les loyers bruts annuels représentent un peu plus de 11 % de la valeur du bien, un niveau très élevé à l’échelle européenne.
Les loyers moyens recensés permettent de comprendre ces chiffres :
| Type de logement | Localisation | Loyer moyen mensuel (GEL) |
|---|---|---|
| Appartement 1 chambre | Centre‑ville | 700 |
| Appartement 1 chambre | Hors centre | 654,67 (fourchette 400–1 064) |
| Appartement 3 chambres | Centre‑ville | 1 200 |
| Appartement 3 chambres | Hors centre | 800 |
Rapportés à des prix d’achat souvent inférieurs à 1 000 dollars/m², ces loyers produisent mécaniquement des rendements élevés. Les ratios « prix/loyer » (price‑to‑rent) confirment cette rentabilité : autour de 9 en centre et 9 en périphérie. Autrement dit, il faudrait théoriquement neuf ans de loyers pour couvrir le prix d’achat, ce qui reste très court.
Au premier trimestre 2025, le rendement locatif moyen en Géorgie était d’environ 7,53 %, avec des grandes villes comme Tbilisi ou Batumi autour de 7–9 %. Roustavi surperforme cette moyenne nationale grâce à un rapport prix/loyer plus favorable.
Il faut toutefois garder à l’esprit que ces rendements bruts ne tiennent pas compte des charges (entretien, taxe foncière, frais de gestion, travaux, vacance). Les analyses nationales estiment que les rendements nets sont généralement de 1,5 à 2 points plus bas que les rendements bruts. Même en appliquant cette décote, Roustavi resterait sur des niveaux de 9–9,5 %, ce qui est encore très compétitif.
Pouvoir d’achat local, crédit et accessibilité
Pour évaluer la soutenabilité de ces loyers, il est utile de les confronter aux revenus locaux. L’enquête Numbeo donne un salaire net moyen à Roustavi d’environ 833 GEL par mois. Cela signifie qu’un locataire consacrant la totalité de ce revenu à un loyer de 700 GEL pour un 1‑pièce en centre‑ville resterait théoriquement dans les clous, mais avec une marge faible pour les autres dépenses. En pratique, cela confirme que la tension locative est alimentée aussi bien par les ménages locaux que par les navetteurs vers Tbilisi, voire par une demande de travailleurs du secteur industriel.
Taux d’intérêt moyen annuel pour un prêt immobilier fixe sur 20 ans en Géorgie.
Dans ce contexte, Roustavi est clairement un marché de propriétaires qui ont acquis leur bien dans le passé (le taux de propriété atteint 89 %), mais aussi de locataires pour lesquels l’achat reste souvent hors de portée. Ce décalage structurel entre capacité à emprunter et niveau des loyers renforce l’intérêt de l’investissement locatif pour des acheteurs disposant de capitaux propres, qu’ils soient géorgiens ou étrangers.
Un environnement réglementaire très favorable aux investisseurs étrangers
La Géorgie se distingue dans la région par un cadre juridique particulièrement ouvert aux investisseurs immobiliers internationaux. Les étrangers peuvent acheter et détenir en pleine propriété des biens résidentiels ou commerciaux partout dans le pays, y compris à Roustavi, sans exigence de résidence ou de partenaire local. Seule exception : les terres agricoles, qui sont en principe inaccessibles en propriété directe, sauf via certaines structures ou situations spécifiques.
L’enregistrement d’une propriété auprès de l’Agence nationale du registre public prend 1 à 5 jours ouvrables. Un enregistrement express en une journée est possible moyennant un coût supplémentaire. La procédure, entièrement gérée par un notaire connecté au registre électronique, utilise généralement des actes bilingues (géorgien/anglais ou géorgien/russe).
Du point de vue fiscal, le cadre est également attractif. Il n’y a pas de taxe d’acquisition à l’achat de biens résidentiels classiques. La taxe foncière annuelle reste faible, généralement inférieure à 1 % de la valeur du bien et souvent bien moins pour les particuliers. Les revenus locatifs issus de logements résidentiels peuvent être imposés à un taux forfaitaire de 5 % du brut pour les personnes physiques qui se déclarent comme bailleurs, au lieu des 20 % de l’impôt sur le revenu standard. En cas de revente, aucun impôt sur la plus‑value n’est dû si le bien a été détenu plus de deux ans. En‑dessous de ce délai, un taux de 5 % s’applique sur la plus‑value pour les logements.
Le montant d’investissement immobilier en dollars ouvrant la voie à une résidence permanente de cinq ans en Géorgie.
Pour un investisseur étranger, Roustavi bénéficie donc du même degré de sécurité juridique, de fiscalité modérée et de procédures simplifiées que les grandes métropoles géorgiennes, avec en prime des prix nettement plus bas.
Une ville massivement équipée en infrastructures publiques
Au‑delà du marché privé, la stratégie d’investissement public dans Roustavi est un indicateur fort de l’engagement de l’État à soutenir la ville sur le long terme. Le Fonds de développement municipal (MDF), rattaché au ministère de l’Infrastructure, pilote actuellement sept projets d’infrastructures dans Roustavi, pour un montant total dépassant 41,6 millions de GEL.
Opérations complètes de rénovation et de modernisation d’établissements scolaires, incluant l’accessibilité et la mise aux normes des infrastructures.
Réhabilitation complète conçue pour accueillir 830 élèves. Création de nouvelles salles de classe, de terrains de sport et de sanitaires.
Rénovation complète programmée. Réfection des cours et mise en place intégrale des réseaux de chauffage, d’eau et d’assainissement.
Adaptation systématique des bâtiments aux personnes en situation de handicap, conformément aux normes en vigueur.
Parallèlement, quatre jardins d’enfants font l’objet de travaux de construction ou de rénovation dans le cadre d’un programme national dédié. Les futures structures disposeront de dortoirs, de salles de jeux et de bureaux administratifs, de systèmes d’ascenseurs, d’issues de secours, et leurs jardins intégreront des aires de jeux et des espaces de loisirs. Là encore, l’accessibilité pour les enfants handicapés est prévue dès la conception.
Budget en GEL pour la construction d’un centre technique de football et de deux terrains, dont l’un avec une tribune de 200 places.
L’infrastructure urbaine de base est également bien en place : alimentation en eau 24h/24, réseau de gaz naturel, électricité fiable, connexion internet étendue, ainsi qu’un maillage de transports interurbains performant qui relie rapidement Roustavi à Tbilisi, aux autres villes de la région Kvemo Kartli et à l’axe routier international.
Ces investissements structurants créent naturellement une demande plus robuste pour les logements modernes situés à proximité des écoles, des crèches, des équipements sportifs ou des axes de transport. Pour un investisseur, repérer les poches foncières et les nouveaux ensembles résidentiels autour de ces projets publics peut constituer une stratégie de localisation particulièrement payante.
Un puissant tissu industriel et logistique, moteur de demande immobilière
L’économie locale de Roustavi repose sur une base industrielle solide. Les secteurs dominants sont la transformation des métaux, la production d’engrais minéraux, de produits chimiques industriels, de matériaux de construction et de profilés métalliques. Plusieurs entreprises emblématiques y ont engagé des investissements significatifs :
Exemples concrets d’investissements et de développements industriels récents dans divers secteurs en Géorgie.
Investissement de 16 millions de GEL en première phase, faisant de l’usine la seule du pays sur ce segment.
Investissement de 10 millions de GEL ayant permis de tripler la productivité, atteindre 300 tonnes de production mensuelle et créer environ 200 emplois (effectif total : 450 salariés).
Installation d’une centrale de cogénération avec une turbine SIEMENS de 9 MW pour 16 millions de GEL, réduisant de 20% la consommation d’électricité externe.
Investissement de 11 millions de GEL. Partenaire de Nike, Adidas, Puma et autres, l’entreprise emploie près de 3 500 personnes.
Autour de ces grands sites, la zone industrielle de Roustavi couvre environ 2 020 hectares. Elle bénéficie d’un raccordement ferroviaire direct à la ligne Tbilisi–Bakou, à l’autoroute E‑60, ainsi que de postes électriques à haute tension (35, 110 et 220 kV). Tous les services urbains essentiels (eau industrielle, gaz, électricité, assainissement) sont disponibles, avec des prix du foncier inférieurs à ceux de Tbilisi.
C’est la superficie en hectares des terrains industriels appartenant au secteur privé, la plus importante part parmi les propriétaires identifiés.
Pour les investisseurs immobiliers, ce tissu productif a deux implications. D’une part, il génère un flux stable d’emplois locaux, donc de ménages en recherche de logements à proximité de leur travail. D’autre part, il soutient la valorisation de l’immobilier spécialisé (ateliers, entrepôts, bureaux) dans et autour de la zone industrielle, ce qui ouvre un second segment de diversification pour les investisseurs capables de se positionner sur de l’immobilier d’entreprise.
Des projets publics et privés dans la santé, l’éducation et les services
Outre l’industrie, Roustavi renforce son offre de services avec une nette montée en gamme des infrastructures de santé et d’éducation. La ville compte déjà une vingtaine de cliniques et établissements médicaux pluridisciplinaires, ainsi que 17 centres et cabinets de diagnostic. Un centre médical moderne, Mardaleishvili Medical Center, est en cours de développement avec un investissement d’environ 4 millions de GEL.
Sur le plan éducatif, la présence du collège professionnel Modus et de son FabLab illustre la volonté de développer les compétences techniques et technologiques au niveau local. Combiné à un système éducatif scolaire en voie de modernisation, cela renforce l’attractivité de la ville pour les familles et les jeunes actifs.
Ce type d’équipement joue un rôle clé dans la demande résidentielle à moyen terme. Les quartiers proches des hôpitaux, écoles et centres de formation sont généralement recherchés par les classes moyennes, qui privilégient l’accessibilité aux services. À Roustavi, la montée en puissance de ces infrastructures participe donc à la structuration de nouvelles « adresses » résidentielles, à des prix encore raisonnables mais promis à une appréciation progressive.
Un contexte d’investissement immobilier dynamique à l’échelle nationale
Le marché immobilier géorgien a connu une phase d’euphorie après la pandémie, avec parfois plus de 30 % de hausse annuelle des volumes de transactions entre 2022 et 2023 et des hausses de prix supérieures à 35 % dans certains quartiers de Tbilisi. Depuis 2024, la tendance est plus modérée, avec une progression moyenne des prix d’environ 8,4 % en 2024 contre 20,5 % l’année précédente.
Environ 39 600 appartements ont été vendus à Tbilisi en 2024, représentant une hausse de 2,3 % par rapport à 2023.
Dans ce contexte, beaucoup d’analystes soulignent l’intérêt de regarder vers des marchés secondaires ou périphériques où les prix n’ont pas encore flambé, mais où les fondamentaux restent solides : croissance démographique, emploi, infrastructures, tourisme régional. Roustavi entre clairement dans cette catégorie : un marché plus petit, moins médiatisé, mais porté par la proximité de la capitale, une forte base industrielle et des investissements publics importants.
Pour un investisseur, cela signifie qu’il est encore possible de se positionner sur des biens à bas coût, avec des rendements locatifs élevés, tout en bénéficiant à moyen terme de la diffusion de la hausse des prix à partir des grandes métropoles.
Nouveaux ensembles résidentiels et typologie des biens
Depuis 2014, l’activité de construction s’intensifie à Roustavi, avec de multiples complexes résidentiels et projets commerciaux. Au cours des trois dernières années, 15 ensembles résidentiels ont obtenu des permis de construire, et neuf projets neufs sont actuellement en chantier pour un montant total d’environ 64 millions de GEL.
Comme partout en Géorgie, les promoteurs vendent souvent les appartements selon différents niveaux de finition, appelés « frames » :
La finition **black frame** correspond à un stade où la structure, la façade, les fenêtres et la porte d’entrée sont en place, les réseaux (eau, électricité, gaz) sont amenés à la porte, mais l’intérieur reste brut. Son avantage principal est le prix d’achat bas, mais il faut ensuite prévoir un budget travaux conséquent. La **white frame** va plus loin : les murs sont plâtrés, les sols sont nivelés, les réseaux sont distribués à l’intérieur, parfois avec une chaudière installée. Elle permet de gagner du temps et de l’énergie sur la rénovation, pour un surcoût modéré. La **green frame** est une évolution « écologique » de la white frame, avec un accent sur l’efficacité énergétique et les matériaux durables, ce qui se traduit par un meilleur confort et une réduction des charges à long terme.
Pour un investisseur locatif à Roustavi, il peut être judicieux de privilégier la white ou la green frame dans des projets bien situés (proches des transports, des écoles, ou des zones industrielles) afin de réduire le délai entre l’achat et la mise en location. Les black frames peuvent convenir à un investisseur orienté plus « value-add », capable de maîtriser un chantier de rénovation pour créer un produit de meilleure qualité que la moyenne locale.
Diversification : résidentiel, commercial, industriel
L’un des atouts spécifiques de Roustavi est de proposer, sur un périmètre réduit, plusieurs segments immobiliers complémentaires.
Sur le résidentiel, la demande provient à la fois :
– de la population locale, qui reste majoritairement propriétaire mais génère une demande de mobilité intra‑urbaine (changement de quartier, amélioration du standing) ;
– des travailleurs industriels, qui recherchent des logements à proximité de la zone d’activité ;
– des ménages navetteurs qui travaillent à Tbilisi mais souhaitent bénéficier de loyers et de prix plus bas.
C’est le nombre maximum de véhicules que peut accueillir le gigantesque marché automobile de 50 000 m², attirant une clientèle internationale.
Sur l’industriel, l’ampleur de la zone dédiée et la présence d’infrastructures lourdes (poste HT, voie ferrée, route internationale, eau industrielle) permettent de développer une offre d’entrepôts, de parcs logistiques et d’unités de production à moindre coût logistique. L’accessibilité de l’aéroport international de Tbilisi, ainsi que la proximité des frontières arménienne et azerbaïdjanaise, donnent à ces actifs une dimension régionale.
Un investisseur peut adapter sa stratégie selon son profil : se concentrer sur la location longue durée d’appartements, diversifier avec des locaux commerciaux liés au marché automobile, ou s’orienter vers des opérations industrielles et logistiques. Une opportunité spécifique consiste à acquérir des terrains ou bâtiments issus du patrimoine de l’État mis aux enchères.
Rendement, risques et profil d’investisseur pour Roustavi
Les rendements bruts supérieurs à 11 % affichés par Roustavi sont attractifs, mais ils ne doivent pas faire oublier les risques inhérents à tout investissement immobilier. La ville reste nettement moins liquide que Tbilisi ou Batumi : il est plus facile d’acheter que de revendre rapidement, et la profondeur du marché secondaire est moindre. Par ailleurs, la dépendance à l’industrie et au commerce automobile expose la ville aux cycles sectoriels.
Il faut tenir compte du niveau élevé des taux hypothécaires en Géorgie. Un investissement trop financé par emprunt peut devenir vulnérable à une hausse de taux ou à une baisse temporaire des loyers. Dans ce contexte, Roustavi s’adresse en priorité aux investisseurs avec un apport personnel conséquent.
– aux investisseurs disposant d’un capital propre suffisant pour limiter l’effet de levier ;
– à ceux qui cherchent un rendement locatif élevé plutôt qu’une plus‑value rapide ;
– à des profils capables d’accepter une liquidité moindre et un horizon de détention moyen/long terme.
Pour contenir les risques, plusieurs principes de prudence s’imposent : vérifier soigneusement le statut juridique du bien (propriété, absence de dettes ou d’hypothèques), examiner la situation du promoteur (antécédents, livraisons, situation financière), choisir des emplacements porteurs (proximité du centre, des transports, des écoles ou des zones d’emploi), et constituer une réserve de trésorerie pour couvrir les périodes de vacance, les travaux et les imprévus.
À l’échelle de la Géorgie, les analystes anticipent des rendements nets compris généralement entre 6 % et 12 % selon le type de bien et sa localisation. Roustavi, avec ses prix d’entrée encore très bas et ses loyers relativement élevés, se situe globalement dans la partie haute de cette fourchette, à condition d’acheter au bon prix et de gérer le bien de manière active.
Roustavi face à Tbilisi et Batumi : complémentarité plus que concurrence
Pour un investisseur qui découvre la Géorgie, la tentation naturelle est de se concentrer sur Tbilisi et Batumi, qui concentrent respectivement environ 72 % et 20 % des transactions nationales. Ces deux villes offrent effectivement une liquidité supérieure, des marchés locatifs diversifiés (long terme, court terme touristique, colocation, etc.) et un effet d’image important.
Le marché immobilier géorgien présente des dynamiques contrastées. Dans les zones concentrées comme Batumi, les prix sont élevés, les rendements peuvent être sous pression et il existe un risque de surconstruction, notamment pour les tours balnéaires. À l’inverse, des villes comme Roustavi offrent un marché plus discret et industriel, avec des fondamentaux solides (proximité de la capitale, investissements publics, base productive) qui pourraient conduire à une convergence progressive des prix vers ceux des grandes métropoles.
Plutôt que de penser en termes de concurrence, un investisseur peut envisager une stratégie de portefeuille géorgien :
– des biens à Tbilisi, dans des quartiers centraux ou bien connectés, pour sécuriser la liquidité et viser une appréciation du capital plus régulière ;
– un ou plusieurs lots à Batumi, orientés vers la location touristique et les rendements saisonniers élevés ;
– des appartements et, éventuellement, des locaux commerciaux à Roustavi, pour booster le rendement global grâce à des loyers généreux au regard du prix d’achat.
Cette diversification intracountry permet de lisser les risques sectoriels et géographiques tout en profitant de la dynamique économique générale du pays.
Conclusion : un marché en avance de phase pour des investisseurs patients
Investir dans l’immobilier dans la ville de Roustavi, c’est accepter de sortir des radars habituels des investisseurs internationaux pour se positionner en amont d’une courbe de valorisation. La ville cumule plusieurs caractéristiques rarement réunies :
– des prix au mètre carré encore bas, souvent entre 700 et 1 000 dollars, à moins d’une demi‑heure de la capitale ;
– des rendements locatifs bruts supérieurs à 11 %, nettement au‑dessus des moyennes régionales ;
– une base industrielle puissante, soutenue par des investissements significatifs d’entreprises locales et internationales ;
– un flux d’investissements publics massif dans les écoles, crèches, équipements sportifs et santé, qui améliore l’attractivité résidentielle ;
– un cadre national favorable aux investisseurs étrangers : fiscalité douce, acquisition simplifiée, résidence possible via l’immobilier, croissance économique forte.
En contrepartie des opportunités, l’investisseur doit accepter un marché moins liquide que celui de Tbilissi, une sensibilité aux cycles industriels, et la nécessité d’une sélection rigoureuse des emplacements, des promoteurs, des gestionnaires et des artisans.
Pour un profil à la recherche d’un rendement élevé, capable de rester investi plusieurs années et prêt à s’appuyer sur des conseils locaux pour sécuriser ses opérations, Roustavi peut constituer une pièce maîtresse d’une stratégie immobilière géorgienne. Dans un pays qui aspire à devenir un hub régional de transit, de services et d’investissement, miser sur cette ville industrielle verte, discrète mais très bien connectée, revient à prendre de l’avance sur une tendance qui, à moyen terme, pourrait bien combler l’écart avec les marchés déjà flamboyants de la côte et de la capitale.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Roustavi, Géorgie, pour chercher du rendement locatif et une exposition au lari géorgien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés en Géorgie (Tbilissi, Batoumi, Koutaïssi), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble ou une maison individuelle dans un quartier en développement de Roustavi, combinant un rendement locatif brut cible de 10% – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via LLC géorgienne) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale maîtrisée.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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