Succession immobilière au Portugal : guide complet des démarches

Publié le 14 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Naviguer à travers la complexité des successions immobilières au Portugal

Naviguer à travers la complexité des successions immobilières au Portugal peut sembler une tâche ardue pour de nombreux héritiers, mais comprendre les procédures légales et fiscales est essentiel pour garantir une transmission du patrimoine sans heurts.

Le Portugal, avec ses réglementations spécifiques et sa législation distincte, offre un cadre juridique unique qui mérite une attention particulière, surtout pour les étrangers intéressés par l’acquisition de biens dans ce pays.

De la déclaration de décès à la répartition finale des biens, chaque étape requiert une compréhension précise des droits des héritiers et des obligations fiscales, ainsi qu’une connaissance des éventuelles exemptions ou réductions d’impôts.

Cet article explore la procédure complète de succession immobilière en Portugal, afin d’offrir des conseils pratiques et des astuces pour naviguer efficacement dans ce processus parfois complexe.

Comprendre les bases de la succession immobilière au Portugal

Le Portugal applique un système de droit civil hérité du Code Napoléon, à la différence des pays de common law comme le Royaume-Uni. Ce cadre détermine strictement l’ordre des héritiers, les droits du conjoint survivant et la portée des testaments.

Principes fondamentaux de la succession au Portugal :

• L’ordre de succession privilégie d’abord les descendants (enfants, petits-enfants), puis le conjoint survivant, les ascendants (parents, grands-parents) et enfin les collatéraux (frères, sœurs).
• Le conjoint survivant bénéficie d’une protection particulière, notamment le droit de conserver le logement conjugal, quel que soit le nombre d’héritiers.

Régimes matrimoniaux et succession immobilière :

Régime matrimonial	Effets sur la succession immobilière
Communauté réduite aux acquêts	Les biens acquis pendant le mariage sont communs. Au décès, la moitié du bien commun revient au conjoint, l’autre est partagée entre les héritiers.
Séparation de biens	Chaque époux possède ses biens propres. Seuls les biens du défunt entrent dans la succession.
Communauté générale de biens	Tous les biens, avant et pendant le mariage, sont communs. La succession se fait sur la part du défunt dans le patrimoine commun.

Exemple concret :
Un couple marié en communauté réduite aux acquêts possède un appartement acheté ensemble. Au décès de l’un, la moitié de l’appartement appartient d’office au conjoint survivant ; l’autre moitié est répartie entre les héritiers réservataires (par exemple, les enfants).

Héritage forcé (réserve héréditaire) :

• Le Portugal applique le principe de la réserve héréditaire. Une part minimale du patrimoine (la « réserve ») doit revenir aux héritiers réservataires : enfants, conjoint survivant, voire ascendants en l’absence de descendants.
• Le testateur ne peut disposer librement que de la part restante (la « quotité disponible »).
• Exemple : Si un défunt laisse un conjoint et deux enfants, ceux-ci se partageront obligatoirement une grande part de la succession, limitant la liberté testamentaire.

Testaments reconnus et validité légale :

Type de testament	Caractéristiques principales
Testament authentique	Rédigé et signé devant notaire
Testament fermé	Rédigé par le testateur, puis certifié par notaire
Testament international	Rédigé devant notaire, en présence de deux témoins
Testament spécial	Valable en cas de circonstances exceptionnelles (militaires, catastrophes, etc.)

• Depuis le règlement européen 650/2012, un résident étranger au Portugal peut choisir que la loi successorale de son pays d’origine s’applique via un testament.

Fiscalité de la succession immobilière au Portugal :

• Il n’existe pas de droits de succession entre conjoints, ascendants et descendants directs.
• Si le bien immobilier hérité est revendu, une taxe sur la plus-value immobilière s’applique (taux standard : 25 %).
• Exonération possible si la vente concerne la résidence principale et que le montant est réinvesti dans un autre logement.
• Certaines dépenses (rénovation, frais notariés) sont déductibles de la plus-value.

Comparaison avec d’autres systèmes européens :

Pays	Droit applicable	Réserve héréditaire	Droits de succession (conjoint/enfants)	Testaments reconnus
Portugal	Droit civil	Oui	Non imposables entre proches	Authentique, fermé, international, spécial
France	Droit civil	Oui	Barème progressif selon lien	Olographe, authentique, mystique
Royaume-Uni	Common law	Non	Imposition selon la valeur, pas de réserve	Forme libre (sous conditions)
Espagne	Droit civil (variante régionale)	Oui (sauf en Catalogne, Baléares)	Imposition variable selon région	Olographe, ouvert, fermé

Points clés à retenir :

• Le système portugais protège fortement les héritiers réservataires et le conjoint survivant.
• La liberté testamentaire est encadrée par la réserve héréditaire.
• La fiscalité est avantageuse pour les transmissions entre proches, mais la revente d’un bien hérité peut générer une imposition sur la plus-value.
• Le choix du régime matrimonial et la rédaction d’un testament conforme sont essentiels pour optimiser la transmission et éviter les litiges.

Comment hériter d’un bien au Portugal : étapes et procédures

Étapes clés du processus d’héritage immobilier au Portugal :

1. Déclaration officielle du décès
   • Déclarer le décès auprès des autorités portugaises dans les 48 heures.
   • Obtenir l’acte de décès, indispensable pour toutes les démarches suivantes.
2. Vérification et enregistrement du testament
   • Vérifier l’existence d’un testament (testament public, olographe ou mystique).
   • Si un testament existe, s’assurer qu’il est enregistré au Registre Central du Testament.
   • En l’absence de testament valide, la succession suit les règles légales portugaises.
3. Identification et enregistrement des héritiers
   • Enregistrer officiellement les héritiers (délai moyen : 1 à 3 mois).
   • Obtenir le certificat d’héritier auprès des services compétents.
4. Évaluation et inventaire des biens immobiliers
   • Dresser la liste complète des actifs à partager (réalisée par l’exécuteur).

   Cette étape est obligatoire :

   • En cas de désaccord entre héritiers
   • Si les dettes dépassent la valeur de l’héritage
   • Si certains héritiers sont mineurs ou incapables

   L’inventaire inclut tous les biens immobiliers et leur valeur estimée.

5. Répartition entre héritiers selon la loi portugaise

Type de succession	Répartition	Ordre de priorité
Succession légale	Héritiers directs	Conjoint > enfants > parents
Succession testamentaire	Selon volonté du défunt	Respect du testament
Succession mixte	Légale + Testament	Selon chaque cas

• Les bénéficiaires mentionnés dans le testament reçoivent leur part spécifique.
• Les héritiers légaux ont une réserve héréditaire non contournable par le testateur.
• Le conjoint survivant bénéficie généralement :
  • De l’usufruit sur le logement principal à vie
  • D’une partie substantielle voire totale selon présence d’autres héritiers

6. Transfert administratif de propriété
   • Transfert effectif réalisé chez un notaire ou via plateforme dédiée (ex: inventarios.pt)
   • Inscription au registre foncier et obtention d’attestation officielle
7. Implications fiscales
   • Pour un bien hérité par un parent direct (conjoint/enfant) :
     • Pas d’impôt sur la succession pour ces catégories
   • Pour autres bénéficiaires :
     • Paiement possible d’une taxe sur transfert immobilier dont le montant dépend du lien familial et de la valeur estimée

Démarches administratives nécessaires :

• Collecte des documents requis :
  • Certificat de décès
  • Certificat/copie éventuelle du testament
  • Attestation/certificat d’héritier
  • Preuves relatives à la propriété immobilière
• Signature devant notaire pour valider transfert
• Inscription définitive au registre foncier

Conseils pratiques pour faciliter ces étapes :

• Se faire accompagner dès le début par :
  • Un avocat spécialisé en droit successoral portugais
  • Un expert fiscaliste local afin d’anticiper toute charge fiscale éventuelle
  • Traducteur agréé si documents rédigés dans une langue étrangère
• Préparer tous les documents originaux avant chaque rendez-vous officiel
• Vérifier régulièrement que toutes inscriptions sont bien enregistrées auprès des administrations concernées

Ressources/professionnels recommandés :

• Cabinets juridiques spécialisés en droit portugais
• Notaires expérimentés avec pratique internationale
• Services fiscaux locaux pour simulation précise
• Plateformes officielles comme inventarios.pt pour suivi numérique

Astuce importante : Anticiper tout litige potentiel entre cohéritiers via médiation notariale permet souvent une résolution plus rapide et moins coûteuse

Le rôle du notaire dans la succession internationale au Portugal

Le notaire joue un rôle central et incontournable dans le processus de succession internationale au Portugal, en particulier lorsqu’il s’agit de biens immobiliers. Sa mission principale consiste à vérifier et valider les droits successoraux conformément à la législation portugaise, tout en assurant la conformité avec les règlements européens et internationaux applicables.

Responsabilités principales du notaire dans une succession internationale au Portugal :

• Vérification des droits successoraux :
  Le notaire s’assure de l’identité des héritiers, contrôle les documents justificatifs (acte de notoriété, certificat successoral européen) et valide la conformité du testament ou des volontés du défunt selon la loi applicable.
• Préparation des documents légaux :
  Il rédige les actes nécessaires à la transmission des biens, notamment les actes authentiques relatifs à l’immobilier situé au Portugal, les procurations, et les déclarations de succession.
• Établissement de l’inventaire successoral :
  Le notaire dresse un inventaire détaillé des biens du défunt, en distinguant les actifs mobiliers et immobiliers, permettant de fixer la masse successorale et de répartir les droits des héritiers.
• Médiation et coordination internationale :
  Il agit comme intermédiaire entre les héritiers (souvent de différentes nationalités), les administrations portugaises, et les éventuelles autorités étrangères. Il facilite la communication, coordonne la traduction et la légalisation des documents, et veille à l’application des décisions étrangères sur le territoire portugais.
• Application des règlements européens et internationaux :
  Le notaire veille à l’application du Règlement européen n°650/2012 qui harmonise les règles de succession dans l’UE, notamment le choix de la loi applicable et la reconnaissance des certificats successoraux européens. Il s’assure également du respect des conventions bilatérales éventuelles.
• Prévention et résolution des litiges :
  Grâce à son rôle de tiers impartial, le notaire contribue à prévenir les conflits entre héritiers, propose des solutions amiables et, si nécessaire, encadre la médiation ou oriente vers les juridictions compétentes.

Étapes administratives et juridiques spécifiques où intervient le notaire :

Étape	Intervention du notaire
Prise de contact par les héritiers	Analyse des documents, vérification du droit applicable
Réunion des pièces et informations	Collecte des actes de décès, testaments, certificats de notoriété
Établissement de l’inventaire	Description des biens, estimation de la valeur
Rédaction des actes authentiques	Actes de transmission, procurations, déclaration de succession
Publication et enregistrement	Enregistrement au registre foncier et notification aux autorités
Répartition des biens	Partage des droits, transfert des titres de propriété

Particularités concernant l’immobilier au Portugal :

• Le notaire portugais est le seul compétent pour dresser les actes authentiques relatifs aux biens immobiliers situés au Portugal.
• Les actes doivent être enregistrés auprès du registre foncier portugais pour garantir la validité du transfert de propriété.
• En cas de succession internationale, la présentation d’un certificat successoral européen (traduction officielle requise) facilite la reconnaissance des droits des héritiers sans nécessité de se déplacer au Portugal.

Points essentiels à retenir :

• Le notaire garantit la sécurité juridique des transmissions internationales et protège les intérêts des héritiers, notamment en matière immobilière.
• Il accompagne les parties à distance lorsque c’est possible, limitant les déplacements et simplifiant les démarches administratives.
• Sa compétence s’étend à la fiscalité successorale, en assurant la déclaration et le paiement des droits éventuels liés à la succession.

Le notaire portugais est l’acteur clé qui assure la régularité, la transparence et la sécurité du processus de succession internationale, en particulier pour la transmission des biens immobiliers.

Les droits de succession pour les étrangers au Portugal

Les droits de succession au Portugal sont structurés autour d’un droit de timbre de 10 % appliqué sur la valeur des biens situés au Portugal. Il n’existe pas de droits de succession classiques. Ce régime s’applique de la même manière aux étrangers et aux citoyens portugais pour les biens situés sur le territoire portugais, avec des exonérations importantes pour les héritiers directs.

Catégorie	Droit de timbre (10 %)	Exonération
Conjoint/partenaire	Non	Oui
Enfants/petits-enfants/adoptés	Non	Oui
Parents/grands-parents	Non	Oui
Autres héritiers	Oui	Non

Différences entre étrangers et citoyens portugais

• Le régime fiscal de base est identique pour les deux groupes pour les biens situés au Portugal.
• Les étrangers peuvent cependant choisir d’appliquer la loi successorale de leur nationalité, et non celle du Portugal, grâce au règlement européen « Bruxelles IV ». Ce choix doit être formalisé par testament ou déclaration officielle de leur vivant.
• Ce choix permet notamment d’éviter la réserve héréditaire portugaise, qui réserve automatiquement une part de la succession aux héritiers directs.

Accords et traités internationaux

• Le règlement européen Bruxelles IV (UE) s’applique à la succession internationale :
• Par défaut, la loi de la résidence habituelle du défunt s’applique à l’ensemble de la succession, mais il est possible de choisir la loi nationale.
• Cette disposition facilite la planification successorale pour les étrangers issus de pays reconnaissant la liberté testamentaire.

Procédure d’évaluation des biens immobiliers

• Tous les biens immobiliers situés au Portugal sont évalués selon la valeur fiscale cadastrale (« valor patrimonial tributário ») au moment du décès.
• Cette valeur sert de base pour le calcul du droit de timbre.
• En cas de succession, il est obligatoire de déposer un formulaire fiscal spécifique (Modèle 1) auprès de l’administration portugaise dans un délai de trois mois après le décès.

Démarches administratives et documents requis pour les étrangers

• Dépôt du formulaire Modèle 1 auprès de l’administration fiscale portugaise dans les trois mois suivant le décès.
• Paiement du droit de timbre dans les deux mois suivant la notification de liquidation.
• Présentation des documents suivants :
• Acte de décès.
• Certificat de succession (si établi à l’étranger, traduction assermentée requise).
• Titres de propriété des biens immobiliers.
• Pièce d’identité des héritiers.
• Preuve de résidence (pour déterminer la loi applicable).
• Le transfert de propriété n’est effectif qu’après paiement du droit de timbre. Aucune vente du bien n’est possible avant cette étape.

À retenir

Les héritiers directs (conjoint, enfants, parents) sont totalement exonérés du droit de timbre sur les successions au Portugal. Les autres héritiers, y compris les amis ou membres éloignés, sont soumis au taux de 10 %. Les étrangers bénéficient de la même fiscalité que les nationaux, mais ont la possibilité de choisir la loi successorale de leur pays d’origine, sous conditions de forme.