Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir au Portugal à travers une Société Civile Immobilière (SCI)
Investir au Portugal à travers une Société Civile Immobilière (SCI) offre une opportunité unique d’exploiter un marché immobilier en plein essor, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux considérables. Ce mécanisme d’investissement, bien qu’attirant, comporte aussi des pièges potentiels qu’il est crucial de connaître pour optimiser votre stratégie patrimoniale et éviter des erreurs coûteuses.
Pourquoi choisir une SCI pour investir au Portugal ?
En s’intéressant à la procédure de création d’une SCI, aux avantages fiscaux spécifiques au Portugal, ainsi qu’aux difficultés administratives et juridiques auxquelles les investisseurs peuvent être confrontés, cet article vous guide à travers les points essentiels à considérer pour investir de manière éclairée et maximiser le rendement de votre patrimoine.
Bon à savoir :
La création d’une SCI au Portugal peut vous permettre de bénéficier du régime fiscal NHR (Non-Habitual Resident) si vous remplissez les conditions requises.
Les avantages d’investir au Portugal via une sci
Cadre fiscal avantageux pour les investisseurs étrangers
Le Portugal propose un environnement fiscal très attractif pour les investisseurs étrangers, notamment grâce à des régimes spécifiques comme l’IFICI (Incentivo Fiscal Investigação Científica e Inovação), introduit en 2025. Ce régime prévoit un taux d’imposition forfaitaire de 20 % sur certains revenus, ainsi qu’une exonération fiscale sur les revenus de source étrangère (hors pensions), ce qui favorise la compétitivité du pays et attire particulièrement les profils internationaux.
Pour ceux investissant dans des secteurs stratégiques tels que le tourisme ou l’industrie manufacturière, il existe également des incitations fiscales comme :
- Des crédits d’impôt.
- Des exonérations partielles ou totales de taxes foncières (IMI) et de droits de mutation (IMT).
- Des exonérations de droits de timbre lors des opérations liées à l’investissement.
Incitations fiscales via une SCI
Investir au Portugal via une SCI (Société Civile Immobilière) permet aux associés non-résidents européens d’optimiser leur fiscalité :
- Possibilité d’appliquer le régime favorable IFICI si l’activité entre dans le champ du dispositif.
- Bénéfice potentiel du taux réduit d’impôt sur les sociétés pour certaines structures et zones économiques spéciales (ex : zone franche de Madère avec un taux à 5 % jusqu’en 2028).
- Déduction accrue liée à la capitalisation : en 2025, le montant déductible est augmenté jusqu’à 50 % par rapport au plafond habituel, rendant la structuration sous forme sociale encore plus attractive.
Stabilité économique et politique
Le Portugal se distingue par sa stabilité politique et son cadre réglementaire prévisible. Le pays affiche une croissance économique soutenue depuis plusieurs années, soutenue par :
| Indicateur | Valeur récente |
|---|---|
| Croissance PIB (2024) | +2,1 % |
| Inflation maîtrisée | ~3 % |
| Notation souveraine Fitch | BBB+ |
Flexibilité de gestion offerte par la SCI
La SCI confère aux investisseurs une grande flexibilité :
- Libre choix dans la répartition des parts sociales selon l’apport.
- Transmission facilitée du patrimoine immobilier entre associés ou héritiers sans vente directe.
- Possibilité d’intégrer facilement de nouveaux partenaires financiers.
Par rapport à l’achat en nom propre ou via entreprise individuelle, cette structure protège mieux le patrimoine personnel tout en permettant une gestion collective adaptée.
Facilités administratives pour investisseurs européens
Les ressortissants européens bénéficient au Portugal :
- D’un accès simplifié au marché immobilier sans restrictions majeures.
- De démarches allégées pour immatriculer leur société grâce au guichet unique « Empresa na Hora », permettant souvent la création en moins d’une heure.
- D’absence totale ou quasi-totale d’obligation de résidence fiscale locale selon certaines configurations juridiques.
Liste récapitulative :
- Ouverture rapide du compte bancaire professionnel
- Enregistrement express auprès des administrations locales
- Accès facilité aux financements bancaires
Potentiel élevé grâce au secteur touristique et immobilier dynamique
Le secteur touristique portugais connaît un essor remarquable avec plus de 30 millions de visiteurs annuels attendus fin 2025, générant une forte demande locative saisonnière surtout dans Lisbonne, Porto et Algarve.
Côté immobilier :
| Ville | Évolution prix m² logement ancien sur 12 mois (%) |
|---|---|
| Lisbonne | +7 % |
| Porto | +6 % |
| Algarve | +9 % |
La demande internationale croissante couplée aux dispositifs fiscaux avantageux assure ainsi un fort potentiel locatif mais aussi spéculatif lors des reventes immobilières.
En résumé, investir via une SCI offre non seulement optimisation fiscale mais aussi sécurité juridique renforcée et exposition optimale à un marché porteur bénéficiant pleinement du dynamisme économique portugais.
Bon à savoir :
Investir au Portugal via une SCI offre un cadre fiscal avantageux, notamment grâce aux conventions fiscales visant à éviter la double imposition pour les investisseurs étrangers. Les incitations fiscales comme l’exonération partielle des revenus locatifs, couplées à la stabilité économique et politique du pays, en font une destination d’investissement attractive. La SCI permet une flexibilité de gestion, adaptée aux besoins des investisseurs européens, et simplifie les démarches administratives, comparativement à d’autres structures. Le secteur touristique en plein essor, avec 27 millions de touristes annuels en 2022, booste la rentabilité des investissements, tout comme la demande croissante sur le marché immobilier portugais, attirée par un cadre de vie préservé et un coût de la vie raisonnable.
Optimiser la structure juridique pour l’achat immobilier
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société constituée d’au moins deux personnes, physiques ou morales, dont l’objet est la gestion ou l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers, sans but commercial. Elle permet d’acquérir, de détenir, de gérer ou de transmettre un patrimoine immobilier. Les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports et la société est dirigée par un ou plusieurs gérants désignés dans les statuts.
Fonctionnement général en France
- La SCI est régie par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil.
- Les décisions sont prises collectivement en assemblée générale.
- La responsabilité des associés est indéfinie, mais proportionnelle à leur part dans le capital.
- La SCI est fiscalement transparente : les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés, sauf option pour l’impôt sur les sociétés.
- Les apports peuvent être en numéraire, en nature ou en industrie.
Fonctionnement général au Portugal
- Il n’existe pas d’équivalent direct à la SCI française au Portugal. La structure la plus proche est la société civile portugaise ou certaines sociétés immobilières (OIC – Organismes d’Investissement Collectif).
- Les OIC peuvent être constitués sous forme sociétaire ou contractuelle et sont soumis à l’autorisation préalable de la CMVM (Commission des Marchés de Valeurs Mobilières).
- Le patrimoine de l’OIC seul répond de ses dettes.
Spécificités de la création d’une SCI au Portugal et différences juridiques/fiscales
| Aspect | France (SCI) | Portugal (OIC, société civile, autres) |
|---|---|---|
| Statut juridique | SCI : société civile sans but commercial | Pas de SCI ; structures similaires : OIC, sociétés civiles, Lda, SA |
| Fiscalité | Transparence fiscale (IR) ou IS sur option | Fiscalité selon la structure : OIC, Lda, SA, etc. |
| Création | Procédure simple, statut libre, pas de capital minimum | Procédure encadrée, autorisation CMVM pour OIC, statuts à rédiger |
| Transmission | Facilité par cession de parts sociales | Dépend de la structure choisie |
| Régime successoral | Avantageux, permet d’anticiper la transmission du patrimoine | Soumis au droit portugais, règles différentes |
| Responsabilité | Indéfinie, proportionnelle à l’apport | Dépend de la structure : parfois limitée au capital social |
| Objet social | Gestion immobilière uniquement | OIC : gestion locative/investissement ; autres : plus large |
Avantages d’utiliser une SCI pour un achat immobilier au Portugal
- Facilité de gestion successorale : La transmission des parts sociales est plus simple que le démembrement ou l’indivision, permettant une planification successorale efficace.
- Fiscalité : Possibilité de choisir le régime fiscal le plus avantageux selon la situation familiale et l’objectif patrimonial.
- Répartition des parts : Adaptée pour répartir la propriété entre plusieurs associés, familles ou investisseurs. La cession de parts est plus souple que la vente d’un bien indivis.
- Souplesse de gestion : Les statuts permettent d’organiser librement la prise de décision et la nomination du ou des gérants.
Conseils pour choisir la structure juridique selon le bien et les objectifs
- Pour un achat en famille : privilégier une structure équivalente à la SCI familiale, ou une société portugaise avec statuts adaptés à la gestion patrimoniale.
- Pour un investissement locatif : une société commerciale (Lda ou SA) peut offrir des avantages fiscaux selon le régime de l’impôt sur les sociétés portugais.
- Pour un projet de promotion immobilière ou de revente : préférer une société commerciale adaptée (ex : société de promotion immobilière).
- Toujours adapter les statuts à la réalité du bien (usage, nombre d’associés, financement, etc.) et aux objectifs à moyen/long terme.
Pièges et défis juridiques potentiels
- Protection des intérêts des associés : Prévoir des clauses de préemption, d’agrément et de sortie dans les statuts pour éviter les blocages.
- Conformité aux lois locales : Adapter les statuts et la gestion aux exigences du droit portugais (enregistrement, fiscalité, gestion bancaire, etc.).
- Double imposition et fiscalité internationale : Attention aux conventions fiscales entre la France et le Portugal pour éviter la double imposition sur les revenus immobiliers.
- Responsabilité indéfinie : Selon la structure, les associés peuvent être responsables sur leur patrimoine personnel.
Exemples pratiques
| Cas | Structure choisie | Rôle dans la réussite/échec |
|---|---|---|
| Famille française acquérant une villa à Lisbonne via une SCI française | SCI française, non reconnue comme telle au Portugal | Difficultés pour la gestion locale et la fiscalité, nécessité de créer une société portugaise pour optimiser la gestion |
| Investisseur créant une Lda portugaise pour acheter plusieurs appartements | Sociedade por quotas (Lda) | Facilite la gestion locative, permet de séparer les risques, fiscalité portugaise adaptée |
| Héritiers recevant des parts d’une société immobilière portugaise | OIC ou société portugaise avec statuts adaptés | Transmission facilitée, gestion collective, mais vigilance sur la fiscalité successorale |
Recommandations pour optimiser la structure juridique d’un investissement immobilier au Portugal
- Consulter un avocat ou un fiscaliste spécialisé en droit franco-portugais.
- Comparer les avantages/inconvénients de la SCI française et des structures portugaises (OIC, Lda, SA).
- Rédiger des statuts clairs, intégrant les clauses essentielles pour la gestion et la transmission.
- Vérifier la conformité avec la législation portugaise (enregistrement, fiscalité, obligations déclaratives).
- Anticiper la transmission : privilégier la détention via des parts sociales pour faciliter la succession.
- Se tenir informé des évolutions légales et fiscales dans les deux pays.
La réussite d’un investissement immobilier au Portugal dépend largement du choix de la structure juridique et de la qualité des statuts. Un accompagnement professionnel est vivement conseillé à chaque étape.
Bon à savoir :
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique utile pour l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, permettant une répartition souple des parts entre les associés et une planification successorale avantageuse, tant en France qu’au Portugal. Au Portugal, créer une SCI comporte des spécificités fiscales et juridiques, comme une moindre formalité administrative mais une attention particulière à la conformité aux lois locales, ce qui peut différer des pratiques françaises. Par exemple, une fiscalité plus favorable peut s’appliquer, mais implique souvent la vigilance quant à la double imposition. Une SCI facilite la gestion successorale et la transmission de biens en évitant les droits de succession lourds, mais pose des défis comme la gestion des conflits entre associés, nécessitant des accords clairs pour protéger les intérêts de chacun. L’optimisation passe par une analyse précise du type de bien pour déterminer la structure la plus adaptée; par exemple, choisir entre SCI et une autre forme peut dépendre si l’acquisition vise une activité locative à long terme. Des études indiquent que certains investisseurs ont échoué faute de conformité aux règlements locaux, soulignant ainsi l’importance de consulter des experts juridiques et fiscaux pour chaque étape, de la création à la gestion quotidienne. En conclusion, bien que la SCI présente des avantages substantiels, un conseil personnalisé est crucial pour prévenir les pièges potentiels liés à l’investissement immobilier au Portugal.
L’optimisation fiscale avec une sci au Portugal
Concept de la Société Civile Immobilière (SCI) et rôle au Portugal
La SCI est une structure juridique permettant à au moins deux personnes d’acquérir, de gérer ou de transmettre des biens immobiliers en commun. Elle facilite la détention collective d’immeubles, la gestion locative et la transmission patrimoniale. Les associés détiennent des parts sociales, ce qui simplifie la répartition du patrimoine et la prise de décision, par rapport à l’indivision classique.
Avantages fiscaux d’une SCI pour les investisseurs
- Impôt sur les sociétés (IS) ou impôt sur le revenu (IR) :
- En France, la SCI est généralement transparente fiscalement (IR) mais peut opter pour l’IS. Au Portugal, il est recommandé de structurer l’investissement via une société équivalente (type SIGI ou société portugaise), car la SCI française n’a pas d’existence locale.
- L’imposition peut être optimisée en fonction du régime fiscal choisi (IS ou IR), permettant de lisser la pression fiscale selon les revenus générés et la répartition des bénéfices.
- Taxation des dividendes :
- Les dividendes versés aux associés sont soumis à la fiscalité du pays de résidence. La SCI permet une distribution flexible, ce qui peut être intéressant selon les conventions fiscales en vigueur.
- Optimisation des charges et amortissements :
- La SCI peut déduire certaines charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion), réduisant ainsi le résultat imposable.
Fiscalité des résidents vs non-résidents portugais dans le cadre d’une SCI
| Catégorie | Résident portugais | Non-résident portugais |
|---|---|---|
| Taxation des loyers | Soumis à l’IRS (impôt sur le revenu) | Soumis à l’IRS à un taux forfaitaire |
| Plus-value immobilière | Imposable sur 50% de la plus-value | Imposable sur 100% de la plus-value |
| Prélèvements sociaux | Applicables | Souvent non applicables |
Exemples concrets et études de cas
Exemple 1 : Un couple français crée une SCI pour acquérir un appartement à Lisbonne. Ils déduisent les intérêts d’emprunt et les charges, réduisant leur base imposable. Les bénéfices sont distribués sous forme de dividendes, optimisés grâce à la convention fiscale franco-portugaise.
Exemple 2 : Un investisseur non-résident structure son investissement via une société portugaise pour bénéficier de l’IS local (taux plus faible que l’IR pour hauts revenus), et réinvestit les bénéfices dans de nouveaux projets immobiliers, différant la taxation personnelle.
Règles de double imposition et optimisation via la SCI
La convention fiscale entre la France et le Portugal permet d’éviter la double imposition des revenus immobiliers. Les loyers perçus au Portugal par une SCI française sont imposés au Portugal, puis en France avec crédit d’impôt.
Une structure adaptée (SCI ou société locale) permet de maximiser le bénéfice de ces conventions et de choisir la fiscalité la plus avantageuse.
Pièges potentiels et erreurs courantes
- Mauvaise rédaction des statuts, source de conflits entre associés.
- Non-respect des obligations déclaratives locales (risque de redressement fiscal).
- Mauvaise anticipation des règles de succession ou de plus-values à la revente.
- Non-conformité avec la législation portugaise si la SCI n’est pas reconnue localement.
Conseils pratiques d’experts fiscaux
- Toujours consulter un avocat fiscaliste bilingue France-Portugal avant toute structuration.
- Privilégier une société locale (SIGI ou société portugaise) pour les investissements exclusivement portugais.
- Optimiser la répartition des parts pour anticiper la transmission et limiter les droits de succession.
- Tenir une comptabilité rigoureuse et respecter toutes les obligations déclaratives au Portugal et dans le pays de résidence.
Résumé des points de vigilance et recommandations
| Recommandation essentielle |
|---|
| Consulter systématiquement un expert fiscal local et international |
| Étudier les conventions fiscales pour éviter la double imposition |
| Soigner la rédaction des statuts de la SCI ou de la société portugaise |
| Veiller à la conformité des opérations avec la législation portugaise et française |
La structuration fiscale via une SCI ou une société portugaise est un levier d’optimisation efficace, mais requiert une expertise approfondie pour éviter les pièges et maximiser les avantages.
Bon à savoir :
Une Société Civile Immobilière (SCI) permet aux investisseurs d’acquérir et de gérer des biens immobiliers au Portugal tout en bénéficiant d’une structure flexible pour optimiser la fiscalité. Pour les résidents portugais, une SCI permet de bénéficier d’un impôt sur les sociétés plus avantageux, tandis que pour les non-résidents, elle peut offrir une réduction significative de l’impôt sur le revenu et de la taxation sur les dividendes. Par exemple, un investisseur français ayant structuré ses achats immobiliers à travers une SCI au Portugal a réussi à réduire considérablement sa double imposition grâce aux conventions fiscales existantes entre les deux pays. Toutefois, il est crucial de s’entourer d’experts fiscaux pour éviter les pièges d’une mauvaise structuration qui pourrait engendrer des pénalités lourdes. De plus, des différences existent en matière de fiscalité entre les résidents et les non-résidents, influençant l’efficacité fiscale d’une SCI, rendant indispensable une planification judicieuse.
Les pièges à éviter dans le droit des sociétés au Portugal
Principaux pièges à éviter lors de la création d’une SCI au Portugal
- Sous-estimation des différences entre le droit portugais et les systèmes étrangers (notamment français) :
- Le concept de SCI n’existe pas en tant que tel dans le droit portugais. Il faut donc choisir une structure adaptée, souvent une société de type LDA ou SA.
- Les statuts types français ne sont pas transposables sans adaptation juridique rigoureuse.
- Erreurs courantes commises par les investisseurs étrangers :
- Choix inadapté de la forme sociale : opter pour un statut qui ne permet pas d’atteindre les objectifs patrimoniaux ou fiscaux recherchés.
- Rédaction imprécise ou incomplète des statuts, notamment sur la gestion immobilière, la répartition du capital social et les pouvoirs des associés.
- Négligence concernant l’enregistrement local et l’ouverture de comptes bancaires dédiés à l’activité.
- Complexité et spécificités du cadre juridique portugais :
- Procédures administratives lourdes pour immatriculer une société civile immobilière (traduction assermentée, obtention du NIF pour chaque associé…).
- Obligations comptables strictes : approbation annuelle des comptes par les associés, audits obligatoires dans certains cas.
- Pièges liés aux obligations fiscales :
- Oubli ou mauvaise compréhension du régime fiscal applicable : en général soumission à l’IRC (impôt sur les sociétés), taux standard à 21 %, PME bénéficiant éventuellement d’un taux réduit.
- Non-respect des délais déclaratifs (SCI ou assimilée doit déposer ses déclarations fiscales même sans revenus locatifs).
Tableau comparatif : France vs Portugal
| Critère | France (SCI) | Portugal (LDA/SA/SIGI) |
|---|---|---|
| Forme juridique | Société Civile Immobilière | Pas d’équivalent direct ; LDA/SA/SIGI |
| Statut fiscal | IR ou IS selon option | IRC obligatoire |
| Déclaration fiscale | Spécifique SCI | Déclarations entreprises classiques |
| Comptabilité | Simplifiée si non commerciale | Obligatoire, audits selon seuils |
- Risques liés au non-respect des réglementations locales :
- Sanctions fiscales importantes en cas de retard déclaratif ou absence d’informations fiables.
- Blocage bancaire si activités non tracées via compte dédié.
- Responsabilité personnelle potentiellement engagée en cas de gestion défaillante.
- Conséquences d’une due diligence insuffisante avant investissement :
- Mauvaise évaluation fiscale pouvant entraîner une double imposition sur certains revenus immobiliers.
- Découverte tardive de charges latentes : taxes locales spécifiques, coûts notariaux élevés…
- Risque administratif accru lors du transfert ultérieur des parts sociales.
Stratégies efficaces pour éviter ces écueils
- Solliciter systématiquement un conseil juridique local spécialisé en droit immobilier portugais avant toute opération
- Adapter intégralement les statuts aux exigences légales nationales
- Se tenir informé régulièrement via veille législative et administrative locale
- Mettre en place un suivi comptable professionnel conforme aux normes portugaises
Liste pratique :
- Vérifier systématiquement le choix du véhicule légal adapté au projet immobilier
- Réaliser une due diligence exhaustive portant sur titres fonciers, charges hypothécaires et situation locative réelle
- Respecter scrupuleusement toutes obligations déclaratives annuelles même sans revenus locatifs
- S’assurer que tous flux financiers passent par un compte bancaire dédié à la société
En résumé
Bien anticiper le cadre légal spécifique du Portugal est indispensable afin d’éviter erreurs coûteuses lors de l’installation immobilière.
Bon à savoir :
Dans le cadre du droit des sociétés au Portugal, de nombreux investisseurs étrangers commettent l’erreur de sous-estimer la complexité du cadre juridique local, souvent très différent de celui de leur pays d’origine. Pour éviter des erreurs coûteuses lors de la création d’une société civile immobilière (SCI), il est crucial de veiller à la conformité avec les nombreuses obligations fiscales qui peuvent différer subtilement, mais significativement, des systèmes présents ailleurs. La rédaction des statuts de la société doit être effectuée avec soin pour éviter des complications légales ultérieures, et le choix de la structure légale doit être adapté aux objectifs précis de l’investissement. De plus, ne pas prendre en compte les réglementations locales peut entraîner des sanctions sévères, mettant en péril la viabilité du projet. Une analyse de due diligence approfondie est indispensable pour découvrir d’éventuels problèmes avant de s’engager. Pour contourner ces pièges, il est conseillé de consulter des avocats portugais expérimentés et de suivre régulièrement les mises à jour législatives pertinentes.
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