Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Avec son climat ensoleillé, ses paysages pittoresques et une qualité de vie enviable
Le Portugal est devenu une destination prisée pour les investissements immobiliers. Pourtant, maximiser les gains dans ce marché en plein essor nécessite plus que de trouver un bien idéal ; cela requiert une compréhension stratégique de l’effet de levier financier.
Cette méthode, qui consiste à utiliser l’argent emprunté pour augmenter le potentiel de rendement d’un investissement, peut sembler risquée, mais elle offre aussi des opportunités considérables pour ceux qui savent en tirer parti.
Comment alors naviguer dans cet univers complexe, saisir ces opportunités tout en minimisant les risques ? Cet article vous guide pas à pas à travers les éléments clés à considérer et les stratégies à adopter pour réussir votre aventure immobilière avec un effet de levier maîtrisé au Portugal.
Bon à savoir :
L’effet de levier peut amplifier vos gains, mais aussi vos pertes. Une analyse approfondie du marché et une gestion prudente sont essentielles.
Comprendre l’effet de levier dans l’immobilier au Portugal
L’effet de levier désigne l’utilisation de l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement et optimiser la rentabilité de ses fonds propres dans l’immobilier. En d’autres termes, il s’agit de financer l’acquisition d’un bien en grande partie par un crédit, ce qui permet d’investir dans des actifs supérieurs à sa capacité d’épargne et de multiplier les profits potentiels.
En immobilier au Portugal, l’effet de levier fonctionne ainsi : un investisseur utilise un apport personnel limité et contracte un prêt bancaire pour acquérir un bien d’une valeur plus élevée. Si la valeur du bien augmente ou si les loyers couvrent largement les remboursements, la rentabilité sur les fonds propres peut être significative.
Exemple chiffré :
| Apport personnel | Emprunt bancaire | Valeur totale du bien | Multiple de levier |
| 50 000 € | 200 000 € | 250 000 € | 5 |
Si le bien prend 10 % de valeur (soit 25 000 €), la plus-value sur l’apport personnel est de 50 % (25 000 € sur 50 000 €), hors frais et intérêts.
Avantages pour les investisseurs au Portugal :
- Accès à des biens de valeur supérieure à leur épargne personnelle.
- Possibilité de générer des revenus locatifs qui financent une grande partie ou la totalité du remboursement du prêt.
- Effet multiplicateur sur la rentabilité des fonds propres en cas de hausse du marché immobilier ou de bonne gestion locative.
Particularités du marché portugais :
- Taux d’intérêt historiquement bas : les conditions de crédit sont restées attractives, avec des taux fixes ou variables souvent inférieurs à 4 % selon le profil de l’emprunteur.
- Conditions de prêt : les banques portugaises financent généralement jusqu’à 70-80 % de la valeur du bien pour les non-résidents, avec une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans.
- Régulations locales : l’octroi de crédit est soumis à des critères de solvabilité stricts (taux d’endettement, apport minimum). Le marché est encadré pour limiter la spéculation, mais reste attractif pour les investisseurs étrangers, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques.
Exemple concret :
Un investisseur français a acquis en 2020 un appartement à Lisbonne pour 300 000 € avec un apport de 60 000 € et un prêt de 240 000 € à 2,5 % sur 25 ans. En 2024, la valeur du bien atteint 360 000 €. La plus-value latente est de 60 000 €, soit 100 % de l’apport initial, sans compter les loyers perçus durant la période.
Conseils pratiques et précautions :
- S’assurer de la stabilité des revenus locatifs pour couvrir les mensualités de crédit.
- Prendre en compte les frais annexes (taxes, entretien, vacance locative).
- Éviter le surendettement : ne pas maximiser l’effet de levier au-delà de sa capacité à absorber un choc de marché (hausse des taux, baisse des loyers).
- Prévoir une marge de sécurité dans le montage financier.
- Se tenir informé des évolutions réglementaires portugaises susceptibles d’affecter la rentabilité ou l’accès au crédit.
À retenir :
L’effet de levier permet d’amplifier les gains, mais aussi les risques. Une gestion prudente et une bonne connaissance du marché portugais sont essentielles pour en tirer pleinement profit.
Bon à savoir :
L’effet de levier en immobilier se réfère à l’utilisation de fonds empruntés pour maximiser le potentiel de rendement d’un investissement, et au Portugal, il offre des opportunités particulièrement avantageuses. Grâce à des taux d’intérêt historiquement bas et à un marché immobilier en pleine expansion, les investisseurs peuvent accéder à des prêts hypothécaires favorables, souvent jusqu’à 80 % de la valeur du bien, favorisant ainsi un retour sur investissement significatif. Le programme de Résidence dorée et les incitations fiscales pour la rénovation de biens patrimoniaux renforcent l’attractivité de cette stratégie, bien que les investisseurs doivent naviguer prudemment à travers des régulations locales spécifiques, telles que celles concernant les locations Airbnb dans certaines zones touristiques. Un exemple notable est celui d’investisseurs ayant acheté un immeuble à Lisbonne avec un apport initial réduit, financé principalement via un emprunt, conduisant à une plus-value substantielle après rénovation et mise en location. Toutefois, pour sécuriser leur investissement, il est crucial pour les investisseurs d’analyser scrupuleusement les conditions de prêt, d’évaluer les potentiels risques macroéconomiques et de s’assurer d’une gestion professionnelle de leurs biens pour atténuer les imprévus du marché.
Stratégies d’endettement intelligent pour maximiser son investissement
L’effet de levier dans l’immobilier portugais
L’effet de levier consiste à utiliser l’emprunt pour financer un investissement immobilier, permettant à l’investisseur de mobiliser une mise de fonds limitée pour contrôler un actif de valeur supérieure. Au Portugal, cet effet est particulièrement recherché grâce à la croissance régulière du marché (+4,3 % en moyenne entre janvier 2024 et janvier 2025) et à la forte demande locative à Lisbonne et Porto. Un investisseur peut donc profiter de la hausse des prix et des loyers, tout en limitant son apport initial, maximisant ainsi sa rentabilité globale.
Types de prêts immobiliers au Portugal
| Type de prêt | Taux d’intérêt (2025) | Conditions d’emprunt | Fiscalité résidents/non-résidents |
|---|---|---|---|
| Taux fixe | 3,5 % – 5,2 % | Jusqu’à 80 % du prix d’achat ; durée 20-30 ans | Intérêts déductibles selon statut fiscal |
| Taux variable | 3,0 % – 4,7 % | Indice Euribor + marge ; révision périodique | Avantage fiscal possible via conventions |
| Mixte (fixe + var.) | 3,2 % – 5,0 % | Fixé 5-10 ans puis variable | Non-résidents : fiscalité selon conventions |
- Les banques portugaises exigent généralement un apport de 20 à 30 %.
- Les non-résidents peuvent emprunter, mais souvent à des taux légèrement supérieurs et avec des durées plus courtes.
- Les intérêts d’emprunt peuvent être partiellement déductibles pour les résidents fiscaux portugais selon la destination du bien (résidence principale ou investissement locatif).
Conseils pratiques pour choisir son crédit immobilier
- Comparer les offres de taux fixe et variable en tenant compte des anticipations de hausse ou de baisse des taux directeurs européens.
- Privilégier la flexibilité : possibilité de remboursement anticipé, modulation des échéances, renégociation du taux.
- Intégrer les frais annexes (assurances, notaire, taxes) dans le calcul de rentabilité.
- Prendre en compte la stabilité de ses revenus face à une éventuelle hausse des taux ou à une baisse de la valeur locative.
- Anticiper les évolutions économiques (inflation, politique monétaire de la BCE, croissance du marché local) et leur impact sur la capacité de remboursement.
Impact des variations de l’euro
- Les crédits immobiliers au Portugal sont libellés en euros. Les variations de la monnaie n’ont pas d’incidence pour un investisseur dont les revenus sont également en euros.
- Pour les investisseurs étrangers hors zone euro, une dépréciation de leur devise par rapport à l’euro renchérit les remboursements, tandis qu’une appréciation les allège.
- La politique de la BCE (taux d’intérêt directeurs) influence directement le coût du crédit et peut modifier la stratégie d’endettement (taux variable plus risqué en cas de hausse des taux).
Risques associés à l’endettement au Portugal
- Hausse potentielle des taux d’intérêt, surtout pour les crédits à taux variable, pouvant augmenter significativement le coût du crédit.
- Baisse des prix immobiliers : un retournement de marché peut exposer l’investisseur à une moins-value à la revente, surtout en cas de repli de la demande internationale ou de mesures restrictives sur les locations touristiques.
- Risque de vacance locative dans certaines régions moins dynamiques.
- Incertitude fiscale : modification des régimes favorables (Golden Visa, statut de résident non habituel), pouvant réduire l’attractivité pour les non-résidents.
Exemples concrets d’utilisation de l’effet de levier
Cas 1 : Investisseur français à Lisbonne (2023-2025)
Apport : 100 000 €
Emprunt : 300 000 € sur 25 ans à 4 %
Achat d’un appartement à 400 000 €
Loyer annuel net : 18 000 €
Plus-value à la revente après 2 ans (hausse de 8 %/an) : +66 000 €
Rentabilité sur fonds propres, effet de levier inclus : supérieure à 15 %/an après impôts et frais.
Cas 2 : Non-résident brésilien à Porto
Apport : 30 % (90 000 €), emprunt de 210 000 €
Achat d’un bien locatif à 300 000 €
Taux variable, remboursement en euros
Hausse de l’Euribor en 2024-2025 : mensualités augmentent de 12 %, mais la valorisation du bien et la demande locative compensent cette hausse.
À retenir
L’endettement intelligent permet de maximiser son investissement immobilier au Portugal, mais exige une gestion rigoureuse des risques liés à la conjoncture économique, à la fiscalité et aux variations monétaires. L’accompagnement par des experts locaux reste recommandé pour optimiser la stratégie de financement.
Bon à savoir :
L’effet de levier est crucial pour les investisseurs immobiliers au Portugal, car il permet d’amplifier les rendements en utilisant des fonds empruntés; les prêts hypothécaires locaux offrent des taux d’intérêt compétitifs, généralement entre 3 % et 4 %, avec des conditions d’emprunt variées influençant les implications fiscales selon le statut de résident ou non-résident. Les investisseurs doivent évaluer les fluctuations économiques, comme les variations de l’euro, qui impactent le coût de l’endettement, et choisir des produits de crédit immobilier adaptés à leur profil de risque. Par exemple, l’achat d’une propriété à Lisbonne avec un prêt à taux fixe peut protéger contre l’instabilité monétaire, tandis qu’à Algarve, un prêt à taux variable pourrait maximiser les gains en cas de baisse des taux d’intérêt. Toutefois, il est essentiel de surveiller les risques, tels que l’évolution des prix immobiliers et les changements dans les politiques économiques locales, comme le montre l’exemple d’un investisseur qui a doublé son patrimoine en une décennie grâce à un financement astucieux et une diversification géographique éclairée de son portefeuille immobilier au Portugal.
Calculer le retour sur investissement immobilier avec un emprunt
Effet de levier dans l’immobilier portugais
L’effet de levier consiste à utiliser un financement par emprunt pour acquérir un bien immobilier, permettant d’investir une somme supérieure à ses fonds propres. Au Portugal, cette stratégie est particulièrement intéressante car elle permet d’augmenter le potentiel de rentabilité tout en répartissant les risques sur la durée du crédit. Si la rentabilité locative obtenue grâce au bien dépasse le coût du crédit et des charges, l’effet de levier joue en faveur de l’investisseur.
Éléments financiers clés à considérer
Taux d’emprunt moyen :
En 2025, les taux fixes oscillent généralement entre 3 % et 4 % selon le profil emprunteur et la durée.
Frais liés à l’achat immobilier :
- Notaire : 175 €
- Taxe d’enregistrement : 1 600 €
- Frais d’avocat : 2 000 €
- IMT (impôt municipal sur les transmissions) pour un bien autour de 200 000 € (environ IMT à hauteur de ~5 %) : jusqu’à environ 10 000 €
| Poste | Montant (€) |
| Notaire | 175 |
| Taxe d’enregistrement | 1 600 |
| Frais avocat | 2 000 |
| IMT (env. 5%) | 10 000 |
| Total frais achat | 13 775 |
Fiscalité immobilière au Portugal :
- Revenus locatifs imposés forfaitairement à 28 %.
- Sur les plus-values immobilières, imposition sur 50 % du gain au barème progressif (jusqu’à 48 %) pour non-résidents.
Exemple concret – calcul du retour sur investissement avec emprunt
Supposons :
- Prix net vendeur appartement Lisbonne centre (Baixa) = 200 000 €
- Frais achat = 13 775 €, soit acquisition totale = 213 775 €
- Loyer mensuel espéré = 800 €/mois, soit annuel = 9 600 €
- Apport personnel = 40 000 €, emprunt bancaire sur 173 775 € à taux fixe de 3,5%, durée: vingt ans
Calculs :
1. Mensualité emprunt
( text{Mensualité} approx frac{173,775 times }{1-(1+0.035/12)^{-240}} approx ~1,001€ / mois)
Soit annuellement ≈ 12 012€
2. Rentabilité brute
3. Rentabilité nette après fiscalité simplifiée
– Revenu net après impôt :
(9,600times(1-0,28)=6,912€)
– Solde net avant charges diverses :
(6,912−12,012=-5,100€)
Ce déficit annuel montre que sans apport massif ou loyers supérieurs aux mensualités + frais récurrents (assurance habitation/propriétaire non occupant), l’effet levier peut augmenter le risque financier.
Retombées fiscales potentielles
Liste des principales taxes/fiscalités liées :
- Impôt foncier annuel (IMI)
- Impôt municipal lors du transfert (IMT)
- Imposition forfaitaire revenus locatifs (28%) pour non-résidents
- Imposition plus-value immobilière lors revente (50% taxable selon barème progressif jusqu’à ~48%)
Conseils gestion des risques financiers avec effet levier
- Prendre en compte tous les frais annexes et charges récurrentes avant décision.
- Simuler plusieurs scénarios avec différentes hypothèses sur loyers et vacance locative.
- Prévoir une marge financière suffisante pour couvrir imprévus ou baisse temporaire des revenus locatifs.
- Diversifier ses investissements géographiquement ou typologiquement afin d’atténuer le risque spécifique lié au marché local.
- Se renseigner précisément sur la fiscalité locale applicable selon son statut résident/non résident.
Liste synthétique des points-clés pour maximiser le retour tout en limitant les risques :
- Bien négocier son taux d’emprunt
- Choisir une localisation porteuse offrant un bon rendement (>5%)
- Calculer précisément toutes taxes/frais avant acquisition
- Optimiser sa fiscalité via statuts spécifiques si éligible (ex: RNH)
L’utilisation judicieuse de l’effet levier permet potentiellement une augmentation significative du rendement immobilier au Portugal mais exige rigueur dans la gestion budgétaire et fiscale afin d’éviter tout déséquilibre financier lié aux mensualités élevées face aux loyers perçus.
Bon à savoir :
L’effet de levier en immobilier au Portugal permet d’accroître la rentabilité d’un investissement en utilisant un emprunt pour financer une partie importante de l’achat, ce qui est rendu attractif par le taux d’emprunt moyen qui tourne autour de 3,2 % en 2023. Lors du calcul du retour sur investissement, il est crucial de prendre en compte non seulement les frais d’achat comme les taxes et les frais de notaire, environ 6 à 8 % du prix du bien, mais aussi les paiements annuels de l’emprunt, les coûts d’entretien et les éventuelles vacances locatives. Par exemple, pour un bien acheté à 200 000 € avec un loyer mensuel potentiel de 900 €, il est important de soustraire aux loyers annuels perçus toutes les charges et le coût de l’emprunt pour calculer la rentabilité nette. Les avantages fiscaux, tels que la déduction des intérêts d’emprunt ou des frais de gestion locative, peuvent également améliorer le rendement net. Cependant, il est essentiel de bien gérer les risques, en prévoyant une réserve de trésorerie pour couvrir des imprévus et s’assurer de maintenir une capacité de remboursement adéquate, afin d’éviter tout surendettement qui pourrait compromettre l’investissement.
Vous êtes passionné par l’immobilier international et cherchez à optimiser vos investissements ? Profitez de mon expertise dans le domaine pour explorer les opportunités les plus prometteuses à l’échelle mondiale. N’hésitez pas à me contacter pour obtenir des conseils sur mesure et des analyses approfondies qui répondront à vos ambitions et défis spécifiques. Ensemble, concrétisons vos projets immobiliers avec succès et efficacité.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
