Immobilier au Portugal : attention aux photos retouchées

Publié le 14 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Dans un marché aussi dynamique que celui de l’immobilier au Portugal, les acheteurs et les investisseurs sont constamment à l’affût des offres alléchantes qui semblent surgir à chaque coin de rue. Cependant, dans cette quête incessante de la propriété parfaite, un obstacle majeur demeure : les photos retouchées, qui, sous des apparences flatteuses, cachent des réalités souvent décevantes.

Bien que ces images embellies soient devenues monnaie courante sur les plateformes en ligne, elles présentent un défi de taille pour ceux qui ne prennent pas le temps de scruter chaque détail ou n’ont pas l’opportunité de visiter en personne.

Cette pratique, qui vise en premier lieu à séduire l’acheteur, cache en réalité un phénomène déceptif qui pourrait transformer la maison de rêve en un véritable cauchemar immobilier.

Les pièges des photos retouchées dans les annonces immobilières

La retouche de photos est extrêmement courante dans les annonces immobilières au Portugal, car elle permet d’attirer l’attention des acheteurs potentiels en présentant les biens sous leur meilleur jour. Cette pratique vise à optimiser la luminosité, valoriser les espaces et masquer certains défauts afin de se démarquer sur un marché concurrentiel. Toutefois, ces modifications peuvent fausser la perception réelle du bien : un appartement paraissant lumineux et spacieux sur une annonce peut s’avérer sombre ou exigu lors de la visite.

Les types de retouches fréquentes incluent :

• Ajout de mobilier virtuel pour donner vie à des pièces vides ou faciliter la projection des acheteurs.
• Amélioration artificielle de la luminosité ou du contraste pour rendre le logement plus attractif.
• Suppression numérique des défauts, comme l’effacement d’une fissure, d’une tache ou d’un câble apparent.
• Agrandissement visuel par modification des perspectives (pièces paraissant plus grandes qu’en réalité).

Type de retouche	Effet trompeur potentiel
Mobilier virtuel	Masque l’espace réel disponible
Luminosité/contraste accrus	Cache un manque réel de lumière naturelle
Suppression imperfections	Fait croire à un état impeccable
Modification perspective	Taille déformée, volume exagéré

Les conséquences pour les acheteurs peuvent être importantes :

• Déception lors des visites physiques, lorsque le bien ne correspond pas aux images idéalisées.
• Sentiment d’avoir été trompé, voire perte de confiance envers le vendeur ou l’agence.
• Pression à prendre une décision rapide basée uniquement sur une impression visuelle erronée.

Du point de vue légal et éthique au Portugal :

La présentation mensongère d’un bien via des images trop retouchées peut être considérée comme pratique commerciale trompeuse, passible de sanctions selon le code portugais du consommateur.

Les agences ont l’obligation légale et morale d’informer honnêtement les acquéreurs. Les droits du consommateur protègent contre toute forme « d’omission significative » susceptible d’induire en erreur sur l’état réel du logement.

Conseils pratiques pour repérer et vérifier les photos retouchées :

Scruter attentivement chaque image à la recherche :

• D’incohérences dans les perspectives (murs inclinés).
• De zones trop nettes/floues/anormalement lumineuses.
• D’éléments clonés/répétés ou absence totale d’imperfections visibles.

Liste rapide pour vérifier la véracité avant achat :

• Demander systématiquement une visite physique avant tout engagement contractuel
• Comparer plusieurs photos (angles différents) ; méfiez-vous si toutes semblent issues « d’un catalogue »
• Interroger directement le vendeur/agence sur ce qui a été modifié numériquement
• Consulter Google Street View/l’environnement extérieur non-retouché

Il est essentiel que les agences immobilières et vendeurs privilégient la transparence en mentionnant clairement toute mise en scène virtuelle ou modification importante apportée aux images. Cette démarche favorise un climat sain basé sur la confiance réciproque entre professionnels et clients.

⚠️ Privilégiez toujours une approche critique face aux images trop parfaites : posez vos questions sans hésiter !

Comment éviter les arnaques immobilières au Portugal

Les arnaqueurs immobiliers au Portugal emploient diverses techniques pour tromper les acheteurs, notamment l’usage de photos retouchées pour embellir ou dissimuler des défauts des biens proposés.

Principales techniques de manipulation d’images utilisées :

• Suppression numérique de défauts : moisissures, fissures, taches ou éléments disgracieux sont effacés pour rendre le bien plus attractif.
• Modification de la luminosité et des couleurs : des filtres ou des réglages exagérés donnent une impression de clarté ou de fraîcheur qui n’existe pas en réalité.
• Élargissement des espaces : l’emploi de grands angles ou la fusion de plusieurs prises de vue fait paraître les pièces plus grandes.
• Ajout ou modification de mobilier (virtuel staging) : des meubles haut de gamme sont insérés numériquement, ou un jardin luxuriant est ajouté alors que la cour est négligée.
• Utilisation d’images d’autres biens : certaines annonces frauduleuses volent des photos de maisons existantes pour promouvoir des propriétés fictives ou non disponibles.

Exemple de tableau des manipulations courantes :

Technique utilisée	Effet recherché
Suppression numérique de défauts	Masquer les imperfections du bien
Modification des couleurs/luminosité	Rendre le bien plus lumineux et accueillant
Grand angle/fusion d’images	Agrandir visuellement les espaces
Virtuel staging	Valoriser l’intérieur ou l’extérieur
Photos volées	Tromper sur la réalité/l’existence du bien

Conseils pratiques pour vérifier l’authenticité des images et éviter les arnaques :

• Toujours demander une visite en personne : la comparaison directe entre le bien réel et les photos permet souvent de repérer les manipulations.
• Exiger des images supplémentaires ou des vidéos en temps réel : cela limite les possibilités de retouche ou de fraude.
• Utiliser des outils de recherche d’images inversées comme TinEye ou Google Images pour vérifier si les photos ont été utilisées dans d’autres annonces ou sur d’autres sites.
• Comparer avec Google Street View ou Google Earth pour évaluer la réalité de l’environnement extérieur du bien.
• Consulter l’avis de professionnels locaux : agents immobiliers portugais réputés ou experts indépendants peuvent donner un avis sur la véracité de l’annonce.
• Demander des références et vérifier les licences : assurez-vous que l’agent est bien enregistré auprès des autorités portugaises compétentes.
• Consulter des plateformes de confiance et lire les avis : les retours d’autres utilisateurs aident à identifier les annonces suspectes.

Liste de vérification pour sécuriser votre achat immobilier au Portugal :

• Vérifier l’existence réelle de la propriété auprès des autorités locales (conservatoire, mairie).
• Travailler avec un agent immobilier agréé, spécialisé dans le marché portugais.
• Exiger la présentation des documents légaux du bien (titre de propriété, certificat énergétique, etc.).
• Se méfier des prix anormalement bas ou des conditions trop avantageuses.
• Prendre le temps de comparer plusieurs offres et de consulter des avis indépendants.

⧉ À retenir :

La vigilance face aux photos retouchées et aux annonces trop séduisantes est essentielle. Multipliez les vérifications, privilégiez les contacts directs et les professionnels reconnus, et fiez-vous toujours à des sources officielles et à votre propre jugement lors d’un achat immobilier au Portugal.

Conseils pour vérifier l’authenticité d’une annonce immobilière

Réaliser une visite sur place est indispensable pour vérifier que le bien correspond réellement aux photos et à la description de l’annonce. Cela permet de constater l’état général du logement, l’environnement immédiat et d’identifier d’éventuelles différences ou incohérences. Au Portugal, il est courant que certaines annonces comportent des images anciennes ou issues d’autres biens similaires. Il est donc crucial de ne jamais s’engager (ni verser d’acompte) sans avoir visité les lieux.

Demander des documents officiels est une étape essentielle pour garantir la légitimité de la propriété. Il convient d’exiger, au minimum :

• Le Certidão de Teor (titre de propriété), délivré par la Conservatória do Registo Predial, qui atteste de la titularité et mentionne d’éventuelles charges ou hypothèques.
• La Caderneta Predial (extrait du cadastre), qui renseigne sur les caractéristiques fiscales du bien.
• Les permis de construire ou d’agrandissement, surtout en cas de modifications récentes.
• En cas de doute, solliciter un avocat spécialisé ou un notaire portugais pour vérifier l’ensemble des documents et l’historique juridique du bien.

Comparer l’annonce sur plusieurs plateformes (portails immobiliers, sites d’agences, réseaux sociaux) permet de repérer d’éventuelles incohérences :

• Description différente, prix anormalement bas, photos identiques pour des adresses différentes.
• Vérifier que le nom du propriétaire ou de l’agence, ainsi que le numéro de licence AMI, correspondent sur toutes les annonces.

Liste de vérification pour la concordance des annonces :

• Adresse et localisation identiques
• Photos cohérentes
• Coordonnées du vendeur ou de l’agence vérifiées
• Prix et descriptif homogènes

Se méfier des photos de très haute qualité :

• Les images retouchées ou issues de banques d’images sont fréquentes dans certaines annonces frauduleuses.
• Privilégier les annonces avec plusieurs photos, notamment des éléments secondaires (vue de la rue, parties communes, détails techniques).

Faire appel à un agent immobilier de confiance, titulaire d’une licence AMI, est fortement recommandé :

• L’agent doit être inscrit auprès de l’IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção).
• Vérifier la validité du numéro AMI sur le site officiel de l’IMPIC.
• Un professionnel local connaît les spécificités du marché portugais, les prix réels et les pratiques courantes, et saura détecter les anomalies ou les risques.

Vérifier l’historique du vendeur et du bien :

• Rechercher d’éventuels litiges, hypothèques, ou problèmes de succession affectant la propriété.
• Demander un extrait du registre foncier actualisé.
• Interroger le voisinage ou la copropriété pour détecter d’éventuels conflits non déclarés.

Étape de vérification	Objectif principal	Acteur clé recommandé
Visite sur place	Contrôle de la réalité du bien et de son environnement	Acquéreur / Agent local
Demande de documents officiels	Validation de la propriété et des droits associés	Notaire / Avocat
Comparaison multi-plateformes	Détection d’incohérences et de doublons d’annonces	Acquéreur
Analyse des photos	Identification de retouches ou d’images trompeuses	Acquéreur / Agent
Recours à un professionnel AMI	Sécurisation de la transaction, conseil sur le marché local	Agent immobilier agréé
Vérification de l’historique	Détection de charges, litiges ou problèmes juridiques	Avocat / Notaire

À retenir :
> Au Portugal, la rigueur administrative et la prudence sont essentielles pour éviter les arnaques immobilières et garantir une acquisition en toute sécurité.

L’importance de la visite virtuelle réaliste

Les visites virtuelles réalistes offrent aux acheteurs immobiliers au Portugal une perspective authentique des biens, contrairement aux photos retouchées qui peuvent présenter une image trompeuse. Grâce à la navigation immersive en 3D et à 360°, il devient possible d’explorer chaque pièce, d’appréhender l’agencement réel et de saisir les volumes du bien comme si on s’y trouvait, ce qui limite les mauvaises surprises lors d’une visite physique.

Technologies utilisées pour créer des visites virtuelles immersives :

• Captation 360° HD : Utilisation de caméras spécialisées permettant de réaliser des images panoramiques interactives.
• Modélisation 3D : Création d’environnements tridimensionnels précis pour reproduire fidèlement l’espace.
• Réalité virtuelle (VR) : Immersion totale via casque VR pour visiter le bien à distance.
• Solutions Matterport ou Orisha : Plateformes professionnelles permettant la numérisation, l’interactivité et le partage facile des visites sur tous les canaux.
• Ajout contextuel interactif : Intégration de plans, vidéos explicatives et informations supplémentaires directement dans la visite virtuelle.

Principaux avantages pour le processus décisionnel des acheteurs internationaux :

• Élimination du risque lié à la distorsion visuelle par retouche photo
• Possibilité de confirmer un intérêt sans déplacement inutile
• Accès facilité depuis l’étranger : utile lorsque se déplacer au Portugal est difficile ou coûteux
• Meilleure transparence du bien présenté (agencement réel, état général)
• Gain de temps significatif dans le processus d’achat

Exemples concrets sur le marché portugais :

Exemple	Description	Impact positif
Tagus Property	Propose visites virtuelles guidées et en direct par visioconférence	Achat facilité à distance ; confiance accrue chez les acquéreurs étrangers
Home 3D & Co	Numérisation professionnelle pour agences immobilières portugaises	Valorisation authentique des biens ; réduction déplacements physiques

Liste des bénéfices constatés :

• Délais de vente réduits (jusqu’à deux fois plus rapides selon certaines agences)
• Taux accru de satisfaction client grâce à une expérience plus transparente
• Partage instantané auprès d’acheteurs multiples via liens personnalisés

Les visites virtuelles immersives constituent aujourd’hui un standard attendu sur le marché immobilier portugais international. Elles favorisent un climat de confiance indispensable lors d’un achat transfrontalier tout en modernisant profondément la présentation immobilière.