Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier au Portugal
L’immobilier au Portugal connaît une transformation intrigante avec l’émergence des dark stores, ces entrepôts urbains dédiés à la distribution rapide de produits. Alors que les paysages urbains de Lisbonne et Porto se métamorphosent, ces nouveaux acteurs redéfinissent les dynamiques commerciales et culturelles du pays.
Les bénéfices économiques, les défis liés à la régulation urbaine et l’impact sur les quartiers résidentiels soulèvent des débats animés, attirant l’attention tant des investisseurs que des habitants.
À l’intersection de l’innovation technologique et de l’évolution sociétale, les dark stores portugais pourraient façonner l’avenir du commerce dans ce pays au riche héritage architectural et culturel.
Le développement des entrepôts dark stores au Portugal
L’essor des dark stores au Portugal résulte principalement de la croissance rapide du commerce en ligne, fortement accélérée par la pandémie de COVID-19. Ces entrepôts, dédiés exclusivement à la préparation et à la livraison de commandes en ligne, ont transformé la logistique urbaine et l’organisation du commerce de détail.
Facteurs économiques et culturels ayant favorisé l’implantation
- Hausse exponentielle des achats en ligne, surtout pour les produits alimentaires et essentiels.
- Recherche d’une optimisation logistique permettant de réduire les délais et coûts de livraison.
- Changement des habitudes de consommation, avec une préférence marquée pour la rapidité, la flexibilité et la commodité.
- Faible coût d’installation par rapport à un magasin traditionnel.
Principales entreprises impliquées
| Entreprise | Origine | Activité principale | Présence au Portugal |
|---|---|---|---|
| Auchan | France | Supermarches & dark stores | Forte |
| Wolt | Finlande | Livraison de produits alimentaires | Croissante |
| Amazon | États-Unis | Plateforme e-commerce & logistique | Limitée mais en hausse |
| Getir | Turquie | Livraison ultrarapide | Présente dans grandes villes |
| Glovo | Espagne | Livraison multi-produits | Forte |
Mode de fonctionnement des dark stores
- Entrepôts urbains, non ouverts au public, optimisés pour le picking, l’emballage et la livraison rapide.
- Commandes passées en ligne, préparées par des employés dédiés, puis livrées en quelques minutes à quelques heures.
- Certains modèles hybrides proposent un retrait sur place (click & collect).
Avantages logistiques
- Réduction significative des délais de livraison (souvent sous 30 minutes dans les grandes villes).
- Optimisation des stocks et gestion centralisée des inventaires.
- Capacité à desservir de larges zones urbaines densément peuplées sans congestionner les commerces traditionnels.
- Flexibilité pour étendre ou réduire rapidement l’activité selon la demande.
Impact sur le marché immobilier local
- Conversion massive de locaux commerciaux ou entrepôts vacants en dark stores.
- Hausse de la demande pour des espaces logistiques en centre-ville, entraînant une pression à la hausse sur les loyers de ce segment spécifique.
- Modification de l’affectation de certains quartiers, avec des zones autrefois résidentielles ou commerçantes transformées en hubs logistiques.
Défis réglementaires et préoccupations des résidents
- Absence de cadre réglementaire précis sur l’usage de locaux commerciaux pour des activités logistiques intensives.
- Nuisances générées par le trafic de véhicules de livraison et la gestion des flux de marchandises.
- Crainte d’une dévitalisation du tissu commercial traditionnel et de la réduction de la mixité urbaine.
- Débats municipaux sur la limitation ou l’encadrement des dark stores dans certains quartiers.
Statistiques récentes et cas d’études portugais
- Le marché mondial des dark stores devrait atteindre près de 33 milliards USD en 2025, avec une croissance annuelle marquée.
- Lisbonne et Porto sont les villes portugaises où la concentration de dark stores est la plus élevée, notamment dans les quartiers densément peuplés et à fort pouvoir d’achat.
- Depuis 2021, le nombre de dark stores à Lisbonne a triplé, principalement sous l’impulsion d’acteurs internationaux et de grandes enseignes alimentaires.
Exemple concret
À Lisbonne, des acteurs comme Auchan et Wolt ont implanté des dizaines de dark stores dans des quartiers centraux (Areeiro, Campo de Ourique), provoquant des tensions avec les riverains mais permettant des livraisons en moins de 20 minutes dans la plupart des arrondissements.
Résumé des avantages et défis
| Avantages pour les entreprises | Défis pour la ville et les habitants |
|---|---|
| Livraison ultra-rapide | Augmentation du trafic de livraison |
| Optimisation des stocks | Nuisances (bruit, circulation) |
| Réduction des coûts d’exploitation | Pression sur l’immobilier commercial |
| Adaptabilité à la demande | Risque de désertification commerciale |
L’essor des dark stores au Portugal s’inscrit dans une double logique de modernisation logistique et de transformation urbaine, avec des bénéfices indéniables pour les consommateurs mais aussi des défis majeurs pour la régulation et la vie urbaine.
Bon à savoir :
Les dark stores se développent rapidement au Portugal, principalement dans les grandes villes comme Lisbonne et Porto, favorisés par une croissance de la demande pour le commerce en ligne et une logistique urbaine optimisée. Des entreprises comme Glovo et UberEats dominent le marché en utilisant ces entrepôts pour réduire significativement les délais de livraison, parfois à moins de 30 minutes. Ceci est rendu possible grâce aux emplacements stratégiques de ces dark stores dans des zones densément peuplées, permettant une distribution efficace. Cependant, leur expansion pose des défis, notamment en matière de réglementation et de gestion de l’espace urbain, suscitant parfois des préoccupations des résidents locaux. Statistiquement, le nombre de ces installations a doublé en seulement deux ans, révélant leur rôle croissant dans l’économie locale. Les dark stores relèvent aussi d’enjeux concernant l’immobilier, occupant souvent des espaces autrefois dédiés à d’autres usages urbains, ce qui suscite des discussions sur l’impact socio-économique de ces transformations dans le tissu urbain portugais.
L’impact de l’immobilier logistique sur la livraison dernière mile
L’essor du e-commerce et l’exigence de livraisons rapides ont propulsé l’importance des infrastructures logistiques dédiées au dernier kilomètre, qui représentent désormais jusqu’à 50 % du coût total de livraison. L’immobilier logistique joue un rôle critique en garantissant la proximité, la rapidité et l’efficacité nécessaires à cette étape clé.
Les entreprises adoptent plusieurs stratégies d’optimisation des espaces logistiques :
- Localisation stratégique des entrepôts dans les périphéries urbaines (Lisbonne : Azambuja, Lezíria Park, Castanheira do Ribatejo ; Porto ; Vila Nova de Famalicão).
- Investissements dans des zones franches offrant incitations fiscales (exonérations TVA/IMI à Sines ou fiscalité réduite à Madeira).
- Diversification des transporteurs pour améliorer flexibilité et fiabilité.
- Adoption de solutions technologiques pour le suivi en temps réel et l’optimisation dynamique des tournées.
| Zone logistique | Avantages clés | Impact |
|---|---|---|
| Lisbonne | Proximité portuaire, axes autoroutiers | Distribution rapide nationale/internationale |
| Porto | Connectivité avec Leixões | Accès nord Portugal/Europe |
| Sines/Madeira | Incitations fiscales | Réduction charges/excellence opérationnelle |
L’émergence rapide des dark stores transforme le paysage immobilier urbain portugais. Ces magasins sans accès client servent uniquement au stockage et à la préparation ultra-rapide de commandes en ligne :
- Réduction drastique des délais grâce à une implantation au cœur ou près des centres urbains.
- Optimisation du picking et expédition directe vers le consommateur final.
Effets sur l’immobilier local :
- Augmentation de la demande d’espaces petits/moyens en zone urbaine.
- Valorisation d’actifs proches du centre-ville traditionnellement moins prisés par la logistique classique.
Exemples concrets :
XPO Logistics a inauguré une plateforme majeure au Lezíria Park (Lisbonne), renforçant sa présence stratégique pour couvrir Lisbonne/Sud Portugal. Ce site propose une offre intégrée incluant services dernier kilomètre et gestion contractuelle, illustrant comment les acteurs internationaux misent sur les pôles portugais pour optimiser leur chaîne.
Des entreprises investissent également dans l’expansion d’entrepôts modernes, comme à Azambuja (~25 000 m²) ou Ribeirão (Nord), répondant ainsi aux besoins croissants liés au commerce électronique.
De plus, certaines marques exploitent directement plusieurs dark stores autour de Lisbonne ou Porto afin d’assurer une livraison express sous deux heures pendant les pics saisonniers – réinventant ainsi le schéma classique entrepôt-vers-client.
Points essentiels :
- L’immobilier logistique adapté est désormais un levier majeur pour offrir aux consommateurs portugais rapidité, fiabilité et expérience client optimale lors du dernier kilomètre.
La localisation stratégique, l’intégration technologique avancée et le développement massif de dark stores sont aujourd’hui incontournables pour répondre efficacement aux nouveaux défis posés par la demande urbaine croissante en Portugal.
Bon à savoir :
Les infrastructures logistiques jouent un rôle crucial dans l’accélération de la livraison du « dernier kilomètre » au Portugal, avec une importance croissante accordée à la localisation stratégique des entrepôts près des zones urbaines pour satisfaire la demande. Les « dark stores », ces espaces logistiques destinés uniquement à la préparation de commandes en ligne, transforment le paysage immobilier local en permettant des livraisons plus rapides et efficaces. Par exemple, certaines grandes chaînes de distribution au Portugal, telles que Continente et Pingo Doce, ont mis en place de tels entrepôts dans des zones clés de Lisbonne et Porto pour optimiser leurs opérations logistiques. Cette stratégie permet non seulement de réduire les délais de livraison mais aussi de minimiser les coûts opérationnels en rapprochant les stocks des consommateurs. Les entreprises maximisent ces espaces via des technologies de gestion d’inventaire avancées, renforçant ainsi leur capacité à réinventer la chaîne de livraison et à maintenir un avantage concurrentiel sur un marché en pleine expansion.
L’attraction des investissements e-commerce au Portugal
Stratégies déployées par le Portugal pour attirer les investissements dans le e-commerce
Le Portugal a mis en œuvre une série de stratégies pour attirer les investissements étrangers dans le secteur du e-commerce, capitalisant sur des avantages économiques et logistiques distinctifs :
- Utilisation des fonds européens : Plus de 6,5 milliards d’euros du Plan de Relance et de Résilience (RRF) sont consacrés à l’accélération de la digitalisation, à la modernisation des infrastructures et à l’amélioration de la logistique, ce qui renforce l’attractivité du pays pour les investisseurs du e-commerce.
- Incitations fiscales et simplification administrative : Les réformes fiscales, notamment sur la TVA, et la digitalisation des procédures administratives facilitent l’implantation et l’expansion des entreprises e-commerce.
- Amélioration des infrastructures logistiques : Les investissements dans les hubs de transport et les corridors logistiques, soutenus par des fonds européens, permettent des livraisons plus rapides et une connexion aisée avec le reste de l’Europe.
Avantages économiques et logistiques du Portugal
| Atout | Description |
|---|---|
| Position géographique | Accès direct aux marchés européens, africains et américains grâce à des ports modernes. |
| Coût du travail | Salaires compétitifs par rapport à l’Europe de l’Ouest. |
| Croissance du marché | E-commerce en croissance à un taux annuel composé de 11,33 %, avec une valeur de 6,45 Mds € en 2025. |
| Digitalisation | Adoption rapide de solutions mobiles (62,21 % des transactions via smartphone). |
| Investissements étrangers | Hausse significative des investissements directs étrangers, notamment dans l’immobilier commercial lié au e-commerce. |
Influence croissante des dark stores sur l’immobilier commercial
Les dark stores, entrepôts urbains dédiés exclusivement à la préparation de commandes en ligne, transforment le paysage immobilier commercial portugais :
- Conversion de surfaces commerciales : De nombreux centres commerciaux traditionnels ou magasins de périphérie sont convertis en dark stores ou hubs logistiques afin de répondre à la demande croissante du e-commerce urbain.
- Impact sur le marché local : Ces installations génèrent une hausse de la demande pour les surfaces logistiques en centre-ville, tout en poussant certains acteurs traditionnels à repenser leur modèle locatif.
- Signatures de baux majeurs : On observe la multiplication de baux logistiques de grande envergure et la réaffectation d’anciens retail parks en centres de fulfillment pour le e-commerce.
Données récentes sur les investissements étrangers dans le e-commerce portugais
- Augmentation de 28 % des investissements dans l’immobilier commercial en 2024, principalement tirée par la demande du secteur e-commerce.
- Plus de 1 milliard d’euros de financement étranger ont été injectés dans les startups fintech et e-commerce en 2024-2025.
- Exemples de transactions majeures :
- Acquisition de centres commerciaux portugais pour plus de 172 millions d’euros par des fonds étrangers.
- Ouverture de nouveaux magasins et centres logistiques par des enseignes internationales comme Primark, Mercadona ou JYSK.
Tendances actuelles
- Omnicanalité et logistique urbaine : Les acteurs e-commerce investissent dans des solutions click-and-collect et dans la densification des réseaux de livraison urbaine.
- Conversion accélérée des surfaces : Les centres commerciaux et retail parks peu performants sont transformés en espaces logistiques ou dark stores.
- Baux logistiques stratégiques : Les grandes enseignes signent des baux longue durée pour des entrepôts urbains afin d’optimiser la rapidité de livraison.
Politiques gouvernementales et initiatives privées
- Soutien gouvernemental :
- Programmes de soutien à la digitalisation des PME.
- Subventions pour la modernisation logistique et l’intégration de technologies vertes.
- Initiatives privées :
- Lancement de plateformes locales pour connecter fabricants portugais et acheteurs européens.
- Partenariats entre fonds d’investissement étrangers et développeurs immobiliers locaux pour créer des hubs logistiques sur mesure.
Perspectives futures pour l’immobilier commercial lié au e-commerce
- Montée en puissance des dark stores dans les grandes agglomérations, redéfinissant la valeur locative des emplacements urbains.
- Renforcement de l’attractivité du Portugal comme hub logistique pour l’Europe du Sud, soutenu par la croissance du e-commerce transfrontalier.
- Transformation accélérée du parc immobilier commercial, avec une part croissante dédiée à la logistique urbaine et aux solutions omnicanales.
Le Portugal s’impose ainsi comme une destination privilégiée pour les investissements e-commerce, grâce à la convergence d’avantages économiques, d’une politique volontariste et d’un écosystème logistique en pleine mutation.
Bon à savoir :
Le Portugal a su attirer d’importants investissements dans le secteur du e-commerce grâce à une combinaison de politiques favorables, une infrastructure logistique bien développée et des coûts compétitifs. Les dark stores, ces surfaces commerciales dédiées à l’e-commerce, transforment désormais le paysage immobilier portugais, avec de nombreux baux signés pour des entrepôts logistiques adaptés aux livraisons rapides. En 2023, la croissance de 15% des investissements étrangers souligne l’intérêt pour ce secteur dynamique, généré par la conversion de magasins classiques en hubs modernes. L’État portugais stimule ce développement par des incitations fiscales et des infrastructures numériques robustes, tandis que des initiatives privées innovent avec des solutions de livraison de pointe. Avec l’extension prévue des zones logistiques et le soutien continu aux start-ups e-commerce, le Portugal reste bien positionné pour accueillir encore plus d’acteurs internationaux, renforçant ainsi la compétitivité de son marché immobilier commercial.
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