Comparatif Immobilier Neuf vs Ancien au Portugal

Publié le 14 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le marché immobilier au Portugal : neuf vs ancien

Au Portugal, le marché immobilier suscite un intérêt croissant, notamment en raison des dynamiques uniques entre le neuf et l’ancien. Avec des paysages enchanteurs et une culture riche, ce pays attire énormément d’investisseurs.

Immobilier neuf : modernité et efficacité

L’immobilier neuf, souvent perçu comme un symbole de modernité et d’efficacité énergétique, offre des avantages significatifs :

• Normes de construction récentes et respect de l’environnement
• Équipements modernes et technologies intégrées
• Moins de frais de maintenance à court terme

Immobilier ancien : charme et emplacement

Les biens anciens séduisent par leur charme historique et leur emplacement privilégié :

• Caractère authentique et architecture traditionnelle
• Situés souvent dans des centres-villes ou quartiers établis
• Potentiel de plus-value grâce à la rénovation

Analyse comparative : prix, rentabilité et demande

Dans cet article, nous plongeons au cœur de ce match chiffré entre neuf et ancien, en analysant les prix, la rentabilité et la demande pour éclaircir les choix judicieux à faire pour les futurs propriétaires et investisseurs.

Analyse coûts/bénéfices de l’immobilier neuf et ancien au Portugal

Région	Prix moyen m² neuf (2025)	Prix moyen m² ancien (2025)	Exemples/Commentaires
Lisbonne	5 922 €	3 000–5 000 €	Quartiers centraux : le neuf très rare et cher, l’ancien plus accessible si rénové
Porto	3 628 €	2 500–4 000 €	Forte disparité selon les quartiers, dynamisme locatif
Algarve (Tavira)	3 500 €	2 500–3 300 €	Forte demande étrangère, valorisation continue
Autres régions	2 000–2 500 €	1 200–2 000 €	Opportunités dans le Centre et l’Alentejo

Comparaison des coûts d’achat :

• Immobilier neuf : Prix au mètre carré plus élevé, surtout dans les grandes villes (ex. Lisbonne : 5 922 €/m², Porto : 3 628 €/m², Algarve : 3 500 €/m²). Offre limitée dans l’hyper-centre, ce qui accentue la prime sur le neuf.
• Immobilier ancien : Prix inférieur, mais très variable selon l’état du bien et la localisation. Possibilité de trouver des biens à rénover à partir de 3 000 €/m² à Lisbonne, et moins de 2 000 €/m² dans les régions rurales ou moins tendues.

Coûts associés à la rénovation, entretien, construction et garanties :

• Ancien :
  • Coûts de rénovation pouvant aller de 500 à 1 500 €/m² selon l’état du bien.
  • Frais d’entretien supérieurs (toitures, systèmes électriques, plomberie).
  • Absence de garanties constructeur, nécessité de vérifier la conformité.
• Neuf :
  • Frais d’entretien faibles les premières années.
  • Garantie décennale constructeur sur la structure et la conformité.
  • Normes énergétiques récentes, équipements modernes, isolation performante.

Bénéfices potentiels :

• Valorisation à long terme :
  • Marché en croissance : +16,3 % sur un an en mars 2025 au Portugal.
  • Neuf : potentiel de valorisation dans les quartiers en développement ou très recherchés.
  • Ancien : fort potentiel en cas de rénovation réussie, notamment dans les centres-villes.
• Avantages fiscaux :
  • Résidence Non-Habituelle (RNH) : imposition réduite pour les nouveaux résidents sur certains revenus.
  • Exonérations temporaires de taxe foncière sur le neuf dans certains cas.
  • TVA réduite pour la rénovation dans certains centres historiques.
• Revenus locatifs :
  • Forte demande de location courte et longue durée, surtout à Lisbonne, Porto et en Algarve.
  • Rendement locatif net généralement compris entre 4 % et 7 % selon la ville, le type de bien et la gestion.
  • Le neuf attire une clientèle internationale et des loyers plus élevés, mais l’ancien rénové en centre-ville peut offrir un excellent rendement.

Facteurs économiques influençant coûts et bénéfices au Portugal :

• Taux d’intérêt : Hausse progressive depuis 2023, impactant le coût du crédit et donc la capacité d’achat.
• Politiques gouvernementales :
  • Fin du régime Golden Visa pour l’immobilier résidentiel à Lisbonne, Porto et en Algarve, mais maintien d’autres incitations fiscales.
  • Restrictions croissantes sur la location touristique dans certains quartiers pour réguler le marché.
• Demande du marché :
  • Demande locale stable, demande étrangère très dynamique (Français, Britanniques, Nord-Américains).
  • Rareté du neuf dans le centre des grandes villes, pression à la hausse sur les prix.
  • Construction neuve limitée par la disponibilité du foncier et la lenteur des permis.

Statistiques récentes et analyses d’experts :

« Le marché immobilier portugais connaît une croissance soutenue, avec une hausse de 16,29 % des prix résidentiels entre mars 2024 et mars 2025. »

« À Lisbonne, le prix moyen du neuf dépasse 5 900 €/m², mais il est possible de trouver des biens anciens à rénover à partir de 3 000 €/m². Les rénovations bien menées permettent d’atteindre des valorisations rapides, notamment dans les quartiers en mutation. »

« Le neuf présente des atouts majeurs pour les investisseurs recherchant la tranquillité d’esprit, mais l’ancien rénové peut générer des plus-values importantes, à condition de bien maîtriser le coût des travaux et la fiscalité locale. »

Principaux points à retenir :

• Immobilier neuf : prix d’achat élevé, peu de travaux, garanties, forte attractivité locative, valorisation stable.
• Immobilier ancien : prix d’achat inférieur, coûts de rénovation et entretien à anticiper, potentiel de plus-value en centre-ville, fiscalité parfois avantageuse.
• Le contexte portugais en 2025 : marché dynamique, pression sur le neuf, fiscalité attractive pour les étrangers, mais vigilance sur les coûts de crédit et la réglementation locale.

L’investissement immobilier au Portugal en 2025 nécessite une analyse fine du type de bien, de la région et des stratégies fiscales et locatives adaptées au profil de l’investisseur.

Les avantages de choisir un bien immobilier neuf au Portugal

Les avantages de choisir un bien immobilier neuf au Portugal :

• Efficacité énergétique supérieure
  Les constructions neuves au Portugal doivent obligatoirement obtenir une classification énergétique d’au moins A, selon les réglementations nationales et européennes récentes. Cette classification garantit une consommation réduite d’énergie pour le chauffage, la climatisation et l’eau chaude, tout en limitant les émissions de CO₂. À titre indicatif, un logement neuf classé A consomme jusqu’à 50 % d’énergie en moins par rapport à une habitation ancienne non rénovée.

Type de bien	Classe énergétique moyenne	Consommation annuelle estimée (kWh/m²)
Neuf	A/A+	30 – 60
Ancien non rénové	C à F	100 – 250

• Incitations fiscales attractives
  L’achat d’un bien immobilier neuf donne accès à plusieurs incitations fiscales :
  
  • Réductions ou exonérations temporaires sur la taxe municipale sur les transmissions onéreuses de biens immobiliers (IMT).
  • Taux réduit ou exonération temporaire sur l’impôt municipal foncier (IMI), parfois pendant trois ans.
  • TVA réduite dans certains cas pour des projets répondant aux normes environnementales strictes.

• Agencement moderne et personnalisable
  Un logement neuf bénéficie des dernières tendances architecturales : espaces ouverts, optimisation de la lumière naturelle, isolation phonique renforcée. Les promoteurs proposent souvent la personnalisation des finitions intérieures (revêtements, cuisine équipée, salles de bains). Cela permet d’adapter le logement aux besoins spécifiques du propriétaire dès la livraison.

• Économies substantielles sur l’entretien et les travaux
  Grâce à l’amortissement complet des installations neuves (chauffage/climatisation modernes, fenêtres double vitrage performantes), les frais annuels liés aux réparations imprévues sont fortement réduits durant les premières années suivant l’acquisition. Les équipements sous garantie limitent également le risque financier lié à un éventuel défaut technique.

• Garantie constructeur obligatoire
  Tout achat dans le neuf s’accompagne d’une garantie décennale couvrant les vices cachés affectant la solidité du bâtiment ainsi qu’une garantie biennale pour les éléments dissociables comme menuiseries ou robinetterie. Cette protection juridique assure une tranquillité d’esprit contre tout défaut majeur découvert après réception du bien.

À retenir :
Un appartement récent au Portugal offre non seulement un confort moderne mais aussi des économies durables grâce à sa faible consommation énergétique et ses faibles coûts futurs ; il bénéficie également d’avantages fiscaux immédiats ainsi que d’une sécurité juridique accrue.

Comprendre les garanties constructeur au Portugal

Définition de la garantie constructeur au Portugal

La garantie constructeur au Portugal est une obligation légale imposée aux constructeurs de biens immobiliers neufs, visant à protéger l’acheteur contre les défauts de construction, les vices cachés ou les non-conformités par rapport aux conditions contractuelles. Cette garantie s’applique automatiquement lors de la vente d’un logement neuf, sans qu’il soit nécessaire de la mentionner explicitement dans le contrat.

Durées légales de garantie selon le type de construction neuve

Type de défaut	Durée de garantie légale
Défauts structurels (fondations, murs porteurs, toiture, etc.)	10 ans
Défauts non structurels (menuiserie, finitions, équipements, etc.)	5 ans

Les éléments structurels comprennent notamment les fondations, les murs porteurs, les poutres, les dalles, et les structures de toiture. Les éléments non structurels couvrent les portes, fenêtres, installations électriques, plomberie, peintures et équipements divers.

Obligations légales des constructeurs envers les acheteurs

• Fournir un bien conforme aux normes de construction et au contrat de vente.
• Garantir l’absence de vices cachés ou de défauts majeurs pendant toute la durée légale.
• Procéder à la réparation, au remplacement, à la réduction du prix ou, dans les cas graves, à la résolution du contrat en cas de défaut avéré.
• Souscrire une assurance responsabilité civile couvrant leur activité.

Types de défauts couverts par la garantie

• Défauts structurels : fissures dans les murs porteurs, affaissement des fondations, défaillances majeures de la toiture.
• Défauts non structurels : infiltrations, problèmes d’isolation, malfaçons dans les équipements (chauffage, plomberie, électricité), défauts de menuiserie, peintures défectueuses.

Procédure pour faire valoir ses droits

• Signaler par écrit le défaut constaté au constructeur ou au promoteur dans les délais impartis.
• Faire établir, si nécessaire, un rapport d’expert (ingénieur civil ou architecte) pour constater les malfaçons.
• Le constructeur doit alors intervenir dans un délai raisonnable pour réparer ou remplacer l’élément concerné.
• Si le constructeur ne répond pas ou refuse d’intervenir, l’acheteur peut saisir les tribunaux compétents pour faire valoir ses droits.

Différences avec les garanties sur les rénovations d’immeubles anciens

Critère	Biens neufs	Rénovations d’immeubles anciens
Garantie légale	5 à 10 ans selon la nature du défaut	1 an en général pour les défauts mineurs, jusqu’à 5 ans pour les défauts structurels majeurs si les travaux sont importants
Étendue de la couverture	Structure et non-structurel	Souvent limitée aux seuls travaux réalisés, selon le contrat signé avec l’entreprise de rénovation
Obligations d’assurance	Obligatoire pour les constructeurs	Obligatoire pour les entreprises de rénovation intervenant sur la structure

Statistiques et études de cas récentes

• Selon les rapports du secteur, environ 15 à 20 % des acheteurs de biens neufs au Portugal signalent des défauts dans les deux premières années suivant la livraison, principalement des problèmes d’humidité, d’isolation ou de finitions.
• Des études récentes montrent que la majorité des litiges concerne des défauts non structurels (60 %), mais les défauts structurels, bien que plus rares (environ 10 % des cas), engendrent des coûts de réparation nettement plus élevés.
• Les tribunaux portugais donnent généralement raison aux acheteurs lorsque la preuve du défaut est établie par un expert indépendant, mais la procédure peut s’avérer longue et contraignante.
• Les rénovations d’immeubles anciens donnent lieu à un taux de litiges plus élevé (jusqu’à 30 %), souvent en raison de la difficulté à distinguer entre défauts préexistants et défauts liés aux travaux récents.

À retenir :

La garantie constructeur au Portugal offre une protection significative à l’acheteur de biens immobiliers neufs, avec des durées de couverture claires et une procédure encadrée pour faire valoir ses droits. Les biens rénovés bénéficient d’une protection généralement plus limitée, soulignant l’importance de la vigilance contractuelle et du recours à des professionnels qualifiés.

Calculer la rentabilité : neuf versus ancien au Portugal

Comparaison des indicateurs économiques pour la rentabilité des investissements immobiliers au Portugal : neuf vs ancien

Indicateur	Immobilier neuf	Immobilier ancien
Prix moyen d’achat (Lisbonne)	~5 922 €/m² (2025)	~5 922 €/m² (2025)
Prix moyen d’achat (Porto)	~3 628 €/m² (2025)	~3 628 €/m² (2025)
Rendement brut locatif	Environ 5%	Environ 5%
Rendement net (zones prisées)	~2%	~2%
Évolution annuelle des prix	+4,3% (2024-2025, global)	+4,3% (2024-2025, global)
Loyers potentiels	Loyers élevés, surtout en luxe	Loyers élevés, surtout en luxe
Taux de vacance	Faible dans grandes villes	Faible dans grandes villes
Frais d’entretien	Plus faibles, moins de travaux	Plus élevés, nécessité de rénovations énergétiques fréquentes
Avantages fiscaux	TVA réduite sur l’achat neuf, exonération possible d’IMT pour 1ère acquisition, garanties décennales	Pas d’avantage fiscal spécifique, frais de rénovation déductibles dans certains cas
Valorisation patrimoniale	Potentiel de plus-value élevé, normes énergétiques récentes, attractivité pour expatriés	Valorisation dépendante de l’emplacement et de l’état, coût de rénovation à prévoir pour mise à niveau énergétique

Avantages fiscaux spécifiques

• Immobilier neuf :
  • TVA réduite possible sur certains programmes.
  • Exonération partielle ou totale de l’IMT (impôt municipal sur les transmissions) pour une première acquisition sous conditions.
  • Garantie décennale sur la construction.
• Immobilier ancien :
  • Pas d’avantage fiscal direct sur l’achat.
  • Possibilité de déduire certains frais de rénovation dans le cadre d’une mise en location.
  • Pour certains biens classés (patrimoine), subventions ou aides à la rénovation.

Exemples concrets de villes/régions et différences de rentabilité

• Lisbonne :
  • Prix d’achat très élevés, rendement brut autour de 5% (net : 2% dans les quartiers centraux).
  • Forte demande locative, notamment pour le neuf bien situé ou rénové haut de gamme.
  • Limitation des locations saisonnières, ce qui pousse vers la location longue durée.
• Porto :
  • Prix d’achat plus abordables qu’à Lisbonne, rendement similaire (5% brut).
  • Marché locatif dynamique, notamment en centre-ville et proche des universités.
• Algarve (Faro, Lagos, Albufeira) :
  • Forte demande saisonnière, rendements attractifs sur le haut de gamme neuf, mais volatilité hors saison.
  • Ancien : nécessité de rénovation énergétique pour maintenir la rentabilité.
• Villes secondaires (Braga, Coimbra) :
  • Prix d’achat modérés (2 000 à 2 500 €/m²).
  • Rendements bruts potentiellement supérieurs à Lisbonne/Porto, mais valorisation patrimoniale plus lente.

Tendances du marché et impact sur la rentabilité

• Hausse continue des prix (+4,3% sur un an), portée par la demande étrangère, le tourisme et le retour des expatriés.
• Revalorisation annuelle des loyers autour de 3,26%.
• Renforcement des normes énergétiques : le neuf est avantagé, l’ancien nécessite des travaux de rénovation pour rester compétitif.
• Restrictions sur la location saisonnière à Lisbonne, ce qui favorise la location longue durée.
• Taux de vacance faible dans les grandes agglomérations, mais attention à la saturation du marché sur certains segments de standing.

Résumé des points-clés à considérer pour la rentabilité

Le neuf offre des frais d’entretien réduits, une meilleure attractivité locative grâce à des normes modernes et des avantages fiscaux spécifiques, mais nécessite un investissement initial plus élevé.

L’ancien permet parfois d’acheter à un prix au m² plus bas, mais implique des coûts de rénovation, notamment pour répondre aux nouvelles normes énergétiques, et bénéficie moins d’avantages fiscaux directs.

Les différences de rentabilité sont marquées à Lisbonne, Porto et dans l’Algarve, où la tension locative et la valorisation patrimoniale sont les plus fortes.

À retenir :
L’immobilier neuf séduit par sa simplicité de gestion et ses avantages fiscaux, tandis que l’ancien nécessite une gestion active et des rénovations mais peut offrir des opportunités de valorisation à moyen terme, selon la localisation et la stratégie adoptée.