Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Location Airbnb vs location longue durée au Portugal : quelle option est la plus rentable ?
Dans le contexte économique actuel, nombre de propriétaires au Portugal s’interrogent sur le potentiel lucratif de mettre en location leur bien sur Airbnb par rapport à une location longue durée traditionnelle. Face à une popularité grandissante des plateformes de location à court terme, il est crucial d’analyser les avantages financiers spécifiques à chaque option en fonction des divers critères qui varient d’une ville à l’autre.
Cet article se penche sur la rentabilité potentielle dans les villes clés portugaises, en explorant les facteurs impactant tels que la saisonnalité touristique, les taux d’occupation et les écarts de loyers, afin de fournir une vision claire et chiffrée pour soutenir des décisions éclairées face à ce dilemme stratégique.
Bon à savoir :
Les revenus Airbnb peuvent varier considérablement selon la localisation et la saison, tandis que les locations longue durée offrent une stabilité financière prévisible.
Analyse de la rentabilité des locations Airbnb au Portugal
Analyse comparative des taux de rentabilité entre Airbnb et location longue durée au Portugal
| Ville | Taux d’occupation Airbnb | Revenu annuel moyen Airbnb (€) | Revenu mensuel moyen location longue durée (€)* |
| Lisbonne | 82% | 30,000 – 32,457 | 1,200 – 1,800 |
| Porto | ~75-80% | ~20,000 – 28,000 | 900 – 1,400 |
| Faro | 73% | ~25,962 | 800 – 1,200 |
*Estimation basée sur les loyers moyens observés en centre-ville.
- Rentabilité brute Airbnb : souvent supérieure à la location longue durée dans les grandes villes. Par exemple à Lisbonne : revenu annuel moyen autour de 30 000 €, soit un rendement brut pouvant dépasser 10 % du prix d’achat pour des biens bien situés.
- Location longue durée : stabilité du revenu mais rendement brut généralement inférieur (souvent entre 3 % et 5 %) selon l’emplacement et la typologie du bien.
Facteurs influençant la rentabilité
- Saisonnalité
- Les revenus varient fortement selon les mois ; mai est généralement le mois le plus rentable à Lisbonne.
- Forte demande touristique en été et lors d’événements locaux ; creux hivernal marqué sauf dans certaines destinations balnéaires ou insulaires.
- Frais de gestion
- Gestion professionnelle (agence ou conciergerie) : frais compris entre 15 % et jusqu’à plus de 25 % du revenu locatif.
- Entretien régulier requis (ménage professionnel après chaque séjour).
- Réglementation locale
- Lois strictes dans les principales villes comme Lisbonne et Porto : quotas sur nouvelles licences Alojamento Local (AL), contrôles accrus sur nuisance sonore/voisinage.
- Certaines municipalités ont suspendu ou limité l’octroi de nouvelles licences AL pour préserver le parc résidentiel.
Données statistiques récentes
- Taux d’occupation moyen :
- Lisbonne : 82 %
- Porto : ~75–80 %
- Faro : 73 %
- Revenu généré par nuitée :
- Lisbonne ADR*: 105 €
- Porto ADR*: 90–110 €
- Faro ADR*: 95 €
- Coûts associés :
- Location courte durée (Airbnb) :
- Frais plateforme (~15%)
- Ménage professionnel (~30–60 €/séjour)
- Maintenance courante
- Taxes locales spécifiques AL
- Location longue durée :
- Moins de frais récurrents
- Charges classiques propriétaire/bailleur
- Location courte durée (Airbnb) :
(*ADR = Average Daily Rate)
Tendances émergentes & perspectives futures
- Croissance continue du chiffre d’affaires sectoriel (+22.6% en octobre 2023 vs. année précédente).
- Augmentation forte du revenu par chambre (+22.9% YoY fin 2023), avec une croissance cumulée supérieure à +57% depuis avant la pandémie.
- Régulation renforcée poussant certains investisseurs vers des marchés secondaires/émergents où les lois sont moins restrictives (exemples : Évora, Madère).
Le marché reste dynamique malgré une baisse modérée des revenus annuels constatée récemment (-4.24% YoY à Lisbonne). La pression réglementaire accrue pourrait limiter la création de nouvelles offres dans les centres urbains majeurs mais soutenir une meilleure rentabilité pour les biens déjà autorisés.
Les propriétaires doivent anticiper une gestion professionnelle rigoureuse ainsi que l’éventualité d’une rotation vers la location traditionnelle si leur licence AL n’est pas renouvelée.
Dans un contexte économique marqué par une forte demande touristique internationale et locale post-pandémie mais aussi par l’inflation immobilière persistante au Portugal, investir dans l’Airbnb demeure attractif surtout si le bien est situé dans un secteur central bénéficiant encore d’une autorisation AL valide.
Pour maximiser leur rentabilité
- De s’informer régulièrement sur l’évolution législative locale ;
- D’optimiser leur offre via une gestion professionnelle ;
- De surveiller attentivement la saisonnalité pour ajuster leurs tarifs ;
- D’envisager également des marchés alternatifs hors grands centres urbains lorsque possible.
Bon à savoir :
L’analyse de la rentabilité des locations Airbnb au Portugal révèle que, bien que les locations à court terme affichent des taux de rentabilité plus élevés que les locations longue durée dans des villes comme Lisbonne, Porto et Faro, elles sont fortement influencées par des facteurs tels que la saisonnalité, les frais de gestion élevés et les réglementations locales strictes. Par exemple, le taux d’occupation moyen pour un Airbnb à Lisbonne a atteint 70% en 2022, avec un revenu moyen par nuitée autour de 85 euros, contre un taux d’occupation de 95% pour les locations traditionnelles, mais avec un revenu locatif mensuel globalement plus stable. Les propriétaires doivent également considérer les coûts supplémentaires liés aux services de nettoyage et à la maintenance fréquente des propriétés. Les récentes tendances montrent une augmentation de la demande pour les séjours flexibles et à moyen terme, ce qui pourrait influencer la rentabilité à venir. Les incertitudes économiques actuelles poussent certains investisseurs à diversifier leurs stratégies pour optimiser la profitabilité en combinant location courte et longue durée selon les fluctuations du marché et les opportunités fiscales disponibles.
Comparaison entre location saisonnière et location longue durée
| Critères | Location saisonnière (Airbnb, courte durée) | Location longue durée |
| Revenus potentiels | Plus élevés, rendement brut souvent entre 5% et 15% dans les zones touristiques (Lisbonne, Porto, Algarve). Forte dépendance à la saisonnalité et à l’occupation. | Plus stables et prévisibles, rendement moyen autour de 3% à 6%. Dépend du marché local et de la tension locative. |
| Flexibilité propriétaire | Très flexible : possibilité d’utiliser le bien pour soi à certaines périodes, adaptation des prix selon la demande et les saisons. | Peu flexible : le bien est immobilisé pour une durée d’au moins un an, résiliation difficile sans motif valable. |
| Contraintes légales | Réglementation stricte en zones touristiques (licence « Alojamento Local », quotas, contrôles municipaux, fiscalité spécifique). Certaines villes limitent ou suspendent l’octroi de nouvelles licences (ex : Lisbonne, Porto). | Régime juridique stable, obligations vis-à-vis du locataire (droit au renouvellement, encadrement des hausses de loyers). Moins de contraintes administratives. |
| Variations saisonnières | Forte : taux d’occupation élevé l’été, baisse notable hors saison sauf dans les villes à tourisme d’affaires. Impact direct sur les revenus mensuels et annuels. | Faible : loyers constants, occupation continue, stabilité du revenu tout au long de l’année. |
| Taux d’occupation moyens | 60-80% dans les zones très touristiques en haute saison, parfois 75% en été. | 90-95% pour les biens bien situés dans les grandes villes, baisse possible dans les zones rurales. |
| Coûts de gestion | Élevés : ménage, accueil, maintenance, gestion des réservations, commission plateformes (15-20% du revenu). Nécessite souvent un gestionnaire local. | Modérés : gestion annuelle ou semestrielle, frais d’agence à l’entrée, entretien standard. |
| Investissement initial | Plus élevé : ameublement complet, décoration, équipements pour courts séjours, conformité sécurité/hygiène. | Moins élevé : logement fonctionnel, équipement de base suffisant. |
| Préférences des locataires | Ciblent des touristes, voyageurs d’affaires, familles de passage, nomades numériques. Attentes élevées sur le confort, le wifi, la localisation, la flexibilité. | Ciblent familles locales, étudiants, jeunes actifs, expatriés, retraités. Privilégient la stabilité, le bon rapport qualité/prix, la proximité services/écoles. |
Variations géographiques et rentabilité
- Location saisonnière plus rentable :
- Lisbonne (quartiers historiques, centre-ville)
- Porto (Ribeira, Baixa)
- Algarve (Albufeira, Lagos, Vilamoura)
- Funchal (Madère)
- Nazaré, Ericeira, Aveiro : villes côtières très touristiques l’été
- Location longue durée avantageuse :
- Barreiro, Vila Franca de Xira, Amadora (banlieue de Lisbonne, forte demande locale)
- Setúbal, Figueira da Foz, Leiria (villes universitaires ou industrielles)
- Bragança, Guarda, Portalegre : coût d’achat faible, stabilité locative, moins de saisonnalité
Points clés sur la gestion et l’investissement
Pour la location saisonnière, la rentabilité dépend du taux d’occupation et de la gestion active. L’investissement initial est compensé par des loyers journaliers élevés, mais la gestion demande du temps ou le recours à un service spécialisé.
Pour la location longue durée, le principal atout est la stabilité : moins de vacance locative, gestion simplifiée, prévisibilité budgétaire. Les coûts fixes sont moindres mais la rentabilité plafonne souvent, surtout dans les grandes agglomérations où les prix d’achat sont élevés.
Préférences des locataires et impact sur le marché
Les touristes recherchent la flexibilité, l’emplacement central, la qualité des équipements et la possibilité de réserver à la nuitée ou à la semaine.
Les locataires longue durée privilégient la sécurité du bail, la proximité des transports et des commodités, la stabilité des charges et un bon rapport surface/prix.
À retenir :
- La location saisonnière maximise le rendement dans les zones à forte demande touristique, mais implique plus de risques et de gestion.
- La location longue durée assure des revenus réguliers et une gestion simplifiée, idéale dans les zones à forte demande résidentielle ou moins touristiques.
- Le choix dépend du profil de l’investisseur, de la localisation du bien, et de la réglementation locale.
Bon à savoir :
Les locations saisonnières via Airbnb au Portugal offrent des rendements potentiellement plus élevés dans des villes touristiques comme Lisbonne ou Porto, surtout durant les périodes de forte affluence touristique, mais elles exigent une gestion active et des investissements initiaux importants en termes de décoration et commodités pour attirer les locataires. Cela contraste avec les locations longue durée qui offrent une stabilité financière et des coûts de gestion généralement moindres, sans nécessiter de renouvellement régulier des locataires, ce qui peut être avantageux dans des villes moins touristiques comme Braga ou Coimbra. Les contraintes légales varient, avec des réglementations plus strictes pour les locations saisonnières, nécessitant souvent des licences spécifiques. Les taux d’occupation peuvent fluctuer pour les locations Airbnb, impactant les revenus potentiels, tandis que les locations longue durée attirent des locataires recherchant la stabilité, ce qui minimise les périodes vacantes. Les préférences des locataires influencent aussi ces marchés, les touristes préférant souvent la flexibilité des séjours courts en Airbnb, alors que les résidents locaux optent pour la sécurité d’une location à long terme.
Facteurs influençant la rentabilité par ville
Taux d’occupation moyen (Lisbonne, Porto, Faro)
| Ville | Taux d’occupation Airbnb | Taux d’occupation longue durée |
|---|---|---|
| Lisbonne | 65-75% (saisonnier) | 90-95% (stable) |
| Porto | 60-70% (saisonnier) | 90-95% (stable) |
| Faro | 70-80% (pic estival) | 85-90% (stable) |
- Les taux d’occupation Airbnb sont très sensibles à la saison, avec des pics en été et lors d’événements majeurs.
- Les locations longue durée affichent une stabilité, notamment dans les grandes villes universitaires et touristiques.
Variations saisonnières et événements spéciaux
- Lisbonne : festivals de musique, Web Summit, Fête de la Saint-Antoine, Nouvel An.
- Porto : São João, festivals gastronomiques, événements universitaires.
- Faro : saison balnéaire, festivals d’été, tourisme nautique.
Ces événements peuvent faire bondir les prix à la nuitée de 30 à 100% et saturer l’offre Airbnb pendant plusieurs jours.
Niveaux de demande (court terme vs long terme)
- Lisbonne : très forte demande en court terme dans le centre historique et les quartiers touristiques ; la demande longue durée reste forte, tirée par les étudiants et expatriés.
- Porto : profil similaire, avec une demande stable pour les locations étudiantes et un pic court terme en centre-ville.
- Faro : la demande Airbnb explose en été, mais la demande longue durée reste modérée hors saison.
Impact de la réglementation locale
- Depuis 2024, chaque municipalité peut limiter, suspendre ou réglementer les licences Airbnb (AL). Les copropriétés doivent désormais approuver à l’unanimité toute nouvelle activité courte durée.
- Les zones de confinement restreignent l’octroi de nouvelles licences dans certains quartiers tendus.
- Les licences sont valables 5 ans, renouvelables, mais soumises à l’approbation municipale et à la conformité avec la charte municipale de logement.
Coûts supplémentaires par type de location
| Type de location | Nettoyage | Maintenance | Charges fiscales | Frais de gestion |
|---|---|---|---|---|
| Airbnb (court terme) | Élevés | Élevés | Impôt sur le revenu AL | 10-25% (plateformes, agences) |
| Longue durée | Faibles | Modérés | Impôt foncier, IRS | 5-10% (gestion locative) |
- Les locations Airbnb impliquent des coûts récurrents (ménage, blanchisserie, consommables, entretien accru).
- Les locations longue durée génèrent moins de frais variables, mais peuvent comporter des coûts liés à l’usure ou aux impayés.
Prix moyen (par nuit / par mois)
| Ville | Airbnb (nuit) | Longue durée (mois) |
|---|---|---|
| Lisbonne | 80-150 € | 1 200-2 000 € |
| Porto | 60-120 € | 900-1 500 € |
| Faro | 70-130 € | 800-1 200 € |
Ces valeurs sont indicatives et varient selon l’emplacement, la taille, la saison et le niveau de confort.
Tendances économiques et démographiques
- Lisbonne : croissance démographique modérée, forte pression touristique, attractivité auprès des nomades digitaux et expatriés.
- Porto : dynamisme universitaire, attractivité pour les start-ups, tourisme culturel en hausse.
- Faro : saisonnalité marquée, dépendance au tourisme balnéaire, population résidente plus stable.
- Les restrictions sur le logement abordable poussent les municipalités à limiter les locations courte durée dans certains quartiers.
Résumé des facteurs clés :
- Les locations Airbnb offrent une rentabilité potentiellement supérieure, mais soumise à une forte volatilité saisonnière, à une réglementation évolutive et à des coûts de gestion plus élevés.
- Les locations longue durée assurent une stabilité, mais la rentabilité brute reste en moyenne inférieure hors zones touristiques premium.
- Le contexte réglementaire et l’équilibre entre offre touristique et résidentielle sont déterminants pour la rentabilité à moyen et long terme.
Bon à savoir :
À Lisbonne, Porto et Faro, le taux d’occupation des locations Airbnb est souvent plus élevé que celui des locations longue durée, surtout lors des festivals et événements saisonniers qui boostent le tourisme, mais ces fluctuations peuvent entraîner une rentabilité plus instable pour Airbnb. Par exemple, les locations à court terme à Lisbonne, régulées par des lois strictes, peuvent être soumises à des restrictions qui impactent les revenus potentiels. En revanche, louer à long terme offre une stabilité de revenus mais à un tarif mensuel généralement plus bas et demande un suivi moindre des coûts annexes tels que le nettoyage fréquent, bien que des charges fixes comme la maintenance restent similaires. Les coûts et bénéfices s’équilibrent suivant la demande, comme à Porto où les niveaux tant pour Airbnb que pour les locations longue durée varient selon la saison touristique et la croissance économique locale, influençant les prix moyens qui fluctuent entre les périodes de pointe et hors saison.
Guide pour optimiser son investissement locatif au Portugal
Avantages et inconvénients de l’utilisation d’Airbnb vs location longue durée au Portugal
| Critère | Airbnb (courte durée) | Location longue durée |
| Rentabilité potentielle | Élevée, surtout dans les zones touristiques. Exemple à Lisbonne : jusqu’à 30 000 €/an avec un taux d’occupation de 82%. | Plus stable mais généralement inférieure sur les marchés très touristiques. |
| Flexibilité | Forte flexibilité des contrats, possibilité d’ajuster les tarifs selon la saison et la demande. | Contrats rigides, prévisibilité du flux de revenus. |
| Gestion & contraintes | Gestion active nécessaire (check-in/out, ménage). Réglementations locales strictes sur le nombre de nuits autorisées et taxes spécifiques. | Moins de gestion quotidienne. Respect des lois résidentielles permanentes plus simples à suivre. |
| Fiscalité & taxes | Soumis aux taxes touristiques (taxe municipale), déclaration spécifique des revenus locatifs meublés ou non professionnels, TVA parfois applicable selon activité. | Revenus intégrés dans l’impôt sur le revenu classique ; moins soumis aux contrôles fréquents. |
| Saisonnalité du revenu | Fortement impacté par les saisons touristiques : mois très rentables vs périodes creuses nécessitant adaptation tarifaire. | Peu ou pas d’impact saisonnier : stabilité mensuelle garantie par bail long terme. |
Conseils pratiques pour choisir entre Airbnb et location longue durée selon la ville
- Si vous privilégiez une rentabilité maximale avec une gestion dynamique :
- Optez pour Airbnb dans les centres hautement touristiques comme Lisbonne (revenu moyen annuel autour de 30 000 €, pic en mai), Porto ou certaines zones balnéaires en Algarve.
- Pour une trésorerie prévisible et moins chronophage :
- Préférez la location longue durée dans des quartiers résidentiels ou universitaires où la demande touristique est faible mais régulière.
Analyse rapide par ville principale
- Lisbonne : Très forte demande touristique toute l’année ; réglementation stricte pour locations courte durée ; rendement Airbnb supérieur à celui du bail classique si bien géré.
- Porto : Croissance touristique rapide depuis quelques années ; marché locatif mixte avec opportunités en courte comme en longue durée.
- Algarve : Marché fortement saisonnier ; rendements élevés pendant l’été via Airbnb mais risque accru durant l’hiver.
Stratégies pour maximiser les revenus locatifs
- Adapter le prix quotidien à la saisonnalité via tarification dynamique
- Optimiser le taux d’occupation lors des grands événements locaux
- Proposer des services supplémentaires attractifs (wifi haut débit, nettoyage premium)
- Diversifier son portefeuille entre plusieurs villes/marchés afin d’atténuer l’impact saisonnier
Liste des coûts supplémentaires/cachés associés
Airbnb :
- Frais récurrents de ménage professionnel
- Commissions plateformes (~15%)
- Entretien accru dû au turnover élevé
- Taxes municipales spécifiques (+ éventuelle TVA)
- Investissement initial supérieur pour ameublement attractif
Location longue durée :
- Frais juridiques liés au contrat/bail
- Risque d’impayé/détérioration matérielle moindre mais existant
- Coût éventuel lié à vacance locative entre deux baux
Étude de cas concrète – investisseurs ayant optimisé leur portefeuille
En 2024/2025, un investisseur possédant trois biens répartis entre Lisbonne centre et Lagos a opté pour un modèle hybride :
- Appartement T2 Lisbonne – exclusivement loué via Airbnb : €30 000/an générés sur ~299 nuits occupées (~82% taux occupation)
- Studio Porto – alternance annuelle : €18 500/an via Airbnb pendant haute saison + €6 800/an lors bascule vers bail étudiant hors été
- Maison familiale Lagos – bail long terme uniquement : €13 200/an stables avec frais réduits
Résultat global sur portefeuille mixte :
| Ville | Type location | Revenu annuel net estimé (€) |
| Lisbonne | Courte durée (Airbnb) | 30 000 |
| Porto | Mix court/longue | ~25 300 |
| Lagos | Longue | 13 200 |
L’investisseur a pu afficher une rentabilité brute moyenne supérieure à celle du marché local grâce à cette diversification stratégique combinée à une gestion active durant les pics touristiques.
À retenir
Pour optimiser votre investissement locatif au Portugal, il faut combiner analyse fine du marché local, choix judicieux entre types de baux selon emplacement, gestion rigoureuse adaptée aux variations annuelles, et anticipation claire des charges annexes influant directement sur votre rendement net réel.
Bon à savoir :
Pour optimiser un investissement locatif au Portugal, il est crucial de peser les avantages et inconvénients d’Airbnb contre la location longue durée, en tenant compte des lois locales comme l’exigence de licence d’hébergement pour les locations de courte durée et les régulations fiscales avantageuses pour les revenus locatifs traditionnels. À Lisbonne et Porto, Airbnb peut offrir des rendements saisonniers élevés mais s’accompagne de coûts cachés liés à la gestion et à l’entretien plus fréquents; l’Algarve, bénéficiant d’une forte fréquentation estivale, permet de capitaliser sur la haute saison. Pour maximiser les revenus, une stratégie flexible qui alterne entre les deux modes selon la demande peut s’avérer payante. Des investisseurs témoignent de réussites en ajustant leur approche selon la ville: par exemple, un propriétaire à Lisbonne a obtenu un rendement de 7% en diversifiant avec une location longue durant la basse saison. Analyser attentivement les coûts comme les frais de nettoyage ou les taxes locales permet d’affiner la stratégie et d’optimiser la rentabilité globale.
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