Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un hôtel au Portugal constitue une opportunité d’investissement unique, alliant charme pittoresque et potentiel lucratif. Ce pays, avec ses paysages variés et sa riche culture, attire chaque année des millions de touristes en quête de soleil, de détente et d’une expérience authentique.
Choisir le bon emplacement, comprendre les spécificités du marché immobilier local, et respecter les démarches légales sont des étapes cruciales pour faire de cet achat une réussite.
Cette checklist complète vous guidera à travers toutes les étapes essentielles, de la recherche de votre perle rare à la signature des contrats, en passant par l’évaluation des coûts et des opportunités.
Aperçu du marché hôtelier au Portugal
Analyse des tendances actuelles du marché hôtelier portugais
Le marché hôtelier portugais affiche une croissance remarquable et une grande résilience, avec un fort dynamisme depuis 2024. Cette croissance est portée par une demande touristique soutenue, une augmentation de l’intérêt international et un environnement d’investissement robuste.
Taux d’occupation, prix moyens et saisonnalité
| Indicateur | Valeur/Observation récente |
| Taux d’occupation | Élevé dans les grandes villes et régions touristiques, avec des pics durant l’été et lors d’événements majeurs |
| Prix moyen par nuit | En hausse, particulièrement dans les segments 4 et 5 étoiles |
| Saisonnalité | Forte affluence entre mai et septembre, baisse relative en hiver sauf dans les grandes villes et Madère |
Ouvertures et pipeline hôtelier (2025)
- Plus de 110 projets hôteliers en cours de développement.
- 30 ouvertures prévues avant la fin de l’année, principalement dans le haut de gamme (4 et 5 étoiles).
- Expansion significative des grandes chaînes internationales (Hilton, Hyatt, Marriott, Meliá, etc.).
- Plus de 12 000 chambres en construction ou en projet.
Régions et villes les plus populaires pour les investissements hôteliers
| Région/Ville | Caractéristiques clés | Attractivité pour l’investissement |
| Lisbonne | Capitale, forte demande affaires/loisirs, nombreux projets de chaînes internationales | Très élevée |
| Porto | Destination urbaine en forte croissance, valorisation culturelle et gastronomique | Élevée |
| Algarve | Régionale balnéaire, pic saisonnier très marqué, forte clientèle internationale | Stabilité, attractivité estivale |
| Madère | Destination toute saison, croissance du tourisme nature et bien-être | Croissante |
| Régions émergentes | Diversification vers le centre et le nord, tourisme rural et expérientiel | Opportunités en hausse |
Différences entre destinations urbaines et régions touristiques
- Lisbonne et Porto : Forte demande toute l’année, valorisation du segment affaires et culturel, investissements dans le haut et moyen de gamme, développement accéléré de nouvelles enseignes internationales.
- Algarve et Madère : Saison estivale dominante (Algarve), tourisme de loisirs, grande dépendance à la clientèle internationale, mais Madère bénéficie d’une fréquentation plus régulière grâce à son climat doux.
Impact du tourisme international et intérieur
- Tourisme international : Principal moteur de croissance, avec une demande en hausse notamment de la part des marchés britannique, allemand, espagnol, français et nord-américain.
- Tourisme intérieur : Plus résilient en période de ralentissement international, contribuant à lisser la saisonnalité, mais moins porteur en termes de revenus moyens par chambre.
Évolutions économiques récentes influençant les investissements
- Croissance à deux chiffres des investissements hôteliers en 2025, avec 331 millions d’euros investis au premier semestre.
- Maintien de la confiance des investisseurs institutionnels malgré des défis macroéconomiques (inflation, coût de l’énergie, tensions administratives).
- Délais administratifs importants dans l’obtention des permis, mais aucun projet annulé pour cause de défiance du marché.
- Montée en gamme du parc hôtelier national, avec une majorité des nouveaux projets dans le segment 4 et 5 étoiles.
Opportunités et défis pour les investisseurs étrangers
Opportunités
- Rentabilité attractive et stabilité du marché.
- Potentiel de croissance porté par la diversification des flux touristiques.
- Soutien structurel du secteur touristique portugais, reconnu à l’international.
Défis
- Lenteurs administratives dans l’octroi des permis.
- Saison de forte affluence concentrée sur quelques mois dans certaines régions (Algarve).
- Forte concurrence sur les marchés urbains (Lisbonne, Porto) avec explosion de l’offre.
Prévisions de croissance ou de stabilisation
- Court terme : Maintien d’une dynamique de croissance, pipeline d’ouvertures soutenu, forte demande internationale attendue pour 2025-2026.
- Moyen terme : Tendance à la stabilisation progressive, mais avec un niveau d’activité supérieur à la période pré-pandémique, et une diversification accrue des destinations et des segments de clientèle.
Le marché hôtelier portugais en 2025 se distingue par sa résilience, la montée en gamme de l’offre, une attractivité grandissante pour les investisseurs étrangers, et des perspectives de croissance solides, malgré certains défis structurels et administratifs.
Bon à savoir :
Le marché hôtelier portugais se caractérise par un dynamisme marqué, avec des taux d’occupation en hausse, particulièrement dans les grandes villes comme Lisbonne et Porto, où les prix moyens par nuit restent compétitifs malgré une demande soutenue. L’Algarve et Madère, régions prisées pour le tourisme, présentent une forte saisonnalité, influençant les investissements. Le tourisme international, principal levier de croissance, est complété par un fort marché domestique, stabilisant l’activité hors saison. Les récentes évolutions économiques, dont la montée en puissance des hébergements alternatifs, posent des défis, mais ouvrent aussi des opportunités pour les investisseurs étrangers cherchant des actifs diversifiés. D’ici les prochaines années, on s’attend à une stabilisation du marché, nécessitant une attention sur la différenciation par l’expérience client et l’innovation pour se démarquer.
Critères essentiels pour l’achat d’un hôtel au Portugal
Critères géographiques et touristiques à considérer :
- Localisation de l’hôtel :
- Proximité immédiate des sites touristiques majeurs (centre historique, plages, monuments emblématiques, quartiers animés).
- Accès aux transports : facilité d’accès aux aéroports, gares, transports publics et axes routiers principaux.
- Popularité de la région : Lisbonne, Algarve et Porto restent les pôles les plus attractifs en matière d’investissement hôtelier et de fréquentation touristique.
- Environnement immédiat : présence de restaurants, boutiques, services et activités de loisirs à proximité.
- Tendances du marché touristique :
- Croissance soutenue du secteur hôtelier (+16 % prévue en 2025).
- Attractivité touristique stable grâce au climat, à la sécurité et à la fiscalité avantageuse.
- Orientation vers des projets durables, haut de gamme, ou avec une forte identité locale.
Aspects financiers à intégrer :
| Critère financier | Détails à examiner |
| Coût d’acquisition | Prix d’achat du bien, frais d’agence, notaire |
| Taxes locales | IMI (Impôt Municipal Immobilier), IMT (Impôt de Transmission), taxes sur les entreprises |
| Aides et subventions | Dispositifs comme le Golden Visa, aides locales à l’investissement hôtelier, avantages fiscaux pour la rénovation ou la création d’emplois |
Infrastructures et état de l’hôtel :
- État général du bâtiment : diagnostics techniques, vétusté, conformité structurelle.
- Nécessité de rénovations : travaux à prévoir pour la mise aux normes, modernisation ou adaptation du produit hôtelier.
- Conformité réglementaire : respect des normes de sécurité, d’accessibilité, d’hygiène, d’urbanisme et d’environnement.
- Potentiel d’extension ou de transformation : possibilité d’ajouter des chambres, des services (spa, restaurant), ou de repositionner l’offre (haut de gamme, thématique).
Analyse de la concurrence et du marché local :
- Étude du marché local : taux d’occupation moyen, saisonnalité, typologie de la clientèle.
- Concurrence directe : nombre d’hôtels, positionnement (prix, standing, services), réputation (avis clients, notoriété).
- Positionnement stratégique : différenciation par le service, l’expérience client, la thématisation ou l’intégration au patrimoine local.
Gestion hôtelière et exigences légales :
- Importance d’une gestion professionnelle : recrutement et formation du personnel, choix d’un gestionnaire expérimenté, outils de gestion commerciale et opérationnelle.
- Exigences légales pour l’achat et l’exploitation :
- Obtention de la licence d’exploitation hôtelière.
- Déclarations et enregistrements auprès des autorités locales (municipalité, tourisme, sécurité sociale).
- Respect des obligations sociales et fiscales liées à l’exploitation d’un hôtel.
La réussite d’un investissement hôtelier au Portugal dépend d’une analyse rigoureuse de la localisation, des atouts touristiques, du contexte concurrentiel, du coût global du projet et de la gestion opérationnelle, le tout dans le respect strict des réglementations locales.
Bon à savoir :
Lors de l’achat d’un hôtel au Portugal, il est crucial de considérer sa localisation stratégique, idéalement à proximité de sites touristiques majeurs comme Lisbonne, Porto ou l’Algarve, et de vérifier son accessibilité via les transports publics. En termes financiers, évaluez attentivement le coût d’acquisition, en tenant compte des taxes locales et des potentiels incitatifs fiscaux offerts pour stimuler l’investissement dans certaines régions. L’infrastructure de l’établissement doit être minutieusement inspectée, car des rénovations onéreuses peuvent être nécessaires pour se conformer aux normes locales et attirer une clientèle exigeante. Une analyse de la concurrence locale est indispensable pour comprendre les dynamiques du marché touristique portugais, où la réputation croissante du pays comme destination de choix impacte les décisions stratégiques. Assurez-vous également que l’hôtel peut être bien géré, en tenant compte des exigences légales spécifiques en matière d’exploitation hôtelière, et envisagez de faire appel à des experts locaux pour naviguer les subtilités du secteur.
Procédures de due diligence en hôtellerie au Portugal
Étapes essentielles de la due diligence lors de l’achat d’un hôtel au Portugal :
- Audit financier
- Analyse des états financiers (bilans, comptes de résultat, liasses fiscales).
- Vérification des flux de trésorerie et du chiffre d’affaires déclaré.
- Contrôle de la rentabilité historique et projection sur les performances futures.
- Identification des risques fiscaux potentiels (TVA, IS) et cohérence financière.
- Vérifications légales
- Examen du cadastre pour confirmer la propriété foncière.
- Validation des licences d’exploitation en vigueur et conformité réglementaire locale/internationale.
- Consultation du registre public pour détecter dettes, litiges ou charges grevant l’actif immobilier.
- Inspection technique
- Inspection approfondie des bâtiments et installations (état structurel, équipements techniques).
- Identification des besoins éventuels en rénovation ou mise aux normes.
- Ressources humaines
- Évaluation qualitative et quantitative du personnel existant.
- Revue détaillée des contrats de travail, obligations sociales et conformité aux lois portugaises sur le travail.
- Implications fiscales
| Aspect fiscal | Points à analyser |
| TVA & IS | Risques liés au redressement fiscal ; modalités applicables |
| Schéma d’acquisition | Fonds de commerce ou titres sociaux ; structuration juridique |
| GAP (Garantie d’Actif/Passif) | Détermination précise selon audit |
| Calendrier fiscal | Anticipation pour éviter pénalités ou retard dans l’opération |
Liste complémentaire à vérifier :
- Licences environnementales
- Historique juridique/litiges
- Dossiers KYC & compliance anti-blanchiment
- Liste actualisée du matériel mobilier inclus dans la vente
Points clés à retenir :
Avant toute décision finale, il est recommandé d’impliquer experts locaux : avocats spécialisés en hôtellerie portugaise, auditeurs financiers agréés et professionnels RH. Une analyse exhaustive minimise les risques cachés liés à l’acquisition.
Bon à savoir :
Lors de l’achat d’un hôtel au Portugal, une due diligence méticuleuse est cruciale pour éviter les mauvaises surprises. Commencez par un audit financier approfondi, en passant au crible les états financiers et en évaluant tant les performances historiques que les projections de rentabilité. Il est essentiel de vérifier le cadastre pour confirmer la propriété et d’examiner les licences d’exploitation afin de garantir la conformité aux normes locales et internationales. Sur le plan des ressources humaines, évaluez le personnel en place et examinez les contrats de travail pour assurer une transition fluide. Inspectez les bâtiments et installations pour identifier d’éventuelles rénovations nécessaires. Ne négligez pas les implications fiscales, comme les éventuelles taxes locales, qui peuvent impacter le coût final de l’achat. Une démarche bien menée limite les risques et optimise l’investissement dans le secteur hôtelier portugais.
Analyse des statistiques du tourisme au Portugal
Statistiques récentes et tendances générales
- Nombre de visiteurs : Le Portugal prévoit d’accueillir 33 millions de visiteurs en 2025, en hausse par rapport aux 30 millions enregistrés en 2023.
- Recettes touristiques : Les recettes générées devraient atteindre 6,5 milliards d’euros en 2025, contre 5,7 milliards en 2023.
- Nuitées : Entre 75,1 et 81 millions de nuitées sont attendues en 2025, un volume stable comparé aux 77,2 millions de 2023.
- Croissance soutenue : Cette dynamique place le secteur sur une trajectoire de croissance robuste, avec une image de destination sûre, accueillante et de qualité.
Saisonnalité
Haute saison : La période estivale (juin à septembre) reste la plus fréquentée, concentrant l’essentiel des flux touristiques et affichant les taux d’occupation les plus élevés, dépassant 39% pour les chambres en 2024.
Basse saison : Les mois d’hiver voient une baisse significative des arrivées, mais la fréquentation progresse même en décembre, avec 1,9 million d’hôtes et 4,2 millions de nuitées enregistrés.
Nationalités les plus représentées
| Nationalité des visiteurs | Part des nuitées |
|---|---|
| Britanniques | Très forte |
| Espagnols | Forte |
| Français | Forte |
| Allemands | Forte |
| Brésiliens, Américains | Croissante |
En 2024, 70,3% des nuitées provenaient des marchés extérieurs, soit plus de 56 millions de nuitées réalisées par des touristes internationaux.
Impact économique du tourisme
Contribution au PIB : Le tourisme devrait représenter 21,5% du PIB portugais en 2025, soit une contribution de 62,7 milliards d’euros, un niveau supérieur de 38% à celui de 2019.
Emploi généré : Le secteur soutient 1,2 million d’emplois, soit près d’un quart des emplois au Portugal (200 000 de plus que le précédent record).
Dépenses
- Dépenses des visiteurs internationaux : 33,1 milliards d’euros prévus en 2025.
- Dépenses domestiques : 22,9 milliards d’euros attendus, en forte hausse depuis 2019.
Régions et villes les plus populaires
| Région / Ville | Attractivité touristique | Impact sur l’hôtellerie |
|---|---|---|
| Lisbonne | Capitale, forte demande | Haut rendement, investissements stables |
| Algarve | Plages, golf, été | Saisonnière, forte rentabilité estivale |
| Porto et Nord | Culture, vin | Croissance rapide, nouvelle cible |
| Madère et Açores | Nature, écotourisme | Niche en développement |
Lisbonne et Algarve concentrent la majorité des investissements hôteliers, grâce à des taux d’occupation élevés et une rentabilité supérieure, particulièrement en haute saison.
Porto bénéficie d’une croissance soutenue, attirant une clientèle à la recherche d’expériences culturelles et œnologiques.
Madère et les Açores émergent comme destinations pour un tourisme plus durable et haut de gamme.
Comparaisons européennes
| Pays | Nombre de visiteurs (2024-2025) | Contribution du tourisme au PIB (%) |
|---|---|---|
| Espagne | ~85 millions | 12,4% |
| France | >90 millions | 7,4% |
| Italie | ~65 millions | 13% |
| Portugal | 33 millions | 21,5% |
Le Portugal dépend beaucoup plus du tourisme que ses voisins, le secteur occupant une place centrale dans l’économie nationale.
Malgré un volume de visiteurs inférieur, la rentabilité par visiteur y est plus élevée, notamment grâce à la montée en gamme de l’offre et à une forte attractivité internationale.
Prévisions et importance pour l’investissement hôtelier
Croissance attendue : Les projections restent optimistes pour les années à venir, avec une croissance soutenue des arrivées et des recettes.
Investissement hôtelier : La rentabilité élevée, notamment à Lisbonne, en Algarve et à Porto, continue d’attirer des investissements nationaux et étrangers, malgré les défis liés à la pénurie de main-d’œuvre qualifiée.
Défis et opportunités
- Besoin d’innover pour répondre à la demande croissante et diversifiée.
- Pression sur la durabilité et l’intégration locale, facteurs désormais essentiels pour la viabilité à long terme des investissements hôteliers.
Le tourisme au Portugal s’affirme comme un pilier économique majeur, offrant des perspectives attractives pour l’investissement hôtelier, mais exigeant une adaptation continue face à la concurrence européenne et aux nouveaux enjeux sociaux et environnementaux.
Bon à savoir :
Le tourisme au Portugal a connu une croissance soutenue, représentant environ 17% du PIB national, et générant des emplois pour près de 10% de la population active. Les tendances montrent une prédilection des touristes britanniques, allemands et français, avec un pic de fréquentation durant l’été. Lisbonne, Porto et l’Algarve dominent comme destinations populaires, chacune attirant des visiteurs pour ses offres culturelles et balnéaires, influençant ainsi positivement les rendements des investissements hôteliers. Comparé à l’Espagne ou à l’Italie, le Portugal attire par son coût de vie plus abordable mais rivalise étroitement pour l’attrait des destinations. Pour les investisseurs, la prévision d’une hausse continue des visiteurs, notamment grâce aux efforts marketing et aux nouvelles routes aériennes, promet une rentabilité accrue dans le secteur hôtelier portugais.
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