Les tendances actuelles du marché immobilier en Lituanie

Publié le 3 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le marché immobilier en Lituanie vit une phase paradoxale: les prix continuent d’augmenter à un rythme soutenable, les loyers restent dynamiques, les taux d’intérêt refluent peu à peu, tandis que la construction montre des signes de ralentissement. En toile de fond, une économie en croissance, une urbanisation accélérée, un afflux de travailleurs étrangers et de réfugiés, ainsi qu’un virage net vers le logement durable et économe en énergie.

Cet ensemble de facteurs dessine un paysage complexe, qui reste cependant attractif pour les investisseurs comme pour les accédants à la propriété. Plongée dans les grandes tendances qui redessinent aujourd’hui le marché immobilier lituanien.

Un marché en phase de stabilisation, mais toujours en hausse

Après les envolées de 2021‑2022, où certaines zones ont connu plus de 20 % de hausse annuelle, la Lituanie est clairement entrée dans une phase de croissance plus modérée. Les prix continuent de progresser, mais à un rythme jugé plus sain.

Une simple comparaison permet de mesurer ce changement d’échelle: un appartement de 100 m² qui se vendait environ 160 000 € il y a cinq ans se négocie autour de 254 000 € aujourd’hui. Autrement dit, les propriétaires de longue date ont vu une partie substantielle de leur patrimoine s’apprécier.

Des indices de prix à des niveaux records

Plusieurs indicateurs illustrent cette trajectoire. L’indice national des prix de l’immobilier résidentiel a atteint plus de 247 points (base 2015=100) début 2025, soit une progression d’environ 9 % sur un an et de plus de 2 % sur un trimestre. Un autre indice, calculé sur base 2010=100, culmine au‑delà de 300 points.

L’histoire récente rappelle cependant la volatilité possible du marché lituanien: en 2007, la hausse annuelle dépassait 30 %, avant de s’inverser brutalement à ‑33 % en 2009. Ce souvenir alimente aujourd’hui une grande prudence chez les régulateurs comme chez les acteurs du marché, d’où l’importance accordée à la soutenabilité de la croissance actuelle.

Vilnius, Kaunas, Klaipėda : le trio moteur, mais les « petites » villes accélèrent

Le marché immobilier lituanien est résolument urbain. En 2023, près de 68,4 % de la population vivait déjà en ville et l’urbanisation continue de gagner plus de 1,7 % par an. La demande se concentre très largement sur les cinq grandes agglomérations, tandis que de nombreuses petites villes et les zones rurales voient leur activité stagner, voire reculer.

Pour mesurer l’écart entre les marchés, il suffit de comparer les prix moyens au mètre carré dans les principales villes.

Niveaux de prix dans les grandes villes (résidentiel, appartements)

Ville	Prix moyen (€/m²) mi‑2025	Hausse annuelle récente
Vilnius	~2 680–2 770 € / m²	+5,8 %
Kaunas	~1 846–1 926 € / m²	+8,4 %
Klaipėda	~1 752–1 816 € / m²	+7,6 %
Šiauliai	~1 172–1 212 € / m²	+7,2 %
Panevėžys	~1 149–1 192 € / m²	+8,1 %

Vilnius reste de loin le marché le plus cher, notamment dans son centre historique et les quartiers les plus recherchés, où les programmes neufs et haut de gamme dépassent souvent 3 300 €/m² et peuvent même frôler, dans l’élite absolue, les 4 900–5 000 €/m². À l’autre bout du spectre, les immeubles de l’ère soviétique dans certains quartiers périphériques se négocient encore autour de 1 200 à 1 500 €/m².

Fait marquant, ce sont les marchés secondaires de Šiauliai et Panevėžys qui ont, récemment, enregistré les plus fortes progressions annuelles, dépassant 6 % de hausse sur un an. Ces villes offrent encore des prix moyens autour de 1 150–1 200 €/m², ce qui attire une nouvelle vague d’acheteurs cherchant une porte d’entrée plus accessible sur le marché.

Des volumes de transactions en dents de scie, mais un regain en 2025

Si les prix progresseraient encore même en cas de ralentissement des ventes, la réalité est plus nuancée. Après un pic en 2021 avec plus de 55 000 transactions immobilières, le marché s’est nettement refroidi. En 2023, le nombre de ventes de logements est tombé à un peu plus de 30 000, soit l’un des plus bas niveaux de la décennie.

Cette remontée de l’activité s’explique en grande partie par la détente progressive des taux de crédit et par la stabilisation des prix. Après une phase 2022‑2023 marquée par la flambée de l’EURIBOR, les taux hypothécaires moyens ont commencé à refluer en 2024, passant d’environ 5,7 % en début d’année à 4,55 % au quatrième trimestre. En 2025, la moyenne sur les nouveaux prêts tourne autour de 3,7–3,9 %. Dans le même temps, le volume annuel de nouveaux crédits logement a bondi de près de 25 % en 2024 pour atteindre 2,17 milliards d’euros, avec encore une hausse très forte sur les premiers mois de 2025.

Dans ce contexte, le marché s’est remis en mouvement, en particulier dans le neuf à Vilnius où les ventes ont carrément explosé.

Vilnius : un marché neuf très dynamique, mais sous tension côté offre

La capitale concentre l’essentiel des projecteurs. Sur le marché primaire, l’année 2024 marque un tournant: plus de 3 100 logements neufs ont été achetés directement auprès des promoteurs, soit environ 43 % de plus qu’en 2023. Si l’on inclut les réservations, ce sont plus de 3 280 unités qui ont trouvé preneur, avec une accélération particulièrement nette au second semestre.

Ce décalage entre une demande redevenue vigoureuse et une offre en repli soulève un risque de tension sur plusieurs segments, notamment les biens neufs de milieu de gamme, qui représentent désormais la majeure partie de la production.

Structure de l’offre neuve à Vilnius en 2024

Segment de prix	Part dans l’offre nouvelle
Économique	~40 %
Milieu de gamme	~46 %
Prestige / haut de gamme	~14 %

Le stock de logements neufs disponibles a quand même progressé au fil de 2024, passant d’environ 3 560 à 4 536 unités, car l’offre accumulée s’est étoffée avec la mise en vente de nouveaux projets suivie d’un délai d’absorption. Mais ce matelas de sécurité pourrait s’amenuiser si les ventes continuent sur cette trajectoire et si le flux de nouveaux projets ne suit pas.

Kaunas et Klaipėda : offre en plein boom, demande plus prudente

Kaunas présente un scénario quasi opposé. Boostée par les investissements industriels et l’installation d’entreprises technologiques, la ville a connu un véritable boom de permis de construire en 2023. Les promoteurs y ont mis en vente près de 1 500 appartements cette année‑là, soit 45 % de plus que l’année précédente, et environ 1 500 autres logements étaient en préparation – un niveau inégalé depuis 2008.

Dans le locatif, cette abondance de nouveaux appartements devrait se traduire par une hausse du taux de vacance et une pression à la baisse sur certains loyers, au moins à court terme. Les mêmes interrogations se posent à Klaipėda, où l’activité de construction de logements reste soutenue, notamment pour répondre à la demande saisonnière et au développement du tourisme littoral.

Une économie robuste comme moteur du marché

L’évolution de l’immobilier lituanien ne peut être dissociée du contexte macroéconomique. Après un net ralentissement en 2023, l’économie est repartie de l’avant. Le PIB a progressé d’environ 2,7 % en 2024 et de 3,2 % en glissement annuel sur la première moitié de 2025. Les prévisions pour 2025 et 2026 oscillent autour de 2,8–3,1 % par an.

Cette croissance repose sur plusieurs piliers: rebond de l’industrie, bonne tenue du commerce de détail (près de 5 % de hausse des ventes en volume en 2024), construction d’infrastructures en forte progression, et surtout dynamique positive des revenus des ménages. À Vilnius, les salaires ont crû de plus de 9 % en moyenne en 2024, dépassant la hausse des prix immobiliers. Une tendance similaire, bien que moins marquée, est observée dans les autres grandes villes.

Sur le front de l’emploi, le taux de chômage reste contenu autour de 7 %, même si certaines catégories, comme les hommes, ont connu un pic temporaire au‑delà de 7,3 % fin 2023. L’augmentation du nombre de postes qualifiés dans la tech, les services financiers et l’industrie exportatrice a contribué à soutenir la demande de logements dans les grands centres urbains.

Urbanisation, migrations et pression démographique sur les villes

L’un des traits les plus marquants du marché lituanien actuel est la reconfiguration démographique du pays. La population globale reste fragile à long terme à cause d’un faible taux de natalité et d’une émigration chronique, mais, depuis 2022, plusieurs forces nouvelles jouent en sens inverse: retour partiel de Lituaniens partis à l’étranger, afflux massif de réfugiés ukrainiens et immigration de travailleurs venus de Biélorussie, de Russie et d’autres pays.

À ce mouvement s’ajoutent deux flux spécifiques très structurants pour le marché immobilier.

D’abord, l’explosion de la communauté expatriée et étudiante à Vilnius. La capitale accueille désormais près de 73 000 expatriés, et les inscriptions d’étudiants internationaux ont grimpé de 20 % entre 2021 et 2023. À l’université de Vilnius, sur plus de 7 300 nouveaux étudiants à la rentrée 2024, plus de 3 000 viennent de l’étranger, alors même que le parc de logements universitaires ne peut loger qu’environ 5 500 étudiants. La différence se reporte logiquement sur le marché locatif privé.

Dans le même temps, de nombreuses petites villes et zones rurales voient leur attractivité se réduire. Depuis plusieurs années, la demande y recule, avec des transactions de logements en baisse de plus de 14 % dans certains segments en 2022. Les rendements locatifs y sont attendus en baisse, tandis que les prix progressent beaucoup plus lentement qu’en milieu urbain et restent souvent en‑deçà de 1 000 €/m².

Un marché locatif sous tension, surtout à Vilnius

La combinaison de ces tendances démographiques, de la montée du travail à distance et des coûts d’accession à la propriété explique la vigueur remarquable du marché locatif, particulièrement dans la capitale.

À Vilnius, les loyers ont flambé de près de 27 % en 2022, puis encore de plus de 10 % en 2023, avant de ralentir à environ 3 % de hausse en 2024. Entre janvier et juillet 2024, ils progressaient encore de plus de 6 % en moyenne. Les niveaux atteints sont significatifs: un appartement de deux pièces dans un quartier central se loue souvent autour de 900 € par mois, avec de forts écarts selon la localisation et la qualité du bien. Les logements de haut standing dans les quartiers les plus prestigieux peuvent dépasser 1 500 à 4 000 € mensuels, certaines grandes maisons atteignant même 5 000 à 6 000 €.

En 2024, quatre nouveaux ensembles locatifs gérés sont venus s’ajouter, portant le total à environ 2 500 unités, avec seulement 200 unités supplémentaires prévues en 2025. C’est peu face à l’ampleur de la demande alimentée par les jeunes actifs, les étudiants, les expatriés et, bientôt, les militaires et leurs familles.

Rendements locatifs: la Lituanie en haut du podium balte

Cette tension locative se traduit par des rendements bruts encore attractifs à l’échelle régionale. En moyenne nationale, les rendements résidentiels tournent autour de 6,2–6,4 %, avec un léger repli depuis 2023. Vilnius, en raison de prix plus élevés, offre des rendements moyens un peu plus bas, autour de 4,8–5,5 %, mais qui peuvent grimper jusqu’à 8 % pour les plus petits logements bien situés.

Taux d’intérêt en reflux : un bol d’air pour les acheteurs

La trajectoire des taux d’intérêt a été l’un des principaux risques pesant sur le marché lituanien entre 2022 et 2023. Les taux hypothécaires moyens sont passés de moins de 2,5 % à plus de 5,7 % en un peu plus d’un an, suivant la remontée brutale de l’EURIBOR décidée par la Banque centrale européenne. Cette hausse a comprimé la solvabilité des ménages et freiné nombre de projets d’achat.

Dans la pratique, les banques appliquent le plus souvent un schéma à taux variable, calé sur l’EURIBOR augmenté d’une marge de 1,5 à 2,5 points, même si des offres à taux fixe sur cinq ans existent, généralement un peu plus chères. Les durées de prêt peuvent aller jusqu’à 30 ans, avec un apport exigé autour de 15‑20 % du prix pour les résidents, et souvent 30‑40 % pour les étrangers non résidents.

Conditions types d’un emprunt logement

Profil	Apport minimal	Durée max.	Taux indicatif
Résident UE	15–20 %	30 ans	~4–5 % (fixe ou var.)
Primo‑accédant	10–15 %	30 ans	possible subventions
Non‑résident hors UE	30–40 %	25–30 ans	~5–6 % et plus

L’accès au crédit reste strictement encadré: les banques exigent que l’ensemble des charges de remboursement ne dépasse pas 40 à 50 % du revenu net mensuel et requièrent des preuves de revenus stables sur au moins 6 à 12 mois pour les emprunteurs, en particulier pour les étrangers.

Segmentation de la demande : plus petit, plus moderne, plus vert

La structure de la demande résidentielle change rapidement. La hausse des prix et des taux, la progression des ménages d’une seule personne, l’essor du télétravail et une sensibilité accrue aux questions environnementales ont profondément modifié les critères de choix des acheteurs.

Les acheteurs manifestent une préférence marquée pour les immeubles modernes, économes en énergie et bien équipés. En 2023, plus de la moitié des nouveaux appartements livrés appartenaient déjà à la classe énergétique A+, et la norme A++ est en passe de s’imposer comme standard de référence à partir de 2025. Dans ce contexte, les programmes de rénovation énergétique, soutenus par l’État et la Banque européenne d’investissement, gagnent du terrain, notamment via le programme de modernisation des immeubles collectifs qui subventionne l’amélioration thermique du parc existant.

Le tournant durable: labels, bois et énergie verte

Parallèlement aux tendances purement économiques, le marché lituanien est engagé dans une transformation environnementale profonde. Sous l’impulsion de la réglementation européenne et de politiques nationales ambitieuses, la construction se « verdit » à grande vitesse.

Les bâtiments certifiés selon des standards internationaux tels que BREEAM ou LEED se multiplient, d’abord dans les bureaux et la logistique, puis progressivement dans le résidentiel. À Kaunas, l’usine de Continental Automotive a obtenu la certification LEED Or, devenant l’un des symboles de cette nouvelle génération de bâtiments industriels performants, tandis qu’à Vilnius, de plus en plus de projets de bureaux et de commerces visent des labels de durabilité pour répondre aux exigences des grandes entreprises internationales.

L’autre grande tendance est le retour en grâce du bois comme matériau de construction, dans le cadre du développement de la bioéconomie. Des études comparatives ont montré que les structures en bois lamellé croisé affichent une empreinte carbone nettement inférieure à celle du béton armé, consomment moins d’énergie et d’eau à la construction et génèrent moins de déchets. À surface égale, une structure bois sur plusieurs niveaux peut ainsi émettre jusqu’à trois fois moins de CO₂ équivalent qu’une structure en béton, tout en stockant du carbone biogénique pendant la durée de vie du bâtiment.

Immobilier commercial : forte sélectivité, domination du retail et de la logistique

Du côté des bureaux, des commerces et des entrepôts, le paysage est plus contrasté. L’année 2024 a été l’une des plus faibles depuis une décennie en matière d’investissement dans l’immobilier commercial en Lituanie, avec un volume d’environ 230 millions d’euros, soit une baisse de plus de 40 % par rapport aux années précédentes. Les grandes transactions, au‑delà de 30 millions d’euros, ont quasiment disparu au profit de deals de taille petite à moyenne, largement dominés par des capitaux locaux.

Les bureaux, eux, traversent une phase de digestion de l’offre. À Vilnius, le stock de bureaux modernes avoisine 1,2 million de m², dont 41 % en catégorie A. L’année 2024 n’a vu la livraison que de 24 700 m² supplémentaires – le plus faible flux depuis dix ans – mais la demande a aussi fortement fléchi, avec à peine plus de 52 000 m² loués sur l’année, soit 58 % de moins qu’en 2023. Le télétravail, l’optimisation des surfaces et les incertitudes économiques poussent de nombreux occupants à rechercher des baux plus courts et à partager ou sous‑louer une partie de leurs espaces.

Les entrepôts et locaux logistiques constituent l’autre grand gagnant de cette recomposition. À Vilnius et dans sa région, plus de 120 000 m² d’entrepôts modernes ont été ajoutés en 2024, portant le total à près de 1 million de m², et environ 100 000 m² supplémentaires sont attendus en 2025. Si le taux de vacance commence à remonter, notamment dans les plateformes plus anciennes, la demande pour des espaces modernes, économes en énergie, bien connectés aux grands axes et capables d’accueillir des solutions d’automatisation, demeure très solide.

Marché foncier : volumes en baisse, mais prix stables autour de Vilnius

Le marché des terrains suit sa propre logique. Après un pic de transactions en 2021, les volumes se sont contractés deux années consécutives, de 14 % en 2023 puis encore de 2 % en 2024, ramenant l’activité à des niveaux proches de ceux de 2016. La part des terrains agricoles dans les ventes diminue progressivement, tandis que les parcelles à vocation résidentielle ou mixte gagnent en importance, surtout autour de Vilnius.

Pour les investisseurs étrangers, l’accès au foncier comporte toutefois davantage de contraintes que l’achat de logements. L’acquisition de terres agricoles ou forestières nécessite des autorisations spécifiques, et certains terrains stratégiques – zones naturelles protégées, sites proches d’infrastructures sensibles – sont strictement encadrés, surtout depuis le durcissement des règles à l’égard des investisseurs russes.

Un cadre réglementaire stable et une ouverture aux capitaux étrangers

Sur le plan juridique, la Lituanie offre un environnement relativement transparent et prévisible. Les étrangers – en dehors de certaines catégories particulières comme les citoyens russes sans résidence locale – peuvent acheter librement des biens résidentiels et commerciaux, les louer et les revendre. Les citoyens de l’UE et de l’EEE bénéficient des mêmes droits que les Lituaniens.

Les impôts fonciers sur la résidence principale restent modérés, voire nuls en‑dessous de certains niveaux de valeur, alors que les biens d’investissement ou de luxe sont davantage taxés. La combinaison de ce cadre fiscal et de rendements locatifs encore élevés explique en partie le succès croissant des structures d’investissement immobilier, y compris des fonds et REITs locaux supervisés par la Banque de Lituanie.

Perspectives : une croissance plus lente, plus verte et plus sélective

À moyen terme, tous les indicateurs convergent vers un scénario de poursuite de la hausse des prix, mais sur un rythme plus mesuré qu’au cours de la dernière décennie. La majorité des observateurs anticipent des augmentations annuelles de l’ordre de 5 à 7 % sur la période 2025‑2026, avec de possibles écarts importants selon les segments et les localisations.

Les marchés les plus dynamiques devraient rester:

Dans le même temps, de nombreuses zones rurales et petites agglomérations pourraient voir la demande stagner ou reculer, avec une tendance à la stabilisation, voire à la baisse, des loyers et des rendements.

Enfin, la montée en puissance du télétravail, du coliving, de la location professionnelle gérée et des plateformes de location de courte durée, notamment sur la côte, continuera de brouiller les frontières traditionnelles entre résidence principale, location longue durée et hébergement touristique.

Dans ce contexte mouvant mais porteur, l’immobilier en Lituanie apparaît comme un marché arrivé à maturité, entrée dans une phase de croissance plus lente mais plus qualitative, avec de solides fondamentaux macroéconomiques, des rendements encore attractifs et un cadre réglementaire stable. Une configuration qui, malgré les incertitudes géopolitiques et les cycles de taux, en fait encore aujourd’hui l’un des marchés les plus surveillés de la région baltique.