Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps considéré comme un marché de niche, le marché des résidences secondaires en Lituanie s’impose désormais comme un véritable segment stratégique de l’immobilier lituanien. Entre montée du télétravail, explosion des locations de courte durée sur la côte baltique, essor des petites villes thermales et hausse continue – mais plus maitrisée – des prix, la résidence de vacances est devenue à la fois un projet de qualité de vie et un produit d’investissement.
Cet article analyse le marché immobilier en Lituanie en s’appuyant sur les données récentes concernant l’immobilier résidentiel, les locations saisonnières, ainsi que les comportements d’achat des ménages locaux et des investisseurs étrangers.
Un marché résidentiel globalement dynamique mais en phase de stabilisation
Le marché immobilier lituanien a connu une envolée spectaculaire entre 2020 et 2022, avant d’entrer dans une phase de normalisation. Cette toile de fond est essentielle pour comprendre l’évolution des résidences secondaires.
Les prix des logements ont quasiment doublé depuis 2015, avec une hausse cumulée d’environ 187 %. Sur la dernière décennie, la progression moyenne reste de l’ordre de 5 à 7 % par an, mais le pic de 2021‑2022 – avec des augmentations supérieures à 20 % dans certaines zones – a laissé place à une croissance plus modérée. En 2023, la hausse des prix des appartements dans les grandes villes n’était plus que de 9,08 %, et, une fois l’inflation prise en compte, les prix réels sont restés stables.
Période durant laquelle les grandes agglomérations affichent un rythme de progression des prix raisonnable, avec Vilnius restant la ville la plus chère malgré des hausses désormais modestes.
Comparatif des prix moyens au m² dans les principales villes
| Ville | Prix moyen appart. (€/m²) | Variation annuelle récente* |
|---|---|---|
| Vilnius | ≈ 2 646 – 2 680 | +2,1 % à +2,8 % |
| Kaunas | ≈ 1 790 – 1 926 | +3,3 % – 3,5 % |
| Klaipėda | ≈ 1 704 – 1 816 | +5,4 % – 6,3 % |
| Šiauliai | ≈ 1 131 | +3,4 % – 6,4 % |
| Panevėžys | ≈ 1 109 | +4,1 % – 6,7 % |
*Selon les indices publiés pour 2024–2025.
Cette décélération de la hausse des prix s’accompagne d’un nombre de transactions en baisse en 2023 (30 557 ventes, deuxième plus bas niveau de la décennie), puis d’un redémarrage progressif en 2024‑2025. Dans le même temps, les mises en chantier et les permis de construire reculent, créant un déficit structurel d’offre, en particulier à Vilnius et sur les zones les plus recherchées du littoral.
Pour les résidences secondaires, ce contexte se traduit par une tension sur les emplacements premium – côte baltique, stations thermales, petites villes touristiques – et par une hausse des prix plus rapide que sur le marché principal dans certains segments haut de gamme.
De la maison de vacances de luxe à un “must have” post-Covid
La pandémie a profondément modifié le rapport des Lituaniens à la résidence secondaire. Une enquête menée à Vilnius auprès de 1 210 habitants a montré qu’en 2020 déjà, 17 % des personnes envisageant un achat immobilier ou un déménagement pensaient à une résidence de vacances en station balnéaire ou en campagne. Ce qui était perçu comme un luxe est devenu, pour une partie de la population, une nécessité.
Les restrictions de voyage pendant la pandémie ont conduit de nombreux ménages à passer leurs étés en Lituanie, sur la côte ou près des lacs. Confrontés à des locations chères et rares, l’achat d’un pied-à-terre est devenu une solution. Une enquête révèle qu’un quart des personnes ont reconsidéré leur logement à cause de la pandémie. Parmi elles, 42 % voulaient profiter de vacances de qualité en Lituanie, et près de la moitié associaient ce projet à la généralisation du télétravail.
Le profil des personnes les plus intéressées par l’acquisition d’une résidence secondaire est révélateur : les 46‑55 ans forment le noyau le plus motivé (37 % des candidats à l’achat de résidence de vacances), suivis des 36‑45 ans et même des jeunes adultes (15 % des 18‑25 ans). On trouve une surreprésentation des cadres et dirigeants, mais aussi des étudiants et des personnes au foyer, ce qui souligne que le phénomène touche à la fois des ménages aisés et des publics en quête de flexibilité et de qualité de vie.
Chez les moins de 35 ans à Vilnius, une part significative envisage l’achat d’un second logement. Cette démarche répond à deux motivations principales : la recherche d’un meilleur équilibre entre vie privée et vie professionnelle (pour les vacances) et la volonté d’investir son épargne dans l’immobilier locatif.
Télétravail, droit au travail à distance et “workcation” : un levier massif
Le cadre légal lituanien joue un rôle non négligeable dans cette transformation. Le Code du travail reconnaît et encadre le télétravail : un salarié peut demander à travailler à distance, l’employeur ne peut pas sanctionner un refus de télétravailler, et pour certaines catégories (femmes enceintes, parents de jeunes enfants, etc.), l’employeur est même tenu d’accepter une part de travail à distance représentant au moins 20 % du temps de travail, sauf coût excessif démontré.
Les accords de télétravail doivent être formalisés par écrit. L’employeur est tenu de fournir l’équipement nécessaire, d’en prendre en charge l’installation et de rembourser les frais additionnels. Le salarié bénéficie d’une flexibilité pour organiser son temps de travail à domicile, dans le respect des limites légales. Cette organisation rend notamment envisageable l’utilisation régulière d’une résidence secondaire comme base de travail.
À l’échelle européenne, les études sur le télétravail montrent que la part de salariés travaillant occasionnellement depuis chez eux a plus que doublé en vingt ans, et a explosé pendant la pandémie. En Lituanie, cette “normalisation” du travail à distance se traduit par une migration progressive vers les petites villes, les zones vertes et les stations côtières ou thermales, à condition que la connexion internet soit fiable. L’immobilier secondaire bénéficie directement de cette tendance : une maison de campagne ou un appartement au bord de la mer peut servir de bureau à temps partiel, ce qui renforce l’intérêt d’y investir.
La hausse des ‘digital nomads’ et du tourisme ‘workation’ entraîne une augmentation de 25% des annonces sur des plateformes comme Airbnb dans les villes côtières lituaniennes. Ces travailleurs à distance recherchent des logements avec wifi performant, espace de travail dédié, cuisine équipée et parking. Pour les propriétaires, ce changement se traduit par des séjours plus longs et des taux d’occupation plus stables en dehors de la haute saison.
La côte baltique : Palanga, Šventoji, Klaipėda… et la dérive des prix de luxe
Le littoral lituanien est au cœur du marché des résidences secondaires. Palanga, Nida, Šventoji et les quartiers côtiers de Klaipėda attirent à la fois les Lituaniens et les investisseurs étrangers à la recherche d’un bien de vacances à forte valeur patrimoniale.
Palanga constitue la vitrine de ce mouvement. Les prix au mètre carré sur la zone la plus prestigieuse – du parc Birutė au centre vivant de la rue J. Basanavičiaus – rivalisent désormais avec certaines stations de la Méditerranée. Dans ce périmètre, plusieurs nouveaux projets haut de gamme sont en développement, et les appartements peuvent se vendre entre 10 000 et 15 000 euros le mètre carré en finition partielle. Pour un logement d’environ 50 m², le ticket d’entrée se situe donc entre 500 000 et 750 000 euros, auxquels il faut ajouter l’aménagement, un emplacement de stationnement et les finitions, ce qui rapproche facilement la facture du million d’euros.
Exemple de fourchettes de prix pour un projet neuf dans le Palanga “prime”
| Élément de coût | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Prix au m² (finition partielle) | 10 000 – 15 000 €/m² |
| Appartement de 50 m² | 500 000 – 750 000 € |
| Stationnement + ameublement | +100 000 – 250 000 € |
| Coût total possible | ≈ 700 000 – 1 000 000 € |
Cette inflation des prix sur la côte a une conséquence directe : une partie des ménages haut revenus commence à comparer l’investissement dans une résidence secondaire à Palanga ou Nida avec l’achat d’un bien équivalent en France, en Espagne, en Italie ou même à Dubaï. Des professionnels de l’immobilier rapportent ainsi que de nombreux Lituaniens disposent d’un budget compris entre 0,5 et 1 million d’euros pour une propriété à l’étranger, attirés par des rendements de l’ordre de 7 % dans des marchés comme Dubaï, et par une offre de services (piscines, spas, conciergerie) parfois plus développée qu’au bord de la Baltique.
Pour rester compétitive face aux destinations soleil, la côte lituanienne doit développer son offre d’infrastructures quatre saisons (spas, clubs privés, piscines, centres de bien-être, services hôteliers) parallèlement à la hausse des prix. Actuellement, seuls quelques projets combinant localisation exceptionnelle, qualité de construction et services haut de gamme sont considérés comme aboutis, et la plupart sont déjà entièrement vendus.
À Šventoji, un exemple emblématique illustre les nouvelles attentes : le projet résidentiel “Gates of Šventoji”, composé de 16 petits immeubles à proximité immédiate de la mer Baltique et de la rivière Šventoji, propose des appartements de 32 à 104 m², souvent vendus entièrement finis et meublés. Les visites du site internet du projet ont été multipliées par dix d’une année sur l’autre, y compris hors saison estivale, ce qui montre que la demande n’est plus seulement saisonnière. Les acheteurs recherchent un environnement calme, un accès rapide à la plage, des vues sur la verdure, mais aussi la possibilité de louer facilement le bien en courte durée.
Le rendement brut moyen des investissements locatifs à Klaipėda.
Stations thermales et villes de nature : le boom discret de Birštonas, Druskininkai et Trakai
La Lituanie ne se résume pas à la mer. Les stations thermales et les villes de nature connaissent une seconde jeunesse et attirent de plus en plus d’acheteurs de résidences secondaires.
Analyse des marchés immobiliers et du tourisme de bien-être dans les principales stations thermales de Lituanie.
Ville thermale sur les bords de la Nemunas, attirant les amateurs de spa grâce à ses établissements de haut niveau et ses ressources naturelles (sources minérales, boues thérapeutiques). Les investissements en location courte durée y ont parfois offert une plus-value supérieure à un achat dans la vieille ville de Vilnius ces dernières années.
Haut lieu du thermalisme où les prix des appartements ont significativement grimpé en 2023, portés par une demande soutenue pour les résidences de vacances et la location courte durée.
Trakai, avec son célèbre château insulaire, attire chaque année des milliers de visiteurs. Les prix y augmentent, mais restent inférieurs à ceux de la capitale, ce qui en fait une option de résidence secondaire relativement abordable pour les ménages de Vilnius à la recherche d’un refuge week‑end.
Dans certaines villes de province, les prix d’achat immobiliers sont nettement inférieurs à ceux de Vilnius, tandis que les loyers ne sont inférieurs que d’environ 20 %. Cette disproportion génère des rendements locatifs à deux chiffres, dépassant largement les 4 à 5 % habituels dans la capitale.
Exemple de différence prix/loyer entre capitale et petite ville
| Localisation | Prix estimé m² | Prix appart. type | Loyer mensuel estimé | Rendement brut approx. |
|---|---|---|---|---|
| Vilnius, quartier central | ≈ 3 000 €/m² | 50 m² ≈ 150 000 € | ≈ 400 €/mois | ≈ 3,2 % |
| Petite ville type (ex. Vievis) | ≈ 600 €/m² | 50 m² ≈ 30 000 € | ≈ 300 €/mois | ≈ 12 % |
Ce type d’écart attire désormais les investisseurs privés vers des destinations naguère délaissées comme Vievis, Elektrėnai, Kėdainiai ou Marijampolė. Ces marchés secondaires, parfois industrialisés et bien desservis, cumulent faible prix d’achat, faible concurrence locative et demande solide, ce qui en fait des candidats naturels pour la résidence secondaire rentable.
Vilnius et Kaunas : quand la résidence secondaire devient aussi active qu’un placement locatif
Même si l’expression “résidence secondaire” évoque spontanément la mer ou la campagne, une partie non négligeable des seconds logements lituaniens se situe dans les grandes villes, principalement à Vilnius.
À Vilnius, l’attrait tient à plusieurs facteurs : forte croissance démographique (la population a franchi les 600 000 habitants), afflux de travailleurs étrangers et d’étudiants internationaux, solidité du marché locatif (taux de vacance réduit, loyers en hausse), mais aussi perception de la capitale comme valeur refuge. Des investisseurs considèrent la vieille ville et certains quartiers centraux comme un moyen sûr de “protéger” leur capital, même si le rendement locatif y est plus faible (autour de 4 % pour des appartements centraux).
La rentabilité brute dans la capitale varie toutefois de manière importante selon les quartiers et les surfaces :
| Ville / quartier (indicatif) | Rendement brut moyen | Commentaire |
|---|---|---|
| Vilnius centre (apparts) | ≈ 4,0 % | Forte demande, prix d’achat élevés |
| Vilnius global | 4,9 % – 5,6 % | Rendement moyen ville entière |
| Kaunas | ≈ 5,8 % | Marché en développement |
| Klaipėda | ≈ 6,2 % | Côte, tourisme et télétravail |
| Villes petites / touristiques | 10 % et plus | Offre limitée, demande soutenue |
Les micro‑appartements de moins de 20 m² se sont multipliés dans certains quartiers de Vilnius, ciblant étudiants et actifs passant une partie de la semaine dans la capitale. Ces produits, s’ils sont bien situés, cumulent double usage : pied‑à‑terre pour un propriétaire résidant en région (qui en fait son “second logement urbain”) et investissement locatif à haut rendement le reste du temps.
En 2023, de gros volumes de permis de construire à Kaunas ont entraîné un boom de nouveaux appartements, annonçant un risque de suroffre sur le segment locatif. Les loyers pourraient y fléchir légèrement. La ville reste néanmoins intéressante comme base de résidence secondaire pour les ménages partageant leur vie professionnelle entre Vilnius et Kaunas, ou pour les investisseurs à moyen terme.
Locations saisonnières et résidences secondaires : un couple quasi indissociable
Le marché des locations de vacances est l’un des meilleurs thermomètres du dynamisme des résidences secondaires. Un rapport récent consacré au marché lituanien des locations de vacances met en avant la croissance des recettes et du volume d’annonces, ainsi qu’un basculement progressif vers ce type d’hébergement au détriment des hôtels classiques.
Les chiffres des locations de courte durée (STR) dans les principales villes illustrent bien la montée en puissance de ce segment :
| Ville | Nbre de biens STR actifs | Revenu mensuel moyen* | Taux d’occupation moyen | ADR moyen* |
|---|---|---|---|---|
| Vilnius | ≈ 1 508 | ≈ 900 $ | ≈ 40,8 % | ≈ 91 $ |
| Palanga | ≈ 829 | ≈ 467 $ | ≈ 25,4 % | ≈ 118 $ |
| Kaunas | ≈ 657 | ≈ 725 $ | ≈ 38,1 % | ≈ 78 $ |
| Klaipėda | ≈ 421 | ≈ 540 $ | ≈ 32,5 % | ≈ 88 $ |
Montants indiqués dans le rapport en dollars ; valeurs arrondies.
Pourcentage d’annonces à Vilnius imposant un séjour minimum de 30 nuits, ciblant les télétravailleurs et les séjours longs.
Sur la côte, Palanga affiche des revenus journaliers très élevés en haute saison, mais une forte saisonnalité. Une propriété bien notée peut dégager plus de 27 000 dollars de revenu annuel pour un tarif à la nuit d’environ 140 dollars, à condition de bien gérer la période estivale.
Pour un propriétaire de résidence secondaire, cette possibilité d’alterner usage personnel et location saisonnière est centrale. La combinaison suivante domine dans les stations balnéaires et thermales :
– usage personnel pendant quelques semaines de vacances (souvent en été ou sur des périodes de cures),
– location de courte durée ciblant touristes et télétravailleurs le reste du temps,
– perspective de plus‑value à long terme sur un marché structurellement porteur.
Dans les petites villes touristiques (villes d’eau, parcs naturels, zones lacustres), la demande de logements courte durée progresse, soutenue par l’essor du tourisme intérieur et des séjours “bien‑être”. Les rendements locatifs y sont souvent supérieurs à ceux de la capitale, pour un coût d’entrée largement inférieur.
Financement et fiscalité : des règles à maîtriser pour un second logement
L’acquisition d’une résidence secondaire en Lituanie suppose de composer avec un cadre financier et fiscal assez spécifique, en particulier pour les non‑résidents.
Sur le plan du financement, les banques locales exigent en général un apport plus élevé pour un second logement que pour une résidence principale. Dans un contexte européen où les apports exigés pour les résidences de vacances se situent souvent entre 20 % et 40 % de la valeur du bien, la pratique lituanienne s’oriente vers un financement ne dépassant pas 60 % du prix pour une résidence de vacances, le reste devant être couvert par l’épargne ou d’autres garanties. Le taux d’endettement maximal reste rigoureusement surveillé : les mensualités ne doivent pas dépasser environ 40 % du revenu net.
Le taux d’intérêt moyen pour les nouveaux prêts immobiliers est descendu sous la barre des 5 % fin 2024.
Pour les investisseurs étrangers, l’accès au crédit est plus compliqué : les banques privilégient les personnes disposant d’un permis de séjour permanent et de revenus en euros, déclarés en Lituanie. Les non‑résidents doivent souvent s’appuyer sur des banques de leur pays d’origine ou sur des montages alternatifs, comme les plateformes de financement participatif.
Côté fiscalité, le système est relativement simple mais peut peser sur la rentabilité des résidences secondaires de grande valeur :
Les revenus locatifs sont imposés à 15%. La plus-value immobilière est également taxée à 15% si la revente a lieu dans les 10 premières années, sauf si le bien est une résidence principale occupée au moins deux ans. Une taxe sur le patrimoine immobilier résidentiel ne s’applique qu’aux biens de valeur élevée : exonération jusqu’à 150 000 € (220 000 € pour les familles nombreuses), puis un barème progressif (0,5%, 1%, 2%) par tranches. Pour un bien loué, l’investisseur doit aussi s’acquitter de taxes foncières locales, généralement inférieures à 1%, mais pouvant être plus élevées pour certains biens ‘exclusifs’.
Ces règles incitent à arbitrer soigneusement entre taille du bien, localisation, potentiel locatif et horizon de détention. Elles expliquent aussi pourquoi de nombreux investisseurs optent pour des appartements de taille modeste dans des emplacements très recherchés, plutôt que pour de grandes villas imposant une pression fiscale plus forte.
Cadre juridique et conditions pour les étrangers : un environnement plutôt accueillant
La Lituanie reste globalement ouverte aux investisseurs étrangers, en particulier pour les biens résidentiels classiques. Les citoyens de l’Union européenne et de l’Espace économique européen jouissent des mêmes droits que les Lituaniens. Les restrictions essentielles concernent l’acquisition de terres agricoles ou forestières, certains secteurs côtiers ou frontaliers sensibles, et, de manière temporaire, les ressortissants russes sans permis de séjour.
L’achat d’une résidence secondaire en zone urbaine, balnéaire ou thermale est généralement libre. L’acte de vente doit obligatoirement être signé devant notaire, puis inscrit au registre public du ‘Registrų centras’. Les frais de transaction (notaire, avocat, droits de mutation, agence) représentent environ 3 à 6 % du prix du bien, répartis entre l’acheteur et le vendeur.
L’achat ne donne toutefois pas automatiquement droit à un titre de séjour. La propriété peut simplement servir de “preuve d’ancrage” pour appuyer une demande fondée sur d’autres critères (activité économique, emploi, études, liens familiaux).
Pour les investisseurs qui souhaitent avant tout capter une partie de la rentabilité du marché des résidences secondaires sans acheter directement, l’essor du crowdfunding immobilier constitue une alternative. Des plateformes lituaniennes spécialisées dans le locatif (comme InRento ou Profitus) permettent d’entrer sur des projets de petites ou moyennes tailles, parfois à partir de 10 euros, avec des rendements annoncés autour de 10–12 % sur certains placements adossés à de l’immobilier résidentiel ou touristique.
Tensions climatiques et régulation : quels risques pour le long terme ?
Investir sur le littoral ou dans des zones naturelles implique de tenir compte des risques climatiques et des politiques de régulation.
Les rapports officiels indiquent une exposition croissante des côtes lituaniennes aux inondations, avec une hausse prévue du niveau de la mer Baltique de 0,3 à 0,7 mètre d’ici 2100. Conséquence pratique : certaines compagnies d’assurance augmentent significativement les primes ou refusent de couvrir les biens dans les zones les plus à risque. Pour tout achat de résidence secondaire à Palanga ou Šventoji, il est essentiel de vérifier la disponibilité et le coût de l’assurance dès la phase de due diligence.
Parallèlement, les pouvoirs publics renforcent peu à peu la régulation des locations de courte durée dans certains centres touristiques, afin de préserver le marché pour les résidents permanents et de maîtriser la pression sur les infrastructures. Si la Lituanie n’a pas encore adopté des politiques aussi drastiques que certaines grandes capitales européennes, les investisseurs doivent intégrer ce risque réglementaire à moyen terme, d’autant plus que des taxes spécifiques sur les seconds logements en zone urbaine et un contrôle accru des plateformes de location ont déjà été évoqués.
Perspectives : un marché de résidences secondaires à plusieurs vitesses
Dans les années à venir, la dynamique du marché des résidences secondaires en Lituanie devrait rester globalement positive, mais très contrastée selon les zones.
Sur la côte, la demande ne faiblira probablement pas, portée par le tourisme intérieur, le télétravail et l’attrait du littoral. Le risque principal réside dans la poursuite de hausses de prix déconnectées de l’offre d’infrastructures quatre saisons. Si les nouveaux projets intègrent davantage de services (spas, espaces de coworking, clubs privés), Palanga et Nida conserveront leur statut de “symboles” de la résidence secondaire lituanienne ; dans le cas contraire, les budgets les plus élevés pourraient migrer vers l’étranger.
Dans les stations thermales et les petites villes touristiques, le potentiel de croissance est encore important. Le différentiel prix/loyer y reste largement en faveur de l’investisseur, et la montée du tourisme de bien‑être et des courts séjours “workation” soutient la demande. Ces destinations devraient continuer à séduire les ménages lituaniens de la classe moyenne supérieure, qui y voient une combinaison de qualité de vie et de rendement.
Dans les grandes villes, enfin, la résidence secondaire prend des formes plus hybrides – studio urbain pour étudiants ou actifs, appartement central combinant usage personnel et location saisonnière, micro‑logement dans un quartier en gentrification – mais reste portée par la croissance économique, l’urbanisation (près de 70 % de la population vit désormais en ville) et l’attrait de Vilnius comme hub technologique et universitaire.
Pour réussir, les acteurs du marché doivent concilier trois exigences : maintenir une offre de logements accessibles pour les ménages locaux, renforcer la qualité et la durabilité des projets (énergie, matériaux, certifications vertes), et s’adapter à des usages plus flexibles, où un même logement peut alterner rapidement entre résidence secondaire, bureau et location touristique.
Dans ce contexte, la Lituanie apparaît comme un laboratoire intéressant à l’échelle européenne : un pays où le taux de propriétaires dépasse 88 %, où l’immobilier reste relativement abordable comparé à l’Ouest du continent, mais où la résidence secondaire est en train de passer du statut de privilège saisonnier à celui de pivot d’une nouvelle manière d’habiter, travailler et investir.
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