Le processus d’achat immobilier pour les étrangers en Lituanie

Publié le 3 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un bien en Lituanie attire de plus en plus d’étrangers, qu’ils soient à la recherche d’un pied-à-terre dans l’Union européenne, d’un investissement locatif rentable ou d’une base pour un projet entrepreneurial. Le pays combine un marché immobilier encore abordable, un environnement économique stable et une législation relativement ouverte aux non‑résidents. Mais derrière cette accessibilité apparente, le processus d’achat comporte des spécificités qu’il faut bien maîtriser pour éviter les pièges.

Un marché ouvert, mais encadré pour certains profils

La première bonne nouvelle pour un acheteur étranger est simple : la Lituanie autorise largement les non‑nationaux à devenir propriétaires.

Les citoyens de l’Union européenne et de l’Espace économique européen disposent, en pratique, des mêmes droits que les Lituaniens. Ils peuvent acquérir des appartements, des maisons, des locaux commerciaux, et, sous certaines conditions, des terrains, y compris agricoles.

Les ressortissants de pays tiers peuvent également acheter librement des biens résidentiels (appartements, maisons, cottages) et commerciaux (bureaux, commerces, entrepôts, bâtiments industriels). Ils peuvent louer, revendre, transmettre ces biens, avec des droits de propriété comparables à ceux des résidents locaux une fois l’inscription au registre effectuée.

Les principales limites ne concernent donc pas les logements ou les bureaux, mais certains types de terrains et zones sensibles.

Restrictions sur les terres agricoles, les forêts et les zones stratégiques

L’un des points clés pour un étranger qui vise un bien avec terrain est le statut juridique de ce terrain. La Lituanie distingue clairement terrain urbain, terrain agricole, terrain forestier et zones protégées ou stratégiques.

Les points essentiels peuvent se résumer ainsi :

Type de terrain / zone	EU/EEE, OCDE, OTAN	Non‑UE/EEE (hors exceptions)
Appartements, maisons, locaux en ville	Libre	Libre
Terrain résidentiel / commercial en zone urbaine	Généralement libre	Généralement libre
Terres agricoles	Possible mais encadré (expérience agricole exigée en pratique)	En principe interdit, sauf permis spécial
Forêts	Accès très limité, permis spécifique	En principe interdit
Zones frontalières, dunes côtières, parcs protégés	Permis ou contrôle renforcé	Permis indispensable, risque de refus

Pour les terres agricoles, même les citoyens de l’UE doivent démontrer un lien avec l’activité agricole (par exemple trois ans d’activité dans le secteur en Lituanie) pour pouvoir acheter directement. Les ressortissants de pays tiers sont, eux, très largement exclus, sauf à utiliser une structure locale (société lituanienne) et en respectant un faisceau de conditions.

Les propriétés situées dans des zones stratégiques — comme certaines zones frontalières, secteurs côtiers sensibles, parcs naturels et réserves — sont soumises à une surveillance renforcée. Selon la localisation, un avis ou une autorisation du ministère compétent (par exemple la Défense nationale) peut être requis, quel que soit le pays d’origine de l’acheteur.

Cas particulier des citoyens russes

Le contexte géopolitique a entraîné une restriction très spécifique : les citoyens russes dépourvus de permis de séjour lituanien ne peuvent plus acquérir de biens immobiliers dans le pays (hors succession). Cette interdiction vise tout type de bien et s’applique également à certaines entités qu’ils contrôlent, au nom de la sécurité nationale.

Aucune « golden visa » immobilière

Un point souvent mal compris : la Lituanie ne propose pas de « passeport contre achat immobilier » ni de résidence automatique liée à l’acquisition d’un bien. Il n’existe pas de programme officiel de « golden visa » fondé sur la simple valeur du bien.

Posséder un appartement ou une maison en Lituanie peut, au mieux, servir d’argument complémentaire (preuve d’hébergement, solidité financière) dans un dossier de visa ou de permis de séjour, mais ne suffit jamais à lui seul à obtenir un titre de séjour.

Comprendre le marché : prix, rendements, villes clés

Avant même de parler procédure, beaucoup d’étrangers cherchent à savoir si le marché lituanien est attractif d’un point de vue financier. Les données récentes montrent un marché en croissance, mais sans emballement excessif.

Évolution des prix et niveaux actuels

Depuis une décennie, les prix ont nettement progressé. Un exemple souvent cité : un appartement de 100 m² qui se vendait environ 160 000 € il y a cinq ans atteint autour de 254 000 € en 2025. Sur longue période, la hausse annuelle moyenne avoisine 5 à 6 %, avec des phases plus rapides (plus de 20 % sur certaines années autour de 2021‑2022) désormais normalisées.

À l’échelle des grandes villes, les prix moyens au mètre carré se situent dans la fourchette suivante :

Ville (appartements, 2025)	Prix moyen approximatif €/m²
Vilnius	2 680
Kaunas	1 846
Klaipėda	1 752
Šiauliai	~1 170
Panevėžys	~1 150

Dans Vilnius, les écarts internes sont marqués : le centre historique rénové et certains nouveaux quartiers d’affaires peuvent dépasser 3 000 à 4 000 €/m², tandis que les grands ensembles résidentiels restent plus abordables, souvent entre 1 600 et 2 200 €/m².

Rendements locatifs : un atout pour les investisseurs

Côté revenus locatifs, la Lituanie se distingue favorablement par rapport à de nombreux marchés d’Europe occidentale. Le rendement brut national moyen tourne autour de 6,3 %, avec une forte dispersion :

Localisation / type de bien	Rendement locatif brut moyen
Vilnius centre	~4,9 % (studios pouvant dépasser 7 %)
Vilnius quartiers résidentiels	5–7 %
Kaunas centre	~5,8 %
Klaipėda centre	~6,2 %
Šiauliai	>8 %
Panevėžys	~7,8 %
Petites villes / résidences étudiantes	7–9 %
Propriétés côtières (annuel)	4–5 %
Propriétés côtières (saison estivale)	10–15 %

Une fois les charges, la fiscalité et la gestion déduites, les rendements nets se situent en général 1,5 à 2 points en dessous du rendement brut, ce qui reste compétitif.

Où achètent les étrangers ?

Les acheteurs internationaux se concentrent surtout sur :

Cette géographie influence directement la stratégie d’achat : valorisation à long terme plutôt à Vilnius et Kaunas, rendement locatif en priorité dans les villes régionales ou sur les marchés saisonniers.

Étapes du processus d’achat : du repérage à l’enregistrement

Pour un étranger, le processus complet d’achat immobilier en Lituanie prend généralement entre 4 et 8 semaines, de l’offre initiale à l’inscription définitive au registre. Dans des cas simples et bien préparés, une fenêtre de 2 à 4 semaines est possible.

Repérage et sélection du bien

La recherche se fait largement en ligne, les portails immobiliers lituaniens étant très structurés. Les plateformes les plus utilisées incluent, entre autres, aruodas.lt, capital.lt, domoplius.lt ou skelbiu.lt. Beaucoup d’annonces proposent désormais une version en anglais; pour d’autres, passer par un agent local ou un avocat permet de lever les barrières linguistiques.

Un investisseur étranger commence en général par : analyser le marché local, comprendre les réglementations en vigueur, et évaluer les opportunités d’investissement.

– Définir sa stratégie (résidence personnelle, location longue durée, location saisonnière, usage mixte avec bureau ou logement).

– Cibler une ville et certains quartiers (par exemple centre historique de Vilnius / quartiers résidentiels, centre de Kaunas, zones côtières).

– Fixer un budget intégrant non seulement le prix, mais aussi les frais annexes (2 à 4 % additionnels au minimum).

Due diligence : le cœur de la sécurité juridique

Avant de signer quoi que ce soit, la due diligence juridique et technique est essentielle. En Lituanie, les droits réels et les charges sont enregistrés dans un registre public, mais encore faut‑il savoir l’interroger et interpréter les informations.

La vérification porte en particulier sur : vérification des informations, conformité aux normes, et évaluation des processus.

Sur le plan pratique, cette phase est généralement confiée à un avocat lituanien. Elle prend en moyenne quelques jours pour des dossiers simples, jusqu’à deux à trois semaines pour des cas plus complexes (immeuble ancien, terrain en périphérie, bien mixte).

Signature de l’avant-contrat et versement du dépôt

Une fois le bien choisi et les premières vérifications faites, vendeur et acheteur signent habituellement une convention préliminaire. Ce document fixe :

– le prix de vente,

– le calendrier,

– les conditions suspensives (obtention de financement, levée de certaines charges),

– le montant du dépôt.

Le dépôt représente en général 10 à 15 % du prix d’achat. Il est juridiquement engageant : renoncer sans motif prévu au contrat peut faire perdre cette somme. À l’inverse, si le vendeur se rétracte, il peut être tenu de restituer le dépôt, voire de verser une pénalité équivalente, selon les clauses prévues.

Dans le cas de non‑résidents, il est courant d’insérer des conditions spécifiques, par exemple l’obtention d’un financement bancaire ou la fourniture d’autorisations particulières lorsque le bien se situe en zone sensible.

Financement : un point délicat pour les non‑résidents

Sur le papier, les banques lituaniennes peuvent financer des étrangers. Dans la pratique, les conditions sont beaucoup plus strictes pour les non‑résidents ou ceux sans revenus locaux.

Les grandes lignes sont les suivantes :

En 2024‑2025, les taux d’intérêt moyens varient autour de 5,5 à 6 % par an, avec une tendance à la baisse. Les étrangers paient souvent un surcoût de 0,5 à 1,5 point par rapport aux résidents, en raison du profil de risque perçu.

Pour monter un dossier de prêt, les banques réclament : les documents personnels, les justificatifs de revenus, les relevés bancaires, le projet de financement, et le tableau d’amortissement.

– Contrats de travail ou bilans d’entreprise sur 1 à 3 ans,

– Déclarations fiscales,

– Relevés bancaires,

– Preuves de stabilité d’emploi (hors période d’essai, ancienneté minimale),

– Rapport d’évaluation du bien par un expert agréé,

– Assurance habitation au bénéfice de la banque.

Nombre de non‑résidents choisissent donc soit un financement intégral sur fonds propres, soit un levier bancaire dans leur pays d’origine, en apportant ensuite les fonds en Lituanie.

Signature de l’acte définitif devant notaire

L’étape décisive est la signature du contrat de vente définitif devant un notaire lituanien. La présence du notaire est obligatoire : sans acte notarié, le transfert de propriété n’est pas opposable aux tiers.

Le rôle du notaire est central :

– Vérifier l’identité et la capacité juridique des parties,

– Contrôler une dernière fois le titre et les charges au registre,

– S’assurer que les conditions légales sont remplies (par exemple consentement du conjoint si nécessaire),

– Expliquer les conséquences juridiques (souvent en lituanien, avec traduction si besoin),

– Encadrer le mécanisme de paiement,

– Transmettre ensuite les documents au registre foncier pour l’inscription.

Enregistrement au registre immobilier

Après la signature et le paiement, la transaction doit être enregistrée au Centre des registres (Registrų centras). Sans cette inscription, l’acheteur ne bénéficie pas de la pleine protection juridique de son droit de propriété vis‑à‑vis des tiers.

L’enregistrement se fait généralement par voie électronique via le notaire, et prend quelques jours (3 à 5 jours ouvrables la plupart du temps, plus rapidement moyennant un supplément de frais). Les coûts de registre restent modestes, de l’ordre de 0,03 à 0,5 % du prix, ou parfois un forfait (une fourchette typique de 20 à 100 € est souvent évoquée pour des opérations simples).

Une fois l’enregistrement effectué, l’acheteur reçoit un certificat confirmant officiellement sa qualité de propriétaire.

Achat à distance via procuration

Pour un acheteur étranger, il est tout à fait possible de finaliser l’acquisition sans se rendre en Lituanie. La clé est de passer par une procuration.

Le schéma classique :

– L’acheteur désigne un avocat lituanien ou une autre personne de confiance comme mandataire.

– Il signe une procuration dans son pays de résidence, devant notaire.

– Ce document est ensuite apostillé (pays de la Convention de La Haye) ou légalisé par les services consulaires compétents.

– La procuration est traduite en lituanien par un traducteur assermenté si nécessaire.

Le mandataire pourra alors : agir au nom et pour le compte du mandant, négocier des contrats et exécuter des actes juridiques selon les capacités qui lui ont été conférées.

– Signer le compromis et l’acte définitif,

– Transmettre les documents et dossiers aux autorités,

– Gérer l’enregistrement,

– Suivre le règlement des prix et frais dans les comptes séquestres ou notariés.

Ce dispositif est très courant, notamment pour les investisseurs qui achètent plusieurs lots ou pour les acheteurs vivant hors Europe.

Coûts, taxes et charges : ce qu’un étranger doit prévoir

L’un des écueils fréquents pour les étrangers est de sous‑estimer les frais d’acquisition et les charges récurrentes. En Lituanie, le coût global d’achat (frais et impôts liés à la transaction) représente couramment 2 à 4 % du prix du bien côté acheteur, les frais « aller‑retour » totaux (acheteur + vendeur) pouvant atteindre 3 à 6 %.

Frais de transaction à l’achat

Les principaux postes à prévoir sont les suivants :

Poste de coût	Ordre de grandeur pour l’acheteur
Notaire	~0,33–0,45 % du prix (plafonné, +21 % TVA)
Enregistrement au registre	~0,03–0,5 % ou somme fixe (souvent < 100 €)
Honoraires d’avocat	Environ 500–3 000 € selon la complexité, ou ~1 %
Agent immobilier	1–3 %, en général payé par le vendeur
Évaluation du bien (en cas de prêt)	200–500 €
Assurance habitation (si prêt)	Variable, obligatoire pour un bien hypothéqué

Sur la question de l’impôt de mutation, les sources divergent : certains documents indiquent l’absence de « property transfer tax » pour les logements classiques, d’autres mentionnent un prélèvement public entre 0,2 et 1,5 % ou un taux fixe d’environ 1 %. La pratique dominante pour un particulier achetant un bien résidentiel reste toutefois des coûts de transaction relativement contenus par rapport à d’autres pays européens.

Pour les immeubles neufs, la TVA de 21 % s’applique au prix de vente. Elle n’est en revanche pas due sur la revente de logements anciens entre particuliers.

Fiscalité annuelle sur le patrimoine immobilier

La fiscalité annuelle dépend du type de bien et de sa valeur.

Pour les logements :

– Les résidences dont la valeur cumulée n’atteint pas un certain seuil (environ 150 000 € par personne, 220 000 € pour certaines familles nombreuses) ne sont pas soumises à l’impôt annuel sur le patrimoine résidentiel.

– Au‑delà, un taux progressif compris entre 0,3 % et 3 % de la valeur fiscale s’applique, selon la commune et les caractéristiques du bien.

Pour les biens commerciaux :

– La taxe annuelle est en principe comprise entre 0,3 % et 1 % (voire jusqu’à 3 % selon certaines sources et municipalités), calculée sur la valeur cadastrale.

– Les biens vacants ou non utilisés peuvent se voir appliquer un taux plus élevé.

Il n’existe pas de véritable impôt sur la fortune généralisé au niveau de la personne, ce qui rend le cadre fiscal relativement attractif pour les investisseurs patrimoniaux.

Revenus locatifs et plus‑values

Les investisseurs étrangers qui louent leur bien en Lituanie sont imposés sur les revenus et les gains de cession générés localement.

Pour les plus‑values :

– Un taux de 15 % s’applique en principe sur le gain réalisé lors de la revente.

– Des exonérations existent si le bien a constitué la résidence principale pendant une certaine durée (par exemple plus de deux ans), ou si le délai de détention dépasse un seuil (citée à 10 ans dans certaines sources, 3 ans pour certains cas de résidence principale).

Ces règles nécessitent un arbitrage fin en fonction du profil de l’investisseur, de sa résidence fiscale et des conventions de non‑double imposition applicables. Un conseil fiscal spécialisé est fortement recommandé, surtout pour des portefeuilles importants ou des structures sociétaires.

Propriété et résidence : deux réalités distinctes

Beaucoup d’étrangers associent encore achat immobilier et droit au séjour. En Lituanie, cette liaison n’existe pas. Posséder un ou plusieurs appartements à Vilnius ne donne pas en soi le droit de s’établir durablement dans le pays.

Voies de résidence fondées sur l’activité, pas sur la pierre

Les principaux itinéraires de séjour de long terme reposent sur :

– L’emploi salarié (contrat de travail avec un employeur lituanien),

– La création ou l’investissement dans une entreprise locale,

– Le statut d’entrepreneur innovant (par exemple via un programme type « Startup Visa »),

– Les études,

– Le regroupement familial.

Dans ces schémas, l’immobilier peut jouer un rôle de support (siège social, logement, actif au bilan) mais reste secondaire juridiquement.

Visa Schengen de court séjour lié à un bien

Certains documents évoquent la possibilité, pour un propriétaire étranger, d’obtenir un visa Schengen de type C à entrées multiples, sous réserve que la valeur du bien atteigne un certain seuil (par exemple 15 000 €). Ce type de visa autorise des séjours répétés de courte durée (jusqu’à 90 jours sur 180) dans l’espace Schengen, sans pour autant offrir un droit de résidence ni ouvrir l’accès aux services publics (éducation, santé, etc.).

Là encore, le bien immobilier est un facteur positif (un lieu de séjour attesté) mais pas une passerelle vers un titre de résident permanent.

Risques, pièges courants et bonnes pratiques pour les étrangers

Sur le papier, le cadre juridique lituanien est clair et assez protecteur. Dans la réalité, un certain nombre de risques guettent les acheteurs peu familiarisés avec le terrain. Plusieurs erreurs typiques reviennent dans les dossiers de litige.

Due diligence insuffisante

C’est le piège numéro un : se contenter de la documentation fournie par le vendeur ou l’agent, sans vérifier de manière indépendante les données au registre et les éventuelles dettes attachées au bien.

Les risques associés :

– Hypothèques ou saisies non repérées,

– Servitudes ou droits d’usage qui limitent l’exploitation du bien,

– Arriérés de charges de copropriété ou de factures de chauffage urbain,

– Non‑conformités de travaux (extensions ou transformations réalisées sans permis),

– Statut patrimonial particulier (immeuble classé) imposant des contraintes lourdes en cas de rénovation.

Une vérification systématique par un avocat indépendant, en lien avec le notaire, est le meilleur moyen de réduire ces risques.

Mauvaise compréhension des coûts globaux

Certains étrangers construisent leur budget sur le seul prix affiché du bien, sans intégrer :

Pour un projet locatif, c’est un écueil majeur : mal calibrer les charges peut transformer un rendement théorique de 6 % en rendement réel nettement inférieur.

Confusion entre propriété et droit au séjour

Autre malentendu fréquent : penser qu’un achat immobilier suffira à obtenir un permis de séjour ou une naturalisation à terme. Comme vu plus haut, ce n’est pas le cas en Lituanie. Des investisseurs se retrouvent parfois propriétaires d’actifs rentables mais contraints de ne venir que ponctuellement avec de simples visas Schengen.

Problèmes de langue et contrats mal compris

La langue officielle des actes est le lituanien. Même si certains notaires et avocats parlent anglais, la version juridique de référence reste le texte local. Sans traduction juridique de qualité et accompagnement, un étranger peut signer des clauses qu’il ne comprend pas complètement : pénalités cachées, engagements sur des délais, obligations envers la copropriété, etc.

Il est crucial de :

– Exiger une traduction écrite des contrats,

– Poser toutes les questions nécessaires en amont,

– Ne pas hésiter à ajourner la signature si un point reste flou.

Achat à distance sans relais fiable

Enfin, dans les achats entièrement à distance, un risque spécifique tient au manque de contrôle physique : photos enjolivées, défauts non visibles en ligne, environnement du bien (nuisances, voisinage, infrastructures) difficile à appréhender depuis l’étranger.

Là encore, le recours à un avocat indépendant, à un expert technique ou à un gestionnaire local permet de limiter ces risques, par des visites sur place, des rapports techniques et des évaluations de marché.

Conseils pratiques pour structurer un projet d’achat en tant qu’étranger

Au vu de l’ensemble des éléments précédents, quelques lignes directrices se dégagent pour un achat serein.

Un investisseur ou futur résident étranger a tout intérêt à : demander des conseils juridiques pour comprendre les implications fiscales, les réglementations sur la propriété et les lois d’immigration en vigueur dans le pays où il souhaite investir ou s’installer.

Enfin, il est utile de garder à l’esprit la dynamique macroéconomique : croissance du PIB, baisse progressive de l’inflation, hausse des salaires plus rapide que celle des prix dans certaines années, investissements d’infrastructure (comme Rail Baltica) et essor du secteur technologique soutiennent la demande immobilière à moyen terme.

Conclusion : un marché accessible, à condition de le prendre au sérieux

Le processus d’achat immobilier pour les étrangers en Lituanie est, dans l’ensemble, plus simple et plus transparent que dans nombre de pays voisins. Il n’exige pas de résidence préalable, laisse une large liberté d’achat sur les logements et les locaux commerciaux, et repose sur un registre public clair et des notaires incontournables.

Pour l’acheteur étranger bien informé, prêt à investir dans un accompagnement juridique sérieux et à se projeter sur un horizon de moyen à long terme, la Lituanie offre un compromis rare : marché encore abordable, rendements locatifs attractifs, sécurité juridique de type européen et perspective de valorisation soutenue par une économie en croissance. C’est à ces conditions que l’acquisition d’un bien dans le pays peut devenir un véritable atout, tant patrimonial que stratégique.