Les opportunités de location saisonnière en Lituanie

Publié le 3 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Longtemps méconnue des investisseurs francophones, la Lituanie s’impose discrètement comme l’un des marchés les plus dynamiques d’Europe pour la location saisonnière. Entre une fréquentation touristique en hausse, des rendements locatifs solides, un cadre réglementaire encore souple et une offre de gestion professionnelle déjà bien rodée, le pays coche beaucoup de cases pour qui veut diversifier son patrimoine dans le court séjour.

Un contexte touristique très porteur

Pour comprendre le potentiel de la location saisonnière en Lituanie, il faut d’abord regarder la dynamique du tourisme. Malgré les chocs successifs (pandémie, contexte géopolitique régional), le pays affiche une reprise robuste et une diversification de ses clientèles.

La demande provient à la fois de marchés voisins et de pays plus lointains. Les principaux émetteurs sont l’Allemagne, la Pologne, la Russie, la Lettonie, la Biélorussie, le Royaume‑Uni, l’Estonie et la Finlande. En 2024, les arrivées en provenance de la Pologne, de l’Allemagne et de la Lettonie ont dominé (respectivement 138 000, 126 000 et 106 000 touristes). Des progressions spectaculaires ont été observées depuis les Pays‑Bas, la Belgique et les États‑Unis.

La Lituanie a été désignée par Lonely Planet comme l’une des meilleures destinations mondiales pour voyager. Vilnius a obtenu les titres de capitale verte et de capitale de Noël en Europe. L’arrivée du Guide Michelin, qui a récompensé plusieurs restaurants, renforce l’attrait gastronomique du pays.

Lonely Planet et distinctions européennes

Dans ce contexte, le segment des locations de courte durée – appelées localement trumpalaikė nuoma ou poilsio būstas – profite d’un double moteur : une clientèle étrangère en croissance et un tourisme domestique très solide. Selon les données agrégées au niveau national, la Lituanie compte environ 7 600 annonces actives en location de courte durée, avec un taux d’occupation moyen autour de 43 % et un revenu par logement disponible (RevPAR) d’environ 30 euros, toutes zones confondues.

Un marché de la location rentable et encore accessible

Du point de vue de l’investissement, la Lituanie se distingue par des rendements locatifs élevés par rapport à de nombreuses capitales et grandes villes d’Europe occidentale. Le rendement locatif brut moyen du pays avoisine 6,3 % au deuxième trimestre 2025, après 6,46 % un an plus tôt. En net, il faut retirer environ 1,5 à 2 points de pourcentage pour tenir compte des charges, de l’impôt sur le revenu locatif et des frais d’exploitation.

Comparaison des rendements et prix par grande ville

Les données disponibles montrent de fortes disparités entre villes, qui peuvent intéresser des profils d’investisseurs différents.

Ville	Prix moyen au m² (€)	Variation annuelle du prix	Rendement locatif brut moyen
Vilnius	2 768	+5,8 %	≈ 4,9–6,0 %
Kaunas	1 926	+8,4 %	≈ 5,84 %
Klaipėda	1 816	+7,6 %	≈ 6,16 %
Šiauliai	1 212	+7,2 %	≈ 8,22 %
Panevėžys	1 192	+8,1 %	≈ 7–9 %

Vilnius offre la plus grande liquidité, un marché profond et un environnement économique très dynamique, mais avec des prix plus élevés et des rendements légèrement plus comprimés. À l’autre extrémité, Šiauliai et Panevėžys affichent des prix très accessibles et des rendements pouvant dépasser 8 %, au prix toutefois d’une moindre profondeur de marché et d’une revente potentiellement plus lente.

– dans les grandes villes, la location courte durée peut être utilisée pour doper le rendement d’un bien relativement cher mais très liquide ;

– dans les villes secondaires, la location saisonnière peut compenser une demande structurellement plus limitée en longue durée en ciblant les flux touristiques et de passage.

Un environnement fiscal et économique relativement favorable

Sur le plan fiscal, les revenus locatifs en Lituanie sont soumis à un impôt forfaitaire de 15 % sur le revenu net (après déduction des charges éligibles). La taxe foncière varie en général entre 0,5 % et 3 % de la valeur cadastrale, la plupart des logements résidentiels se situant sous la barre de 1 %. Les taux d’intérêt hypothécaires moyens se situent autour de 5,6 %, dans un contexte de salaires en hausse et d’inflation en décélération.

– de la capacité à optimiser l’occupation sur les périodes de forte demande ;

– de la maîtrise des coûts d’exploitation (ménage, gestion, maintenance) ;

– et du mode de financement choisi (apport, crédit local, emprunt dans son pays d’origine).

La combinaison rendements bruts élevés, fiscalité lisible et prix encore raisonnables place la Lituanie dans une situation enviable par rapport à beaucoup de marchés matures, où les rendements sont souvent tombés sous les 4 %.

Un appareil de gestion professionnelle déjà bien installé

La location saisonnière en Lituanie n’est pas un marché balbutiant : une offre de gestion professionnelle structurée s’est développée dans les grandes villes et stations balnéaires.

Plusieurs acteurs se sont spécialisés dans la prise en charge complète de biens en courte durée, notamment Cohost.lt, Innorental, RENT Vilnius ou encore COME2rest, tandis qu’Ober‑Haus propose davantage de gestion en longue durée. Ces sociétés ciblent autant les particuliers résidents que les investisseurs qui ne vivent pas sur place ou ne souhaitent pas s’occuper du quotidien.

Leur promesse est double : maximiser le revenu tout en transformant le bien en source de revenu passif. Concrètement, leurs prestations couvrent l’ensemble de la chaîne de valeur :

Dans certains cas, ces gestionnaires fonctionnent sur un modèle de sous‑location : ils signent un contrat avec le propriétaire, exploitent le logement en leur nom et s’occupent eux‑mêmes de toutes les obligations fiscales, le propriétaire se contentant de valider les déclarations préparées. Les commissions oscillent généralement autour de 25 % des revenus générés pour la courte durée, tandis que la gestion en longue durée se facture plutôt autour de 10 % du loyer.

– une mise en location rapide et efficace, même à distance ;

– une meilleure optimisation des prix grâce à l’analyse de données et aux algorithmes de tarification ;

– une réduction du risque opérationnel (délai de vacance, problèmes avec les voyageurs, litiges fiscaux) ;

– la possibilité de combiner saisonnière et longue durée, par exemple en louant quelques mois en courte durée puis en basculant sur un bail classique pendant la basse saison.

Où investir en location saisonnière en Lituanie ?

Les données d’analyse de performances de plateformes spécialisées montrent clairement que le pays ne se résume pas à Vilnius. Plusieurs marchés régionaux offrent des profils très attractifs pour le court séjour.

Classement des principaux marchés de location saisonnière

Un rapport d’analyse a évalué quatorze marchés lituaniens en location courte durée, en prenant en compte le nombre d’annonces, les revenus mensuels moyens, les tarifs journaliers et les taux d’occupation.

Rang	Ville / Région	Nb. de biens (env.)	Revenu mensuel moyen ($)	Tarif journalier moyen ($)	Taux d’occupation moyen
1	Vilnius	1 508	901,7	91,1	40,8 %
2	Palanga	829	467,1	118,3	25,4 %
3	Kaunas	657	724,6	78,3	38,1 %
4	Klaipėda	421	539,9	88,2	32,5 %
5	Neringa	238	557,5	126,1	29,4 %
6	Druskininkai	129	562,7	106,5	25,0 %
7	Šiauliai	106	470,4	62,1	33,1 %
8	Panevėžys	51	374,3	57,9	28,8 %
9	Birštonas	27	698,3	89,7	31,0 %
10	Svencelė	26	506,7	148,9	24,0 %
11	Trakai	22	470,3	125,2	23,4 %
12	Visaginas	21	328,6	46,7	32,5 %
13	Anykščiai	19	288,4	85,0	17,8 %
14	Kintai	18	251,3	88,3	20,7 %

L’ensemble de ces marchés est aujourd’hui classé dans une catégorie réglementaire jugée « faible » ou « clémente », ce qui laisse une marge de manœuvre intéressante aux investisseurs, tout en exigeant une vigilance sur l’évolution probable des règles dans les années à venir au niveau européen.

Focus Vilnius : le moteur du marché

Vilnius combine plusieurs atouts : capitale politique et économique, hub technologique, destination touristique en plein essor et ville étudiante de premier plan. Cette mixité de la demande (touristes loisirs, voyageurs d’affaires, étudiants, expatriés, digital nomads) crée un socle très solide pour la location saisonnière.

Les données d’analyse des annonces de courte durée montrent un marché déjà dense, avec plus de 1 500 annonces actives. La performance est marquée par une forte saisonnalité, mais un niveau de demande élevé sur une grande partie de l’année.

Sur une période récente, les propriétés les mieux positionnées (top 10 %) dépassent les 2 300 dollars de revenus mensuels, avec des taux d’occupation pouvant franchir 80 %. Le groupe médian tourne autour de 1 000 dollars de revenus par mois, pour un taux d’occupation proche de 43 %. La haute saison se concentre sur l’été, particulièrement août, où les revenus moyens culminent autour de 1 700 dollars mensuels et un taux d’occupation avoisinant 54 %, avec un tarif journalier proche de 100 dollars.

En basse saison (janvier à mars), l’occupation recule (autour de 36 %) mais reste loin d’un effondrement complet, notamment grâce à la clientèle d’affaires et aux déplacements domestiques. La flexibilité des durées de séjour est un autre trait marquant : environ un tiers des annonces affichent un minimum de 30 nuits, ce qui permet de combiner location saisonnière et moyennes durées (coliving, séjour professionnel prolongé, étudiants).

Pour un investisseur, Vilnius offre ainsi un cocktail équilibré :

– un marché structuré, transparent, avec des données abondantes ;

– une demande portée par plusieurs segments (tourisme, business, étudiants, expatriés) ;

– une bonne résistance aux chocs, comme en témoigne la reprise rapide après la crise sanitaire.

Kaunas : ville universitaire et hub en plein essor

Kaunas, deuxième ville du pays, profite d’un profil hybride : grande ville universitaire, pôle industriel et technologique, point de passage pour les touristes qui explorent le centre du pays. Sur la location saisonnière, les chiffres montrent environ 660 annonces actives, avec un revenu mensuel médian autour de 700 à 900 dollars et un taux d’occupation proche de 38 à 41 % selon la période.

L’analyse fine des performances met en lumière un marché très segmenté :

– les biens les mieux gérés peuvent dépasser 78 % d’occupation et un tarif journalier supérieur à 110 dollars ;

– la médiane tourne plutôt autour de 37 % d’occupation, avec un tarif moyen proche de 65 dollars.

La structure du parc locatif est également instructive. À Kaunas, plus de 90 % des annonces concernent des logements entiers, majoritairement des appartements, et près de 70 % sont des studios ou des une‑chambre. La plupart des biens hébergent 2 à 4 personnes, ce qui correspond bien à la clientèle ciblée (couples, petits groupes, familles restreintes, professionnels en déplacement).

Le calendrier de réservation montre un temps d’anticipation moyen d’environ 35 jours, plus long en été et plus court en hiver, ce qui permet aux propriétaires de pratiquer une tarification dynamique et de lisser le risque de vacance.

Pour un investisseur qui souhaite diversifier en dehors de la capitale, Kaunas présente donc plusieurs intérêts :

Klaipėda, Palanga et Neringa : le littoral et la saison estivale

Le littoral lituanien est l’un des piliers de la saison touristique. Palanga est souvent qualifiée de « capitale d’été » du pays, tandis que Klaipėda, port de la Baltique, joue un rôle clé dans les séjours combinant plage, patrimoine maritime et escapades vers la presqu’île de Courlande (Neringa).

Les chiffres de performance reflètent cette forte saisonnalité. À Palanga, les revenus tirés des plateformes de location saisonnière atteignent en moyenne plus de 1 400 dollars par mois sur la période estivale (juin‑août), avec un tarif journalier autour de 130 dollars et un taux d’occupation proche de 34 %. En basse saison (hiver), les revenus mensuels moyens se contractent autour de 480 dollars et l’occupation tombe à un peu plus de 17 %.

À Klaipėda, la dynamique est similaire mais avec une saison un peu plus étalée. La haute saison permet des revenus moyens de l’ordre de 1 300 dollars par mois, pour un taux d’occupation supérieur à 43 % et un tarif journalier proche de 100 dollars. Même en période creuse (janvier‑mars), l’occupation reste près de 30 %, grâce à la présence d’un port en activité, d’universités et d’entreprises industrielles.

Neringa, sur la flèche de Courlande, se positionne clairement sur un segment plus haut de gamme. Le nombre de biens est plus limité (environ 240), mais les tarifs journaliers moyens dépassent 120 dollars, avec une occupation estivale solide. Le caractère protégé et classé (site UNESCO, parc national) de la zone crée une rareté structurelle de l’offre, qui profite aux investisseurs positionnés sur ce marché.

Ces marchés côtiers exigent toutefois une gestion fine :

Druskininkai et Birštonas : le pari du bien‑être toute l’année

Au‑delà du littoral, la Lituanie s’est fait un nom dans le tourisme de bien‑être, avec quatre stations officiellement reconnues : Birštonas, Druskininkai, Neringa et Palanga. Druskininkai et Birštonas, en particulier, offrent un profil très intéressant pour la location saisonnière.

Druskininkai est décrite comme une destination de repos et de santé ouverte toute l’année. La ville accueille des curistes dans ses établissements thermaux, mais aussi des vacanciers attirés par un complexe de ski indoor (Snow Arena) et de nombreux spas. Les appartements situés en centre‑ville, à proximité des établissements de soins, sont très recherchés. Il est indiqué que la location courte durée y assure une occupation stable, permettant de couvrir largement les frais de maintenance et de dégager un rendement confortable.

Birštonas, plus petite, n’en est pas moins dynamique, avec une activité touristique croissante. Les chiffres disponibles montrent un revenu mensuel moyen d’environ 700 dollars pour la location de courte durée, avec un taux d’occupation dépassant 30 % et un tarif journalier proche de 90 dollars. Le nombre d’annonces y reste encore modeste, ce qui laisse de la place pour de nouveaux entrants, d’autant que la réglementation y est jugée peu contraignante.

Pour un investisseur intéressé par la location saisonnière, ces stations de bien‑être présentent plusieurs avantages :

– une demande moins dépendante de la seule période estivale ;

– une clientèle souvent prête à payer un peu plus pour un bon niveau de confort (appartements bien équipés, proximité des spas) ;

– la possibilité de cibler à la fois les touristes étrangers et une clientèle domestique importante (environ 70 % des Lituaniens déclarent préférer passer leurs vacances dans le pays).

Une demande de plus en plus diversifiée

La montée en puissance de la location saisonnière en Lituanie s’explique aussi par l’évolution des comportements des voyageurs. Les analyses de marché montrent que les touristes recherchent davantage d’expériences « significatives », souhaitent avoir un impact positif sur les territoires visités et privilégient davantage les destinations du nord de l’Europe, perçues comme plus fraîches et plus durables.

Cette tendance se combine avec la forte popularité de l’écotourisme et de l’agrotourisme en Lituanie. Le pays est reconnu comme une destination éthique et promeut activement des activités en pleine nature (randonnées, pistes cyclables, observation des oiseaux, itinéraires thématiques). Les pistes cyclables, notamment le long du littoral ou de la Nemunas, sont de plus en plus utilisées.

– séjours urbains (Vilnius, Kaunas, Klaipėda) combinant culture, gastronomie et événements ;

– vacances balnéaires ou nature sur le littoral et la presqu’île de Courlande ;

– escapades bien‑être à Druskininkai, Birštonas ou dans d’autres zones de villégiature reconnues ;

– tourisme de nature et itinéraires thématiques dans des régions comme Anykščiai ou Trakai.

Les statistiques montrent également une montée en puissance des courts séjours de proximité, particulièrement depuis la crise sanitaire. En 2023, les touristes lituaniens ont effectué près de 12,8 millions de voyages, dont une écrasante majorité de déplacements à la journée, ce qui soutient également la demande pour des locations de courte durée dans des lieux moins connus.

Un environnement réglementaire encore souple… mais à surveiller

À l’heure actuelle, la réglementation encadrant la location de courte durée en Lituanie est considérée comme globalement « faible » ou « clémente » dans les principales villes et stations touristiques. Les investisseurs bénéficient donc d’une grande souplesse, à condition de respecter le droit commun des baux, les règles de copropriété, la fiscalité et les taxes locales (notamment la taxe de séjour).

Même si la Lituanie reste pour l’instant dans une situation favorable, il serait imprudent d’ignorer cette évolution. Les plateformes comme Airbnb fournissent déjà des guides à l’usage des hôtes lituaniens, rappelant l’obligation de se conformer aux lois locales, de déclarer les revenus et de respecter les règles de copropriété, de bail et d’urbanisme.

Pour les propriétaires utilisant des gestionnaires professionnels, une partie de ce risque réglementaire est mitigée, ces sociétés assurant un suivi des évolutions et gérant la collecte et la déclaration des taxes (impôt sur le revenu, TVA, taxe de séjour municipale).

Professionnalisation, outils et stratégies de commercialisation

Le paysage de la location saisonnière en Lituanie s’inscrit dans le mouvement global de digitalisation du secteur. Les principaux canaux de commercialisation sont les plateformes internationales (Airbnb, Booking.com notamment), auxquelles s’ajoutent des portails plus ciblés comme Priejuros.lt pour le littoral.

Les gestionnaires et propriétaires les plus performants mettent en œuvre des stratégies multi‑plateformes, appuyées sur des logiciels de gestion de canaux (channel managers) qui permettent d’unifier calendrier, tarifs et réservations sur plusieurs dizaines de sites. Les tarifs sont ajustés via des outils de pricing dynamique qui analysent les tendances de réservation, les pics de demande, les événements locaux et les comportements d’achat pour adapter en temps réel les prix à la nuitée.

– des campagnes ciblées sur des segments précis (par exemple les voyageurs finlandais ou polonais sensibles aux séjours nature et sûrs) ;

– des collaborations avec des influenceurs locaux pour valoriser des hébergements ou des destinations ;

– la création de sites de réservation directe, qui permettent de réduire la dépendance aux grandes plateformes et de diminuer les commissions.

Dans ce contexte, les investisseurs qui confient leur bien à des sociétés comme COME2rest ou Innorental bénéficient souvent de l’accès à ces outils et à ces stratégies sans avoir à en maîtriser tous les rouages.

Gestion du risque et diversification géographique

Même si les indicateurs sont largement favorables, investir en location saisonnière en Lituanie n’est pas exempt de risques. Le principal écueil est la saisonalité marquée des flux, en particulier sur le littoral, où une grande partie du chiffre d’affaires se concentre sur quelques mois d’été. Des épisodes climatiques extrêmes ou des restrictions de voyage peuvent fortement perturber ces périodes cruciales.

La dépendance à certaines clientèles (par exemple des voisins immédiats comme la Pologne ou l’Allemagne) est également un point d’attention, même si la diversification géographique progresse avec la montée des marchés comme les États‑Unis, le Benelux ou les pays nordiques.

Pour réduire ces risques, plusieurs stratégies sont envisageables :

Les chiffres de rendement montrent d’ailleurs que les meilleures performances ne se trouvent pas uniquement dans la capitale ou sur le littoral, mais aussi dans des villes secondaires comme Šiauliai ou Panevėžys, où les prix bas et la demande locale assurent des rendements bruts attractifs, parfois supérieurs à 8 %.

Conclusion : un marché à fort potentiel, mais à aborder avec méthode

Les opportunités de location saisonnière en Lituanie reposent sur un faisceau de facteurs rarement réunis dans un même pays :

Pour un investisseur francophone intéressé par la diversification à l’étranger, la Lituanie offre donc un terrain particulièrement intéressant, à condition de :

Dans un contexte européen où de nombreux marchés de location saisonnière arrivent à maturité ou se heurtent à des régulations très strictes, la Lituanie fait figure de marché en forte croissance, encore ouvert, mais déjà suffisamment structuré pour permettre des décisions d’investissement éclairées et fondées sur des données robustes. Pour qui sait conjuguer prudence juridique, exigence opérationnelle et vision de long terme, les perspectives y sont particulièrement prometteuses.