Les lois et régulations immobilières à connaître en Lituanie

Publié le 3 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter, construire, louer ou simplement détenir un bien en Lituanie ne se résume pas à signer un contrat et récupérer des clés. Le pays a bâti, en trois décennies, un cadre juridique dense où se croisent droit civil, fiscalité, urbanisme, environnement et règles spécifiques pour les étrangers. Pour un investisseur, un particulier expatrié ou un promoteur, comprendre ces mécanismes n’est pas un luxe, c’est une condition de sécurité juridique.

Un cadre juridique fortement codifié

En Lituanie, l’immobilier s’inscrit dans un système de droit civil très hiérarchisé, où la Constitution, les lois et les règlements techniques s’imbriquent.

Le socle reste la Constitution de la République de Lituanie qui proclame le caractère inviolable de la propriété. Ce principe n’est pas absolu : l’État peut limiter ou retirer un droit de propriété dans des cas exceptionnels d’intérêt public, à condition de respecter une procédure stricte et de verser une indemnisation adéquate.

Au-dessous de la Constitution, plusieurs textes organisent la matière immobilière.

Le Code civil, colonne vertébrale des opérations immobilières

Le Code civil de la République de Lituanie est la référence centrale pour toutes les transactions et relations autour des biens immobiliers. Il encadre notamment :

– les contrats de vente, d’échange, de donation et de bail,

– la constitution de sûretés (hypothèques, gages),

– les droits réels accessoires (usufruit, servitudes, emphytéose),

– la copropriété et les règles entre co‑propriétaires.

Des lois spécialisées pour la terre, la construction et l’urbanisme

Autour du Code civil gravite un ensemble de lois sectorielles qui définissent la gestion du territoire et la façon de bâtir :

– la Loi sur la construction, qui fixe les exigences architecturales et techniques pour toute construction, reconstruction ou rénovation, y compris sur le plateau continental et la zone économique en mer Baltique ;

– la Loi sur l’aménagement du territoire (souvent appelée Loi sur la planification spatiale), qui organise la planification aux niveaux national, municipal et local, avec pour objectif un développement durable et une urbanisation rationnelle ;

– la Loi sur la terre, qui régit la propriété foncière, l’usage, la gestion et l’administration des terres, y compris les terres agricoles et forestières ;

– la Loi sur l’architecture, qui vise à préserver la qualité du cadre bâti et permet notamment aux conseils régionaux d’architectes de donner (et parfois d’imposer) un avis sur l’esthétique des projets ;

– la Loi sur la taxe foncière (ou Loi sur la taxe sur l’immobilier), qui définit le régime de taxation des immeubles.

À cela s’ajoutent les Règlements techniques de construction (STR), véritables manuels techniques obligatoires qui détaillent :

– les exigences de sécurité structurelle,

– la prévention incendie,

– l’hygiène et la santé,

– l’efficacité énergétique,

– les normes de durabilité des ressources.

Ces STR s’appliquent à tous les participants au processus de construction et sont régulièrement mis à jour. Les versions en vigueur doivent être vérifiées sur le système national e‑Tar avant de lancer un projet.

Un maillage d’institutions spécialisées

Plusieurs institutions publiques jouent un rôle direct dans la réglementation et le contrôle du secteur :

Institution / organisme	Rôle principal dans l’immobilier
Ministère de l’Environnement	Politique d’usage des terres, protection de l’environnement, règlements techniques de construction
Inspecteurat d’État pour la planification territoriale et la construction (VTPSI)	Supervision des chantiers, contrôle des documents de projet, pouvoir de suspendre des licences
Conseils municipaux et administrations locales	Élaboration et mise en œuvre des plans d’urbanisme, délivrance des permis de construire
Service national des terres	Décisions de division de parcelles, affectations, gestion des terres de l’État
Ministère de la Culture / Directions du patrimoine	Règles spécifiques dans les zones de patrimoine culturel protégé
Registre immobilier et Cadastre (Registrų centras)	Enregistrement des droits de propriété, des servitudes, hypothèques, baux, limites cadastrales

Ce réseau d’acteurs explique que toute opération immobilière significative implique, directement ou indirectement, plusieurs autorités.

Planification, zonage et droits à construire

En Lituanie, le droit à construire ou à transformer un bien n’est jamais totalement « acquis » tant que les procédures de planification et d’autorisation ne sont pas menées à terme. Le système de planification spatiale s’articule en plusieurs niveaux.

Trois niveaux de plans : État, municipalité, quartier

La planification spatiale repose sur trois étages :

– niveau national : le plan directeur national, élaboré par le Gouvernement et le Ministère de l’Environnement, fixe les grandes orientations (axes de transport, zones protégées, stratégie d’urbanisation) ;

– niveau municipal : chaque municipalité adopte un plan général qui définit les zones fonctionnelles (résidentiel, commercial, industriel, agricole, etc.), les principes de développement des infrastructures et, pour les villes, des règles minimales d’intensité et de hauteur des constructions ;

– niveau local : des plans détaillés sont préparés pour les secteurs urbanisés ou en voie d’urbanisation identifiés dans le plan général et définissent, parcelle par parcelle, les paramètres constructifs.

Le permis de construire devra impérativement respecter ces documents. Changer l’affectation d’un terrain (par exemple, passer d’agricole à résidentiel) est possible, mais suppose une procédure complexe et une décision municipale.

Zonage et restrictions d’usage

Le zonage lituanien distingue généralement :

– des zones résidentielles,

– des zones commerciales,

– des zones industrielles,

– des zones agricoles,

– des zones de conservation ou protégées.

Dans chacune, les règles varient. Les limitations les plus fréquentes concernent :

Pour les projets d’envergure, des plans spéciaux peuvent s’appliquer (zones protégées, projets d’importance nationale). En pratique, cela peut rallonger les délais et imposer des études environnementales approfondies.

Participation du public et voies de recours

La Lituanie impose une certaine transparence en amont des projets :

– toute proposition de développement de plus de 300 m² doit faire l’objet d’une réunion publique ;

– les tiers peuvent formuler des objections lors de ces réunions préalables et durant les procédures d’étude d’impact environnemental pour les grands projets ;

– les décisions liées aux autorisations d’urbanisme peuvent être contestées devant les tribunaux administratifs ou des commissions de règlement des litiges.

Les conseils régionaux d’architectes, créés par la Loi sur l’architecture, disposent même du pouvoir de bloquer un projet pour des motifs esthétiques, ce qui ajoute une part de subjectivité dans certains dossiers, en particulier dans les centres historiques ou les secteurs emblématiques.

Construction : permis, normes et contrôles

Construire ou transformer un bâtiment en Lituanie signifie passer par une chaîne réglementaire dense, centrée sur le permis de construire et le respect des STR.

Le permis de construire, pivot de tout projet

Le permis de construire est l’autorisation clef. Il est sollicité auprès de la municipalité compétente via le système public d’information « Infostatyba » (portail www.planuojustatyti.lt), qui sert de journal intégré de la construction. Tous les entrepreneurs et sous‑traitants doivent y être inscrits.

Certaines petites constructions peuvent, dans des cas précis, échapper à l’obligation de permis. Par exemple, un bâtiment résidentiel simple (groupe I), d’au plus 80 m², limité à 5 mètres de hauteur et à un seul niveau, peut se passer de permis s’il est édifié :

– en zone non urbanisée, sans plan détaillé approuvé,

– hors zones de patrimoine culturel,

– sur un terrain dont le constructeur détient valablement l’usage,

– sans raccordement aux réseaux techniques centralisés.

Même dans ce cas, toutes les normes techniques restent applicables (distances minimum aux limites, règles de sécurité, etc.), et une déclaration d’achèvement doit être déposée pour permettre l’enregistrement.

Dans la majorité des cas, surtout en zones urbaines, le permis est obligatoire, notamment :

Exigences essentielles pour les bâtiments

La Loi sur la construction définit sept grandes catégories d’exigences techniques applicables à tous les bâtiments neufs, reconstruits ou lourdement rénovés :

1. résistance mécanique et stabilité, 2. sécurité incendie, 3. hygiène, santé, environnement, 4. sécurité d’utilisation, 5. protection contre le bruit, 6. performance énergétique, 7. utilisation durable des ressources (exigence ajoutée récemment).

Ces critères se déclinent dans les STR, par exemple :

– STR 2.01.01(1):2005 pour la stabilité,

– STR 2.01.04:2004 pour la sécurité incendie,

– STR 2.01.02:2016 pour la performance énergétique.

Un projet qui ne respecte pas ces textes s’expose à des sanctions, voire à une qualification de construction illégale (absence de permis ou non-respect des exigences essentielles), avec à la clé amendes, suspension de travaux ou démolition.

L’Inspecteurat d’État pour la planification territoriale et la construction (VTPSI) supervise le processus et peut, en cas de violations graves, aller jusqu’à suspendre les licences des professionnels concernés.

Processus de chantier et responsabilités

La pratique dominante en Lituanie est la méthode « conception–appel d’offres–construction » : le maître d’ouvrage contracte séparément avec un concepteur et un constructeur. Pour les projets de valeur significative, les contrats standard de la FIDIC (Livre rouge, Livre jaune, etc.) sont fréquemment utilisés, et leur usage est obligatoire pour certains marchés publics financés par l’État ou l’Union européenne.

– le propriétaire fournit le terrain et les conditions nécessaires pour la construction ;

– à compter de la remise du chantier, l’entrepreneur principal devient responsable de l’état du site (sécurité, incendie, accès) ;

– tous les salariés intervenant sur le chantier doivent porter une carte de travail transparente, ce qui s’inscrit dans un renforcement des obligations en matière de sécurité et de lutte contre le travail dissimulé ;

– depuis une réforme du Code du travail, l’entrepreneur principal est responsable subsidiaire des dettes salariales de ses sous‑traitants pour le projet concerné ;

– à la fin des travaux, la réception est assortie de tests et mesures de contrôle, et d’un dossier de maintenance que le maître d’ouvrage doit faire suivre par une personne qualifiée qu’il désigne (l’entretien n’incombe pas à l’entrepreneur).

Le bâtiment ne peut être utilisé qu’après déclaration formelle d’achèvement, souvent sous la forme d’un certificat de conformité délivré par les autorités compétentes, et son enregistrement au Registre immobilier dans des délais déterminés (3 mois pour un bâtiment achevé).

Propriété, enregistrement et types de droits

Posséder un bien immobilier en Lituanie implique de se soumettre à un système d’enregistrement très structuré, qui conditionne l’opposabilité des droits.

Le Registre immobilier : pierre angulaire de la sécurité juridique

Tous les biens immobiliers (terrains, bâtiments, appartements, locaux) doivent être inscrits au Registre immobilier et au Cadastre géré par l’entreprise publique « Registrų centras ». Ce registre contient :

– les données cadastrales (surface, limites, plan),

– l’historique des propriétaires successifs,

– les charges : hypothèques, servitudes, saisies, baux enregistrés, autres droits réels.

Un registre séparé existe pour les saisies et hypothèques, mais le système est interconnecté. Les informations sont publiques (moyennant le paiement de frais modérés) et considérées comme véridiques jusqu’à preuve du contraire : une forte présomption de fiabilité qui explique que l’assurance‑titre soit quasi inexistante sur ce marché.

Un droit réel (par exemple une servitude) ne devient opposable aux tiers qu’à son inscription, sauf lorsqu’il résulte directement de la loi.

Processus d’acquisition : notaire obligatoire et enregistrement

Un achat immobilier suit en général plusieurs étapes bien balisées :

2. Vérifications préalables Il s’agit de consulter le Registre immobilier pour confirmer la propriété du vendeur et recenser les charges, de vérifier le zonage, les permis de construire, les éventuelles procédures de restitution foncière, l’état technique, les baux existants, etc.

– 3. Acte définitif devant notaire Le contrat de vente (pirkimo‑pardavimo sutartis) doit impérativement être authentifié par un notaire. Celui‑ci contrôle l’identité des parties, le droit du vendeur, l’absence d’empêchements (charges non divulguées, interdictions, préemption). L’acte doit mentionner :

– la description complète du bien (adresse, superficie, destinaton, numéro unique de registre, numéro cadastral pour la terre),

– le prix, raisonnablement aligné sur la valeur de marché.

4. Transfert et enregistrement Le transfert de propriété intervient, selon les stipulations, à la signature ou à la remise matérielle des lieux constatée par un procès‑verbal. Le notaire transmet ensuite l’acte au Registre pour mise à jour. Sans cette inscription, la mutation n’est pas opposable aux tiers.

Formes de droits : propriété, usufruit, servitude, bail de longue durée

Le droit de propriété donne la maîtrise pleine et entière du bien (utilisation, jouissance, disposition), sous réserve du respect des lois et de certaines limitations (zones protégées, expropriation pour utilité publique, etc.).

D’autres droits réels existent :

– usufruit : droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, sans pouvoir le vendre ;

– servitude : droit d’usage restreint sur le fonds d’autrui (droit de passage, canalisation, etc.) sans perception de revenus ni possibilité de disposition ;

– emphytéose et bail de longue durée : le Code civil et la Loi sur la location de terre permettent des baux pouvant aller jusqu’à 99 ans, fréquents pour les terres de l’État ou les projets à très long terme. Le locataire peut, dans certains cas, sous‑louer ou établir des servitudes, dans le respect de la destination du terrain.

En copropriété, les immeubles résidentiels sont régis à la fois par le Code civil et par la Loi sur les associations de propriétaires de maisons multi‑appartements. Une association peut être créée pour gérer les parties communes ; elle dispose de droits de décision, mais la responsabilité des dettes pèse en définitive sur les copropriétaires eux‑mêmes.

Restrictions à la propriété pour les étrangers

La Lituanie s’est ouverte largement aux investisseurs étrangers, mais maintient des garde‑fous sur certaines catégories de terrains et sur certains ressortissants.

Bâtiments : quasi‑liberté d’acquisition, terres : régime plus strict

En règle générale :

– les étrangers (personnes physiques comme sociétés) peuvent acquérir des appartements, maisons, locaux commerciaux ou industriels sans restriction particulière ;

– les citoyens et résidents permanents de pays de l’UE, de l’EEE, de l’OTAN et de l’OCDE bénéficient des mêmes droits que les Lituaniens pour l’achat de terres résidentielles ou commerciales ;

– en revanche, l’acquisition de terres agricoles ou forestières est encadrée :

– les ressortissants de l’UE/EEE doivent remplir des conditions ou formalités supplémentaires (résidence, expérience en agriculture, agribusiness) ;

– les citoyens de pays tiers en sont, en principe, exclus, sauf exceptions très ciblées.

Une loi temporaire a suspendu la possibilité pour les citoyens russes et les entités qu’ils contrôlent, non‑résidents en Lituanie, d’acquérir de l’immobilier, avec quelques exceptions (par exemple en cas de succession ou de permis de séjour).

Héritage et donations de terres à des étrangers

Le traitement de l’héritage foncier dépend du statut de l’héritier :

Pour les donations, un contrat visant à transférer une parcelle à un étranger qui ne satisfait pas aux conditions est considéré comme nul, car contraire aux dispositions impératives. En revanche, les restrictions liées à la nationalité (par exemple pour les citoyens russes) ne s’appliquent pas aux successions, où les règles d’héritage et de fiscalité (droits de succession, impôt sur les cadeaux) prennent le relais.

Aucune « carte de séjour contre investissement »

La Lituanie ne propose pas de « golden visa » lié à l’achat immobilier. Détenir un bien n’ouvre ni droit automatique au séjour, ni à la citoyenneté. En pratique, un patrimoine immobilier peut toutefois jouer en faveur d’une demande de permis de résidence, en démontrant solvabilité et ancrage dans le pays.

Pour les ressortissants de l’UE/EEE, le séjour est libre. Les ressortissants de pays tiers doivent passer par d’autres voies (emploi, création d’entreprise, études, regroupement familial).

Baux et location : règles civiles, encadrement renforcé du logement

La location immobilière en Lituanie est principalement régie par le Code civil. Pour les logements, une loi spécifique sur la location résidentielle est venue préciser les droits et obligations des parties, renforçant notamment la protection du locataire.

Contrats écrits, durée et enregistrement

Pour la plupart des baux, surtout s’ils sont de longue durée ou conclus par une société, un contrat écrit est obligatoire. Il doit préciser :

– l’adresse et la description du bien loué,

– le nombre de pièces et l’accès aux parties communes,

– le loyer, les modalités de paiement, la révision,

– la répartition des charges (eau, chauffage, électricité, entretien, taxe foncière le cas échéant),

– la durée (déterminée ou indéterminée),

– les conditions de résiliation.

Un bail de longue durée peut être inscrit au Registre immobilier. Cette inscription n’est pas obligatoire, mais elle protège le locataire : en cas de vente du bien, le nouvel acquéreur est lié par le contrat enregistré. À défaut, il pourrait mettre fin au bail, ne laissant au locataire que la voie de l’indemnisation envers l’ancien propriétaire.

Révision du loyer et indexation

Le montant initial du loyer est librement négocié. Ensuite :

Dans de nombreux baux commerciaux, le loyer est indexé chaque année sur l’indice des prix à la consommation lituanien (IPC) ou l’indice harmonisé des prix (IPCH). Les charges courantes (eau, chauffage, entretien, gestion, assurance, taxe immobilière) sont habituellement à la charge du locataire, calculées au prorata de la surface occupée, particulièrement en régime de bail « triple net ».

Droits et obligations des parties

Le locataire a notamment droit :

– à un logement ou des locaux conformes aux standards de santé et de sécurité,

– au respect de sa vie privée (visites du bailleur sur préavis raisonnable, sauf urgence),

– à la jouissance paisible des lieux, selon la destination prévue au contrat,

– à réclamer des réparations nécessaires, voire une réduction de loyer si la qualité du bien se dégrade fortement.

– Il doit :

– travailler en équipe

– respecter les délais

– faire preuve de rigueur

– s’engager dans ses missions

– payer le loyer et les charges à temps,

– effectuer l’entretien courant, éviter les dégradations,

– respecter la destination des lieux et les règles de copropriété ou de l’association d’immeuble.

Le bailleur, de son côté :

– doit remettre un bien en bon état d’usage,

– assurer les réparations structurelles et majeures,

– percevoir le loyer convenu,

– ne pas modifier unilatéralement le contrat.

Certaines clauses sont réputées abusives ou illégales, par exemple celles qui :

– rendraient le locataire responsable de dommages sans faute ou au‑delà du dommage réel,

– autoriseraient le bailleur à changer unilatéralement les termes du contrat,

– lui permettraient de décider seul si le logement est habitable,

– imposeraient une pénalité disproportionnée (paiement de tous les loyers restants pour un simple retard, par exemple).

Résiliation et expulsions

La résiliation d’un bail répond à des conditions précises :

– le locataire peut résilier un bail à durée déterminée moyennant un préavis (généralement un mois, sauf stipulation différente) ;

– le bailleur ne peut résilier qu’en cas de motifs légaux : impayés répétés (en pratique, trois mois), dégradation du bien, non‑respect des obligations contractuelles, usage contraire à la destination, besoin personnel bien motivé du logement par le propriétaire.

Pour les baux à durée indéterminée, un préavis de six mois est exigé du bailleur en cas de congé.

L’expulsion ne peut se faire sans décision de justice. Le recours à la « self‑help » (changer les serrures, couper les services) est illégal. En cas de refus persistant de départ, le propriétaire doit recourir à un huissier pour faire exécuter le jugement.

Fiscalité immobilière : impôts annuels, plus‑values, TVA

Comprendre la fiscalité immobilière lituanienne suppose de distinguer les impôts récurrents (taxes annuelles), les impôts sur les transactions (TVA, impôt sur les plus‑values) et les impositions particulières (droits de succession, impôt sur les donations).

Taxes annuelles : taxe sur l’immobilier et taxe foncière

La Lituanie a bâti un système où la taxation récurrente se concentre sur :

– la taxe sur l’immobilier (bâtiments),

– la taxe sur les terres (foncier nu).

Pour les biens commerciaux, la taxe immobilière annuelle est due par le propriétaire. Le taux est fixé par chaque municipalité, dans une fourchette généralement comprise entre 0,5 % et 3 % de la valeur de référence du bien. Les bâtiments non utilisés ou vacants supportent souvent un taux plus élevé, parfois jusqu’à 5 % pour les immeubles très dégradés ou abandonnés. Le propriétaire est redevable, mais dans les baux commerciaux de type triple net, cette charge est souvent refacturée au locataire.

Pour les biens résidentiels non commerciaux, la Lituanie a longtemps limité l’imposition aux propriétés de « haute valeur ». Le régime évolue : une réforme importante adoptée en 2025 prévoit, à partir de 2026, une distinction claire entre :

– la résidence principale du contribuable,

– ses autres biens non commerciaux (appartements, maisons secondaires, garages, jardins, etc.).

Nouvelle taxation de la résidence principale

Les conseils municipaux peuvent définir : les orientations de la politique locale, les budgets communaux, les plans d’urbanisme, les règlements de sécurité, la gestion des équipements publics, ainsi que les actions en matière de culture, sport et loisirs.

S’ils ne fixent pas ces paramètres à temps, un mécanisme par défaut s’applique : seuil à 450 000 € et taux de 0,1 % sur la fraction excédentaire.

Taxation progressive des autres biens non commerciaux

Pour les autres biens non affectés à un usage commercial (résidences secondaires, logements loués à titre privé, garages, bâtiments de jardins, etc.), un barème progressif s’appliquera sur la valeur totale détenue par la personne :

Tranche de valeur totale (autres biens non commerciaux)	Taux applicable
Jusqu’à 50 000 €	0 %
De 50 000 € à 200 000 €	0,2 %
De 200 000 € à 400 000 €	0,4 %
De 400 000 € à 600 000 €	0,6 %
De 600 000 € à 1 000 000 €	0,8 %
Au‑delà de 1 000 000 €	1 %

Une partie de ce produit fiscal (notamment 50 % pour cette nouvelle taxe sur les biens non commerciaux autres que la résidence principale) doit alimenter un Fonds de défense de l’État, ce qui illustre la dimension géopolitique croissante de la fiscalité patrimoniale en Lituanie.

Taxe foncière sur les terres

La taxe sur les terres (land tax) s’applique à tous les propriétaires de terrains en pleine propriété. Les taux sont très variables, entre 0,01 % et 4 % de la valeur officielle, fixés par les municipalités. Une grande partie des terrains commerciaux reste toutefois détenue en bail emphytéotique de 99 ans auprès de l’État, avec des loyers publics proches des montants de taxe foncière.

TVA, impôts sur les plus‑values et revenus locatifs

Sur le plan des transactions, plusieurs impositions sont à prendre en compte :

Les enchaînements d’opérations sont conçus pour éviter une double taxation à chaque revente intermédiaire : le mécanisme de TVA permet, en B2B, la récupération de la taxe en amont et ne laisse la charge qu’au dernier acquéreur non assujetti.

Droits de succession et donations

Les transmissions à titre gratuit sont également encadrées :

Dans le cas précis de terres héritées par un étranger qui ne remplit pas les conditions d’acquisition, c’est la vente de la terre qui est imposée, le produit revenant à l’héritier.

Infrastructures et charges de développement

Depuis l’entrée en vigueur de la Loi sur le développement des infrastructures municipales, les promoteurs ne peuvent plus ignorer la question des équipements collectifs (routes, réseaux, espaces publics).

Cette loi fixe un cadre pour :

– la planification et la priorisation des infrastructures à l’échelle municipale,

– le financement de ces équipements par des contributions obligatoires des développeurs, sous forme :

– de réalisation directe d’infrastructures (voiries, réseaux, etc.), qui devront ensuite être cédées à la municipalité,

– ou de versement d’une contribution unique réglée à la municipalité, selon des barèmes définis localement.

Pour un développeur, cela signifie : la capacité à résoudre des problèmes, l’adaptation aux nouvelles technologies, et la collaboration avec d’autres équipes.

– qu’il supporte le risque financier des infrastructures non inscrites parmi les priorités,

– qu’il peut, dans certains cas, obtenir une compensation si d’autres usagers se raccordent ultérieurement à l’infrastructure qu’il a financée,

– qu’il doit, de toute façon, céder les équipements réalisés à la collectivité, ce qui renforce la nature publique de ces ouvrages.

Financement et sûretés : accès au crédit, hypothèques, contraintes

Les acquisitions immobilières en Lituanie combinent souvent fonds propres et dette. Les structures d’investissement les plus utilisées sont les sociétés à responsabilité limitée (UAB), les partenariats limités et, de plus en plus, des véhicules de type REIT (fonds immobiliers), surveillés par la Banque de Lituanie.

Crédit hypothécaire et investisseurs étrangers

Les banques lituaniennes financent en principe tant les résidents que les non‑résidents, mais la pratique est plus exigeante pour ces derniers :

Une assurance du bien est obligatoire en cas d’hypothèque, avec des conditions approuvées par le prêteur.

Constitution de sûretés

L’outil principal de garantie est l’hypothèque, enregistrée dans le registre dédié. La priorité entre créanciers se détermine par l’ordre de dépôt enregistrement : premier inscrit, premier servi.

Les banques et autres prêteurs exigent fréquemment un package de sûretés comprenant :

Le droit lituanien interdit toutefois à une société de garantir un prêt dont le but unique serait de financer l’acquisition de ses propres actions (règle de la « financial assistance »), ce qui doit être pris en compte dans les montages de LBO ou de transmission de portefeuilles.

En cas de défaillance, l’exécution des sûretés peut se faire :

– par voie judiciaire, avec des délais qui s’allongent si le débiteur conteste,

– ou par voie extrajudiciaire si le contrat le permet et que les conditions légales sont réunies.

Il n’existe pas de taxes d’enregistrement spécifiques sur les hypothèques ou prêts mezzanine, hormis les frais de notaire et de registre.

Risques, expropriation et contentieux

Malgré un cadre protecteur, les propriétaires ne sont pas à l’abri de procédures d’expropriation pour cause d’utilité publique. Elles doivent répondre à plusieurs exigences :

– motif d’intérêt général clairement établi (infrastructures de transport, lignes électriques, projets stratégiques, etc.),

– indemnisation tenant compte de la valeur du bien (en pratique, souvent la valeur de marché),

– procédure encadrée par la Loi sur la terre et la Loi sur le registre immobilier.

Les litiges les plus fréquents portent sur : les contrats, la responsabilité civile, le droit de la famille, le droit du travail, la propriété intellectuelle.

– les limites de parcelles et erreurs cadastrales,

– la restitution d’anciens biens nationalisés,

– les autorisations de construire,

– les servitudes (accès, réseaux),

– les baux à long terme avec l’État ou les municipalités.

Les tribunaux appliquent les principes constitutionnels et les standards européens des droits de l’homme. Mais les procédures peuvent être longues et coûteuses. Dans la pratique, de nombreux différends se règlent par la négociation (révision de loyer, indemnité, adaptation de projet) plutôt que par un jugement.

Conclusion : un marché attractif, mais qui exige une vraie préparation juridique

La Lituanie combine un marché immobilier dynamique — avec des prix encore inférieurs à ceux de nombreux pays de l’UE, une forte culture de la propriété (près de 90 % de propriétaires), et une demande soutenue dans les principales villes — avec un cadre juridique sophistiqué.

Cet environnement offre de réelles opportunités aux investisseurs et particuliers, à condition :

Dans un État de droit où les registres sont fiables, la hiérarchie des normes claire et les pratiques de plus en plus transparentes, celui qui investit du temps en compréhension juridique gagne en sécurité — et, très souvent, en rentabilité à long terme.