Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le littoral baltique, les villes historiques et les stations thermales de la Lituanie ne séduisent plus seulement les vacanciers. Depuis une dizaine d’années, la montée en puissance du tourisme transforme en profondeur le marché immobilier du pays, en particulier dans les zones côtières et les grandes villes. Derrière les plages de Palanga, les dunes de Nida ou les ruelles de Vilnius, se joue désormais une bataille pour les mètres carrés les mieux situés, alimentée autant par les touristes que par les investisseurs.
Le marché immobilier lituanien est fortement influencé par le tourisme et la location de courte durée. Les prix et les rendements locatifs augmentent significativement sur le littoral et dans les destinations prisées, tandis que certaines zones rurales et petits centres urbains sont en déclin. Cette dynamique est un facteur clé à considérer pour tout investissement ou projet de résidence dans le pays.
Le littoral lituanien, laboratoire d’un marché tiré par le tourisme
Les stations balnéaires de Palanga et Nida sont l’illustration la plus spectaculaire de l’impact du tourisme sur la pierre. Ce sont les vitrines estivales du pays, mais aussi les marchés immobiliers les plus tendus.
Palanga, souvent qualifiée de « capitale d’été », accueille jusqu’à 350 000 vacanciers durant la haute saison. Ses 18 kilomètres de plages de sable, larges par endroits de 300 mètres, en font un aimant à touristes. Résultat direct : les prix de l’immobilier y sont nettement supérieurs au reste du pays. Dans la zone côtière de Palanga comme dans le centre exclusif de Nida, le prix d’un logement se situe généralement entre 4 000 et 7 000 euros le mètre carré, soit environ 161 % au-dessus de la moyenne nationale de 2 680 €/m².
La demande pour des biens immobiliers (villas, appartements, terrains) sur le littoral lituanien est principalement portée par deux types d’acteurs. D’une part, une clientèle lituanienne aisée souhaitant acquérir une résidence secondaire sur sa propre côte. D’autre part, des investisseurs étrangers, notamment d’Europe de l’Ouest, d’Israël, d’Ukraine, ainsi que des expatriés de l’UE, qui perçoivent ce marché comme plus accessible que celui de la Méditerranée et présentant un fort potentiel de plus-value.
Les transactions les plus spectaculaires se concentrent dans la bande littorale de Palanga : les ventes dépassant 500 000 euros restent peu nombreuses (des dizaines par an, pas des centaines), mais elles se font pour l’essentiel face à la mer. Au-dessus du million d’euros, il s’agit quasi exclusivement de villas et d’appartements de prestige sur le front de mer palangien, dans ou à proximité du très recherché parc Birutė.
L’ampleur du phénomène est mise en évidence par la comparaison de quelques chiffres-clés.
Comparaison des prix moyens au mètre carré
| Zone / ville | Prix moyen indicatif (€/m²) | Écart vs moyenne nationale |
|---|---|---|
| Moyenne nationale (Lituanie) | 2 680 | — |
| Vilnius (moyenne) | 2 680 | ≈ 0 % |
| Palanga / Nida (zone côtière) | 4 000 – 7 000 | ≈ +161 % |
| Klaipėda (ville) | 1 752 – 2 000 | ≈ -35 % à -20 % |
| Birutė Park (Palanga, prime) | 10 000 – 15 000 (partiel) | x3 à x5 vs Vilnius |
Dans la zone prestigieuse de Birutė Park à Palanga, les nouveaux projets très haut de gamme atteignent des niveaux encore plus saisissants. Une cinquantaine de mètres carrés avec simple finition partielle peut se négocier entre 500 000 et 750 000 euros, et l’addition s’approche aisément du million dès que l’on ajoute une place de parking et un aménagement complet. Malgré ces prix, les rares projets répondant pleinement aux standards du luxe international sont déjà intégralement vendus, ne laissant que quelques reventes au compte-gouttes sur le marché secondaire.
Nida, sur la presqu’île de Courlande classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, suit une logique voisine : un environnement exceptionnel, une capacité d’accueil limitée et des flux touristiques concentrés sur l’été créent une rareté foncière qui se traduit immédiatement dans les prix.
Résidences secondaires, locations saisonnières et effet Airbnb
Dans les villes côtières, la frontière entre logement et produit touristique s’estompe. La plupart des acheteurs du segment haut de gamme ne cherchent plus une résidence principale, mais un pied-à-terre de vacances pouvant être rentabilisé une grande partie de l’année via la location de courte durée.
C’est le prix maximum en euros par nuit qu’une villa de standing peut atteindre en location estivale à Palanga ou Nida.
La montée des plateformes de réservation en ligne renforce encore cette dynamique. Les données disponibles pour Palanga donnent un instantané particulièrement parlant du poids du tourisme dans l’occupation du parc immobilier.
Structure du marché Airbnb à Palanga
| Indicateur | Valeur (Palanga, 2025) |
|---|---|
| Annonces actives (Airbnb) | 838 (à Palanga, comté Klaipėda) |
| Part logements entiers | 89 % |
| Part appartements / condos | 69,3 % |
| Part maisons | 26 % |
| Capacité moyenne par logement | 3,9 personnes |
| Logements 1 chambre | 55,8 % des annonces |
| Logements 1–2 chambres | 78,1 % des annonces |
| Capacité la plus fréquente | 4 personnes (48,3 % des biens) |
| Propriétés pour 6+ personnes | 16,3 % |
| Séjour minimum le plus courant | 30+ nuits (43,4 % des annonces) |
| Taux d’occupation médian | 18 % |
| Revenu médian mensuel | ≈ 559 $ |
| Pic de revenu mensuel (mois max) | ≈ 1 853 $ |
| Taux d’occupation au pic | 41,8 % |
| Tarif journalier moyen au pic | 139 $ |
On voit se dessiner un marché dual. D’un côté, une majorité de logements configurés pour de petits groupes (couples, familles de 4 personnes), principalement des appartements. De l’autre, une niche de grandes maisons ou villas pouvant accueillir 6 personnes ou plus, particulièrement prisées pour des séjours familiaux ou entre amis l’été.
La forte proportion d’annonces avec un séjour minimum de 30 nuits révèle un phénomène d’hybridation : certains biens alternent entre résidence saisonnière, location de moyenne durée pour télétravailleurs ou familles, et location touristique classique, en fonction des périodes et de la demande.
À l’échelle de l’ensemble des villes côtières lituaniennes, les plateformes de réservation de type Airbnb ont vu leur nombre d’annonces progresser d’environ 25 %. Cette poussée témoigne de la transformation d’une partie du parc résidentiel en offre touristique, avec un double effet sur le marché immobilier : raréfaction des logements disponibles pour les habitants et hausse des prix tirée par le rendement saisonnier potentiel.
Palanga, Nida, Klaipėda : trois facettes d’un littoral en tension
Si Palanga et Nida concentrent l’essentiel de l’attention médiatique, la ville de Klaipėda joue un rôle de plus en plus stratégique dans le lien entre tourisme et immobilier. Port majeur de la Baltique, Klaipėda est à la fois une plateforme logistique, un point d’entrée pour les croisières et un marché résidentiel distinct des stations balnéaires pures.
Le port de Klaipėda a accueilli 61 navires de croisière et 47 000 touristes en 2022, puis 41 navires et 42 000 passagers en 2023. Bien que saisonniers, ces flux aident à positionner la ville comme une destination touristique à part entière, complémentaire à son rôle économique. Pour soutenir cette dynamique, les autorités locales prévoient d’instaurer une « taxe de séjour » (ou « pillow tax »). Les fonds collectés serviront à financer la promotion touristique, l’amélioration des infrastructures et la montée en gamme de l’offre hôtelière.
Sur le plan des prix, Klaipėda reste nettement plus abordable que les stations balnéaires voisines : entre 2 000 et 3 000 €/m² en moyenne, soit environ 35 % de moins que la moyenne nationale pour certaines estimations, et loin derrière les niveaux atteints à Palanga ou Nida. Pourtant, le marché y est dynamique : les prix des appartements y ont bondi de plus de 7 % rien qu’au deuxième trimestre 2023, et d’environ 10 % sur la première moitié de 2024. Le rendement brut locatif y oscille autour de 5,9 à 6,8 %, ce qui est compétitif à l’échelle nationale.
La ville de Klaipėda attire un éventail d’investisseurs intéressés par différents types de location, selon les quartiers et les publics cibles.
Ciblée par les salariés du port, les étudiants, ainsi que les travailleurs des secteurs logistique et industriel. Offre des perspectives de location permanente dans la majorité de la ville.
Destinée aux touristes, aux travailleurs saisonniers et aux croisiéristes. Particulièrement dynamique dans les quartiers côtiers comme Melnragė, proches de la plage.
Cette diversité permet de lisser partiellement la saisonnalité extrême qui caractérise Palanga et Nida. Dans ces dernières, les revenus locatifs se concentrent sur quelques mois, avec des pics de fréquentation en juillet et août, puis des creux marqués l’hiver. Mais cette saisonnalité n’empêche pas les investisseurs de se positionner, car les tarifs nocturnes élevés et la hausse attendue de la demande touristique promettent une progression des rendements au fil du temps.
De la mer aux villes : le tourisme comme moteur de la location de courte durée
L’impact du tourisme sur l’immobilier ne se limite pas au littoral. Les grandes villes, à commencer par Vilnius, mais aussi Kaunas et certaines stations thermales, sont elles aussi touchées par la montée en puissance des locations de courte durée et des séjours urbains.
Taux d’occupation médian des locations Airbnb à Vilnius, permettant un rendement brut estimé à plus de 12%.
En parallèle, le marché de la location longue durée reste très sollicité, porté par la croissance démographique de Vilnius, l’arrivée de travailleurs expatriés (73 000 étrangers dans la ville fin 2023), la montée du secteur fintech et la présence d’institutions internationales. Cette tension locative se traduit par une hausse marquée des loyers, qui ont bondi de plus de 26 % en 2022, puis de 10,2 % en 2023, avant de ralentir autour de 3 % en 2024. Le rendement brut moyen des locations classiques tourne autour de 5 à 6 %.
Résumé des rendements locatifs selon les zones
| Ville / Région | Rendement brut locatif moyen | Particularités liées au tourisme |
|---|---|---|
| Vilnius (long terme) | 5 – 6 % | Demande soutenue (étudiants, expatriés, tourisme urbain) |
| Vilnius (Airbnb estimé) | ≈ 12,3 % | Forte demande city break, tourisme affaires |
| Kaunas | ≈ 6,1 % | Étudiants, tourisme culturel croissant |
| Klaipėda | 5,9 – 6,8 % | Port, croisières, tourisme littoral |
| Šiauliai | ≈ 8,2 % | Moins touristique, rendements élevés mais moindre liquidité |
| Panevėžys | ≈ 6,5 % | Marché plus risqué, peu lié au tourisme |
| Palanga / Nida (saisonnier) | 4 – 5 % annuels (10–15 % été) | Forte saisonnalité, tarifs nocturnes élevés |
La généralisation des plateformes comme Airbnb et Booking a donc un double impact. D’un côté, elle offre aux propriétaires un moyen de capter directement une partie de la valeur générée par le tourisme, transformant des appartements traditionnels en « actifs hôteliers » flexibles. De l’autre, elle renforce la pression sur l’offre de logements pour les résidents, en particulier dans les quartiers centraux historiques comme la Vieille Ville de Vilnius, Užupis, Paupys ou Naujamiestis.
Entre hausse des prix et inégalités territoriales
Les chiffres nationaux confirment que la Lituanie vit un cycle haussier en matière immobilière, dont le tourisme est l’un des moteurs dans certaines zones. À l’échelle du pays, les prix des appartements ont plus que doublé depuis 2015, avec une progression moyenne d’environ 5 à 7 % par an ces dernières années. À Vilnius, l’augmentation a atteint 10,49 % en 2023, et se poursuit à un rythme plus modéré (autour de 3 % en 2024-2025).
Cette dynamique n’est toutefois pas homogène. Les grandes villes (Vilnius, Kaunas, Klaipėda) et les destinations touristiques tirent la croissance, tandis que bon nombre de petites villes et de zones rurales stagnent, voire reculent. En 2022, les transactions de logements dans les petites villes ont reculé de 14 %, avec des baisses à deux chiffres pour les ventes d’appartements. Le marché y est décrit comme « léthargique », avec des perspectives de croissance limitées et des rendements parfois élevés mais associés à une faible liquidité.
Analyse du marché immobilier lituanien
La carte des valeurs médianes par municipalité illustre ce fossé. Neringa (qui inclut Nida) affichait en 2022 une valeur médiane des logements d’environ 145 000 euros, loin devant Vilnius (76 300 euros) et très au-dessus de nombreuses petites municipalités où les valeurs médianes restaient sous les 9 000 euros. Autrement dit, les zones les plus touristiques concentrent une part disproportionnée de la valeur immobilière, dans un pays où la population se contracte globalement et se concentre autour des pôles urbains et du littoral.
70 % des Lituaniens déclarent préférer passer leurs vacances dans leur propre pays, ce qui accentue la polarisation touristique et les risques pour la cohésion territoriale.
Quand la demande touristique redessine les typologies de logement
L’impact du tourisme sur l’immobilier ne se joue pas seulement sur les prix et la localisation, mais aussi sur les types de biens recherchés et construits. Sur le littoral comme dans les grandes villes, les investisseurs et acheteurs à haut revenu privilégient des formats très spécifiques, étroitement liés à l’usage touristique ou semi-touristique.
En bord de mer, les villas individuelles avec piscine, spa, salle de sport, conciergerie, club de plage privé et parking souterrain sont le produit privilégié d’une clientèle aisée. Conçues comme des investissements, elles sont souvent destinées à la location saisonnière en haute saison. La majorité des acheteurs exigent une livraison « clés en main » avec finitions, mobilier et équipements haut de gamme, tandis qu’une minorité préfère une livraison brute pour personnaliser le bien avec leur propre architecte d’intérieur.
À Palanga, les appartements dominent l’offre, de la petite unité d’une pièce au trois pièces spacieux. Les rues centrales – Vytauto, Vanagupės, Kretingos, Žvejų, Druskininkų, Ganyklų, Sodų, S. Daukanto, S. Nėries – sont prisées pour des locations à l’année comme pour des séjours de vacances, avec des loyers un peu plus réguliers en dehors de la saison grâce à la proximité des commerces, cafés, musées, parcs et transports publics. Mais dès que l’on s’approche de la plage, les surfaces se réduisent et le prix au mètre carré s’envole. Même les petits studios y coûtent plus cher, précisément parce que leur potentiel locatif saisonnier est maximal.
À Vilnius, les appartements de petite taille (studios, une ou deux pièces) situés dans les quartiers centraux offrent les meilleurs rendements, que ce soit en location classique ou via Airbnb. Ils répondent à la demande combinée de touristes urbains, de voyageurs d’affaires, d’étudiants étrangers et de jeunes actifs des secteurs de l’IT et de la finance, faisant des logements compacts, éco-efficaces et bien situés des produits très recherchés.
Typologies dominantes dans les locations de courte durée
| Zone | Types de biens dominants | Capacité typique | Usage principal |
|---|---|---|---|
| Palanga | Appartements 1–2 pièces, maisons | 2–4 personnes | Vacances été, moyennes durées hors saison |
| Nida | Maisons de vacances, petits appts | 2–6 personnes | Vacances, séjours nature |
| Klaipėda (Melnragė) | Appartements mer, petites maisons | 2–4 personnes | Séjours balnéaires, week-ends |
| Vilnius (centre) | Studios, 1–2 pièces modernes | 2–3 personnes | City break, business, étudiants |
| Kaunas (centre) | Petits appartements | 2–3 personnes | Étudiants, tourisme culturel |
La préférence croissante pour des logements bien équipés, lumineux, proches des attractions et des transports publics contribue à orienter l’offre de construction neuve. Les promoteurs se concentrent davantage sur les petites et moyennes surfaces dans les emplacements centraux ou hyper bien connectés, au détriment des grandes maisons familiales, dont la demande recule dans un contexte de vieillissement démographique et de réduction de la taille des foyers.
Tourisme, revenus locatifs et fiscalité : une alchimie délicate
Sur le plan strictement financier, la convergence entre tourisme et immobilier en Lituanie se lit dans les rendements. À l’échelle nationale, le rendement locatif brut tourne autour de 6,2 à 6,3 %, avec des pointes supérieures dans certaines villes régionales et des rendements plus faibles, mais plus stables, dans les quartiers centraux de Vilnius. Les locations de courte durée, qu’elles soient littorales ou urbaines, peuvent logiquement offrir des rendements bruts bien plus élevés, mais au prix d’une volatilité et de coûts de gestion supérieurs.
Taux forfaitaire d’imposition applicable aux revenus locatifs issus de plateformes comme Airbnb et aux plus-values de revente si le bien est vendu dans les dix ans.
Certaines villes ont choisi de s’appuyer directement sur le tourisme pour alimenter leurs budgets, à l’image de Vilnius qui a conclu dès 2020 un accord avec Airbnb pour la collecte automatique de la taxe de séjour auprès des voyageurs, ou de Klaipėda qui prépare l’introduction d’une taxe similaire afin de financer le développement touristique. Ces dispositifs permettent de récupérer une partie de la valeur créée par la transformation des logements en hébergements touristiques, mais ils n’infléchissent que marginalement l’appétit des investisseurs tant que les rendements bruts restent élevés.
Pressions environnementales et risques de dérive
L’essor du tourisme, et l’immobilier qui l’accompagne, n’est pas sans effets collatéraux sur les paysages et la qualité de vie. Le littoral lituanien, en particulier la côte sud-est de la Baltique, a connu entre 1991 et 2017 un développement parfois chaotique des infrastructures de loisirs, de la privatisation foncière et de l’urbanisation. Palanga en est l’exemple le plus souvent cité : la prolifération de bâtiments, de petits objets architecturaux et d’aménagements de faible qualité esthétique a été sévèrement jugée par les experts, qui parlent même de « chaos architectural » pour certaines zones, notamment la très fréquentée rue Basanavičiaus.
La presqu’île de Courlande, site UNESCO reconnu pour sa valeur paysagère et culturelle, subit une multiplication de constructions nouvelles et de violations dans ses espaces sensibles. Cette pression, qui concerne des sites comme Nida et Juodkrantė, menace à la fois cet écosystème fragile et son atout touristique central.
Paradoxalement, malgré la montée en puissance du tourisme, la capacité d’accueil officielle (places de lits stationnaires) à Palanga et Neringa aurait diminué de deux à trois fois par rapport à 1990. Ce paradoxe s’explique en partie par l’évolution du modèle d’hébergement : moins de grandes installations formelles, davantage de petites structures privées, souvent dispersées et parfois mal intégrées dans une stratégie territoriale cohérente.
Face aux tensions, la Lituanie a inscrit le tourisme durable à son agenda national via des stratégies comme le Programme 2014–2020 et des lignes directrices de 2017. L’objectif est double : augmenter la contribution du tourisme au PIB (visant 5 % pour 2020, déjà approché avec 5,3 % en 2016) tout en préservant les paysages authentiques et le bien-être des communautés locales.
Dans ce cadre, l’immobilier touristique est clairement identifié comme un secteur à encadrer. L’enjeu n’est pas uniquement économique : sans planification et sans limites, la multiplication de résidences secondaires haut de gamme, de locations saisonnières et de nouveaux complexes peut dégrader l’environnement, uniformiser les lieux de vie et déconnecter les prix de l’immobilier des revenus locaux.
Régulation des locations de courte durée : la fenêtre (encore) ouverte
Sur ce point, la Lituanie se distingue encore par un cadre relativement souple comparé à d’autres capitales européennes. Alors que Vienne, Berlin, Amsterdam ou certaines villes nordiques ont déjà limité très strictement le nombre de jours de location de courte durée possible, imposé des licences ou infligé de lourdes amendes, Vilnius, Palanga ou Klaipėda sont encore classées dans la catégorie des villes aux règlements « indulgents ».
Les hôtes doivent déclarer leurs revenus et respecter les règles fiscales et locales. Actuellement, il n’existe pas de limite nationale stricte sur le nombre de nuitées annuelles ou de quotas pour les logements transformés en location touristique. Cependant, une future directive européenne (STR, prévue pour 2026) imposera un registre et un partage systématique des données avec les autorités. Cela pourrait permettre, à terme, des restrictions plus ciblées dans les zones où la pression sur le marché du logement est trop forte.
En Lituanie, comme ailleurs, l’un des arguments principaux pour une régulation plus serrée est la protection du marché du logement. La transformation d’appartements résidentiels en hébergements touristiques permanents réduit l’offre disponible pour les habitants et peut alimenter la hausse des loyers. C’est particulièrement visible dans les quartiers historiques de Vilnius, où les prix oscillent désormais entre 4 500 et 13 000 €/m², et où un simple appartement de 50 m² peut dépasser les 600 000 euros dans certains projets de luxe avec conciergerie et vue sur la rivière Neris.
Actuellement, les autorités lituaniennes privilégient une approche basée sur la transparence, la collecte efficace de la taxe de séjour et le développement du tourisme hors saison, plutôt que des interdictions strictes. Cependant, l’expérience d’autres villes européennes suggère que si la croissance touristique reste rapide et que les tensions sur le marché du logement s’accentuent, la pression pour durcir la réglementation augmentera probablement.
Un équilibre encore précaire entre attractivité et soutenabilité
L’impact du tourisme sur le marché immobilier en Lituanie peut se résumer en une série de tensions complémentaires.
D’un côté, le tourisme agit comme un accélérateur économique. Il augmente la demande de logements dans les villes et sur le littoral, crée des opportunités de revenus pour les propriétaires via la location saisonnière, attire des investissements étrangers et justifie des projets d’infrastructures majeurs (port de Klaipėda, Rail Baltica, modernisation des centres urbains). Dans des villes comme Vilnius ou Kaunas, il renforce une dynamique déjà portée par l’essor des secteurs technologique et financier, contribuant à la vitalité culturelle et économique.
Le tourisme concentre la valeur immobilière sur les zones côtières, les capitales régionales et les sites UNESCO, accentuant le déclin des régions intérieures. Il provoque une hausse des prix dans les centres-villes et les quartiers balnéaires, risquant d’exclure les habitants modestes et les jeunes ménages. De plus, il entraîne une utilisation saisonnière du parc immobilier, laissant de nombreux logements vacants une grande partie de l’année dans ces zones.
Le défi pour la Lituanie va consister à transformer cette dynamique en avantage durable plutôt qu’en bulle spéculative ou en crise du logement localisée. Cela suppose de concilier plusieurs objectifs : encourager un tourisme plus étalé dans le temps et l’espace, accompagner les investisseurs vers des projets respectueux de l’environnement et socialement intégrés, renforcer le rôle des communautés locales dans la définition des stratégies touristiques régionales, et maintenir un cadre réglementaire suffisamment flexible pour rester attractif, mais assez solide pour éviter les dérives observées ailleurs en Europe.
Le marché immobilier lituanien offre actuellement de nombreuses opportunités avec des rendements élevés et une progression maîtrisée des prix, jugée saine par les institutions financières. Cependant, dans les zones littorales et touristiques, la prospérité du secteur est étroitement liée à la stabilité du marché, nécessitant une vigilance particulière.
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