Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché de l’immobilier commercial en Lituanie revient sur le radar des investisseurs après une année 2024 particulièrement morose. Derrière les chiffres se dessine un paysage contrasté, où les centres commerciaux régionaux, les entrepôts logistiques et certains bureaux bien positionnés offrent encore des rendements attractifs, dans un pays porté par une croissance économique solide, une démographie urbaine dynamique et un cadre juridique très ouvert aux capitaux étrangers.
Cet article propose une plongée détaillée dans les opportunités d’investissement dans l’immobilier commercial en Lituanie, en s’appuyant uniquement sur les données et constats issus du rapport de recherche fourni.
Un marché en plein redémarrage après un trou d’air
Après plusieurs années de progression, le marché lituanien de l’investissement immobilier commercial a brutalement ralenti en 2024. Le volume total d’acquisitions d’immeubles modernes générateurs de revenus (bureaux, commerce, logistique, industriel) n’a atteint que 230 millions d’euros, soit une baisse d’environ 43 % par rapport à 2023 et 2022. Il s’agit du niveau le plus bas depuis 2014–2015. L’année a été marquée par une absence totale de « mega-deals » : aucune transaction n’a dépassé les 30 millions d’euros, une première depuis de nombreuses années.
Pourtant, dès le premier semestre 2025, le marché montre un rebond net. Les investissements atteignent 183 millions d’euros sur les six premiers mois, soit :
– +137 % par rapport au premier semestre 2024
– +21 % par rapport au second semestre 2024
La taille moyenne des actifs acquis dépasse légèrement 7 millions d’euros, signe d’un marché structuré autour de deals petits à moyens.
Domination du capital local et retrait des étrangers
Ce redémarrage est propulsé quasi exclusivement par les investisseurs lituaniens. Entre 2022 et 2024, le capital local représentait déjà 73 à 82 % des volumes ; au premier semestre 2025, cette part culmine à 90 %. À titre de comparaison, entre 2012 et 2021, les acteurs locaux ne pesaient que 37 % du marché.
Autrement dit, l’équilibre s’est inversé : dans un contexte mondial de taux élevés et d’aversion au risque, les grands investisseurs internationaux se sont mis en retrait, à l’exception de quelques fonds baltes (lettons et estoniens) encore actifs. Ce retrait crée deux réalités simultanées : un problème de liquidité – moins d’acheteurs potentiels sur les gros tickets – mais aussi des fenêtres d’entrée plus intéressantes pour ceux qui acceptent de se positionner alors que la concurrence est moindre.
Un environnement macroéconomique plutôt porteur
Sur le plan macro, la Lituanie coche plusieurs cases appréciées des investisseurs immobiliers :
Aperçu des principales tendances et projections pour l’économie, incluant croissance, inflation et dynamiques sectorielles.
Croissance économique prévue entre 2,1 % et 2,7 % en 2024, avec une légère accélération attendue en 2025. L’inflation est retombée dans une fourchette de 3 à 4 % après le pic de 2022-2023.
Progression des salaires et consommation des ménages dynamique. Reprise observée dans l’industrie, notamment en chimie, plasturgie, électronique et pièces automobiles.
Hausse des investissements et des exportations. Les exportations d’équipements électriques ont notamment progressé d’environ 20 % sur un an.
La démographie des grandes villes soutient le marché : la population de Vilnius progresse d’environ 1,7 %, celle de Kaunas de 1,1 %, Klaipėda de 1,5 %. La capitale concentre près des trois quarts de l’investissement étranger direct du pays et abrite un écosystème de plus de 740 start-up, environ 170 fintechs, 73 000 résidents étrangers et près de 1,2 million de touristes par an. Autant de facteurs qui soutiennent la demande en bureaux, commerces, logements et services.
Cadre juridique et fiscal : un terrain de jeu ouvert aux investisseurs
La Lituanie se distingue par un environnement légal particulièrement accueillant pour les capitaux étrangers. Le principe général est simple : égalité de traitement entre investisseurs locaux et internationaux, protection forte de la propriété et grande sécurité des titres grâce à un registre foncier centralisé.
Accès à la propriété : règles claires, restrictions limitées
Les investisseurs étrangers, qu’ils soient de l’UE ou de pays tiers, peuvent acquérir sans restriction des immeubles commerciaux, résidentiels ou mixtes. Seuls quelques cas sont encadrés plus strictement :
– terres agricoles et forestières, qui nécessitent en pratique une structure lituanienne ou des conditions particulières
– certaines zones stratégiques (frontières, littoral dunaire, aires protégées, infrastructures critiques) soumises à autorisation
– exclusion temporaire des citoyens russes non-résidents, qui ne peuvent pas acheter de biens immobiliers en raison de considérations de sécurité nationale
L’acquisition d’un bien immobilier en Lituanie nécessite un acte notarié, suivi d’une inscription au registre immobilier (Registrų centras) pour rendre les droits opposables aux tiers. La transaction n’est pas soumise à un droit de mutation spécifique. Les principaux coûts comprennent les honoraires du notaire (environ 0,37 % à 0,6 % du prix, plus TVA), les frais d’agence éventuels et les frais d’inscription au registre.
Structures d’investissement : détention directe ou via société
Les investisseurs disposent de plusieurs véhicules :
– détention directe en nom propre, simple mais sans cloisonnement de responsabilité
– création d’une société lituanienne de type UAB (société à responsabilité limitée), avec un capital minimum de 2 500 euros, souvent retenue pour des portefeuilles ou des projets avec effet de levier
– partenariats limités et, de plus en plus, véhicules de type REIT (fonds immobiliers cotés) supervisés par la Banque de Lituanie
Dans la pratique, les actifs commerciaux sont fréquemment logés dans des UAB, pour faciliter la structuration des financements, l’entrée d’investisseurs, ou permettre des cessions sous forme de share deals (vente des parts de la société porteuse plutôt que vente de l’actif lui-même).
Fiscalité : un régime compétitif mais en évolution
Sur le plan fiscal, l’immobilier commercial en Lituanie reste globalement compétitif à l’échelle européenne, même si plusieurs réformes sont en cours ou programmées.
Les principaux éléments à connaître :
– TVA
– taux standard : 21 %
– ventes d’immeubles neufs : soumises à 21 % jusqu’à 24 mois après l’achèvement
– immeubles anciens : en principe hors champ TVA (sauf option)
Taux standard de l’impôt sur les sociétés en Corée du Sud, qui passera à 16 % en 2025 et pourrait atteindre 17 % en 2026.
– Revenus locatifs et plus-values
– revenus locatifs : taux forfaitaire de 15 % pour les personnes physiques comme pour les personnes morales (via l’impôt sur les sociétés pour ces dernières)
– plus-values immobilières : taxées à 15 % comme revenu ordinaire, avec des exonérations en cas de détention longue (par exemple plus de 10 ans pour certains cas résidentiels)
À partir de 2026, la municipalité de Vilnius appliquera des taux réduits différenciés pour la taxe foncière commerciale (de 0,5% à 0,85%) selon le secteur d’activité, et un taux majoré pouvant atteindre 5% pour les biens laissés à l’abandon. Un supplément national de 0,2% sera également prélevé sur tous les immeubles commerciaux au profit d’un Fonds de défense de l’État.
L’investisseur doit également tenir compte des coûts de transaction globaux, estimés autour de 2,65 à 5,95 % du prix en « round-trip » (achat puis revente), incluant honoraires d’agent, de notaire et frais juridiques.
Régulation de la construction : vers un immobilier plus vert
Le cadre réglementaire s’oriente résolument vers la durabilité :
– obligation, à partir de novembre 2024, d’utiliser au moins 50 % de bois et matériaux organiques dans les bâtiments publics neufs
– généralisation progressive des certifications environnementales (BREEAM, LEED) jugées incontournables pour les nouveaux projets majeurs à partir de 2025
– existence d’un système national d’évaluation (LBSAS) inspiré des standards internationaux mais adapté aux spécificités locales
La Ville de Vilnius va jusqu’à exiger la certification de certains immeubles commerciaux dans le centre-ville dans son plan d’urbanisme, ce qui crée un marché à deux vitesses : d’un côté des actifs modernes, verts, très recherchés par les grands locataires et les investisseurs institutionnels ; de l’autre des immeubles obsolètes, soumis à une décote de 15 à 20 % selon les études citées.
Trois segments clés : commerce, logistique, bureaux
L’immobilier commercial lituanien se structure autour de trois grands piliers : le retail, le stockage/logistique et les bureaux. Chacun présente un profil de risque-rendement spécifique.
Commerce : les centres commerciaux et supermarchés en première ligne
Le secteur du commerce sort renforcé de la séquence 2023–2024. Il concentre la majorité des investissements :
| Segment | 2024 – Volume investi | Part du total 2024 | H1 2025 – Volume | Part du total H1 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Commerce (retail) | 134 M€ | 58 % | 86 M€ | 47 % |
| Bureaux | 70 M€ | 31 % | 36 M€ | 20 % |
| Entrepôts / industriel | 26 M€ (≈11 %) | 11 % | ~61 M€ | 33 % |
En 2024 comme au premier semestre 2025, le retail reste le moteur des transactions, avec un profil d’actifs assez spécifique.
Centres commerciaux régionaux : Savas, Arena et consorts
Les plus gros deals de 2025 se situent dans les centres commerciaux régionaux :
– à Kaunas, NDX Group rachète le centre commercial Savas (plus de 13 000 m², mis en service en 2004) à Hanner pour une valeur estimée autour de 30 millions d’euros
– à Šiauliai, la société lituanienne Mažoji Venecija acquiert le centre Arena (plus de 11 000 m²) pour 11 millions d’euros
Ces opérations illustrent un intérêt marqué pour des actifs établis dans les principales villes, avec un ancrage local fort et des flux de clientèle stabilisés. Les investisseurs visent soit des stratégies de rendement pur, soit des repositionnements via modernisation, mixage des usages et montée en gamme de l’offre.
À Vilnius, un nouveau centre commercial et de loisirs de 9 000 m² a ouvert fin 2024 dans le quartier de Kalnenai, avec la chaîne Iki comme enseigne principale. Un autre projet de 7 400 m² est en chantier dans le quartier de Šeškinė (MasterKeyBaltics) pour une livraison fin 2025, tandis que le centre Mada va bénéficier de plus de 50 millions d’euros de travaux de rénovation.
Supermarchés de taille moyenne : une classe d’actifs très convoitée
Le véritable segment star, pourtant, réside dans les magasins alimentaires de format moyen (1 500–4 000 m²) occupés par les grandes enseignes alimentaires. Sur ce créneau :
– dix supermarchés de 1 500–2 500 m² ont été acquis en 2024
– neuf unités du même type ont été rachetées au premier semestre 2025
– au total, près de 30 supermarchés de ce format ont changé de main en deux ans et demi
La transaction emblématique de 2024 est la vente de quatre nouveaux magasins Lidl à un fonds géré par DIFF Assets. Lidl, entré en Lituanie en 2016, exploite désormais plus de 80 magasins dans 29 villes. La montée en puissance de ces acteurs alimentaires (Lidl, Iki, Maxima, etc.) crée un socle de locataires solides sur des baux longs, ce qui sécurise le cash-flow pour les investisseurs.
Les supermarchés isolés bien positionnés offrent généralement un rendement légèrement inférieur à 6 %. Ce profil de rendement s’accompagne d’un risque très contenu, grâce à la résilience du secteur alimentaire et à l’indexation des loyers, qui viennent sécuriser l’investissement.
Dynamique des loyers et consommation
Les fondamentaux du commerce restent robustes :
– ventes de détail en hausse de 4,8 % en 2024 (corrigé de l’inflation), après un recul de 1,3 % en 2023
– e-commerce représentant 9,2 % du chiffre d’affaires de détail, avec un volume record de 1,79 milliard d’euros
– fréquentation et chiffre d’affaires stables ou en hausse dans les principaux centres commerciaux de Vilnius
Les loyers pour les cellules de 150–300 m² dans les grands centres commerciaux de la capitale se situent entre 15 et 40 €/m²/mois, les petites surfaces prime pouvant atteindre 50–75 €/m², tandis que les grandes enseignes « anchor » paient autour de 9–14 €/m². Sur les axes commerçants (Gedimino, Pilies, Vokiečių, etc.), les loyers tournent également entre 15 et 40 €/m², avec une légère hausse de 1 à 3 % en 2024.
Pour un investisseur, ces chiffres traduisent un marché relativement équilibré, où la croissance des loyers reste modérée mais positive, et où les sites réellement prime conservent un pouvoir de fixation de prix élevé.
Logistique, entrepôts et « stock-offices » : l’autre grand gagnant
Le segment entrepôts / industriel est celui qui change le plus vite de dimension. Longtemps sous-représenté dans les volumes d’investissement, il prend aujourd’hui un poids considérable :
– part dans l’investissement total : 11 % en 2024, mais déjà 33 % sur le premier semestre 2025
– explosion de l’offre à Vilnius, où la surface d’entrepôts modernes a bondi de 13 % en 2024 pour atteindre 1 million de m²
– plus de 80 % des capacités modernes localisées dans les limites de la ville, souvent le long des axes Vilnius–Kaunas et Vilnius–Minsk, ou dans les zones industrielles du sud-ouest (Kirtimai, Vilkpėdė, Aukštieji et Žemieji Paneriai)
Transactions majeures et acteurs clés
Les grands mouvements récents illustrent bien le repositionnement des investisseurs vers cette classe d’actifs :
– Prosperus rachète en 2025 le parc R&D VMG Technics (21 000 m²) dans le district de Klaipėda pour 26 millions d’euros, avec maintien du locataire en bail long
– le même fonds achète auprès d’Eften Capital des entrepôts de plus de 28 000 m² à Kaunas, pour un peu plus de 18 millions d’euros
– en 2024, la plus grosse transaction entrepôts est la vente par Eika Asset Management d’un bâtiment logistique de 5 600 m² à Kaunas, acquis par la chaîne de pharmacies Camelia, déjà locataire
En Lituanie, parallèlement aux grandes transactions, de nombreux actifs de valeur plus modeste, allant jusqu’à 8 millions d’euros, font l’objet de cessions. Ces opérations concernent principalement les régions de Vilnius, Kaunas et Klaipėda et sont souvent structurées sous la forme d’opérations de sale & leaseback, permettant au vendeur de libérer des capitaux tout en conservant l’usage du bien.
Expansion massive de la logistique
La demande est alimentée par la montée en puissance des grandes enseignes alimentaires et du e-commerce. À Vilnius :
– Lidl a livré un centre logistique de 64 000 m² en 2023
– Maxima a mis en service un hub de 46 000 m² en 2024
Parallèlement, un modèle hybride se développe rapidement : les projets dits « stock-office », qui combinent showroom, bureaux et logistique, avec plus de 50 % de la surface dédiée au stockage. Des groupes comme VPH, Darnu Group, SBA Urban ou Sirin Development jouent un rôle central dans cette nouvelle génération d’actifs.
Sirin, par exemple, a déjà développé plus de 170 000 m² d’entrepôts dans la région de Vilnius depuis 2017. Au moins six nouveaux projets totalisant environ 100 000 m² doivent être livrés en 2025 dans et autour de la capitale. À cela s’ajoutent les développements « Urban HUB » à Kaunas et Vilnius, adossés à l’EBRD, pour près de 88 000 m² de surfaces « stock-office » valorisées 90 millions d’euros.
Rendus et loyers : un couple rendement/risque attractif
Les loyers des entrepôts modernes restent compétitifs :
| Type de bien logistique (Vilnius 2024) | Loyer typique (€/m²/mois) |
|---|---|
| Entrepôt neuf | 4,50 – 6,50 |
| Bloc type « stock-office » | 8,00 – 12,00 |
La vacance dans les entrepôts modernes tourne autour de 5 %, ce qui laisse une marge de manœuvre pour absorber les nouvelles livraisons tout en conservant un certain pouvoir de fixation des loyers. Pour l’investisseur, les actifs logistiques récents en zone prime se négocient souvent avec des rendements autour de 6,5–7 % ; les entrepôts plus anciens ou en localisation secondaire peuvent viser 8–9 %, voire davantage si le risque locatif est plus marqué.
Bureaux : un marché plus sélectif, mais riche en opportunités ciblées
Le marché des bureaux est le segment le plus contrasté. La dynamique de long terme reste positive, notamment à Vilnius, mais les deux dernières années ont été marquées par une baisse de la demande locative, une montée des vacants et une sélectivité accrue des investisseurs.
Vilnius : beaucoup d’offre, demande en recomposition
La capitale concentre l’essentiel du stock :
– près de 1,2 million de m² de bureaux modernes
– 41 % en classe A, 59 % en classe B
– un taux de vacance passé de 5,9 % à 8,8 % en deux ans, dépassant pour la première fois les 100 000 m² de surfaces inoccupées
En 2024, seulement cinq projets de bureaux ont été livrés, ajoutant 24 700 m² au marché. Pourtant, environ 70 000 m² supplémentaires sont attendus pour 2025, ce qui maintient une pression sur la vacance, notamment sur les immeubles B vieillissants ou mal situés.
Seulement 52 100 m² ont été loués en 2024, ce qui représente une chute d’environ 58 % par rapport à l’année précédente.
– des durées de bail plus courtes (2–3 ans)
– des solutions flexibles et des sous-locations
– une rationalisation de leurs surfaces avec le développement du travail hybride
Les loyers, eux, ont légèrement progressé, d’environ 2 % en 2024, portés surtout par le haut de gamme. Les fourchettes actuelles sont les suivantes :
| Segment de bureaux – Vilnius (2025) | Loyer « face » (€/m²/mois) |
|---|---|
| Classe A standard | 16 – 20 |
| Prime tout neuf | 21 – 22 |
| Classe B | 10 – 15,5 |
Depuis fin 2020, les loyers des bureaux A ont augmenté d’environ 17 %, ceux des B d’environ 13 %. Les immeubles les plus performants – neufs, verts, labellisés BREEAM ou LEED, en localisation prime – demeurent très demandés par les grandes entreprises, en particulier dans la tech et les services aux entreprises. À l’inverse, les immeubles obsolètes subissent une double peine : hausse de la vacance et nécessité d’investissements importants pour se mettre au niveau des nouvelles attentes (efficacité énergétique, confort, flexibilité, services).
Transactions et valorisations
Sur le volet investissement, les bureaux ont représenté 31 % des volumes en 2024 (70 millions d’euros), mais seulement 20 % au premier semestre 2025 (36 millions d’euros). Le deal emblématique de 2025 est l’acquisition par Groa Capital du centre d’affaires Meraki à Vilnius (plus de 8 000 m²) pour environ 16 millions d’euros, cédé par un fonds géré par Northern Horizon Capital.
D’autres transactions notables en 2024 incluent :
– la vente d’un complexe d’immeubles administratifs totalisant 16 000 m² dans le centre de Vilnius à Realco
– le rachat par un fonds lié à ZeroSum Asset Management de trois immeubles de bureaux dans la rue Švitrigailos
– l’acquisition par Eriadas et DIFF Develop du siège d’Ergo sur la rue Geležinio Vilko, avec un projet de redéveloppement mixte à proximité du parc Vingis
Dans ce contexte, les valorisations se tendent : les immeubles anciens ou en localisation secondaire doivent offrir des rendements plus élevés pour compenser le risque (jusqu’à 10–11 % attendus par certains investisseurs sur les petites villes ou les actifs vieillis), tandis que les actifs prime neufs à Vilnius se traitent autour de 6,5–7 %, voire moins pour des surfaces de commerce alimentaire.
Pour un investisseur selectif, la fenêtre est double :
– opportunités de repositionnement d’immeubles B bien situés, à moderniser vers des standards « green »
– possibilité de se positionner sur des projets prime encore en développement à des niveaux de rendement initiaux supérieurs à ceux de l’Europe de l’Ouest, tout en bénéficiant d’un potentiel d’appréciation du capital
Rendements, prix et perception du risque
Sur la base des données de marché, la Lituanie offre aujourd’hui un couple rendement/risque difficile à retrouver plus à l’ouest :
– actifs neufs dans la capitale ou emplacements très recherchés : rendement prime autour de 6,5–7 %
– supermarchés indépendants bien positionnés : rendement légèrement inférieur à 6 %
– actifs plus anciens en villes secondaires : rendements visés de 8–11 %
À Vilnius, l’immobilier commercial offre généralement des rendements bruts supérieurs (5–7 %) à ceux du résidentiel (moyenne d’environ 5,5 %). Ce gain de rentabilité s’accompagne d’un risque locatif plus élevé, partiellement atténué par la qualité des locataires, qui sont souvent de grandes enseignes, des logisticiens, des groupes internationaux ou des administrations.
La contrepartie évidente de ces niveaux de rendement est une liquidité plus faible qu’en Allemagne ou en France et une volatilité potentiellement plus forte en cas de choc macroéconomique ou géopolitique dans la région. C’est notamment pour cela que les investisseurs exigent des primes de risque plus élevées sur les petites villes et les actifs non « core ».
Financement et capital : un écosystème diversifié
Le financement de l’immobilier commercial en Lituanie ne repose pas uniquement sur le crédit bancaire classique. On observe une diversification rapide des sources de capitaux :
– émissions obligataires d’échelle moyenne par des opérateurs immobiliers locaux ou régionaux
– cofinancements par des institutions internationales (EBRD, Banque européenne d’investissement) pour des projets structurants, souvent verts
– montée en puissance de plateformes de crowdfunding immobilier, parfois avec des tickets d’entrée de 10 euros uniquement
Des exemples récents illustrent cette palette :
Montant total en millions d’euros des financements et investissements immobiliers annoncés, incluant des prêts, des apports en capital et une émission d’obligations vertes.
Du côté des taux, les prêts immobiliers commerciaux restent plus coûteux que les financements résidentiels classiques, mais les perspectives d’assouplissement monétaire au niveau européen laissent entrevoir un coût du capital plus supportable à moyen terme, ce qui pourrait redynamiser la demande d’espaces bureaux et logistiques.
Tendances structurantes : green, hybridation, localisme
Au-delà des chiffres, plusieurs tendances de fond façonnent le futur de l’immobilier commercial en Lituanie et, par ricochet, les opportunités d’investissement.
Le tournant vert : de la niche à la norme
Les certifications BREEAM, LEED, LBSAS ou encore WELL ne sont plus de simples « bonus marketing ». Les grands investisseurs institutionnels, en particulier étrangers, conditionnent désormais une partie croissante de leurs allocations à la performance environnementale des actifs. Le marché lituanien suit cette trajectoire :
– une proportion croissante de nouveaux bureaux et centres logistiques vise la certification BREEAM ou LEED
– la législation nationale impose progressivement des critères de construction durable, notamment pour les bâtiments publics
– des exemples emblématiques comme l’usine Continental Automotive à Kaunas, certifiée LEED Gold, tirent le marché vers le haut
Pour les investisseurs, cela crée un double effet :
Les actifs immobiliers certifiés (labels environnementaux) génèrent une prime de valorisation et des loyers plus élevés, bénéficiant d’un meilleur taux de remplissage et d’une plus grande liquidité. Pour éviter l’obsolescence accélérée du parc existant, il est essentiel d’intégrer systématiquement dans les business plans des budgets spécifiques (capex verts) dédiés à la requalification environnementale des bâtiments.
Travail hybride et essor des espaces flexibles
Le marché des bureaux en Lituanie est directement impacté par la généralisation du travail hybride :
– environ 70–75 % des salariés dont le métier le permet travaillent déjà dans un modèle hybride
– dans les secteurs GBS & ICT, près de 90 % télétravaillent au moins un jour par semaine, 25 % étant totalement à distance
– les salariés accordent une importance croissante à la politique de travail flexible dans le choix de l’employeur
Conséquence : une forte demande d’espaces de coworking, de bureaux flexibles et de « serviced offices ». À l’échelle de la région EMEA, les surfaces de coworking ont été multipliées par plus de cinq en une décennie, et la Lituanie se positionne dans ce mouvement, notamment via des opérateurs comme Workland à Vilnius et Kaunas.
Cette évolution ne signifie pas la mort du bureau traditionnel, mais force les investisseurs à privilégier :
– des immeubles offrant des plateaux modulables, des services, des espaces collaboratifs
– des baux plus souples, parfois de 12 à 36 mois, avec partage des risques entre propriétaire et opérateur d’espaces flex
Les immeubles incapables de s’adapter à ces usages risquent, à terme, de rejoindre la tranche des « actifs obsolètes » estimés autour de 25 % du parc dans certaines études.
Poids croissant du capital local
Enfin, la montée en puissance du capital local n’est pas un phénomène conjoncturel. En quelques années, les investisseurs lituaniens sont passés de minoritaires (37 % de part en 2012–2021) à ultra-dominants (75–96 % entre 2022 et 2025). Ils disposent d’une connaissance fine du terrain, d’un appétit pour les deals de taille moyenne et d’un horizon souvent plus long que certains fonds opportunistes étrangers.
Pour un investisseur international, cela peut être vu comme un handicap – plus de concurrence locale – ou comme une opportunité de s’adosser à des partenaires lituaniens pour accéder à des opérations off-market, co-investir ou déléguer la gestion opérationnelle.
Où se situent concrètement les meilleures opportunités ?
À partir de l’ensemble des données disponibles, plusieurs poches d’opportunités se dégagent.
1. Supermarchés et retail parks ancrés dans les villes régionales
Les transactions sur Savas et Arena, ainsi que les nombreuses ventes de supermarchés Lidl ou Depo, montrent qu’un portefeuille d’actifs alimentaires de taille moyenne dans les grandes villes et les centres régionaux peut offrir :
– un cash-flow robustement indexé
– des locataires de premier plan
– un rendement net proche de 6 % sur des emplacements bien sélectionnés
La diversification géographique (Vilnius, Kaunas, Klaipėda, Panevėžys, Šiauliai, villes moyennes) permet d’atténuer le risque local tout en profitant de loyers encore raisonnables.
2. Entrepôts et « stock-offices » autour de Vilnius et Kaunas
Le boom de la logistique à Vilnius (1 million de m² modernes) et les plans de développement massifs pour 2025 font de ce segment un candidat naturel pour les investisseurs core+ ou value-add :
Présentation des principaux actifs immobiliers offrant des rendements attractifs et répondant à une forte demande locative.
Rendement autour de 6,5–7 %, avec une vacance faible et une forte demande des utilisateurs.
Combinaison showroom, bureaux et logistique attirant PME et ETI, avec des loyers supérieurs à ceux des entrepôts purs.
Les deals récents de Prosperus, l’entrée de Panattoni sur le marché balte, ou encore les financements importants de l’EBRD pour Urban HUB confirment la profondeur croissante de ce segment.
3. Bureaux « green prime » à Vilnius, et redéveloppement d’actifs B
Malgré la hausse des vacants, les bureaux prime à Vilnius restent sous-offerts pour les grandes entreprises recherchant de grandes surfaces modernes et vertes. Les projets récents ou en cours, comme Meraki ou les futurs campus sur les rives de la Neris, illustrent la capacité du marché à absorber des produits haut de gamme.
Parallèlement, de nombreux immeubles B relativement bien situés mais vieillissants peuvent être acquis à des rendements attractifs, avec une stratégie claire de :
– rénovation énergétique
– amélioration du confort (lumière naturelle, ventilation, espaces communs)
– repositionnement vers des formats flexibles ou multi-utilisateurs
La transformation d’actifs en bureaux meublés, connectés et flexibles répond à une demande croissante et constitue un relais de croissance pour ces biens.
4. Villages logistiques et actifs mixtes le long des grands axes
La géographie du pays, avec le port de Klaipėda en forte croissance (plus de 1 million de TEU en 2023, +57 %), des zones économiques à Šiauliai ou Panevėžys, et des axes routiers structurants, ouvre des perspectives pour des parcs logistiques, des complexes « stock-office » et des plateformes de services aux poids lourds et au commerce transfrontalier.
Des opérations récentes, comme l’acquisition par TOKS d’un site de 42 000 m² à Vilnius pour un centre de services de transport, donnent un aperçu de ces opportunités à la croisée de la logistique, des services automobiles et de l’immobilier d’entreprise.
Conclusion : un marché de niche… à l’échelle européenne, mais riche en angles d’attaque
L’immobilier commercial en Lituanie ne rivalise pas, en volumes, avec les grands marchés de l’Ouest. C’est précisément ce qui en fait un terrain fertile pour les investisseurs capables de travailler des tickets de 5 à 30 millions d’euros, d’accepter une part de risque pays et de miser sur la convergence progressive de la région balte vers les standards de valorisation d’Europe du Nord.
Malgré un ralentissement en 2024, le marché immobilier repart, porté par un moteur économique solide, une urbanisation croissante, l’arrivée de grandes enseignes et de start-ups, ainsi que des infrastructures en modernisation. Le cadre légal demeure l’un des plus ouverts de l’UE. La reprise est tirée par des actifs concrets : supermarchés, commerce de détail régional, entrepôts et bureaux ‘prime’ écologiques.
Reste à choisir la bonne combinaison de segment, de localisation et de stratégie (core, core+, value-add, développement), en intégrant dès le départ les exigences croissantes en matière de durabilité et de flexibilité. Pour ceux qui sauront lire finement ces paramètres, la Lituanie offre aujourd’hui un rapport rendement/risque rarement disponible sur les marchés plus matures de l’Europe occidentale.
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