Les erreurs courantes lors de l’achat de biens immobiliers en Lituanie

Publié le 3 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un appartement à Vilnius ou une maison de vacances à Palanga fait rêver de plus en plus d’Européens. Marché encore abordable, économie en croissance, rendement locatif souvent supérieur à celui de l’Ouest… Sur le papier, la Lituanie coche de nombreuses cases. Pourtant, derrière cette image séduisante, les acheteurs – surtout étrangers – répètent toujours les mêmes erreurs, parfois très coûteuses.

Mal évaluer le marché lituanien et ses spécificités

Beaucoup d’investisseurs se lancent en Lituanie en pensant que tous les marchés d’Europe centrale se ressemblent. Or le pays a ses propres dynamiques, ses forces mais aussi ses fragilités.

Le marché est globalement stable, porté par une croissance économique régulière, une dette publique modérée et une intégration forte à l’Union européenne et à la zone euro. Les prix ont pourtant flambé ces dernières années : sur cinq ans, les logements ont pris environ 74 %, avec des hausses dépassant 9 % en 2023 dans les grandes villes.

Un autre piège est de ne pas tenir compte de la saisonalité. L’activité est nettement plus forte au printemps et à l’automne, avec des pics de ventes d’appartements notamment en avril et septembre. Chercher à acheter “en urgence” en plein pic, sans préparation, conduit souvent à surpayer, surtout dans les zones en tension comme les quartiers centraux de Vilnius ou les stations balnéaires.

Pour mieux visualiser les ordres de grandeur, il est utile de comparer les niveaux de prix par ville et catégorie de bien.

Exemples de fourchettes de prix par mètre carré

Localisation / type de bien	Prix approximatif au m²
Appartement (moyenne Vilnius)	2 680 – 3 300 €
Neuf centre / Vieille Ville de Vilnius	4 000 – 5 000 €
Logements à Kaunas	1 850 – 2 750 €
Logements à Klaipėda	1 750 – 2 000 €
Petites villes (Šiauliai, Panevėžys, etc.)	1 150 – 1 200 €
Neuf en zone rurale (environ)	1 555 €

Ne pas connaître ces ordres de grandeur conduit à une seconde erreur : négocier à l’aveugle, sans savoir si l’on paie un prix de marché ou une prime excessive à l’engouement.

Sous-estimer les coûts cachés et la fiscalité

En Lituanie, le prix affiché sur une annonce n’est que le début de l’histoire. Nombre d’acheteurs étrangers découvrent tardivement certains postes de dépenses obligatoires ou quasi indispensables.

Les frais de notaire représentent en général 0,33 à 0,45 % du prix du bien, avec un minimum d’une trentaine d’euros et un plafond autour de 5 000–6 000 €, auxquels s’ajoute la TVA de 21 %. L’enregistrement au registre immobilier (Registrų centras) engendre à son tour des frais, le plus souvent entre 50 et 100 €, parfois calculés en pourcentage de la valeur (0,03–0,5 %). Un avocat facture en pratique de l’ordre de 800 à 2 000 € pour accompagner une transaction simple, davantage pour les dossiers complexes (terrain, immeuble ancien, litiges).

Illustration des coûts de transaction pour un bien à 200 000 €

Poste	Montant indicatif
Frais de notaire (0,45 % max)	~900 € + 21 % de TVA
Frais d’enregistrement	50 – 100 €
Honoraires d’avocat	800 – 2 000 €
Évaluation bancaire (si prêt)	150 – 300 €
Traductions assermentées	200 – 600 € (selon quantité de documents)
Divers (copie, apostille, etc.)	100 – 200 €

En pratique, il faut tabler sur 2 à 4 % du prix du bien en frais annexes, parfois plus si l’on ajoute des travaux de rénovation, des mises aux normes ou des coûts de mise en location.

Les erreurs sur la fiscalité sont tout aussi fréquentes. La Lituanie ne pratique pas un “droit de timbre” massif comme certains pays, mais la taxation peut vite devenir significative si l’on n’anticipe pas les règles :

Une confusion classique consiste à mélanger ces règles avec celles d’autres pays de l’UE et à croire, par exemple, que la plus-value est systématiquement exonérée après trois ans, ou que les revenus locatifs peuvent être aisément “oubliés”. La Lituanie applique pourtant des règles précises, et le non-respect peut déclencher contrôles, pénalités et intérêts de retard.

Croire que l’achat ouvre un droit automatique de résidence

L’un des malentendus les plus répandus chez les acheteurs non lituaniens est de penser que l’achat d’un appartement ou d’une maison donne automatiquement accès à un titre de séjour, voire à la citoyenneté.

Ignorer ce point mène à une double erreur stratégique. D’abord, investir en pensant s’installer sans prévoir un véritable projet de visa ou de permis de séjour. Ensuite, surpayer un bien en considérant à tort qu’il “achète” un statut migratoire.

Pour les investisseurs hors UE, il est crucial de dissocier complètement la stratégie immobilière et la stratégie de résidence. L’une ne remplace pas l’autre.

Négliger la due diligence et les vérifications de base

Sur le plan juridique, la Lituanie offre un cadre assez transparent, avec un registre foncier public et des notaires obligatoires pour toute vente. Beaucoup d’acheteurs y voient – à tort – la garantie que “tout est vérifié automatiquement”.

Le notaire contrôle certes l’existence du bien, l’identité des parties et l’absence d’hypothèques ou d’inscriptions évidentes contraires à la vente, mais son rôle reste limité à la forme et à certaines vérifications de base. Il ne mène pas un audit global du bien ni de son environnement.

– des traces encore complexes de la période soviétique et des restitutions de propriété (litiges anciens, héritiers réapparus, enchevêtrement de droits) ;

– des problèmes de conformité urbanistique ou de permis de construire, surtout pour des extensions ou des reconstructions ;

– des servitudes, droits de passage, baux longue durée ou préemptions mal compris.

Une bonne due diligence couvre à la fois la situation juridique, financière et technique du bien.

Éléments-clés d’une due diligence souvent oubliés

Domaine	Vérifications essentielles
Juridique	Titre de propriété, encumbrances (hypothèques, servitudes), préemptions
Urbanisme	Conformité aux règles de zonage, permis de construire, statut patrimonial
Fiscal	Situation des taxes foncières, impôts locaux, éventuels arriérés
Technique	Structure, réseaux, isolation, conformité sécurité et incendie
Voisinage	Projets de développement, nuisances, taux de criminalité, accès transports

Ne pas mener ces contrôles expose à des déconvenues lourdes : impossibilité de transformer un local en logement, interdiction de location de courte durée, surprise d’une hypothèque ancienne non levée, ou mise en conformité coûteuse.

Faire l’impasse sur l’audit technique, surtout dans l’ancien

Autre erreur très fréquente : se fier uniquement à ses impressions lors de la visite, sans audit technique approfondi, alors qu’une grande partie du parc immobilier lituanien date d’avant 1990, souvent des années 1960–1980.

Ces immeubles nécessitent un entretien constant. Les problèmes typiques sont bien documentés : toits qui fuient, façades dégradées, canalisations bouchées, ponts thermiques massifs, installations électriques obsolètes. Les charges de chauffage sont notoirement élevées dans les bâtiments anciens mal isolés, et l’augmentation de près de 100 % des coûts de chauffage en 2022 a rappelé brutalement l’importance de la performance énergétique.

Un audit technique pré-achat permet de détecter ces défauts :

Cet audit ne se limite pas à la technique : il inclut aussi la consultation des documents tenus par l’administrateur de l’immeuble (rapports d’inspection, plan de travaux, appels de fonds, niveau de participation des copropriétaires, etc.). Beaucoup d’acheteurs ignorent qu’en Lituanie, les copropriétaires votent les travaux et qu’un faible taux de participation (30 % en moyenne aux réunions) retarde parfois les rénovations nécessaires.

En l’absence de cet audit, il est facile d’acheter un appartement à prix apparemment attractif, puis de se voir réclamer quelques mois plus tard 3 000 ou 5 000 € de participation à un fonds de rénovation ou à des travaux d’urgence non anticipés.

Sous-estimer la fragilité juridique des immeubles anciens

Les biens construits avant l’indépendance sont particulièrement exposés aux complexités historiques : propriétés nationalisées, restitutions incomplètes, successions mal réglées. Même si le registre immobilier lituanien est désormais bien structuré, des litiges ou droits anciens peuvent subsister en toile de fond.

Enfin, il ne faut pas oublier les prérogatives de certains tiers : copartageurs en indivision, voisins agricoles disposant de droits de préemption, voire État lui-même pour certains terrains stratégiques, zones frontalières, parcs nationaux, littoraux, dunes, etc. Là encore, l’absence de vérification en amont peut bloquer ou annuler une transaction.

Se fier aveuglément aux estimations de valeur

Autre piège courant : considérer que la valeur du bien figure déjà dans les documents officiels, notamment via l’évaluation de masse réalisée chaque année par le Centre des registres, et ne pas demander d’expertise indépendante.

Le système lituanien de “mass appraisal” sert essentiellement à la taxation foncière. Il ne reflète pas toujours les prix réels du marché. Des études montrent que dans certaines villes, comme Kaunas, les écarts entre valeurs de masse et prix transactionnels pouvaient atteindre de 7 % à 98 %, avec une moyenne autour de 40 %.

Réutiliser ces chiffres comme base de négociation, ou les croire “officiels”, est donc une erreur. À l’inverse, il ne faut pas non plus accorder une confiance aveugle à un rapport d’évaluation individuelle sans vérifier le sérieux de l’expert. Une décision de la Cour suprême lituanienne a ainsi mis en cause un évaluateur dont le rapport surestimait la valeur d’un bien “des dizaines de fois”, causant un préjudice important à une banque qui avait accordé un prêt disproportionné.

Cour suprême lituanienne

Une stratégie plus saine consiste à :

Dans certains quartiers très prisés de Vilnius, comme Naujamiestis ou Paupys, les marges de négociation sont plus réduites. À l’inverse, une maison rurale ou un appartement défraîchi pourra se négocier 5 à 10 % en dessous du prix initial, voire plus si le vendeur est pressé et que l’acheteur dispose de liquidités.

Faire l’impasse sur le risque de change et de financement

Même si la Lituanie utilise l’euro, le risque de change n’est pas nul pour les acheteurs dont les revenus sont dans une autre devise. Une variation défavorable entre la signature du compromis et le transfert final des fonds peut coûter plusieurs milliers d’euros.

Par ailleurs, beaucoup de non-résidents surestiment la facilité d’accès au crédit local. Dans la pratique, les banques lituaniennes se montrent prudentes à l’égard des étrangers sans permis de séjour ni revenus stables sur place. Lorsqu’un financement est accordé, il impose souvent :

– un apport plus élevé (30–40 % pour un non-résident, contre 15–20 % pour un résident) ;

– un ratio d’endettement strict (mensualités limitées à environ 40 % des revenus) ;

– un examen détaillé des revenus et de la situation fiscale, parfois sur plusieurs années.

Partir du principe que l’on obtiendra sans difficulté les mêmes conditions de crédit qu’un acheteur local conduit à sous-estimer les fonds propres nécessaires. Cette erreur peut se payer cher si l’on a déjà versé un acompte de 10 ou 15 % dans le cadre d’un avant-contrat, acompte généralement non remboursable en cas de défaillance de l’acheteur.

Mal comprendre le rôle du notaire et se passer d’avocat

En Lituanie, l’intervention d’un notaire est obligatoire pour toute vente immobilière. Beaucoup d’étrangers, habitués à confier l’intégralité de la sécurité juridique au notaire dans leur pays, projettent la même attente ici et renoncent à engager un avocat, pensant “faire doublon”.

C’est l’une des erreurs les plus dangereuses.

Le notaire lituanien a un rôle de garant de la forme et de certaines vérifications de base : identité des parties, existence du bien, inscription au registre, absence d’hypothèques manifestes, conformité formelle de l’acte. Il ne mène ni audit historique complet, ni analyse fiscale personnalisée, ni négociation contractuelle approfondie.

L’avocat, lui, peut : assurer la défense de ses clients dans les procédures judiciaires, conseiller sur des questions légales, rédiger des contrats et d’autres documents juridiques, représenter ses clients devant les tribunaux, et négocier des règlements.

– analyser le passé juridique du bien (chaîne des titres, restitutions, litiges en cours) ;

– vérifier la cohérence entre les caractéristiques réelles et les enregistrements cadastraux ;

– négocier et rédiger des clauses plus protectrices pour l’acheteur (garanties, conditions suspensives, pénalités de retard) ;

– vérifier les implications fiscales selon la situation personnelle de l’acheteur (résident / non-résident, structure d’acquisition, objectifs de revente ou de location) ;

– représenter le client à distance via une procuration, dans une langue qu’il maîtrise.

Renoncer à cet accompagnement pour “économiser” quelques centaines ou milliers d’euros, alors que l’on engage de 100 000 à 300 000 € sur un bien, est un faux calcul.

Confondre compromis de vente et simple réservation

La pratique lituanienne prévoit généralement la signature d’un accord préliminaire (preliminarioji sutartis) avant l’acte définitif. Ce document, souvent négligé, est pourtant juridiquement contraignant et s’apparente davantage à un compromis qu’à une simple “réservation”.

On y mentionne le prix convenu, les délais, les conditions (obtention d’un prêt, par exemple) et surtout le montant de l’acompte, fréquemment de 10 % voire 15 % du prix de vente. En cas de désistement injustifié de l’acheteur, cet acompte est en principe perdu.

Avant toute signature, il est indispensable de :

– faire traduire intégralement le document par un professionnel ;

– confier sa relecture à un avocat local ;

– conditionner clairement l’efficacité de la promesse à l’obtention d’un financement, lorsqu’un prêt est nécessaire ;

– encadrer les cas de force majeure et les délais de réalisation.

Sous-estimer les contraintes liées à la location courte durée

De nombreux acheteurs misent sur la location touristique pour rentabiliser leur investissement, surtout dans les villes très demandées (Vilnius, Kaunas, Klaipėda) ou dans les stations comme Palanga et Nida. Ils projettent des rendements élevés, en se basant sur des taux bruts de 10–15 % constatés en haute saison sur la côte ou 7–9 % dans certains quartiers étudiants.

L’erreur est de ne considérer que le potentiel brut, sans vérifier :

À cela s’ajoute une réalité souvent occultée : la sous-déclaration endémique des loyers dans certains segments du marché. Beaucoup de statistiques “de rendement” qui circulent sont en fait calculées sur des loyers bruts non déclarés, alors que l’application effective d’un impôt de 15 % sur les revenus locatifs réduit mécaniquement le rendement net de 2 à 3 points.

Un calcul réaliste doit intégrer toutes ces données, sous peine de bâtir un plan de cash-flow sur des hypothèses irréalistes.

Ignorer les restrictions spécifiques pour les étrangers

Le cadre lituanien est ouvert aux investisseurs, mais il contient des restrictions ciblées que certains acheteurs étrangers découvrent trop tard.

Les citoyens de l’UE et de l’Espace économique européen peuvent acheter sans restriction la plupart des biens résidentiels et commerciaux. Les étrangers hors UE le peuvent également pour les appartements, maisons et bureaux, mais les choses se compliquent quand il s’agit de terrains agricoles ou de forêts. Dans ces cas, des autorisations spéciales sont nécessaires, avec parfois des conditions d’exploitation agricole sur plusieurs années.

Autre point d’actualité : la Lituanie a suspendu, par une loi spécifique, le droit de citoyens russes (et d’entités qu’ils contrôlent) à acheter de l’immobilier, sauf cas particuliers (résidence ou héritage). Ne pas vérifier ces restrictions en amont peut tout simplement rendre impossible la transaction.

Acheter hors-plan sans balises de sécurité

L’attrait pour les immeubles neufs est très fort en Lituanie, où beaucoup de ménages préfèrent des logements modernes, plus sobres en énergie et mieux équipés. Les développeurs commercialisent souvent les appartements sur plan, parfois bien avant la fin des travaux.

Acheter hors-plan n’est pas spécifiquement lituanien, mais le contexte local cumule plusieurs risques :

– défaillance financière du promoteur ;

– retards importants liés à la hausse des coûts de construction, à la pénurie de main-d’œuvre ou à des changements réglementaires ;

– modifications de projet (matériaux, finitions, surfaces, vues) par rapport aux plans initiaux ;

– obtention tardive ou contestable de certains permis de construire ou d’exploitation.

Pour sécuriser un achat hors-plan en Lituanie, il est prudent de : vérifier la légitimité du vendeur, consulter un notaire ou un professionnel de l’immobilier, effectuer des recherches sur le bien et demander des documents légaux.

– contrôler de manière indépendante le titre de propriété du terrain et tous les permis nécessaires ;

– vérifier le track-record du promoteur (projets livrés, contentieux éventuels) ;

– inclure des clauses détaillant les spécifications techniques, les délais, les pénalités de retard, les conditions de résolution du contrat et le sort du dépôt ;

– privilégier, lorsque c’est possible, les schémas où les dépôts sont placés sur un compte séquestre et libérés par étapes.

Sous-estimer les coûts d’exploitation sur le long terme

Beaucoup d’investisseurs se concentrent sur le prix d’achat et les frais initiaux, sans bâtir un budget pluriannuel pour l’exploitation du bien. Or en Lituanie, certains postes récurrents peuvent peser lourd :

Dans un immeuble soviétique non rénové, les factures de chauffage d’hiver peuvent parfois dépasser largement celles d’un appartement récent en classe énergétique A ou B. Ne pas intégrer cette réalité dans ses projections, c’est risquer de transformer un rendement théorique attractif en investissement tout juste équilibré.

Ne pas prendre en compte les dynamiques d’infrastructure et de quartier

La Lituanie investit massivement dans ses infrastructures : projets ferroviaires comme Rail Baltica, amélioration des lignes de bus électriques à Vilnius, extension des pistes cyclables, modernisation autoroutière sur l’axe Vilnius–Kaunas, etc. Certaines opérations, comme la requalification de Naujamiestis à Vilnius ou l’extension du port de Klaipėda, influent déjà sur les prix.

Inversement, refuser a priori un quartier en mutation, comme Šnipiškės hier ou certaines franges urbaines aujourd’hui, par simple méconnaissance, peut faire manquer des hausses de valeur significatives.

Une bonne préparation consiste à : prévoir les détails, s’organiser, et anticiper les imprévus.

– consulter les plans d’urbanisme auprès de la municipalité ;

– vérifier la présence ou le projet de transports structurants (bus, rails, pistes cyclables) ;

– regarder la dynamique démographique du quartier (jeunes ménages, étudiants, entreprises tech, etc.) ;

– évaluer la profondeur du marché locatif local (demande stable ou très saisonnière).

Se contenter d’une traduction approximative des contrats

Tous les actes authentiques sont rédigés en lituanien. De nombreux étrangers s’en remettent à une traduction orale sommaire pendant le rendez-vous chez le notaire, ou à une version anglaise non officielle, et signent sans maîtriser réellement les engagements pris.

Les risques sont multiples :

Le droit lituanien prévoit d’ailleurs que l’acheteur ne peut pas réclamer ultérieurement une indemnisation pour des défauts qui étaient visibles et auraient pu être détectés lors de la visite. Signer sans comprendre ce qu’on accepte, c’est renoncer d’avance à certaines protections.

La prudence impose de disposer d’une traduction écrite complète des documents-clés (avant-contrat, promesse, acte de vente) et de les faire relire par un avocat indépendant, pas par l’agent mandaté par le vendeur.

Négliger la gestion à distance et l’assurance

Pour un investisseur non résident, l’achat d’un bien ne représente que la première étape. La gestion quotidienne (relocation, encaissement des loyers, suivi des charges, interventions urgentes) nécessite soit une présence locale, soit un gestionnaire.

Là encore, la législation lituanienne, plutôt protectrice des propriétaires, n’exonère pas d’une bonne couverture assurantielle. Omettre ce poste peut transformer un incident banal (dégât des eaux, court-circuit) en litige coûteux.

Conclure sans plan de sortie

Enfin, beaucoup d’acheteurs se concentrent exclusivement sur l’acquisition et la mise en location, sans réfléchir à la stratégie de sortie : revente à moyen terme, transmission, arbitrage vers un autre type de bien.

En Lituanie, certains avantages fiscaux sont liés à la durée de détention (exonération potentielle de plus-value après dix ans, par exemple), d’autres à la qualité de résidence principale. À l’inverse, des ventes régulières dans une optique purement spéculative peuvent être assimilées à une activité professionnelle, avec un traitement fiscal différent.

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Les erreurs les plus coûteuses ne sont pas celles que l’on voit – le carrelage à changer ou la cuisine vieillotte – mais celles que l’on ne cherche pas : titres obscurs, contraintes de zonage, fiscalité mal comprise, charges de copropriété explosives, contrats signés sans véritable compréhension. S’entourer de professionnels locaux (avocat, expert technique, éventuellement gestionnaire), prendre le temps de la due diligence et intégrer tous les coûts sur le long terme reste la meilleure assurance pour transformer un projet immobilier en Lituanie en véritable réussite, plutôt qu’en source de litiges et de déceptions.