Les avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers en Lituanie

Publié le 3 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

La Lituanie s’est imposée ces dernières années comme l’un des marchés immobiliers les plus lisibles d’Europe centrale : rendements locatifs corrects, marché relativement stable, cadre légal clair. Mais ce qui attire surtout les investisseurs, ce sont les nombreux leviers fiscaux qui permettent d’optimiser la rentabilité d’un bien, que l’on soit particulier, entreprise locale ou investisseur étranger.

Cet article propose un panorama complet des avantages fiscaux pour un investisseur immobilier en Lituanie, en s’appuyant exclusivement sur les données rappelées dans le rapport de recherche.

Un cadre fiscal globalement favorable aux investisseurs

La première force du système lituanien tient à sa relative simplicité. Pour l’essentiel, revenus locatifs et plus-values immobilières sont intégrés dans l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés avec un taux unique de 15 %. Il n’existe pas d’impôt autonome sur les plus-values, ni d’impôt sur la fortune, et la plupart des taux majorés ne visent pas l’immobilier.

Taux d’imposition de base

Pour bien comprendre les avantages, il faut d’abord connaître la grille générale appliquée aux revenus liés à l’immobilier.

Type de contribuable / revenu	Taux de base principal	Remarques clés
Particulier – loyers (hors régime spécial)	15 %	Flat tax sur les revenus de location
Particulier – plus-values immobilières	15 %	Intégrées au revenu imposable, pas de taxe distincte
Entreprise – loyers et plus-values	15 % (16 % à partir de 2025/2026)	Taux standard de l’impôt sur les sociétés
Activité individuelle (petite activité)	5 %	Taux réduit pour certaines activités indépendantes
Dividendes perçus par une personne physique	15 %	Taux unique
TVA standard	21 %	Taux normal sur biens et services
TVA hébergement touristique (hôtel, etc.)	9 % (12 % prévu)	Avantage pour l’investissement hôtelier
Retenue à la source sur loyers d’entités étrangères	15 %	Réductible via conventions fiscales

La progression de l’impôt sur le revenu (20 % et 32 %) ne touche en pratique que les très hauts revenus, essentiellement salariaux. Les locations et plus-values restent, sauf cas extrêmes, dans la tranche à 15 %. Pour un investisseur pur, cela signifie une charge fiscale lisible dès le départ, sans surprises liées au changement de tranche.

Un marché accessible aux étrangers, sans « golden visa » obligatoire

Autre élément structurant : la Lituanie laisse largement les portes ouvertes aux investisseurs non résidents. Les particuliers étrangers peuvent acheter librement des appartements et des biens commerciaux. Les citoyens de l’UE/EEE bénéficient des mêmes droits que les Lituaniens. Les non‑UE rencontrent surtout des restrictions sur les terres agricoles et forestières, et parfois sur le foncier en zone sensible (frontière, dunes, littoral), mais il est souvent possible de contourner ces limitations via une société lituanienne.

La fiscalité des loyers : une flat tax de 15 % et un arsenal de déductions

Pour un investisseur qui met un bien en location, l’enjeu est double : limiter l’impôt sur le flux de loyers, tout en valorisant l’actif à long terme. La Lituanie propose sur ce point un régime attractif, avec un taux de base raisonnable et une gamme de charges déductibles très large.

Deux voies pour les particuliers : flat tax classique ou licence d’activité

Un particulier qui loue un logement dispose de deux méthodes de taxation de ses loyers :

– soit il déclare simplement les loyers et paie 15 % d’impôt sur le revenu ;

– soit il opte pour une licence d’activité spécifique de « location de logement à des personnes physiques », qui entraîne un impôt municipal forfaitaire.

Sous ce régime de licence, chaque bien loué nécessite une licence distincte, et les recettes locatives sont plafonnées à 45 000 € par an. Au‑delà, l’excédent repasse dans le giron de la flat tax de 15 % comme revenu de propriété classique.

Ce système donne une certaine souplesse : pour un petit portefeuille de logements résidentiels, la licence d’activité peut aboutir à une imposition effective très faible, notamment dans les municipalités pratiquant des taux réduits. Pour des revenus locatifs plus élevés, le régime standard à 15 % devient généralement plus pertinent.

Déductions généreuses des charges liées à la location

L’un des principaux attraits du système lituanien tient à la grande latitude laissée pour déduire les dépenses liées au bien loué. Le principe est simple : toutes les charges « nécessaires à la génération du revenu locatif » sont déductibles, à condition d’être justifiées.

Les propriétaires individuels et certains indépendants peuvent choisir entre deux méthodes :

– déduire les dépenses réelles, sur la base de factures et justificatifs ;

– ou appliquer une déduction forfaitaire standard de 30 % des loyers, sans avoir à produire de pièces.

Dans la pratique, plus le bien nécessite de travaux, d’entretien ou de gestion, plus la déduction des frais réels devient intéressante. À l’inverse, pour un appartement récent peu coûteux à maintenir, l’abattement de 30 % peut simplifier considérablement la vie administrative.

Les dépenses généralement admises comprennent :

Pour les sociétés, le principe est identique : toutes les dépenses « habituelles et nécessaires » à l’obtention de revenus imposables sont déductibles, sous réserve des limites générales (par exemple en matière d’intérêts, avec des plafonds liés au ratio dette/fonds propres et à l’EBITDA).

Un traitement favorable des amortissements

La Lituanie autorise l’amortissement fiscal des biens immobiliers loués, ce qui permet de réduire significativement le revenu imposable année après année. Pour les bâtiments d’habitation, le taux d’amortissement standard est de 4 % par an sur la valeur résiduelle ; pour les bâtiments commerciaux (commerces, entrepôts, usines), il monte à 7 %.

Deux points sont particulièrement intéressants pour l’investisseur :

À cela s’ajoute la possibilité d’amortir sur 10 ans, en ligne droite, les coûts de rénovation ou de modernisation lourde qui prolongent la durée de vie du bien ou en améliorent significativement les caractéristiques (isolation, système de chauffage, agrandissement, etc.). Ces dépenses sont alors ajoutées à la base amortissable.

Les meubles et équipements suivent un régime plus souple :

Type d’actif mobilier	Traitement fiscal	Avantage pour l’investisseur
Meuble / équipement ≤ 1 200 € ou durée de vie < 3 ans	Déduction immédiate à 100 %	Récupération rapide de l’investissement
Meuble / équipement > 1 200 € et durée > 3 ans	Amortissement (max 25 %/an)	Étalement de la dépense, lissage du résultat imposable

Pour les locations meublées, une déduction standard mensuelle peut aussi être utilisée : 40 € par mois pour un studio, 60 € pour un logement avec plusieurs pièces, venant couvrir une partie des petites charges domestiques. Elle se cumule avec d’autres dépenses (charges communes, etc.).

Traitement des pertes : une protection implicite

Si, une année donnée, les charges liées à la location et les amortissements dépassent les loyers encaissés, le déficit qui en résulte peut être imputé sur d’autres revenus de capitaux de la même nature ou reporté, selon les cas. À défaut de revenus de même type, un mécanisme de crédit d’impôt permet de récupérer une partie de l’impôt payé sur les salaires, à hauteur de 30 %.

Cet aspect joue un rôle important pour les investisseurs en phase de montée en puissance, qui engagent des dépenses lourdes de rénovation avant que les loyers ne se stabilisent.

Plus-values immobilières : exonérations de durée et protection de la résidence principale

Sur le terrain des plus-values, la Lituanie se distingue par un système à la fois simple et généreux. Il n’existe pas de « taxe sur les plus‑values » autonome : les gains sont intégrés dans le revenu imposable et taxés au taux standard de 15 %, mais de multiples exonérations permettent d’éviter l’imposition dans de nombreux cas.

Un grand avantage : l’exonération totale après une longue détention

Actuellement, la règle de base prévoit que la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien détenu depuis au moins 10 ans est totalement exonérée d’impôt. Ce délai doit être apprécié à partir de la date d’acquisition au moment de la cession.

Dans la pratique, cela signifie qu’un investisseur patient peut arbitrer son portefeuille immobilier sans imposition sur la plus‑value, à condition de respecter cette durée de détention. Le rapport de recherche indique qu’une réforme va réduire ce délai à 5 ans à partir de 2026, ce qui rendra le dispositif encore plus attractif.

Protection renforcée de la résidence principale en Lituanie et dans l’EEE

Pour les particuliers, deux mécanismes majeurs sécurisent la vente de la résidence principale :

– si le bien (maison ou appartement, terrain inclus) se situe dans l’Espace économique européen et a été occupé comme résidence principale pendant au moins 2 ans, la plus‑value est totalement exonérée ;

– si la période d’occupation est inférieure à 2 ans, l’exonération est tout de même accordée si le prix de vente est réinvesti dans un délai d’un an dans l’achat d’une nouvelle résidence principale.

Ces dispositions s’appliquent aussi lorsque l’immeuble est situé dans un autre pays de l’EEE, ce qui rend la Lituanie intéressante pour les contribuables mobiles intra‑européens.

Au-delà de la résidence principale, certains allégements sont prévus pour les cessions d’actions ou de parts, mais leur intérêt est plus marqué pour les montages via sociétés immobilières ou fonds.

Réduction de la base imposable par les frais et améliorations

Lorsque l’exonération ne s’applique pas (par exemple, vente d’un bien locatif avant 10 ans, ou résidence secondaire), la plus-value imposable se calcule de manière classique : prix de vente moins prix d’acquisition, ajusté de toutes les dépenses d’achat, de cession et d’amélioration.

– les frais de courtage immobilier ;

– les honoraires d’avocat ou de conseil ;

– les droits et taxes acquittés lors de l’achat ;

– les dépenses de rénovation importante qui ont été capitalisées (et éventuellement amorties) ;

– pour les valeurs mobilières, les commissions versées à la banque ou au courtier pour l’achat des titres.

Cette approche permet de réduire sensiblement la plus‑value taxable, voire de la neutraliser en cas de travaux lourds ou de marché peu haussier.

Seuils de non‑imposition et traitement des petites plus‑values

Le système lituanien intègre aussi des seuils dédiés aux revenus de capitaux :

Type de gain / revenu de capitaux	Seuil non imposable
Plus-value sur cession d’actions (dans certains cas)	500 € par an
Revenus d’intérêts (plateformes type InRento, etc.)	500 € par an (pour résidents)
Plus-value sur vente de certains biens mobiliers non enregistrés	2 317 € environ

Ces montants ne suppriment pas l’impôt pour les gros portefeuilles, mais simplifient la vie des investisseurs de taille modeste et évitent de fiscaliser des opérations ponctuelles de faible ampleur.

TVA, droits de mutation et coût des transactions : un environnement maîtrisable

La rentabilité nette d’un investissement ne dépend pas uniquement de l’impôt sur les loyers et les plus-values ; les taxes indirectes et les frais de transaction peuvent aussi peser lourd. La Lituanie se situe ici dans une fourchette plutôt basse à moyenne par rapport à l’UE.

TVA : incidence limitée sur les locations résidentielles

La règle générale est simple : la location de logements est exonérée de TVA. Cela signifie qu’un bailleur résidentiel ne facture pas de TVA sur les loyers et n’a pas à s’immatriculer uniquement pour cette activité, sauf cas particuliers (hébergement touristique, installations spécifiques, etc.).

Un élément récent du droit lituanien joue en faveur des investisseurs qui transforment ou achèvent des immeubles : un bâtiment inachevé mais utilisé pendant plus de 24 mois peut être requalifié en « ancien bâtiment » et sa vente devenir exonérée de TVA. Il suffit de démontrer l’usage effectif (déclaration de résidence, factures d’énergie, annonces, photos, etc.). Dans certains cas, ce re-classement permet d’éviter la TVA de 21 % sur la revente.

Droits de mutation et frais annexes : une charge raisonnable

Lors d’une acquisition, l’investisseur doit intégrer plusieurs éléments : taxe de transfert, notaire, avocat, agent immobilier. Selon les études compilées, le coût total d’un aller-retour (achat + revente) se situe entre 2,65 % et 5,95 % du prix du bien, ce qui est plutôt modéré au niveau européen.

Poste de coût de transaction	Fourchette indicative
Taxe de transfert immobilier	0,20 % à 1,50 %
Honoraires de notaire	≈ 0,33 % à 0,45 % du prix
Frais juridiques (avocat, conseil)	≈ 1 %
Commission d’agence (généralement à la charge du vendeur)	1 % à 3 %
Total aller‑retour estimé	2,65 % à 5,95 %

Le fait que la commission d’agence soit en principe supportée par le vendeur allège la facture pour l’acheteur. La possibilité de réaliser la transaction à distance par procuration simplifie par ailleurs les opérations pour les non‑résidents.

Fiscalité de la détention : taxes immobilières et foncières modulables

Posséder un bien en Lituanie entraîne une imposition annuelle, mais celle‑ci reste relativement modérée et, surtout, très modulable au niveau des municipalités. Les propriétés de valeur moyenne ou modeste peuvent même être totalement exonérées.

Taxe immobilière sur les immeubles bâtis

La Lituanie prélève une taxe annuelle sur l’immobilier (Real Estate Tax, RET) dont le taux varie en fonction de la nature, de la localisation et de la valeur du bien. Pour les personnes physiques, l’impôt ne s’applique que au‑delà d’un certain seuil.

Actuellement :

– les biens résidentiels des particuliers sont taxés à partir d’une valeur de 150 000 € par personne ;

– les taux sont progressifs : 0,5 % entre 150 000 et 300 000 €, 1 % entre 300 000 et 500 000 €, 2 % au‑delà de 500 000 € ;

– les familles avec au moins trois enfants bénéficient d’un seuil plus élevé autour de 200 000 à 220 000 €.

Pour les personnes morales (sociétés), la taxe immobilier s’applique de manière plus large, avec des taux fixés par les communes dans une fourchette globale de 0,5 % à 3 % de la valeur taxable. Les biens commerciaux sont souvent taxés plus lourdement que les logements, tandis que certaines municipalités accordent des abattements ou exonérations pour encourager une activité donnée (par exemple, projets de rénovation ou de reconversion de friches).

À partir de 2026, plusieurs évolutions importantes vont encore affiner ce dispositif :

– distinction explicite entre résidence principale et autres biens non commerciaux ;

– obligation pour les municipalités de fixer un montant d’exonération d’au moins 450 000 € pour la résidence principale (au‑delà, taux entre 0,1 % et 1 %) ;

– surtaxe de 0,2 % sur les biens commerciaux au profit d’un fonds de défense nationale ;

– possibilité de taxer fortement (1 % à 5 %) les immeubles abandonnés ou mal entretenus ;

– réévaluation des biens tous les 3 ans (contre 5 ans auparavant), ce qui rapproche la valeur taxable de la valeur de marché.

Taxe foncière sur les terrains

Les propriétaires de terrains, y compris les non‑résidents, acquittent une taxe foncière annuelle. Le taux varie de 0,01 % à 4 % de la valeur taxable fixée par l’administration, et chaque municipalité peut accorder des incitations ou fixer des taux spécifiques, par exemple pour encourager une mise en valeur plus rapide de certains terrains.

Certaines catégories sont exonérées (routes publiques, forêts, etc.), et la taxe peut être minorée, voire ramenée à presque zéro, pour des projets s’inscrivant dans la stratégie de développement local.

À noter que dans les zones économiques franches (Free Economic Zones, FEZ), il n’y a tout simplement pas de taxe immobilière, et une réduction de 50 % peut s’appliquer à la taxe de location des terrains. C’est l’un des leviers les plus puissants offerts aux investisseurs institutionnels ou aux promoteurs industriels.

Investir via une société : optimisations possibles et régimes de faveur

Pour les investisseurs qui souhaitent structurer leurs opérations à travers une société – qu’il s’agisse d’une simple société de détention, d’un véhicule de promotion ou d’un fonds – la Lituanie déploie toute une série d’avantages supplémentaires.

Taux d’impôt sur les sociétés et régimes allégés

Le taux standard de l’impôt sur les sociétés est de 15 % (16 % à compter de 2025), appliqué aussi bien aux loyers qu’aux plus‑values. Mais plusieurs régimes offrent des réductions substantielles :

Ces régimes sont particulièrement intéressants pour les projets industriels, logistiques ou de grande promotion, moins pour un simple achat‑location d’un appartement. Mais ils illustrent la volonté du pays de concentrer les avantages fiscaux sur les structures créatrices d’emplois et de valeur ajoutée.

Fonds immobiliers et véhicules d’investissement spécialisés

Un volet particulièrement attractif concerne les entités de type « Specialised Collective Investment Undertakings » (SCIU), dans lesquelles on trouve des fonds d’investissement immobiliers. Ces structures sont, en principe, exonérées d’impôt sur les sociétés sur leurs revenus d’investissement : loyers, plus‑values, dividendes reçus, etc.

Déductions d’investissement et R&D

Même si ces dispositifs visent en premier lieu les activités industrielles ou technologiques, certains peuvent intéresser les acteurs immobiliers, notamment lorsqu’ils intègrent des composantes innovantes (bâtiments à haute performance énergétique, systèmes intelligents, data centers, etc.) :

– possibilité de déduire jusqu’à 100 % du coût d’acquisition de certains actifs de long terme (équipements, installations, logiciels, droits de propriété intellectuelle) en sus de l’amortissement, dans le cadre de projets d’investissement qualifiés, avec report possible sur 4 ans ;

– déduction triple (300 %) des dépenses de R&D liées à l’activité ;

– amortissement accéléré pour les actifs utilisés dans la R&D ;

– taux réduit (6 % à 7 %) sur les profits issus de l’exploitation commerciale de certains actifs immatériels (logiciels protégés, inventions brevetables).

Pour un opérateur qui développe, par exemple, des parcs logistiques « smart » ou des immeubles de bureaux intégrant des solutions numériques propriétaires, ces mécanismes peuvent venir alléger la facture fiscale globale.

Avantages fiscaux spécifiques pour les investisseurs étrangers

Les non‑résidents qui investissent en Lituanie bénéficient de plusieurs atouts supplémentaires : retenues à la source plafonnées et souvent réduites par les conventions, libre rapatriement des revenus, et un réseau dense d’accords de non‑double imposition.

Retenues à la source sur loyers et plus‑values

Lorsqu’une entité étrangère perçoit des loyers ou réalise une plus-value sur la vente d’un bien en Lituanie sans y avoir d’établissement stable, une retenue à la source de 15 % s’applique en règle générale (16 % à partir de 2025 pour certaines catégories). Ce taux est cependant fréquemment réduit, voire annulé, par les conventions fiscales bilatérales.

Les conventions suivent globalement les modèles OCDE et ONU :

Certains pays bénéficient de conditions particulièrement favorables. Par exemple, pour des investisseurs non résidents utilisant une plateforme de financement participatif immobilière, la retenue peut être ramenée à 0 % pour des résidents des Émirats arabes unis, de Chypre ou de Lettonie, et à 10 % pour un grand nombre de pays européens et extra‑européens, sur preuve de résidence fiscale.

Réseau de conventions de non‑double imposition

La Lituanie dispose de conventions de double imposition avec plus de 50 pays, parmi lesquels pratiquement tous les grands États de l’UE, mais aussi le Royaume‑Uni, les États‑Unis, le Canada, la Suisse, la Russie, la Chine, l’Inde, la Turquie, etc. Ces traités permettent :

La plupart des conventions reprennent la règle classique : l’impôt payé dans le pays de la source (ici la Lituanie) est imputable sur l’impôt dû dans le pays de résidence de l’investisseur, dans la limite de ce dernier. Pour les résidents lituaniens percevant des revenus à l’étranger, les mêmes mécanismes jouent dans l’autre sens.

Transmission du patrimoine immobilier : une fiscalité clémente pour les proches

Un autre avantage important, souvent négligé au moment de l’achat, concerne la fiscalité applicable aux successions et donations. La Lituanie a opté pour un système relativement favorable aux transmissions intrafamiliales.

Héritage : exonération pour les proches et base imposable réduite

L’impôt sur les successions en Lituanie repose sur une loi spécifique et s’applique aux biens situés dans le pays, qu’ils soient mobiliers ou immobiliers. Pour les non‑résidents, il vise les biens immobiliers lituaniens et certains biens mobiliers enregistrés en Lituanie.

Plusieurs mécanismes allègent considérablement la charge :

Les notaires calculent eux‑mêmes l’impôt à payer et veillent à son acquittement avant de délivrer le certificat d’héritier. Les municipalités peuvent par ailleurs accorder des reports ou des remises en fonction des situations.

Donations : exonération entre proches

Les dons immobiliers sont, en principe, soumis à un impôt sur les donations. Cependant, les cadeaux entre proches (notamment au sein du noyau familial) sont exonérés. Pour les autres bénéficiaires, un taux de 15 % peut s’appliquer au‑delà d’un certain seuil de valeur (2 500 €).

En pratique, cela permet d’organiser des transmissions anticipées au sein de la famille à très faible coût fiscal.

Environnement de marché et rentabilité nette : effets cumulés de la fiscalité

Les rendements bruts sur le marché lituanien tournent autour de 4 % à 7 % selon les villes et les segments, avec un rendement net estimé entre 3 % et 6 % après charges. Ces chiffres tiennent déjà compte des coûts opérationnels courants. La fiscalité, lorsqu’elle est optimisée, vient encore améliorer l’équation.

Pour un investissement locatif typique dans un appartement urbain :

Le résultat, pour un investisseur qui structure correctement ses flux et tient sa comptabilité, est une fiscalité globale souvent plus légère que dans de nombreux pays d’Europe occidentale, malgré un taux d’impôt facial à 15 % qui pourrait sembler comparable.

Conclusion : un écosystème fiscal pensé pour attirer le capital immobilier

L’ensemble des mesures décrites converge vers un même objectif : rendre l’investissement immobilier en Lituanie attractif et prévisible. Taux d’imposition modérés et stables sur les loyers et les plus-values, exonérations de durée, protection juridique de la résidence principale, absence d’impôt sur la fortune, taxe immobilière concentrée sur les biens de plus grande valeur, généreuses possibilités d’amortissement, fiscalité clémente des transmissions, conventions de non‑double imposition avec un large éventail de pays : autant d’éléments qui structurent un environnement pro‑investisseur.

Pour un investisseur étranger, la principale difficulté n’est pas la pression fiscale – relativement modeste – mais la nécessité de bien naviguer dans cet ensemble de règles et de seuils, ainsi que de respecter les exigences documentaires (justificatifs de dépenses, preuve de résidence, formulaires de demandes de réduction de retenue à la source, etc.). Dans ce contexte, le recours à des spécialistes locaux (conseils fiscaux, avocats, sociétés de gestion) permet de tirer pleinement parti des avantages offerts par le système lituanien.

En résumé, la Lituanie combine une fiscalité attractive, une ouverture aux capitaux étrangers et une réglementation claire. Pour les investisseurs immobiliers à la recherche d’un marché européen équilibré entre rendement, risque et fiscalité, elle constitue aujourd’hui une destination à considérer très sérieusement.