Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Indonésie, avec ses paysages à couper le souffle et son économie en plein essor, devient un point d’ancrage stratégique pour les investisseurs immobiliers à la recherche d’opportunités en Asie du Sud-Est. Le marché immobilier indonésien offre une variété d’options attractives, des villas luxueuses de Bali aux appartements modernes de Jakarta, tout en promettant des rendements potentiellement élevés.
Ce pays est soutenu par une croissance démographique rapide et un développement urbain soutenu, ce qui en fait un terrain fertile pour investir dans l’immobilier. Toutefois, il est essentiel de comprendre les particularités juridiques et économiques associées à l’investissement dans cette région dynamique pour maximiser ses profits et éviter les pièges potentiels.
Pourquoi choisir l’Indonésie pour investir dans l’immobilier
L’Indonésie s’impose comme une destination stratégique pour l’investissement immobilier grâce à sa croissance économique soutenue, un environnement politique stable et des réformes favorables aux investisseurs étrangers. Le marché immobilier indonésien devrait atteindre 85,97 milliards USD d’ici 2029 avec un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 5,82 %, témoignant d’un dynamisme remarquable.
Parmi les facteurs clés qui expliquent cet engouement :
- Croissance économique robuste : L’économie indonésienne est parmi les plus dynamiques d’Asie du Sud-Est.
- Stabilité politique : La stabilité institutionnelle renforce la confiance des investisseurs internationaux.
- Réformes favorables :
- Assouplissement progressif des règles concernant l’achat de biens immobiliers par les étrangers.
- Initiatives gouvernementales pour améliorer l’infrastructure et la connectivité dans tout l’archipel.
La demande immobilière est également portée par :
- Urbanisation rapide, notamment à Jakarta, Surabaya et Bali.
- Émergence d’une classe moyenne, augmentant le pouvoir d’achat et stimulant la demande résidentielle.
- Attractivité touristique : Destinations comme Bali ou Lombok attirent massivement touristes internationaux et digital nomads, créant une forte demande en propriétés locatives saisonnières ou résidentielles.
| Région/Ville | Atouts principaux | Prix moyen/m² (appartements) |
|---|---|---|
| Denpasar | Dynamisme urbain | ~67 179 124 IDR |
| Badung | Plages prisées, clientèle expatriée | >50 M IDR |
| Ubud | Cadre naturel/culturel unique | ~42 682 786 IDR |
| Gianyar | Développement résidentiel croissant | ~42 M IDR |
| Tabanan | Potentiel de valorisation à moyen terme | ~46 M IDR |
Les rendements locatifs sont particulièrement attractifs dans les zones touristiques telles que Bali où la forte fréquentation garantit un taux élevé d’occupation annuelle. Les villas avec piscine ou appartements haut-de-gamme en centre-ville affichent souvent des retours sur investissement supérieurs à ceux observés dans plusieurs autres destinations régionales.
Le gouvernement multiplie les incitations pour stimuler le secteur immobilier :
- Réduction de certaines taxes sur la propriété
- Facilitation administrative pour l’obtention de permis
- Programmes visant à attirer télétravailleurs étrangers
Investir aujourd’hui en Indonésie permet ainsi de bénéficier :
- D’une croissance du capital soutenue,
- De revenus locatifs potentiels élevés,
- Et du dynamisme structurel porté par l’économie réelle ainsi que le tourisme international.
Bon à savoir :
L’Indonésie représente une opportunité attrayante pour l’investissement immobilier grâce à sa solide croissance économique et sa stabilité politique. Les réformes récentes facilitent l’accès aux investisseurs étrangers, qui bénéficient de la forte demande de logements portée par une urbanisation rapide et une classe moyenne en expansion. Les villes comme Jakarta et Bali, en plein essor touristique, offrent des occasions intéressantes pour les propriétés de villégiature avec des rendements locatifs élevés. De plus, le gouvernement indonésien propose diverses mesures incitatives pour dynamiser le secteur immobilier. L’avenir dans des lieux comme Surabaya et Batam semble prometteur, offrant aux investisseurs un marché en pleine croissance et bien structuré.
Panorama des prix et types de logements en Indonésie
Les prix de l’immobilier en Indonésie connaissent une progression modérée en 2025, avec une hausse annuelle de 1,07 % au premier trimestre, soit le rythme le plus faible depuis 2021. Cette évolution s’explique par un affaiblissement du pouvoir d’achat et une augmentation des licenciements. La croissance des prix varie selon la catégorie de logement : petites maisons (+1,39 %), maisons moyennes (+1,14 %) et grandes propriétés (+0,96 %). Dans certaines villes comme Denpasar (Bali), la hausse reste contenue à +0,90 %. Historiquement sur vingt ans, la moyenne annuelle d’augmentation est d’environ 3,68 %, mais les pics ont dépassé les 13 % lors de périodes exceptionnelles.
| Ville/Province | Prix/m² – Appartements | Prix/m² – Maisons individuelles |
|---|---|---|
| Jakarta | ~54 602 300 IDR | ~31 673 816 IDR |
| Bali (Denpasar) | ~67 179 124 IDR | ~29 136 966 IDR |
| Dalung | ~54 119 505 IDR | ~34 363 676 IDR |
| Gianyar (Bali) | ~42 682 786 IDR | ~32 676 338 IDR |
Typologie des logements disponibles :
- Appartements : Souvent situés dans les centres urbains comme Jakarta ou Surabaya ; superficie variant entre studios compacts et grands appartements familiaux ; adaptés aux cadres locaux ou expatriés.
- Maisons individuelles : Prisées par les familles locales ; généralement dotées d’un petit jardin ou patio ; leur taille varie fortement selon l’emplacement urbain ou périurbain.
- Villas : Typiques à Bali et Lombok ; souvent haut-de-gamme avec piscine privée et prestations luxueuses (jardin tropical, plusieurs chambres) ; destinées aussi bien à la location saisonnière qu’à l’investissement locatif international.
- Autres types :
- Townhouses (« rumah susun ») dans certaines métropoles
- Guesthouses adaptées aux touristes
- Propriétés foncières pour développement
Facteurs influençant les prix immobiliers
– Demande locale forte dans les centres économiques (Jakarta), mais aussi regain post-pandémique à Bali du fait du retour massif des touristes internationaux.
– Réglementations gouvernementales encadrant notamment l’accès à la propriété pour étrangers (via baux longue durée ou sociétés locales).
– Initiatives publiques pour soutenir le logement abordable dans certains segments urbains.
– Nouveaux projets de développement touristique dynamisant certaines zones côtières.
Liste synthétique des facteurs majeurs :
- Croissance démographique urbaine
- Investissements étrangers croissants surtout sur Bali/Lombok
- Fluctuation du taux de change rupiah/dollar/euro
- Politiques fiscales incitatives ponctuelles
Opportunités d’investissement :
+ Villas haut-de-gamme à Bali générant jusqu’à 15–20 % de rendement annuel brut, particulièrement via location saisonnière premium.
+ Quartiers émergents autour d’Ubud/Canggu/Tabanan où le rapport qualité-prix reste attractif alors que Seminyak et Kuta sont déjà très valorisés.
Risques potentiels :
– Volatilité liée au tourisme international (pandémie)
– Réglementations fluctuantes concernant l’accès étranger à la propriété foncière
– Risque naturel accru en zone volcanique/sismique
Pour donner un ordre d’idée chiffré récent :
Un appartement moyen se négocie autour de 55 millions IDR/m², tandis que les villas balinaises peuvent dépasser localement 67 millions IDR/m², avec un fort potentiel locatif si elles bénéficient d’une localisation recherchée. Les hausses attendues sur trois ans pourraient atteindre +10 à +15% pour certains types spécifiques comme villas vue mer/piscine privée.
À retenir
Le marché indonésien présente un panel large allant du logement abordable en périphérie aux produits ultra-premium balinais – chacun offrant opportunités différentes selon profil investisseur. L’analyse fine locale demeure essentielle compte tenu des disparités régionales marquées.
Bon à savoir :
En Indonésie, les prix de l’immobilier ont connu une augmentation modérée, avec Jakarta et Bali en tête des élévations les plus notables, où le prix moyen d’un appartement à Jakarta a atteint environ 20 millions IDR par m² en 2023. Les principales typologies de logements incluent les appartements urbains, souvent équipés de commodités modernes, les maisons individuelles dans des quartiers résidentiels, et les villas, prisées pour les investissements touristiques à Bali. Les prix sont influencés par la demande locale, en particulier à Jakarta et à Bali, où la pression immobilière est forte, et par des réglementations gouvernementales telles que les restrictions pour les étrangers. Des initiatives de développement, comme la construction de nouvelles infrastructures à Surabaya, rendent cette ville attractive pour les investisseurs. Toutefois, les acheteurs doivent rester vigilants face aux fluctuations du marché régional, notamment liées à l’instabilité économique globale. Les opportunités d’investissement prometteuses incluent des projets de lotissements en périphérie urbaine, mais impliquent de peser les risques potentiels comme les variations de taux de change et les restrictions de propriété pour les non-résidents.
Les zones les plus prometteuses pour l’investissement immobilier
Bali, Jakarta et Yogyakarta sont aujourd’hui parmi les zones indonésiennes les plus attractives pour l’investissement immobilier, grâce à leur dynamisme économique, leur essor touristique et d’importants projets d’infrastructures.
Facteurs économiques et démographiques clés
- Bali :
- Croissance continue du tourisme international.
- Demande élevée pour les locations saisonnières (villas, appartements haut de gamme).
- Développement de nouveaux pôles résidentiels dans des quartiers comme Canggu ou Uluwatu.
- Yields locatifs bruts variant de 3,7% à plus de 6%, supérieurs à la moyenne nationale.
- Jakarta :
- Centre économique majeur malgré le transfert officiel du statut de capitale.
- Nombreuses multinationales présentes ; forte urbanisation et demande résidentielle croissante.
- Projets majeurs d’infrastructures (LRT/métro léger) renforçant l’accessibilité des quartiers périphériques.
- Croissance démographique soutenue par un afflux interne important.
- Yogyakarta :
- Ville universitaire majeure avec une population jeune en croissance constante.
- Forte attractivité touristique patrimoniale (sites classés UNESCO).
- Marché dynamique pour petites résidences étudiantes/appartements ainsi que logements touristiques.
Tendances actuelles du marché immobilier local
| Région | Types de biens dominants | Tendances/Évolutions |
|---|---|---|
| Bali | Villas modernes, propriétés durables, locations saisonnières haut-de-gamme | Accent sur le développement durable Croissance des projets off-plan Montée en gamme vers le luxe |
| Jakarta | Appartements en copropriété, résidences urbaines bureaux mixtes | Focus sur vente/stock existant plutôt que nouveaux lancements Développement concentré Sud/Jakarta centre |
| Yogyakarta | Appartements étudiants, petites maisons individuelles | Demande portée par étudiants/touristes locaux et internationaux |
Prévisions pour les prochaines années
- Maintien d’un rythme élevé de transactions immobilières dans ces trois zones grâce à :
- L’augmentation attendue du flux touristique post-pandémie
- La poursuite des grands travaux d’infrastructure urbaine
- Des politiques gouvernementales incitatives
- À Bali, la rareté foncière dans certaines zones côtières pourrait entraîner une hausse progressive des prix — tendance également visible dans certains arrondissements sud de Jakarta bénéficiant du nouveau métro léger.
Politiques gouvernementales favorables à l’investissement immobilier
- Extension/reconduction d’incitations fiscales (exonérations ou réductions TVA) favorisant l’achat sur projets livrés plutôt que neufs afin d’écouler les stocks existants
- Simplification progressive des démarches administratives pour investisseurs étrangers dans certains segments touristiques/résidentiels
- Plan national visant au développement massif du logement abordable tout en encourageant la montée en gamme qualitative
À retenir :
Le marché indonésien reste porté par une forte dynamique locale : croissance démographique urbaine rapide, attrait inégalé auprès des touristes mondiaux (notamment Bali), effet levier considérable lié aux nouvelles infrastructures urbaines. Les investisseurs bénéficient ainsi tant de perspectives locatives immédiates qu’un potentiel appréciation foncière notable.
Bon à savoir :
Bali, Jakarta et Yogyakarta se distinguent comme des zones prometteuses pour l’investissement immobilier en Indonésie, grâce à leur essor économique et touristique. Bali attire par son afflux constant de touristes et ses infrastructures en pleine expansion, favorisant les investissements dans les villas et résidences de luxe. Jakarta, en tant que capitale dynamique, bénéficie de l’urbanisation rapide et d’une croissance démographique, stimulant la demande de bureaux et d’appartements. À Yogyakarta, l’attrait réside dans son développement éducatif et culturel, attirant des projets résidentiels et hôteliers. Le gouvernement indonésien soutient ces tendances par des politiques incitatives, comme la simplification des règles d’achat pour les étrangers et le développement de zones économiques spéciales, renforçant l’attrait pour les investisseurs. Les prévisions restent optimistes, avec une demande croissante pour des propriétés modernes répondant aux besoins d’une population urbaine en expansion.
Opportunités et défis pour les investisseurs étrangers en Indonésie
Les réformes récentes du gouvernement indonésien visent à rendre l’investissement étranger dans le secteur immobilier plus attractif, notamment par la création de structures juridiques comme la PT PMA (société à capital étranger pouvant être détenue à 100 % par des non-Indonésiens) et l’assouplissement progressif des règles sur la propriété foncière. Le gouvernement a également introduit diverses incitations fiscales : réduction de l’impôt sur les revenus locatifs (entre 10 % et 20 %), taxe foncière faible (~0,5 %) et conventions contre la double imposition avec plusieurs pays européens.
| Type d’incitation | Taux indicatif | Détail |
| Taxe foncière | ~0,5 % | Sur valeur déclarée du bien |
| Impôt revenus locatifs | 10–20 % | Selon structure juridique |
| Taxe transfert propriété | 5 % | À Bali |
À noter que si l’achat direct reste réservé aux nationaux pour certains types de propriétés, les étrangers peuvent sécuriser leur investissement via des baux emphytéotiques longs (jusqu’à 80 ans) ou par une société locale.
Les secteurs immobiliers à fort potentiel
- Jakarta : croissance soutenue du marché résidentiel haut-de-gamme et fort développement d’infrastructures.
- Bali : explosion de la demande pour villas touristiques, maisons secondaires et résidences locatives ; en 2023, le rendement brut moyen sur location saisonnière dépassait souvent les 8–10 %, particulièrement autour de Canggu/Ubud.
- Intérêt croissant pour Lombok ou Batam grâce aux nouveaux projets touristiques.
- Segments porteurs : hôtellerie-boutique, coliving/co-working urbain, résidences balnéaires.
Principaux défis rencontrés par les investisseurs étrangers
- Procédures administratives complexes malgré une simplification relative depuis cinq ans.
- Nécessité d’une parfaite compréhension des réglementations locales qui restent fluctuantes selon régions/provinces.
- Risques liés à la gouvernance foncière (sécurisation insuffisante du cadastre dans certaines zones rurales).
- Fluctuations économiques régionales impactant notamment le secteur touristique lors de crises sanitaires ou géopolitiques.
La stabilité politique sous Joko Widodo a nettement amélioré le climat d’investissement. L’Indonésie est perçue comme un hub stable en Asie du Sud-est avec une croissance économique supérieure à celle de ses voisins directs depuis cinq ans (+4–6%/an selon les secteurs), ce qui rassure investisseurs institutionnels ou privés.
Exemples concrets / études de cas
Plusieurs groupes européens ont réussi leur implantation grâce au montage via PT PMA – permettant acquisition directe puis exploitation commerciale légale. Un investisseur français ayant structuré son projet autour d’une SCI locale témoigne avoir réduit sa fiscalité annuelle effective sous les 12 %, tout en bénéficiant d’un rendement net supérieur à celui obtenu dans l’UE ces dernières années. À Bali spécifiquement, nombre de promoteurs témoignent que « le marché premium affiche un taux moyen annuel supérieur à celui observé au Vietnam ou en Thaïlande sur segment comparable », malgré une réglementation parfois jugée « exigeante mais stable ».
Liste synthétique
- Opportunités majeures : fiscalité attractive ; segments résidentiels/touristiques dynamiques ; infrastructures modernisées ; stabilité politique accrue
- Défis principaux : bureaucratie persistante ; réglementation évolutive selon régions ; sécurisation juridique nécessaire
À retenir
L’environnement indonésien évolue rapidement vers plus d’ouverture aux capitaux étrangers tout en imposant un cadre réglementaire exigeant qui requiert accompagnement professionnel localisé pour optimiser rentabilité/risk management.
Bon à savoir :
Les investisseurs étrangers en Indonésie bénéficient des récentes réformes gouvernementales visant à faciliter l’accès au secteur immobilier, notamment grâce à la modification des lois sur la propriété foncière qui permettent désormais des incitations fiscales attrayantes. Jakarta et Bali, avec leur fort potentiel de croissance dans les secteurs résidentiels et touristiques, représentent des opportunités clés, bien que les investisseurs doivent jongler avec la complexité bureaucratique et les régulations locales. La stabilité politique et économique du pays joue un rôle crucial dans l’attractivité des investissements, mais il est essentiel de naviguer les défis liés à la gouvernance foncière et aux fluctuations économiques. Par exemple, une étude de cas a révélé que des investisseurs ont réussi à s’établir grâce à une compréhension approfondie des législations locales associée à des partenariats stratégiques avec des acteurs locaux, illustrant ainsi comment ils ont pu surmonter les obstacles réglementaires et tirer parti des incitations mises en place jusqu’en 2023.
Explorez le monde de l’immobilier international avec des conseils experts et des opportunités uniques adaptées à vos besoins. Transformez votre rêve d’investissement en réalité grâce à notre accompagnement personnalisé, garantissant des choix éclairés et rentables. N’hésitez pas à me contacter pour bénéficier de mon expertise et découvrir comment nous pouvons concrétiser ensemble votre projet immobilier à l’étranger.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
