Investissement Immobilier Commercial En Hongrie : Opportunités

Publié le 3 mars 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’immobilier commercial en Hongrie, et plus particulièrement à Budapest, offre des opportunités d’investissement particulièrement intéressantes pour les investisseurs internationaux. Avec une économie en croissance et un marché immobilier dynamique, la Hongrie attire de plus en plus l’attention des investisseurs étrangers à la recherche de rendements attractifs et de diversification de leur portefeuille.

Un éventail de propriétés commerciales pour tous les goûts

Le marché de l’immobilier commercial hongrois propose une grande variété de biens, adaptés à différents profils d’investisseurs et stratégies d’investissement. Voici les principaux types de propriétés commerciales que l’on peut trouver en Hongrie :

Immeubles de bureaux : Budapest, la capitale hongroise, connaît une forte demande pour des espaces de bureaux modernes et bien situés. Le marché des bureaux est particulièrement dynamique dans les quartiers centraux comme les 5e, 6e et 7e arrondissements, où se concentrent de nombreuses entreprises internationales et startups.

Locaux commerciaux : Les rues commerçantes du centre-ville de Budapest, comme Váci utca ou Andrássy út, offrent des opportunités d’investissement dans des boutiques et magasins de luxe. Ces emplacements premium attirent une clientèle locale et touristique, garantissant une forte visibilité aux enseignes qui s’y installent.

Centres commerciaux : La Hongrie compte plusieurs centres commerciaux modernes, principalement situés à Budapest et dans les grandes villes du pays. Ces complexes offrent un mix de commerces, restaurants et espaces de loisirs, attirant une clientèle variée.

Entrepôts et logistique : Avec le développement du e-commerce et la position stratégique de la Hongrie au cœur de l’Europe centrale, le secteur de la logistique connaît une croissance importante. Les zones industrielles en périphérie de Budapest et près des grands axes routiers sont particulièrement recherchées pour ce type d’investissement.

Hôtels et hébergements touristiques : Le tourisme étant un secteur clé de l’économie hongroise, l’investissement dans des hôtels ou des appartements destinés à la location courte durée peut s’avérer lucratif, notamment à Budapest et dans les villes thermales du pays.

• Immeubles de bureaux modernes dans les quartiers d’affaires
• Locaux commerciaux sur les artères commerçantes prisées
• Centres commerciaux attractifs dans les grandes villes
• Entrepôts et plateformes logistiques stratégiquement situés
• Hôtels et hébergements touristiques dans les zones à fort potentiel

Des rendements alléchants, mais une vigilance de mise

L’un des principaux atouts de l’investissement dans l’immobilier commercial en Hongrie réside dans les rendements attractifs qu’il peut offrir, notamment en comparaison avec d’autres marchés européens plus matures.

Des rendements locatifs bruts intéressants : Selon les données du marché, les rendements locatifs bruts pour l’immobilier commercial en Hongrie peuvent varier entre 4% et 7% pour les biens les mieux situés dans le centre de Budapest. Ces taux sont nettement supérieurs à ceux que l’on peut observer dans des villes comme Paris, Londres ou Berlin, où les rendements sont souvent inférieurs à 3%.

Une plus-value potentielle à long terme : Outre les revenus locatifs, l’investissement dans l’immobilier commercial hongrois peut également générer une plus-value intéressante à long terme. Entre 2015 et 2019, le marché immobilier de Budapest a connu une forte croissance, avec des augmentations de prix significatives. Bien que la pandémie ait temporairement ralenti cette tendance, le marché montre des signes de reprise encourageants.

Des risques à prendre en compte : Malgré ces perspectives attrayantes, il est important de ne pas négliger les risques inhérents à l’investissement immobilier en Hongrie :

1. Risque de change : La Hongrie utilise le forint hongrois (HUF) comme monnaie nationale. Les fluctuations du taux de change entre l’euro et le forint peuvent impacter la rentabilité de l’investissement pour les investisseurs étrangers. Il est crucial de prendre en compte ce facteur dans la stratégie d’investissement et éventuellement de mettre en place des mécanismes de couverture du risque de change.

2. Risque politique et réglementaire : Bien que la Hongrie soit membre de l’Union européenne, le pays a connu ces dernières années des tensions politiques avec les institutions européennes. Les investisseurs doivent rester attentifs aux évolutions réglementaires et fiscales qui pourraient affecter leur investissement.

3. Risque de marché : Comme tout marché immobilier, celui de la Hongrie peut connaître des cycles de hausse et de baisse. Une bonne connaissance du marché local et une stratégie d’investissement à long terme sont essentielles pour minimiser ce risque.

4. Risque de vacance locative : Selon le type de bien et sa localisation, le risque de vacance locative peut varier. Il est important de bien étudier la demande locale et les perspectives économiques du secteur avant d’investir.

Un secteur en pleine mutation : les tendances à suivre

Le marché de l’immobilier commercial en Hongrie évolue rapidement, influencé par des tendances globales et des spécificités locales. Voici les principales tendances à surveiller pour les investisseurs :

1. La montée en puissance du e-commerce : Comme dans de nombreux pays, le commerce en ligne connaît une croissance importante en Hongrie. Cette tendance a des implications directes sur l’immobilier commercial :

– Augmentation de la demande pour des entrepôts et des centres de distribution modernes – Évolution des concepts de magasins physiques vers des expériences plus immersives – Développement de formats hybrides combinant vente en ligne et en magasin

2. La flexibilité des espaces de travail : La pandémie de COVID-19 a accéléré la tendance vers des espaces de travail plus flexibles. Les investisseurs dans l’immobilier de bureaux doivent prendre en compte cette évolution :

– Demande croissante pour des espaces de coworking et des bureaux flexibles – Adaptation des immeubles de bureaux traditionnels pour offrir plus de flexibilité et de services – Importance accrue des équipements technologiques et des espaces communs dans les immeubles de bureaux

3. Le développement durable et l’efficacité énergétique : Les préoccupations environnementales gagnent en importance dans le secteur immobilier hongrois :

– Demande croissante pour des bâtiments certifiés LEED ou BREEAM – Investissements dans la rénovation énergétique des bâtiments existants – Développement de projets immobiliers intégrant des technologies vertes et des matériaux durables

4. La transformation des centres commerciaux : Face à la concurrence du e-commerce, les centres commerciaux hongrois évoluent :

– Intégration d’espaces de loisirs et de divertissement pour attirer les visiteurs – Développement de concepts de « retailtainment » mêlant commerce et expériences – Adaptation des espaces pour accueillir de nouveaux types de locataires (espaces de coworking, cliniques médicales, etc.)

5. L’essor du tourisme et de l’hôtellerie : Malgré l’impact temporaire de la pandémie, le secteur touristique hongrois reste prometteur à long terme :

– Développement de nouveaux concepts hôteliers, notamment dans le segment lifestyle et boutique – Rénovation et modernisation du parc hôtelier existant – Opportunités dans le secteur des résidences de tourisme et des appartements avec services

Conseils pour réussir son investissement immobilier commercial en Hongrie

Pour maximiser les chances de succès de votre investissement dans l’immobilier commercial hongrois, voici quelques conseils clés à suivre :

1. S’entourer d’experts locaux : Faites appel à des professionnels connaissant bien le marché hongrois (agents immobiliers, avocats, fiscalistes) pour vous guider dans votre investissement.

2. Étudier le marché en profondeur : Avant d’investir, prenez le temps d’analyser les tendances du marché, les zones géographiques les plus prometteuses et les secteurs en croissance.

3. Diversifier votre portefeuille : Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Envisagez d’investir dans différents types de biens commerciaux pour répartir les risques.

4. Prendre en compte la fiscalité : Renseignez-vous sur les aspects fiscaux de l’investissement immobilier en Hongrie et structurez votre investissement de manière optimale.

5. Être attentif à la localisation : En immobilier commercial, l’emplacement est crucial. Privilégiez les zones à fort potentiel de développement économique.

6. Anticiper les coûts de gestion : N’oubliez pas d’intégrer dans vos calculs les frais de gestion, d’entretien et de rénovation des biens commerciaux.

7. Rester informé des évolutions réglementaires : Suivez de près les changements législatifs et réglementaires qui pourraient impacter votre investissement.

8. Adopter une vision à long terme : L’immobilier commercial est généralement un investissement de long terme. Gardez cette perspective en tête dans votre stratégie.

En conclusion, l’immobilier commercial en Hongrie offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs à la recherche de rendements attractifs et de diversification. Avec une économie en croissance, un marché immobilier dynamique et des prix encore compétitifs par rapport à d’autres capitales européennes, Budapest en particulier attire l’attention des investisseurs internationaux. Cependant, comme pour tout investissement à l’étranger, il est crucial de bien se renseigner, de s’entourer d’experts locaux et d’adopter une approche prudente et réfléchie pour maximiser les chances de succès.