Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’investissement immobilier en Hongrie, et particulièrement à Budapest, attire de plus en plus d’investisseurs étrangers. Cependant, se lancer dans l’achat d’un bien immobilier dans ce pays d’Europe centrale nécessite une bonne préparation et la connaissance des spécificités locales. Voici un guide complet des erreurs courantes à éviter pour réussir votre investissement immobilier en Hongrie.
Ne pas tenir compte du risque de change : le talon d’Achille de l’investisseur étranger
L’une des plus grandes menaces pour votre investissement immobilier en Hongrie est la fluctuation du forint hongrois (HUF). Contrairement à d’autres pays européens, la Hongrie a conservé sa propre monnaie, ce qui expose les investisseurs étrangers au risque de change.
Historiquement, le forint hongrois a tendance à se déprécier par rapport à l’euro et au dollar américain. Cette dépréciation peut éroder la valeur de votre investissement lorsqu’elle est convertie dans votre devise d’origine. Par exemple, même si la valeur nominale de votre bien augmente en forints, vous pourriez réaliser une perte une fois convertie en euros.
Pour atténuer ce risque, il est crucial de :
- Suivre de près l’évolution du taux de change HUF/EUR ou HUF/USD
- Envisager des stratégies de couverture du risque de change
- Indexer vos loyers sur l’euro si possible, pour protéger vos revenus locatifs
Bon à savoir :
Bien que le risque de change puisse sembler un inconvénient, il offre aussi des opportunités. La dépréciation du forint peut rendre l'immobilier hongrois plus abordable pour les investisseurs étrangers, créant des occasions d'achat intéressantes.
Sous-estimer l’importance de l’emplacement : le choix du quartier, clé de votre succès
Choisir le bon emplacement est crucial pour la réussite de votre investissement immobilier en Hongrie. Budapest, en particulier, est une ville diverse avec des quartiers aux caractéristiques très différentes. Une erreur courante est de se concentrer uniquement sur le prix au mètre carré sans prendre en compte les spécificités de chaque quartier.
Les quartiers les plus prisés pour l’investissement immobilier à Budapest sont :
- Le 5ème arrondissement : le cœur historique et touristique
- Le 6ème et 7ème arrondissements : zones animées avec de nombreux bars et restaurants
- Le 13ème arrondissement : quartier moderne en plein développement
Cependant, chaque quartier a ses propres avantages et inconvénients. Par exemple, le 8ème arrondissement, autrefois mal réputé, connaît une transformation rapide et peut offrir de bonnes opportunités d’investissement, bien qu’il faille être prudent dans le choix de l’emplacement exact.
Il est essentiel de bien étudier les différents quartiers, leur potentiel de développement, et les projets urbains en cours ou prévus. Une visite sur place et des conseils d’experts locaux sont indispensables pour faire le bon choix.
Bon à savoir :
Les restrictions sur les locations de courte durée comme Airbnb varient selon les arrondissements. Assurez-vous de bien comprendre la réglementation locale avant d'investir dans un bien destiné à la location touristique.
Négliger les aspects juridiques et fiscaux : un parcours semé d’embûches
Le système juridique et fiscal hongrois peut être complexe pour les investisseurs étrangers. Ne pas bien comprendre ces aspects peut entraîner des surprises désagréables et coûteuses.
Voici quelques points clés à ne pas négliger :
- La structure de propriété : En Hongrie, il est possible d’acheter un bien immobilier en tant que personne physique étrangère, mais certaines restrictions peuvent s’appliquer, notamment pour les terrains agricoles.
- Les taxes et impôts : Le taux d’imposition sur les revenus locatifs est de 15% en Hongrie, ce qui est relativement avantageux. Cependant, il faut également prendre en compte d’autres taxes comme la taxe foncière et la TVA sur les nouvelles constructions.
- Les formalités administratives : L’enregistrement de la propriété auprès des autorités locales est obligatoire et peut prendre plusieurs semaines.
Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat local spécialisé en droit immobilier pour vous guider dans ces démarches. Cela peut sembler un coût supplémentaire, mais c’est un investissement qui peut vous éviter de nombreux problèmes à long terme.
Bon à savoir :
La Hongrie offre des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs immobiliers. Par exemple, presque toutes les dépenses liées à votre investissement, y compris vos voyages en Hongrie, peuvent être déduites des revenus locatifs.
Surestimer les rendements locatifs : attention aux promesses trop belles
Une erreur fréquente est de se fier aveuglément aux promesses de rendements élevés faites par certains agents immobiliers ou promoteurs. Il n’est pas rare de voir des annonces promettant des rendements nets de 6 à 7%, voire plus. Cependant, ces chiffres sont souvent surestimés et ne prennent pas en compte tous les coûts associés à la gestion d’un bien locatif.
Pour avoir une vision réaliste des rendements, il faut prendre en compte :
- Les périodes de vacance locative
- Les frais de gestion si vous faites appel à une agence
- Les coûts d’entretien et de rénovation
- Les taxes et impôts
Un rendement net réaliste pour un bien bien situé à Budapest se situe généralement entre 4% et 5%. Bien que ce chiffre puisse sembler modeste comparé à certaines promesses, il reste attractif par rapport à d’autres capitales européennes.
Bon à savoir :
Les rendements peuvent varier considérablement selon le type de location (long terme vs court terme) et le quartier. Une analyse approfondie du marché local est essentielle pour faire des projections réalistes.
Ignorer l’état du bien et les coûts de rénovation : le piège du coup de cœur
Budapest regorge de magnifiques bâtiments historiques qui peuvent séduire au premier coup d’œil. Cependant, ne vous laissez pas aveugler par le charme de l’ancien au point d’ignorer l’état réel du bien.
De nombreux immeubles, en particulier dans le centre-ville, nécessitent des travaux de rénovation importants. Sous-estimer ces coûts peut sérieusement impacter la rentabilité de votre investissement. Voici quelques points à vérifier attentivement :
- L’état général du bâtiment, y compris la toiture et les parties communes
- Les installations électriques et de plomberie
- L’isolation thermique et phonique
- La présence éventuelle d’amiante ou de plomb dans les constructions anciennes
Il est fortement recommandé de faire réaliser un audit technique complet par un professionnel avant tout achat. Cela vous permettra d’avoir une vision claire des travaux à prévoir et de leur coût.
Bon à savoir :
La rénovation d'un bien ancien peut offrir des opportunités intéressantes de plus-value, mais assurez-vous de bien comprendre les réglementations locales en matière de rénovation, en particulier pour les bâtiments classés.
Ne pas anticiper les changements du marché : l’importance d’une vision à long terme
Le marché immobilier hongrois, et en particulier celui de Budapest, a connu une forte croissance ces dernières années. Cependant, comme tout marché, il est sujet à des fluctuations. Une erreur courante est de baser ses projections uniquement sur les performances passées sans tenir compte des possibles évolutions futures.
Plusieurs facteurs peuvent influencer le marché immobilier hongrois à l’avenir :
- Les politiques gouvernementales en matière de logement et d’investissement étranger
- L’évolution de l’économie hongroise et européenne
- Les changements démographiques et les tendances migratoires
- Le développement des infrastructures urbaines
Il est crucial d’adopter une vision à long terme et de diversifier vos investissements pour minimiser les risques. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier en investissant uniquement dans un type de bien ou un seul quartier.
Bon à savoir :
Le marché immobilier hongrois offre encore de belles opportunités, mais il devient de plus en plus mature. Les investisseurs doivent être plus sélectifs et bien informés pour réaliser de bonnes affaires.
Conclusion : la clé d’un investissement réussi en Hongrie
Investir dans l’immobilier en Hongrie peut être une excellente opportunité, mais comme tout investissement à l’étranger, il comporte des risques et des défis spécifiques. En évitant ces erreurs courantes et en adoptant une approche réfléchie et bien informée, vous augmentez considérablement vos chances de réussite.
La clé d’un investissement immobilier réussi en Hongrie réside dans une préparation minutieuse, une compréhension approfondie du marché local, et le recours à des professionnels expérimentés. N’hésitez pas à prendre le temps nécessaire pour bien étudier le marché, visiter plusieurs biens, et consulter des experts locaux avant de vous lancer.
Avec sa belle architecture, sa culture riche, et son marché immobilier encore abordable comparé à d’autres capitales européennes, Budapest offre de réelles opportunités pour les investisseurs avisés. En évitant ces pièges courants, vous serez bien positionné pour tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier en Hongrie.
Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier en Hongrie ou si vous avez des questions sur les opportunités et les défis spécifiques à ce marché, n'hésitez pas à me contacter. Mon expertise en immobilier international et ma connaissance approfondie du marché hongrois peuvent vous aider à prendre des décisions éclairées et à maximiser le potentiel de votre investissement.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
